🥺 Ну что все целы по итогу выходных? А у нас сегодня будет баттл!

👀Уникальная сложилась ситуация в Москве! Рядом со станциями метро «Калужская» и «Воронцовская», в одном квартале, по соседству друг с другом, возводятся сразу три бизнес-центра, доступных для приобретения частными инвесторами.

🔋Куда же «податься»? Где купить офис, чтобы получить доход?

🥁 Сегодня мы устроим настоящий инвестиционный баттл, в ходе которого определим где целесообразнее купить офис площадью ~85 м2! И вообще, ответим на вопрос «можно ли там в принципе покупать?»

🏢На арену выходят три титана бизнес-недвижимости:

🥊 Level Work Воронцовская. Бизнес-центр класса А, общей наземной площадью 45,7 тыс. м2 в 1 мин. пеш. от ст.м. «Воронцовская».

🥊STONE Калужская. Бизнес-центр класса А , общей наземной площадью 93 тыс. м2 в 1 мин. пеш. от ст.м. «Воронцовская» и «Калужская».

🥊 GEOLOG 2. Бизнес-центр класса А, общей наземной площадью 27,1 тыс. м2 в 6 мин. пеш. от ст.м. «Калужская».

🔜 Скоро продолжим, а пока объявление!

🎰 У нас открыт тотализатор! Делайте ваши ставки, дамы и господа!

🗺 О районе и о транспортной доступности

📍 Все три объекта находятся в Обручевском районе на юго-западе Москвы в пределах МКАД. Основные транспортные артерии: Профсоюзная улица, Ленинский проспект, ул.Обручева.

☯️ Район сочетает жилую и деловую функции. В точки зрения бизнеса, в районе чувствуется «запах газа»: относительно недалеко офисы «Новатека» и «Газпром Трансгаза». Здесь также сосредоточены крупные научные и образовательные учреждения.

🏗Вокруг проектов ведется активное строительство жилых комплексов: Ever, «Обручева, 30», «Архитектор» и других.

🏢 STONE Калужская является самым крупным проектом с общей наземной площадью 93 тыс. м2. Имеет лучшее расположение, находясь в 1 минуте ходьбы сразу от двух станций метро: «Воронцовская» и «Калужская». Будет завершен в 3 кв. 2028 года.

🏢 Level Work Воронцовская занимает второе место по размеру с площадью 45,7 тыс. м2. Также отлично расположен - в 3 минутах ходьбы от ст. м. «Воронцовская». Строительство завершится в 4 кв. 2026 года. Level Work Воронцовская предлагает хороший баланс между размером, расположением и сроками строительства.

🏢 GEOLOG 2 - наименьший из трех объектов с площадью 27,1 тыс. м2. Менее удобен с точки зрения транспортной доступности - 7 минут пешком от ст. м. «Калужская». GEOLOG 2, хотя и меньше по размеру и дальше от метро, будет готов раньше остальных.- в 3 кв. 2026 года.

2️⃣-й раунд. Опыт против молодости

🏗 Level Group хорошо известен москвичам как застройщик рынка жилой недвижимости комфорт- и бизнес-класса. Компания успешно реализовала более 20 проектов. Важно отметить, что Level Work Воронцовская - это первый проект компании в сфере офисной недвижимости.

🏗 HUTTON - молодой, но уже опытный девелопер, специализирующийся на элитной недвижимости и бизнес-центрах класса А. Компания реализовала проект GEOLOG (там же, в той же локации), который получил признание на рынке коммерческой недвижимости.

🏗 Девелопер STONE зарекомендовал себя в качестве лидера московского рынка бизнес-центров класса А. Компания имеет внушительный опыт в создании высококачественных офисных пространств, отвечающих самым высоким стандартам. Кроме того, STONE успешно реализует проекты в сегменте элитного и премиального жилья.

🏁 Кстати, сегодня стартовали продажи в новом бизнес-центре класса А STONE Римская!

📍 Расположение: Москва, Золоторожский Вал, 11А/1
🚇 3 мин. пешком до ТПУ «Серп и Молот», 4-5 мин.пеш. от ст.м. «Римская» и «Площадь Ильича»
🛣️ 1800 м до Садового кольца, 900 м до ТТК

🏗️ Общая наземная площадь STONE Римская 70 500 м², из которых офисные помещения занимают 49 500 м², объекты инфраструктуры 5 500 м². Предусмотрен паркинг на 290 машиномест.

🏛️ Две башни: R1 (18 этажей) и R2 (23 этажа)

🪑Офисы:
🔹 Площадь: от 54 до 275 м²
🔹Высота потолков: 3,65 м
🔹Панорамное остекление
🔹Отделка Shell&Core

☕ Инфраструктура:
🔹Столовая, кафе, рестораны
🔹Конференц-зал
🔹Фитнес-студия
🔹Лаунж-зоны с панорамным видом

🔐 Безопасность и комфорт:
🔹Круглосуточное видеонаблюдение
🔹Бесконтактный доступ (Face ID, смартфон, QR-код)
🔹Современные инженерные системы

💼 Цены: от ₽21,1 млн. Цена 1 м2 - от ₽290 тыс.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

3️⃣-й раунд. Кусачие цены...

🔍По условиям задачи я рассматриваю доходность приобретения офиса площадью ~85 м2 в обоих проектах.

🔸Объект: STONE Калужская
🔹82 м2
🔹373 тыс. руб./м2
🔹30 586 000 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Готовность: 3 кв. 2028

🔸Объект: Level Work Воронцовская
🔹81,4 м2
🔹337 101 руб./м2
🔹27 440 014 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Готовность: 4 кв. 2026

🔸Объект: GEOLOG 2
🔹 86,9 м2
🔹 385 000 руб./м2
🔹 33 456 500 руб.
🔹Продажи: ДДУ
🔹Готовность: 3 кв. 2026

🔥Это был напряженный бой. Но увы, никто из соперников не избил оппонентов до нокаута.

🧮 Поэтому победителя придется выявлять с помощью подсчета очков.
Итак, финансовая модель покупки офиса ~85 м2!
Кто кого? STONE Калужская vs Level Work Воронцовская vs Geolog2

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1x3PH1MLLzuQs73sFAKlB0MKWVbd0t5X_dZGBFMEJbl8/edit?usp=sharing

❗️Обратите внимание - там 3 листа.

⚖️Похоже, у нас +/- ничья: все три бизнес-центра показывают похожие результаты доходности с небольшим перевесом у тяжеловеса STONE:

🔹STONE Калужская: прибыль ~₽11 млн. при инвестициях ~₽31 млн. или 9,4% IRR
🔹Level Work Воронцовская: прибыль ~₽5,4 млн. при инвестициях ~₽28,5 млн. или 7,1% IRR
🔹Geolog2: прибыль ~₽4,5 при инвестициях ~₽33,5 млн. или 8,4% IRR

✋Нужно правда учитывать, что реальность практически всегда оказывается радужнее моих расчетов и прогнозов, реальный кейс я описывал здесь.

⚠️Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Недвижимость лучше
🔥 Депозит лучше
👀 Попкорн лучше

🏗 Застройщик «ПИК» анонсировал скорый старт продаж ЖК «Москворечье». Адрес: Москва , Котляковский проезд , вл. 7. (18 мин.пеш. от ст.м. «Каширская»).

📌 Место: Рядом ж/д, больница, кладбище, но в шаговой доступности парк им. Ю. М. Лужкова.

💵📐 Цены и планировки: по плану застройщика стоимость:
☪️: от ₽9,1 млн. за 23,8 м2. или ₽385 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽12,5 млн. за 40,5 м2. или ₽311 тыс./м2.
2️⃣- к.: от ₽15 млн. за 50 м2. или ₽300 тыс./м2
3️⃣- к.: от ₽21,3 млн. за 80,2 м2. или ₽266 тыс./м2.

🏢 Проект: в «Москворечье» будет всего 4 разновысотных корпуса от 3 до 39 этажей. Пока открыты продажи в двух корпусах рассчитанных на 650 квартир. Чистовая отделка. Высота потоков 2,66 м.

⭕️ Окружение: рядом находится готовый ЖК «Life Варшавская» со средней ценой 1 м2  ~₽447 т./м2. Относительно недалеко готовый ЖК WAVE с ценой около ~₽467 т./м2

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о новом проекте ПИКа?

🔥 Нужны расчеты
👍 Есть инвест
🤔 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

🏗️Подмосковный застройщик «Самолет» готовится к масштабному размещению сразу двух серий облигаций на общую сумму ₽15 млрд. Опять нужны деньги...

🔌Что предлагается инвесторам:

1️⃣ Серия БО-П15:
💰 Объем: ₽5 млрд
🗓️ Срок: 3 года
🎯 Номинал: ₽1 тыс.
💸 Ставка: фиксированная (но какая пока неизвестно)

2️⃣ Серия БО-П14:
💰 Объем: ₽10 млрд
🗓️ Срок: 3 года
🎯 Номинал: ₽1 тыс.
💸 Ставка: плавающая (🗝️+3%)

➕А еще из новостей дочерняя компания застройщика, агентство недвижимости «Самолет Плюс» (они себя сами называют «сервис квартирных решений»), проведет в июле раунд pre-IPO на некой инвестиционной платформе Zorko...

📜Готовятся изменения для закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Госдума приняла в первом чтении:

1️⃣ В правилах доверительного управления ЗПИФами может быть предусмотрена выдача паев нескольких классов с разной комбинацией прав пайщиков. Например, можно владеть паями с правом голоса на общем собрании пайщиков, а можно купить «безголосый паи».

2️⃣ ЗПИФы смогут работать дольше - до 49 лет вместо 15.

3️⃣ Фонды смогут менять свой статус, чтобы привлекать разных инвесторов. Появится право переквалифицировать фонд. В результате якорные квалифицированные инвесторы смогут выйти из проекта после завершения его рисковой стадии (например, после ввода в эксплуатацию построенного торгового центра), при этом в фонд смогут зайти неквалифицированные инвесторы, которые будут получать регулярный доход от сдачи в аренду построенного объекта.

🔺Эти изменения сделают инструмент ЗПИФ более гибким. В теории частным инвесторам тоже станет приятно. Посмотрим.

💵 Хочу иметь ₽200 000 в месяц от сдачи в аренду недвижимости. Как получить желаемое?

🏪 Многие инвесторы приходят на рынок недвижимости не для того, чтобы зарабатывать 5-7-10% годовых, а для того, чтобы зарабатывать ₽100 000 - 200 000 - 500 000 в месяц пассивного дохода от аренды.

☝️В новом видео на YouTube канале SimpleEstate содержится ответ на вопрос, куда лучше вкладывать для получения пассивного дохода от аренды и какую сумму необходимо инвестировать для получения дохода в размере ₽200 000 в месяц.

📺 Приятного просмотра!

🔗 https://youtu.be/zkSH80skA74

📶 Что будет расти в 2024-2025-2026 годах и далее?

🪑Устойчивые тренды:

1️⃣ Внутренний туризм. Тема арендного жилья, экопоселков, глэмпингов и прочего в топе инвесторов в недвижимость по всему миру с 2020-го года и не думает уходить на второй план.

2️⃣ Индустриальная и складская недвижимость, self-storage, склады последней мили, dark storы -  остаются самым устойчивым сектором рынка, в который инвесторы бросают деньги как в топку и не думают останавливаться.

3️⃣ Коммерческая недвижимость с одним арендатором (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки), «пауэр-центры» (небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями).

4️⃣ Студенческое жилье, жилье для пожилых людей

🗓️ Завтра в 18.00 я проведу эфир с основателем Garnet Invest Александром Поздняковым и допрошу его по поводу того, какие инвестиции в недвижимость способны «уделать» депозиты и ОФЗ.

🎤 Завтра, 17.07 в 18.00
https://t.me/pozdniakovinvest?livestream

🥺 На фоне слухов о том, что в коридорах ЦБ РФ обсуждают полный запрет хитрых ипотечных схем, застройщики переходят на простые.

👀 «Младше семи — скидку забери» каламбурит «Гранель».

👶Для покупателей, у которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет застройщик предлагает:

🔹Скидку до 7% на покупку квартир. Не удорожание - скидку!
🔹ПВ — от 20%.
🔹Можно использовать маткапитал.
🔹Ставка — 6%.
🔹Сумма — до ₽12 млн.  (Москва и Подмосковье) и до ₽6 млн. для Башкирии, где также строит «Гранель».

🧢 Слухи крутятся, схемы мутятся:
«Младше семи — скидку забери»

🔥Как и обещал вчера - таблица сравнения депозита и коммерческой недвижимости. Отмечу автора - предпосылки для таблицы собрал мой коллега Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

👀Для того, чтобы понять таблицу необходимо разобраться с такими понятиями как «номинальная доходность» и «реальная доходность».

💸 Номинальная доходность - процентная ставка, исходя из которой инвестору начисляются проценты или общая доходность инвестиции, включая как денежный поток, так и рост стоимости.
Именно эта ставка указана в условиях депозита в банке.

💵 Реальная доходность - доходность за вычетом инфляции

Например:

🏦 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. на депозит на 1н год под 15% годовых и через год получает 1 150 000 руб. Его номинальная доходность составила 15% годовых.
Если инфляция за год была 10%, тогда реальная доходность инвестора составила уже только 5%, так как деньги за год обесценились на 10% и на 1 000 000 руб. можно купить уже на 10% меньше товаров и услуг.

🏪 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. в коммерческую недвижимость и получает 9% доходности от аренды. При этом арендная плата привязана к товарообороту.
Если инфляция за год была также 10%, тогда реальная доходность инвестора составит всё-равно 9% годовых или 90 000 руб. Потому что за счет инфляции у арендатора увеличится товарооборот на 10%, что приведет к росту арендной платы на 10% до 99 000 руб. и росту стоимости объекта недвижимости также на 10% до 1 100 000 руб. И это увеличение арендной платы и стоимости объекта компенсирует обесценение денег. А номинальная доходность в таком случае составит 9+10% = 19%.

⚠️ Если у инвестора задача вложить деньги и получать пассивный доход в течении нескольких лет - то в случае с депозитом инвестору нужно каждый год реинвестировать 10% от суммы депозита обратно на депозит, чтобы получать каждый год реальную доходность в 5% годовых и отыгрывать обесценение денег.

🏣 А в случае с коммерческой недвижимостью с привязкой к ТО - ничего реинвестировать не нужно. Арендная плата сама увеличивается под давлением инфляции и стоимость объекта «впитывает» эту инфляцию и также растет. Итого реальная доходность инвестора составит 9% - доход от аренды.

🛡️При этом инвестор в недвижимости защищен от резких скачков инфляции или её ускорения, в то время как держатель депозита - нет.

☝️Очень важно анализируя разные инвестиционные продукты сравнивать одинаковую доходность - реальную с реальной или номинальную с номинальной.

⚠️ Но ни в коем случае нельзя сравнивать арендную доходность недвижимости без учета роста стоимости (реальная доходность) с доходностью по депозитам / облигациям (номинальная доходность).

🔍 Посмотреть таблицу можно здесь

📥 Скачать таблицу в Excel можно здесь.

⚠️ Это не финансовая модель, это сравнительная таблица.

🚀 Старт продаж коммерческих помещений в ЖК «Новое Летово»!

🟣 Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate сообщает о начале продаж коммерческих помещений в жилом комплексе бизнес-класса «Новое Летово».

📍 Локация: 8 км от МКАД (Новая Москва)
🏗 Класс ЖК: бизнес
⚓️ Ввод в эксплуатацию: в этом году - в начале следующего.

🔑 Ключевые параметры:
🔹Площади: от 43 м² до 119 м²
🔹Цены за м²: от 330 500 до 493 700 руб.
🔹Стоимость помещений: от 18 500 000 до 48 300 000 руб.

Почему коммерческие помещения в ЖК «Новое Летово» это отличная инвестиция?
1️⃣ Дефицит торговой инфраструктуры: в радиусе 1 км всего один супермаркет (да и тот "Азбука Дэйли") и одна аптека.
2️⃣ Растущий рынок: перспектива появления ~8000 квартир в ЖК к уже имеющимся ~800 частных домам в зоне охвата.
3️⃣ Стратегическое расположение: помещения на первом этаже корпуса №3, на въезде в ЖК, что обеспечивает интенсивный пешеходный и автомобильный трафик.
4️⃣ Разнообразие площадей: От 43 до 119 м2, можно выбрать оптимальный вариант для организации бизнеса или создания ГАБ.
5️⃣ Перспектива развития локации: планируемое открытие метро "Летово" к 2028 году (в ~4 км) повысит привлекательность района.
6️⃣ Ограниченное предложение: Всего 10 помещений в продаже. Успейте приобрести лучшие варианты.

💼 Для агентов и брокеров: SimpleEstate с радостью заплатит комиссию!

☎️Свяжитесь с нами для получения подробной информации.

📞 Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru или @Topilskaya_SimpleEstate