Презентация_для_покупателей_Новое_Летово_SE.pdf
4.3 MB
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6😁2🔥1
⚖️ Квалы и неквалы в США
🌎 Недавно общался с коллегами, осуществляющими инвестиционные проекты в сфере коммерческой недвижимости в США (родились в USSR, но оказались в USA еще в детстве). В Североамериканских штатах, как и в матушке-России, существует система статусов для инвесторов. Хотя принципы во многом схожи, есть и свои особенности.
🇷🇺 В России, как известно, инвесторы делятся на квалифицированных и неквалифицированных. Статус квалифицированного инвестора открывает доступ к более широкому спектру финансовых инструментов. Для его получения необходимо соответствовать одному из нескольких критериев: владеть активами от 6 млн рублей (~$67 тыс.), иметь опыт активной торговли на бирже, обладать профильным образованием или международными сертификатами, либо иметь соответствующий опыт работы в финансовой сфере.
💵 В США есть аккредитованные и неаккредитованные инвесторы, а также еще одна, следующая ступень - квалифицированный покупатель.
💼 Аккредитованный инвестор - это статус, открывающий двери в мир сложных и рискованных инвестиций. Чтобы получить этот титул, физическому лицу нужно иметь чистый капитал от $1 млн или годовой доход от $200 000 ($300 000 для пары) в течение последних двух лет. Также можно аккредитоваться, имея определенные профессиональные сертификаты (уровень образования в сфере финансов).
🏆 Квалифицированный покупатель (QP) - это следующая ступень инвестиционной иерархии. Для физических лиц планка установлена выше: необходимо владеть инвестиционным портфелем стоимостью более $5 млн. Для юридических лиц эта сумма возрастает до $25 млн. Важно отметить, что личная недвижимость не учитывается при расчете, а вот инвестиционная - вполне.
📊 Оба статуса дают право участвовать в частных, закрытых размещениях паев фондов или акций проектных компаний по правилам комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC, тусклая копия нашего ЦБ РФ), то есть вообще инвестировать в потенциально рискованные проекты. Квалифицированные покупатели имеют доступ к эксклюзивным фондам, которые могут привлекать средства определенного количества инвесторов (до 2-х тыс.) и которые не нужно регистрировать в SEC. То есть туда, где риск еще выше.
🔍 Стоит подчеркнуть, что эти статусы - не просто формальность. Они призваны защитить инвесторов, допуская к более рискованным, но потенциально более доходным инструментам только тех, кто обладает достаточным опытом и финансовой подушкой безопасности.
🌎 Недавно общался с коллегами, осуществляющими инвестиционные проекты в сфере коммерческой недвижимости в США (родились в USSR, но оказались в USA еще в детстве). В Североамериканских штатах, как и в матушке-России, существует система статусов для инвесторов. Хотя принципы во многом схожи, есть и свои особенности.
🇷🇺 В России, как известно, инвесторы делятся на квалифицированных и неквалифицированных. Статус квалифицированного инвестора открывает доступ к более широкому спектру финансовых инструментов. Для его получения необходимо соответствовать одному из нескольких критериев: владеть активами от 6 млн рублей (~$67 тыс.), иметь опыт активной торговли на бирже, обладать профильным образованием или международными сертификатами, либо иметь соответствующий опыт работы в финансовой сфере.
💼 Аккредитованный инвестор - это статус, открывающий двери в мир сложных и рискованных инвестиций. Чтобы получить этот титул, физическому лицу нужно иметь чистый капитал от $1 млн или годовой доход от $200 000 ($300 000 для пары) в течение последних двух лет. Также можно аккредитоваться, имея определенные профессиональные сертификаты (уровень образования в сфере финансов).
🏆 Квалифицированный покупатель (QP) - это следующая ступень инвестиционной иерархии. Для физических лиц планка установлена выше: необходимо владеть инвестиционным портфелем стоимостью более $5 млн. Для юридических лиц эта сумма возрастает до $25 млн. Важно отметить, что личная недвижимость не учитывается при расчете, а вот инвестиционная - вполне.
📊 Оба статуса дают право участвовать в частных, закрытых размещениях паев фондов или акций проектных компаний по правилам комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC, тусклая копия нашего ЦБ РФ), то есть вообще инвестировать в потенциально рискованные проекты. Квалифицированные покупатели имеют доступ к эксклюзивным фондам, которые могут привлекать средства определенного количества инвесторов (до 2-х тыс.) и которые не нужно регистрировать в SEC. То есть туда, где риск еще выше.
🔍 Стоит подчеркнуть, что эти статусы - не просто формальность. Они призваны защитить инвесторов, допуская к более рискованным, но потенциально более доходным инструментам только тех, кто обладает достаточным опытом и финансовой подушкой безопасности.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍13🔥4🤔3❤1🍾1
👀 Выгодно ли покупать в «Чёрную пятницу» недвижимость: можно ли «поймать» действительно интересный лот со скидкой?
✍️ В статье попытался ответить на этот вопрос...
⚠️ Осторожно, много буковок!
✍️ В статье попытался ответить на этот вопрос...
⚠️ Осторожно, много буковок!
atsogoev.ru
«Чёрная пятница» недвижимости: разоблачение
👍8🔥4😁1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Модульное строительство в загородной недвижимости: преимущества и вызовы для девелоперов.
🏠 Модульный дом - конструкция, состоящая из отдельных элементов, каждый из которых изготавливается на производстве, а не на участке.
⛓💥При правильной сборке и использовании качественных материалов такой дом может простоять не менее 70 лет.
💰 Стоимость возведения зависит от площади: чем она меньше, тем выше цена за м2.
❓Что лучше для девелопмента арендного экопоселка, расположенного в живописном месте: модульные дома или строительство капитальных домов из пеноблоков, кирпича или дерева?
➖Стройка процесс «грязный», долгий и технологически, организационно сложный.
➕Модульные конструкции доставляются на объект в уже готовом собранном виде. Их монтаж быстр и чист.
➖ На строительство капитального сооружения из пеноблоков, дерева и иных материалов, необходимы согласования и разрешения.
➕Возведение модульной постройки позволяет избежать бюрократических проволочек, ведь она не относится к объектам капитального строительства.
➕ Цена, и сроки не сопоставимы с традиционным строительством, которое может занять месяцы (годы). Важно также и то, что цены на такие дома фиксированные. То есть заказчик точно знает, сколько ему обойдется проект на выходе. Без каких-либо задержек и удорожаний, которые часто встречаются при «стройке».
✅ Я решил обратиться за комментарием к Александру Позднякову, основателю Garnet Invest, девелоперу арендного экопосёлка Garnet Holiday:
🎤«Мы построили 40 домов, часть модульных и часть каркасных, используя разных застройщиков. Модульные дома, созданные по финской технологии, качественнее, но на 30-40% дороже. Для российского рынка выбрали среднее по цене и качеству. Поставка 40 домов заняла 4-5 месяцев. Основной минус модульных домов - ограничение по высоте потолков из-за транспортировки.
Сборка длится 1-2 недели, качество приемлемое, мелкие недочеты легко исправляются. Юридически процесс оформления модульных и обычных домов одинаковый - уведомительный порядок или амнистия.
Для арендного бизнеса модульные дома подходят идеально, обеспечивая лучшее качество по сравнению с дешевым строительством на участке. Важно выбирать проверенных производителей модульных домов или надежные строительные компании для каркасных домов. Дешевизны в модульном строительстве ожидать не стоит, так как это обычное производство с растущими ценами на материалы.»
🎤 В 18-00 поговорим с Александром в прямом эфире об этом и не только:
https://t.me/pozdniakovinvest?livestream
🏠 Модульный дом - конструкция, состоящая из отдельных элементов, каждый из которых изготавливается на производстве, а не на участке.
⛓💥При правильной сборке и использовании качественных материалов такой дом может простоять не менее 70 лет.
💰 Стоимость возведения зависит от площади: чем она меньше, тем выше цена за м2.
❓Что лучше для девелопмента арендного экопоселка, расположенного в живописном месте: модульные дома или строительство капитальных домов из пеноблоков, кирпича или дерева?
➖Стройка процесс «грязный», долгий и технологически, организационно сложный.
➕Модульные конструкции доставляются на объект в уже готовом собранном виде. Их монтаж быстр и чист.
➖ На строительство капитального сооружения из пеноблоков, дерева и иных материалов, необходимы согласования и разрешения.
➕Возведение модульной постройки позволяет избежать бюрократических проволочек, ведь она не относится к объектам капитального строительства.
➕ Цена, и сроки не сопоставимы с традиционным строительством, которое может занять месяцы (годы). Важно также и то, что цены на такие дома фиксированные. То есть заказчик точно знает, сколько ему обойдется проект на выходе. Без каких-либо задержек и удорожаний, которые часто встречаются при «стройке».
✅ Я решил обратиться за комментарием к Александру Позднякову, основателю Garnet Invest, девелоперу арендного экопосёлка Garnet Holiday:
🎤«Мы построили 40 домов, часть модульных и часть каркасных, используя разных застройщиков. Модульные дома, созданные по финской технологии, качественнее, но на 30-40% дороже. Для российского рынка выбрали среднее по цене и качеству. Поставка 40 домов заняла 4-5 месяцев. Основной минус модульных домов - ограничение по высоте потолков из-за транспортировки.
Сборка длится 1-2 недели, качество приемлемое, мелкие недочеты легко исправляются. Юридически процесс оформления модульных и обычных домов одинаковый - уведомительный порядок или амнистия.
Для арендного бизнеса модульные дома подходят идеально, обеспечивая лучшее качество по сравнению с дешевым строительством на участке. Важно выбирать проверенных производителей модульных домов или надежные строительные компании для каркасных домов. Дешевизны в модульном строительстве ожидать не стоит, так как это обычное производство с растущими ценами на материалы.»
https://t.me/pozdniakovinvest?livestream
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥3❤1😁1
https://t.me/pozdniakovinvest?livestream
Разговор складывается интересно!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5🔥3❤1👏1😁1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❌ Шурик, это не наш метод!
🤔 А есть наш метод, и не один, а целых три - доходный, затратный и рыночный (сравнительный), методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро и прочего…
🏠 Сравнительный метод основан на анализе недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщики анализируют схожие характеристики и корректируют цены, учитывая особенности каждого объекта. Этот метод наиболее эффективен на активных рынках с достаточным количеством сделок, поэтому чаще всего он применяется на рынке жилой недвижимости.
💰 Затратный метод фокусируется на расчете стоимости воссоздания объекта (с учетом текущего износа). Данный подход особенно ценен для оценки новых или уникальных объектов, где сравнительный анализ может быть затруднен.
📊 Доходный метод определяет стоимость недвижимости на основе ожидаемого дохода от её эксплуатации. Ключевую роль играют фактические арендные поступления: именно арендный поток определяет рыночную стоимость недвижимости.
⚖️Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщики обязательно применяют все три метода одновременно (если это возможно), но присваивают каждому методу свой вес. В случае оценки коммерческой недвижимости вес доходного метода обычно намного выше сравнительного и затратного.
#ликбез
🤔 А есть наш метод, и не один, а целых три - доходный, затратный и рыночный (сравнительный), методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро и прочего…
🏠 Сравнительный метод основан на анализе недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщики анализируют схожие характеристики и корректируют цены, учитывая особенности каждого объекта. Этот метод наиболее эффективен на активных рынках с достаточным количеством сделок, поэтому чаще всего он применяется на рынке жилой недвижимости.
💰 Затратный метод фокусируется на расчете стоимости воссоздания объекта (с учетом текущего износа). Данный подход особенно ценен для оценки новых или уникальных объектов, где сравнительный анализ может быть затруднен.
📊 Доходный метод определяет стоимость недвижимости на основе ожидаемого дохода от её эксплуатации. Ключевую роль играют фактические арендные поступления: именно арендный поток определяет рыночную стоимость недвижимости.
⚖️Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщики обязательно применяют все три метода одновременно (если это возможно), но присваивают каждому методу свой вес. В случае оценки коммерческой недвижимости вес доходного метода обычно намного выше сравнительного и затратного.
#ликбез
👍22🔥4😁1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔋Как определить стоимость недвижимости доходным методом.
📖 Формула оценки стоимости доходным методом такая:
Рыночная стоимость = ЧОД / CapRate
☝️Где ЧОД, он же чистый операционный доход, он же Net Operating Income (NOI), а CapRate - ставка капитализации.
🏪 Например, нам нужно оценить стоимость помещения супермаркета в Москве доходным методом.
Как считать ЧОД, если ставка аренды привязана к ТО: из выручки от аренды за 12 месяцев вычесть операционные затраты. Теперь мы знаем годовой фактический ЧОД, пусть он будет равен ₽10 млн.
🔍Следующая задача - найти актуальное значение CapRate. Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.2%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.2%= ₽122 млн. Это ориентир рыночной цены.
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки доходным методом есть свои плюсы и минусы. Прежде всего, значение CapRate из аналитики это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
#ликбез
📖 Формула оценки стоимости доходным методом такая:
Рыночная стоимость = ЧОД / CapRate
☝️Где ЧОД, он же чистый операционный доход, он же Net Operating Income (NOI), а CapRate - ставка капитализации.
🏪 Например, нам нужно оценить стоимость помещения супермаркета в Москве доходным методом.
Как считать ЧОД, если ставка аренды привязана к ТО: из выручки от аренды за 12 месяцев вычесть операционные затраты. Теперь мы знаем годовой фактический ЧОД, пусть он будет равен ₽10 млн.
🔍Следующая задача - найти актуальное значение CapRate. Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.2%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.2%= ₽122 млн. Это ориентир рыночной цены.
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки доходным методом есть свои плюсы и минусы. Прежде всего, значение CapRate из аналитики это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
#ликбез
👍18🔥5😁2
Тёмные окна квартир-сейфов.
🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.
💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.
🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!
🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.
👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.
📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.
🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.
🕳️ А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.
🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).
🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.
💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.
🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!
🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.
👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.
📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.
🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.
🕳️ А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.
🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).
❤8👍6🔥4😁1🤔1
📑ЛСР опубликовала операционные результаты за 2-й кв. 2024 года: общий объем продаж вырос на 1% г/г.
🔥Ажиотажный спрос на фоне сворачивания программы льготной ипотеки катализировал продажи. Доля продаж ЛСР в Московском регионе растет, в Санкт-Петербурге снижается.
☔Кстати, в Петербурге у ЛСР наметились некоторые проблемы... Застройщику фактически заблокировали проект на 11 га Шафировском проспекте (на Северо-Востоке города, у КАД). На намывных территориях Васильевского острова ЛСР не удалось согласовать предельную высоту застройки территории общей площадью 10 га.
🤔Надеюсь, что у ЛСР будет всё хорошо и компания порадует акционеров дивидендами (ЛСР ПЛАТИТ, в отличие от...) и успехами в бизнесе.
🔥Ажиотажный спрос на фоне сворачивания программы льготной ипотеки катализировал продажи. Доля продаж ЛСР в Московском регионе растет, в Санкт-Петербурге снижается.
☔Кстати, в Петербурге у ЛСР наметились некоторые проблемы... Застройщику фактически заблокировали проект на 11 га Шафировском проспекте (на Северо-Востоке города, у КАД). На намывных территориях Васильевского острова ЛСР не удалось согласовать предельную высоту застройки территории общей площадью 10 га.
🤔Надеюсь, что у ЛСР будет всё хорошо и компания порадует акционеров дивидендами (ЛСР ПЛАТИТ, в отличие от...) и успехами в бизнесе.
👍11🔥2😁2❤1
📊 В первом квартале 2024 года рынок ЗПИФов коммерческой недвижимости показал впечатляющий рост. Исследование, проведенное коллегами из Parus Asset Management, раскрывает интересные тенденции в этом секторе инвестиций.
📈 Рынок ЗПИФов недвижимости вырос на 7% за квартал, достигнув стоимости чистых активов ₽345,8 млрд. Неквалифицированные инвесторы теперь владеют 46% активами ЗПИФов, а квалифицированные - 54%.
🏢 Лидеры рынка ЗПИФ недвижимости - УК «СФН» (СБЕР) и Parus Asset Management. Первые управляют 63,4% рынка, вторые - 20%.
📦 Самый горячий сектор ЗПИФ - логистическая недвижимость. 61% всех активов ЗПИФов инвестированы в склады. Торговая и офисная недвижимость занимает в активах ЗПИФов 15% и 12% соответственно.
💰 Декларируемая доходность IRR ЗПИФов варьируется от 10% до 23% годовых. Складская недвижимость может приносить 10-14%, офисная - 7-9%, а торговая - скромные 1-5%.
🌟 Рынок коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФы растет в объемах, становится прозрачнее и понятнее, количество частных инвесторов, выбирающих ЗПИФы увеличивается.
🗓️ Я в индустрии с 2003 года. Наконец-то превращается в реальность то, о чем мы мечтали более 20-и лет назад.
📈 Рынок ЗПИФов недвижимости вырос на 7% за квартал, достигнув стоимости чистых активов ₽345,8 млрд. Неквалифицированные инвесторы теперь владеют 46% активами ЗПИФов, а квалифицированные - 54%.
🏢 Лидеры рынка ЗПИФ недвижимости - УК «СФН» (СБЕР) и Parus Asset Management. Первые управляют 63,4% рынка, вторые - 20%.
📦 Самый горячий сектор ЗПИФ - логистическая недвижимость. 61% всех активов ЗПИФов инвестированы в склады. Торговая и офисная недвижимость занимает в активах ЗПИФов 15% и 12% соответственно.
💰 Декларируемая доходность IRR ЗПИФов варьируется от 10% до 23% годовых. Складская недвижимость может приносить 10-14%, офисная - 7-9%, а торговая - скромные 1-5%.
🌟 Рынок коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФы растет в объемах, становится прозрачнее и понятнее, количество частных инвесторов, выбирающих ЗПИФы увеличивается.
🗓️ Я в индустрии с 2003 года. Наконец-то превращается в реальность то, о чем мы мечтали более 20-и лет назад.
🔥7👍5🤔1
PARUS_ЗПИФы_недвижимости_Итоги_1_кв_2024_15_04_2024.pdf
1 MB
☝️Исследование рынка ЗПИФов недвижимости от Parus Asset Management.
👍7👏3❤2🔥2
📠Депутаты Государственной Думы Григорьев, Новичков, Делягин внесли законопроект о введении новых налогов для особой категории граждан России - лиц, имеющих помимо гражданства РФ, гражданства (и возможно, ВНЖ) иностранных государств (кроме гражданств Беларуси, Абхазии и Ю. Осетии).
📕К таким гражданам России предлагается применять специальный режим налогообложения, «дискриминационный».
✖️2️⃣ Суть специального режима заключается во введении удвоенной ставки налогообложения.
🪑По мысли депутатов, например, если вы гражданин России со вторым гражданством (условно Вануату) и доходом свыше ₽50 млн в год., вам придется платить не 22% НДФЛ, а 44%!
📑Пока законопроект... Следим.
📕К таким гражданам России предлагается применять специальный режим налогообложения, «дискриминационный».
✖️2️⃣ Суть специального режима заключается во введении удвоенной ставки налогообложения.
🪑По мысли депутатов, например, если вы гражданин России со вторым гражданством (условно Вануату) и доходом свыше ₽50 млн в год., вам придется платить не 22% НДФЛ, а 44%!
📑Пока законопроект... Следим.
👏9🔥5👀5❤2🤔2
🪙 Есть один рубль? Мне опять срочно нада!
🔌«А101» вместе с ВТБ возобновили ипотечную программу для коммерческой недвижимости. Выплаты по ипотеке почти на весь срок строительства дома составят 1 рубль (₽1, 100 копеечек) в месяц.
🧩Схема такая: ипотека на коммерцию в проектах «А101» выдаётся двумя траншами и поступает на эскроу-счёт вместе с суммой первоначального взноса. Первый транш - ₽154,2.
💳С этой суммы нужно выплачивать % по кредиту весь период, который закончится за 2 месяца до сдачи дома. Затем заемщик получит от ВТБ остальную часть ипотечного кредита.
Параметры кредита:
🔸Ставка от 22 %
🔸Срок от 1 года до 30 лет. 🔸Размер первоначального взноса:
🔹для ФЛ от 20,1 %
🔹для ИП и ЮЛ от 30,1 %
🔸Отгружают до ₽100 млн.
🧮 Мои скромные познания в сфере финансового анализа позволяют предположить, что эта конструкция может стать весьма выгодной (при определенных сценариях)
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔌«А101» вместе с ВТБ возобновили ипотечную программу для коммерческой недвижимости. Выплаты по ипотеке почти на весь срок строительства дома составят 1 рубль (₽1, 100 копеечек) в месяц.
🧩Схема такая: ипотека на коммерцию в проектах «А101» выдаётся двумя траншами и поступает на эскроу-счёт вместе с суммой первоначального взноса. Первый транш - ₽154,2.
💳С этой суммы нужно выплачивать % по кредиту весь период, который закончится за 2 месяца до сдачи дома. Затем заемщик получит от ВТБ остальную часть ипотечного кредита.
Параметры кредита:
🔸Ставка от 22 %
🔸Срок от 1 года до 30 лет. 🔸Размер первоначального взноса:
🔹для ФЛ от 20,1 %
🔹для ИП и ЮЛ от 30,1 %
🔸Отгружают до ₽100 млн.
🧮 Мои скромные познания в сфере финансового анализа позволяют предположить, что эта конструкция может стать весьма выгодной (при определенных сценариях)
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥9👍4👀3❤1
🎠Плохо ставить на одну лошадку, лучше поставить на нескольких. Можно ли совместить высокую доходность депозита и вероятную доходность недвижимости в рамках одного решения?
👀 В общем-то, да. Это позволяет сделать отсрочка платежа. У ряда застройщиков появились программы с отсрочкой платежа на 6 мес. и даже на год. И не только у застройщиков жилья, но и у девелоперов коммерческой недвижимости.
☝️Например, довольно давно такая схема применяется STONE. Предположим у инвестора есть свободные ₽25 млн. и навязчивые мысли о том, что депозит хорош, но и недвижимость тоже хороша!
🏁 На днях был старт продаж STONE Римская и там тоже действует отсрочка: ставка по рассрочке от. 9,5% + отложенный платеж на год. То есть можно внести 10% ПВ (₽2,5 млн.), зафиксировать цену старта продаж, а следующий платеж заплатить только через год.
💸 И вот здесь как раз можно положить деньги (90% от стоимости офиса) на депозит под 15-17% на год и через год совершить второй платеж частично за счет % по депозиту. Далее включается та самая рассрочка 9,5% до окончания стройки, а свободный капитал продолжает работать на банковском депозите и генерить доход для ежеквартальных платежей.
📈 Рост цены на офисную недвижимость за период строительства стабилен (от 40% по консервативным оценкам и до 🚀 см. пример Stone Towers). А вот высокая ставка по депозитам - временная.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: не является инвестиционной рекомендацией. Перед осуществлением инвестиций лучше сделать финансовую модель!
👀 В общем-то, да. Это позволяет сделать отсрочка платежа. У ряда застройщиков появились программы с отсрочкой платежа на 6 мес. и даже на год. И не только у застройщиков жилья, но и у девелоперов коммерческой недвижимости.
☝️Например, довольно давно такая схема применяется STONE. Предположим у инвестора есть свободные ₽25 млн. и навязчивые мысли о том, что депозит хорош, но и недвижимость тоже хороша!
🏁 На днях был старт продаж STONE Римская и там тоже действует отсрочка: ставка по рассрочке от. 9,5% + отложенный платеж на год. То есть можно внести 10% ПВ (₽2,5 млн.), зафиксировать цену старта продаж, а следующий платеж заплатить только через год.
💸 И вот здесь как раз можно положить деньги (90% от стоимости офиса) на депозит под 15-17% на год и через год совершить второй платеж частично за счет % по депозиту. Далее включается та самая рассрочка 9,5% до окончания стройки, а свободный капитал продолжает работать на банковском депозите и генерить доход для ежеквартальных платежей.
📈 Рост цены на офисную недвижимость за период строительства стабилен (от 40% по консервативным оценкам и до 🚀 см. пример Stone Towers). А вот высокая ставка по депозитам - временная.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: не является инвестиционной рекомендацией. Перед осуществлением инвестиций лучше сделать финансовую модель!
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🏢 В настоящее время стоимость офиса аналогичной площади в STONE Towers составляет ₽590 т./м2. Между прочим, цена 1 м2 за эти годы выросла на 103%
🏹 Взлетела и доходность проекта. Вместо книжных 8.8% годовых получилось 22.3% годовых.
🧮 Все расчеты здесь:…
🏹 Взлетела и доходность проекта. Вместо книжных 8.8% годовых получилось 22.3% годовых.
🧮 Все расчеты здесь:…
🔥9👍7👏3😁3
Коллекция уникальных лотов, где премиальный комфорт — это не просто слова, а образ жизни.
Только 169 квартир в доме-резиденции «Собрание» в историческом центре Ростова-на-Дону.
🔸Архитектура в стиле неоклассики идеально вписывается в контекст исторического центра.
🔸Двор-сад на 3600 кв.м. с прогулочными аллеями, фонтаном, зелеными комнатами и зонами отдыха — ваш личный уголок спокойствия в центре города.
🔸Насыщенная инфраструктура: ресторан, библиотека, фитнес, бьюти-коворкинг, детский игровой клуб, консьерж-сервис.
🔸Современное инженерное оснащение: системы очистки воды и воздуха, мультифункциональное остекление, акустическая шумоизоляция, класс энергоэффективности А++.
🔸Подземный паркинг на 163 машиноместа с удобной навигацией и зарядными станциями для электромобилей.
🔸Продуманные планировки, отвечающие высоким требованиям к комфорту.
Не упустите шанс стать частью сообщества дома-резиденции «Собрание».
Детали: dom-sobranie.ru
Реклама. ООО "СЗ "АЛЬЯНС ГРУПП". ИНН 6161093783. erid: LjN8JyQxs
Только 169 квартир в доме-резиденции «Собрание» в историческом центре Ростова-на-Дону.
🔸Архитектура в стиле неоклассики идеально вписывается в контекст исторического центра.
🔸Двор-сад на 3600 кв.м. с прогулочными аллеями, фонтаном, зелеными комнатами и зонами отдыха — ваш личный уголок спокойствия в центре города.
🔸Насыщенная инфраструктура: ресторан, библиотека, фитнес, бьюти-коворкинг, детский игровой клуб, консьерж-сервис.
🔸Современное инженерное оснащение: системы очистки воды и воздуха, мультифункциональное остекление, акустическая шумоизоляция, класс энергоэффективности А++.
🔸Подземный паркинг на 163 машиноместа с удобной навигацией и зарядными станциями для электромобилей.
🔸Продуманные планировки, отвечающие высоким требованиям к комфорту.
Не упустите шанс стать частью сообщества дома-резиденции «Собрание».
Детали: dom-sobranie.ru
Реклама. ООО "СЗ "АЛЬЯНС ГРУПП". ИНН 6161093783. erid: LjN8JyQxs
👍5😁3🔥2🤔2👀1
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥18🤣11👍4😁1
❓Инвестиции в недвижимость: как обогнать инфляцию в 2024?
🎥 Запись замечательного и интереснейшего разговора с Александром Поздняковым, CEO Garnet Invest.
💸Какие активы покупать, чтобы значительно обгонять доходность банковских депозитов?
✅ Обсудили:
🔹Сектор внутреннего туризма
🔹Курортные и арендные поселки
🔹Склады Light industrial
🔹Общую ситуацию на рынке доходной недвижимости
📈Что выбрать частному инвестору в период высоких ставок?
⚙️ Разобрали стратегии инвестирования в текущих экономических условиях.
👀 Очень рекомендую: время потратите с пользой!
🎥 Запись замечательного и интереснейшего разговора с Александром Поздняковым, CEO Garnet Invest.
💸Какие активы покупать, чтобы значительно обгонять доходность банковских депозитов?
✅ Обсудили:
🔹Сектор внутреннего туризма
🔹Курортные и арендные поселки
🔹Склады Light industrial
🔹Общую ситуацию на рынке доходной недвижимости
📈Что выбрать частному инвестору в период высоких ставок?
⚙️ Разобрали стратегии инвестирования в текущих экономических условиях.
👀 Очень рекомендую: время потратите с пользой!
👍12😁2❤1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
✍️ Я недавно публиковал пост о том, как оценивать рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Получил личное сообщение от читателя канала Алексея с просьбой написать про кадастровую стоимость и отличия от рыночной.
✅ Принял, поехали.
Кадастровая и рыночная стоимости недвижимости: ключевые различия для инвестора
Кадастровая стоимость:
🔹Определяется государством в лице Росреестра
🔹Рассчитывается методом массовой оценки
🔹Учитывает характеристики объекта: местоположение, площадь, год постройки и т.д.
🔹Обновляется не реже одного раза в 5 лет
🔹Используется для расчета налогов на недвижимость
🔹Может быть оспорена в случае несогласия собственника
Рыночная стоимость:
🔹Определяется профессиональными оценщиками
🔹Рассчитывается тремя методами: сравнительный, затратный и доходный
🔹Отражает реальную цену на рынке в конкретный момент времени производства оценки
🔹Учитывает множество факторов, включая экономическую ситуацию и тенденции рынка недвижимости
🔹Используется при сделках купли-продажи, для получения кредита под залог недвижимости
☝️От всей души рекомендую инвесторам регулярно отслеживать изменения кадастровой стоимости объектов и, в случае необходимости, смело оспаривать размер кадастровой стоимости в суде.
🥺 Увы, знаю удивительные случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную - с такими кейсами тоже нужно срочно в суд.
✅ Принял, поехали.
Кадастровая и рыночная стоимости недвижимости: ключевые различия для инвестора
Кадастровая стоимость:
🔹Определяется государством в лице Росреестра
🔹Рассчитывается методом массовой оценки
🔹Учитывает характеристики объекта: местоположение, площадь, год постройки и т.д.
🔹Обновляется не реже одного раза в 5 лет
🔹Используется для расчета налогов на недвижимость
🔹Может быть оспорена в случае несогласия собственника
Рыночная стоимость:
🔹Определяется профессиональными оценщиками
🔹Рассчитывается тремя методами: сравнительный, затратный и доходный
🔹Отражает реальную цену на рынке в конкретный момент времени производства оценки
🔹Учитывает множество факторов, включая экономическую ситуацию и тенденции рынка недвижимости
🔹Используется при сделках купли-продажи, для получения кредита под залог недвижимости
☝️От всей души рекомендую инвесторам регулярно отслеживать изменения кадастровой стоимости объектов и, в случае необходимости, смело оспаривать размер кадастровой стоимости в суде.
🥺 Увы, знаю удивительные случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную - с такими кейсами тоже нужно срочно в суд.
👍19🔥3😁1
🎤Спешу поделиться: в июле я завершил уникальный образовательный проект для одной из ведущих девелоперских компаний России - Tekta Group.
☝️Это была специализированная программа, направленная на обучение сотрудников отдела продаж особенностям реализации недвижимости как инвестиционного инструмента.
🏢 Образовательная программа касалась продаж коммерческой недвижимости, поэтому на первом этапе мы прошли от основ и типологии до разнообразных стратегий инвестирования в этом секторе. Особое внимание было уделено работе с инвесторами: от определения их риск-профиля и мотиваций до эффективной коммуникации и преодоления возражений. Мы также детально разобрали процесс продажи инвестиционных продуктов с фиксированной доходностью и тонкости взаимодействия с инвесторами на всех этапах.
📊 Значительная часть программы была посвящена финансовому анализу. Студенты научились создавать финансовые модели, оценивать проекты по ключевым показателям и разрабатывать стратегии для различных сценариев инвестирования, включая создание готового арендного бизнеса и спекуляции с коммерческой недвижимостью.
🛡 Мы не обошли стороной и важную тему рисков в инвестировании в коммерческую недвижимость. Имея глубокое понимание рисков можно более качественно работать с возражениями потенциальных покупателей.
🎸 Заключительным аккордом стал блок по психологии инвесторов, где мы разобрали техники эффективного взаимодействия и стратегии, позволяющие качественно коммуницировать с инвесторами при принятии ими инвестиционных решений.
🏆Эта программа уже завершена, и я уверен, что она принесет пользу команде Tekta Group в их дальнейшей работе!
✅ Более подробное описание программы есть здесь: pin.atsogoev.com
☝️Это была специализированная программа, направленная на обучение сотрудников отдела продаж особенностям реализации недвижимости как инвестиционного инструмента.
🏢 Образовательная программа касалась продаж коммерческой недвижимости, поэтому на первом этапе мы прошли от основ и типологии до разнообразных стратегий инвестирования в этом секторе. Особое внимание было уделено работе с инвесторами: от определения их риск-профиля и мотиваций до эффективной коммуникации и преодоления возражений. Мы также детально разобрали процесс продажи инвестиционных продуктов с фиксированной доходностью и тонкости взаимодействия с инвесторами на всех этапах.
📊 Значительная часть программы была посвящена финансовому анализу. Студенты научились создавать финансовые модели, оценивать проекты по ключевым показателям и разрабатывать стратегии для различных сценариев инвестирования, включая создание готового арендного бизнеса и спекуляции с коммерческой недвижимостью.
🛡 Мы не обошли стороной и важную тему рисков в инвестировании в коммерческую недвижимость. Имея глубокое понимание рисков можно более качественно работать с возражениями потенциальных покупателей.
🎸 Заключительным аккордом стал блок по психологии инвесторов, где мы разобрали техники эффективного взаимодействия и стратегии, позволяющие качественно коммуницировать с инвесторами при принятии ими инвестиционных решений.
🏆Эта программа уже завершена, и я уверен, что она принесет пользу команде Tekta Group в их дальнейшей работе!
✅ Более подробное описание программы есть здесь: pin.atsogoev.com
👍13🔥10🤔3😁2
🏨 Инвестиции в капсульные отели
🧩 Капсульные отели — это формат временного гостиничного размещения, пришедший из Японии. Представьте себе компактные спальные ячейки, расположенные одна над другой, похоже на соты... Это потому что в Японии много людей и мало места.
📑 Сеть «9 Hours» в Токио и Pod Hotels в США демонстрируют эффективность этой модели. Их фишка - максимальное использование пространства и ориентация на деловых путешественников и молодых людей.
🇷🇺 Российский опыт
В 2009 году в Шереметьево открылся первый российский капсульный отель «Воздушный экспресс». Я один раз ночевал в таком «отеле» в Домодедово (был сильный снегопад, пришлось)...
📍Где открываются капсульные отели: транспортные узлы (аэропорты, вокзалы) и туристичесеие центры крупных городов.
💸 Как инвестировать: купить помещение, сделать специализированный ремонт и нанять профессиональную управляющую компанию, имеющую опыт ведения такого бизнеса.
⬛ Для организации капсульных отелей используются даже помещения без окон (подвалы), коммерческие помещения на первых этажах, небольшие ОСЗ. Сами жилые ячейки должны быть правильно спроектированы (с точки зрения вентиляции и пожарной безопасности)
⚠️ Риски:
🔹 Плохое управление отелем (риски внешней УК), плохая заполняемость, низкая доходность
🔹 Ограничения со стороны контролирующих органов
🔹 Изменения в законодательстве
🔹 Риски, которые создают сами постояльцы таких отелей
🔹 Относительно низкая ликвидность капсульных отелей как бизнеса и ГАБ (при попытке продажи)
❓Что думаете насчёт инвестирования в организацию капсульных отелей?
👍 Отличная идея
👀 Полная шл👒па
🔥 Был опыт, напишу в комментариях
🧩 Капсульные отели — это формат временного гостиничного размещения, пришедший из Японии. Представьте себе компактные спальные ячейки, расположенные одна над другой, похоже на соты... Это потому что в Японии много людей и мало места.
📑 Сеть «9 Hours» в Токио и Pod Hotels в США демонстрируют эффективность этой модели. Их фишка - максимальное использование пространства и ориентация на деловых путешественников и молодых людей.
🇷🇺 Российский опыт
В 2009 году в Шереметьево открылся первый российский капсульный отель «Воздушный экспресс». Я один раз ночевал в таком «отеле» в Домодедово (был сильный снегопад, пришлось)...
📍Где открываются капсульные отели: транспортные узлы (аэропорты, вокзалы) и туристичесеие центры крупных городов.
💸 Как инвестировать: купить помещение, сделать специализированный ремонт и нанять профессиональную управляющую компанию, имеющую опыт ведения такого бизнеса.
⬛ Для организации капсульных отелей используются даже помещения без окон (подвалы), коммерческие помещения на первых этажах, небольшие ОСЗ. Сами жилые ячейки должны быть правильно спроектированы (с точки зрения вентиляции и пожарной безопасности)
⚠️ Риски:
🔹 Плохое управление отелем (риски внешней УК), плохая заполняемость, низкая доходность
🔹 Ограничения со стороны контролирующих органов
🔹 Изменения в законодательстве
🔹 Риски, которые создают сами постояльцы таких отелей
🔹 Относительно низкая ликвидность капсульных отелей как бизнеса и ГАБ (при попытке продажи)
❓Что думаете насчёт инвестирования в организацию капсульных отелей?
👍 Отличная идея
👀 Полная шл👒па
🔥 Был опыт, напишу в комментариях
👀27👍7🔥4😁1