Бали: правда ли, что рынок недвижимости перегрет?

⚡️10 июля в 17:00 (мск) мы вместе с экспертами канала Релокация и зарубежная недвижимость проведем онлайн-трансляцию, посвященную ответу на этот вопрос.

🎙Модератор:
Артём Цогоев - член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate

🎙Спикеры:
Екатерина Орлова - директор департамента международных инвестиций Intermark Global
Юлия Морозова - руководитель направления Бали Intermark Global

❗️Регистрация обязательна. Ссылка на просмотр вебинара придет на указанные вами контакты за сутки до мероприятия

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

Рынок недвижимости Бали привлекает своей высокой доходностью (10-15% годовых от сдачи в аренду), а также ростом цен на 30-40% за время строительства, при этом цены на острове стартуют от $100.000 за объекты в главных туристических локациях.

Бали долгое время называют одним из самых перспективных инвестиционных рынков. Туризм продолжает активно развиваться, площадь застройки на острове ограничена, следовательно, растет и спрос на недвижимость. Однако, звучат мнения, что рынок уже перегрет и инвестировать некуда. Но так ли это? Расскажем на онлайн-трансляции.

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

🟨 В программе:
1. Обзор рынка Бали 2024: продажи недвижимости, сделки, загрузка и цены на аренду
2. Драйверы роста арендной доходности и цен на недвижимость – куда двигается рынок?
3. Стратегии инвестиций на Бали в 2024 году
4. Презентации инвестиционно привлекательных объектов с доходностью до 15% годовых
5. Процесс сделки – способы оплаты из РФ, налоги и юридические аспекты

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

📦 Склад последней мили: спокойствие на годы или адреналин ежегодно

🎤Друзья, хочу поделиться интересным кейсом. У меня есть друзья еще с институтских времен. В их собственности сейчас находится склад последней мили в Москве. Такие склады сейчас нарасхват у крупных онлайн-маркетплейсов вроде Wildberries, Ozon и СберМегаМаркета. Всё из-за их удобного расположения в черте города, что позволяет быстро доставлять товары покупателям.

⚖️ Прямо сейчас перед владельцами встал непростой выбор: сдать склад в долгосрочную аренду на 3 года или ограничиться краткосрочным контрактом на 11 мес.

🧐 Казалось бы, длительная аренда - это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Но есть нюанс: ставки аренды на такие объекты стремительно растут год от года, примерно на 10-15%. При этом в России максимальная индексация в договорах аренды подобных объектов обычно привязана к уровню официальной инфляции или индексу потребительских цен, что составляет лишь 7-10% в год.

🎢 С другой стороны, краткосрочная аренда позволяет регулярно пересматривать условия и повышать ставку в соответствии с рынком. Однако здесь есть свои риски: арендатор может не продлить контракт по более высокой цене, психануть и съехать, и тогда придется искать нового. А это не только потенциальный простой и потеря дохода, но и дополнительные расходы в виде арендных каникул, а также оплаты услуг брокеров по недвижимости. То есть ещё неизвестно, выгодно ли будет стрессовать предлагая арендатору новые условия договора.

💥 Как же быть? Обратились ко мне, а я... Я посоветовал своим друзьям определиться кто же они такие.

👀 На мой взгляд, этот кейс отлично иллюстрирует разницу между типами инвесторов в сфере недвижимости:

🎒 Инвесторы с агрессивным риск-профилем готовы к стрессу ежегодных переговоров о пересмотре ставки аренды и могут выдержать неопределенность ради потенциально более высокой доходности. Для них краткосрочная аренда с возможностью частого пересмотра условий - предпочтительный вариант.

👛 Инвесторы с консервативным или умеренным риск-профилем ценят стабильность и предсказуемость денежного потока. Долгосрочный договор для них - это способ уйти от стресса и минимизировать риски, даже если это означает потенциально меньшую доходность.

🔀 В конечном счете, выбор между долгосрочной и краткосрочной арендой зависит не только от состояния рынка, но и от личного отношения инвестора к риску и стрессу.

⚠️Проблему немного усугубляет тот факт, что инвесторов, принимающих решение несколько. То есть после того, как мои друзья определятся в том, кто они такие, им нужно будет договориться между собой о финальном решении.

💬 А как бы вы поступили на месте владельцев склада? Делитесь своими мыслями в комментариях!

☝️Кстати! Интересно, что в разных странах у одинаковых объектов или скорее явлений рынка недвижимости разные названия.

🔻Например:

🍜 Dark Kitchen (тёмная кухня), в России и в Европе так часто называют ресторан без зала со столиками, который работает только на доставку. В Китае этот формат называется исключительно Cloud Kitchen (облачная кухня). В профессиональных имточниках с рынка США видел оба названия.

📦 То, что у нас именуется «складом последней мили» (не очень большой городской склад / распредцентр) в Великобритании и США называется также складом «last touch» (последнего касания). Очень романтично... Этот термин, кстати, зарегистрирован в качестве товарного знака крупнейшим фондом складской недвижимости в мире, Prologis.

#оффтоп

❗️Топ-5 элементов успешного инвестирования в новостройки на старте продаж в 2024 году❗️

📶 Подробности - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

🇭🇺 «Золотая виза» Венгрии официально запущена с 1 июля 2024 года. Теперь инвесторы вправе получить 10-летний вид на жительство в одной из самых доступных стран Евросоюза вместе с супругой или супругом, детьми до 18 лет и родителями.

📕Через три года жизни в Венгрии инвестор вправе получить постоянный вид на жительство, а еще через восемь лет — претендовать на гражданство Венгрии.

📹 Коллеги из Intermark записали новый интереснейший подкаст на эту тему открытия программы «золотой визы» в Венгрии.

✅ О чём:
🔹Кто может получить вид на жительство в Венгрии?
🔹Сколько это стоит и какие есть опции?
🔹Почему инвесторы ждали запуска программы?
... и многое другое.

👀 Посмотрите, это действительно интересно и полезно!

#Венгрия #ВНЖ #ЗолотаяВиза

🍻 На выходных общался со знакомыми, очень активными инвесторами в недвижимость с агрессивным риск-профилем.

📜Вспоминали 2020-2022 годы. Например, по одному из проектов чистая доходность IRR моих знакомых составила 110% годовых. Причем это был короткий спекулятивный проект (новостройка). Ну и конечно, я услышал о том, что сейчас «такого уже нет, и очень жаль».

💡Мне вот какая мысль пришла: плохое стирается из памяти, уступая место хорошему. В инвестициях в недвижимость «хорошее» - это доходность, а «плохое» - это риски.

☝️Какие же тогда были риски кто-то вспоминает?

👀Я просто напомню. В середине марта 2020 года в России начался карантин, который длился до 9 июня 2020 года, всего через +/- полтора года началась СВО, а через два с небольшим - частичная мобилизация.

🫨 Возможно, из 2024 года это всё уже позабылось, но время было очень стрессовым. Люди теряли деньги и бизнесы, увы, и жизни тоже, была жуткая неопределенность. Но и зарабатывали тоже, часто на стрессе и панике.

🤔Я думаю, что 110% спекулятивной доходности ни откуда не взялись и с неба не упали - они были отражением рисков, которые наблюдались тогда на рынке. «Очень жаль, что что сейчас такого уже нет?». Не знаю, не уверен.

🧮Чисто математически лучше стабильно и ежегодно зарабатывать 22% в течение 5 лет, чем 110% раз в пятилетку. Не говоря о том, что нервные клетки якобы не восстанавливаются (я не знаю этого, не специалист).

❓У меня всего два вопроса:
1️⃣ Много заработали в 2020-2022 годах?
2️⃣ Сильно переживали и нервничали в те годы?

❓Чем грейс-период по кредиту отличается от траншевой ипотеки? О, это классическая финансовая алхимия!

🛜 Грейс-период по кредиту - это льготный период, в течение которого заемщик может пользоваться кредитными средствами без начисления процентов или с минимальным начислением процентов. Иногда в течение грейс-периода заёмщик фактически освобождается от уплаты и процентов, и тела по кредиту.

📶 Траншевая ипотека это немного иная история. Кредит выдается частями (траншами) по мере строительства объекта недвижимости. Каждый транш соответствует определенному этапу строительства. Заемщик платит проценты только на полученную сумму, а не на весь одобренный кредит сразу.

🔸Грейс-период - это временная отсрочка платежей по уже выданному кредиту.

🔸Траншевая ипотека - это способ выдачи кредита частями, связанный с этапами строительства.

🔀 А что выбрать: кредит с грейс-периодом или траншевую ипотеку?

✅ Четкого ответа нет, зависит от конкретной ситуации заёмщика.

#ликбез

💥Две новости у нас в SimpleEstate:

1️⃣ Сделка по покупке объекта «Перекресток в совхозе им. Ленина» успешно зарегистрирована в Росреестре!

🏪 Теперь владельцем объекта является АО «Симпл Эстэйт Девять» и арендная плата уже начинает "капать" инвесторам объекта!

2️⃣ Готова запись видеопрезентации по объекту, можно стать совладельцем проекта, вложив от ₽105 000

🔗 https://youtu.be/k3AHxpdkevU?si=2Fm1EMJ2mK153UKl

🏢 Краткосрочная vs Долгосрочная аренда в коммерческой недвижимости: что выбрать инвестору?

✍️ Начинал эти рассуждения здесь на прошлой неделе.

❓Так какой тип договора аренды выбрать, чтобы максимизировать прибыль и минимизировать риски? Погружаемся в детали! 🤿

1️⃣ Краткосрочная аренда (до 11 месяцев):

✅ Преимущества:
• Гибкость в адаптации к рыночным условиям
• Возможность чаще пересматривать арендную ставку
• Легче избавиться от проблемного арендатора
• Идеально для динамичных локаций и сезонного бизнеса

❌ Недостатки:
• Повышенный риск простоя помещений
• Регулярные затраты на поиск и привлечение новых арендаторов
• Менее стабильный денежный поток
• Сложнее планировать долгосрочные инвестиции в объект

2️⃣ Долгосрочная аренда (от 1 года и более):

✅ Преимущества:
• Стабильный и предсказуемый доход на длительный период
• Меньше операционных расходов на управление недвижимостью
• Возможность привлечь крупных, надежных арендаторов
• Арендаторы могут инвестировать в ремонт и улучшение помещений

❌ Недостатки:
• Риск упустить выгоду при значительном росте ставок на рынке
• Сложнее избавиться от проблемного арендатора
• Инфляционные риски при фиксированной ставке аренды
• Меньшая гибкость в изменении назначения помещений

3️⃣ Гибридный подход: лучшее из обоих «миров»

🔑 Ключевая стратегия: если это технически возможно, комбинируйте типы аренды в рамках одного объекта или портфеля недвижимости.

• 70-80% площадей под долгосрочную аренду для стабильности
• 20-30% под краткосрочную для гибкости и потенциала роста дохода

4️⃣ Факторы выбора стратегии:

📍 Локация объекта
🏗️ Тип недвижимости (офис, ритейл, склад)
📊 Текущая ситуация на рынке
💰 Инвестиционные цели инвестора (стабильный доход vs. потенциал роста стоимости актива)
🔮 Экономические прогнозы и тренды в сегменте

5️⃣ «Лайфхаки»:

• Включение в долгосрочные договоры условия ежегодной индексации арендной платы
• Использование опции досрочного расторжения при долгосрочной аренде
• Диверсификация пула арендаторов по отраслям для снижения рисков

🤔 Я ничего не забыл?

🏗️Российские новостройки: что будет 🔮

1️⃣ июля 2024 года. Льготная ипотека на новостройки, прощай! Застройщики и банки достали из рукавов траншевую ипотеку и грейс-периоды. «Платите 8% первые 2-4 года, а потом... будь что будет (в смысле рефинансирование)!» - говорят они покупателям.

🚫 Но что если Центробанк России, подобно строгому родителю, запретит эти финансовые фокусы? Может? Да. Хочет? Возможно. Судя по всему схему с удорожанием уберут совсем скоро, а про остальное пока тишина. Ключевое слово «пока»

⚠️ Интрига в том, что через те самые 2-4 года может лопнуть «ипотечный пузырь», если ставки не снизятся, и заёмщики окажутся в финансовой ловушке. Однако отвечать за лопнувший пузырь (если он лопнет) будет Набиуллина - это ведь она о светлом будущем ставки рефинансирования печется.

🫨Если в ЦБ опять найдут «риски, пузыри и перегревы» и всё же решит запретить транши и грейсы, рынок будут ожидать:

🔹Резкое падение спроса на новостройки, так как большинство покупателей не смогут позволить себе ипотеку под честные 18-19%.
🔹Снижение цен на новостройки на 15-20% в попытке застройщиков стимулировать продажи через скидки
🔹Замедление темпов строительства и заморозка новых проектов.
🔹Резкий рост доли рассрочек как, возможно, единственного альтернативного способа приобретения жилья.

☝️Я считаю, что шансы на запрет траншевой ипотеки и грейсов пока невысокие. Банки выдали застройщикам триллионные кредиты и теперь кровно заинтересованы, чтобы музыка продолжала играть. Скорее всего, они будут изо всех сил поддерживать текущие финансовые инструменты и изобретать новые, словно алхимики в поисках философского камня. За банкет заплатят застройщики, а де-факто покупатели.

🟢 И вот если финансовые фокусы останутся в игре, то:

🔸Спрос на новостройки будет держаться на плаву, как утка в пруду – не так бодро, как раньше, но и не тонет.
🔸Цены на жильё будут расти, не менее чем на 5-7% за год.
🔸Будут новые старты продаж и красивые рендеры, много строек...

🎭 Какой бы сценарий ни реализовался держимся крепче и не забываем: рынок недвижимости России (и Москвы в частности) потрясающе жизнеспособен.

🍸Алкогольная компания Novabev (бывшая BELUGA GROUP) опубликовала результаты работы за I полугодие 2024 года.

🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость: количество алкомаркетов «ВинЛаб», принадлежащих Novabev, за I полугодие 2024 года достигло 1 810 шт.

📈 Объем продаж «ВинЛаб»по сравнению с аналогичным периодом 2023-го увеличился на 32,5%. Высокий показатель обеспечивается двузначным ростом трафика +10,7% и среднего чека +19,6%.

🥃 Традиционно покупатели ГАБ любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» (входят в Mercury Retail Holding) не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» в наличии есть. И они достаточно позитивны.

❌ Не сезон

На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?

📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:

🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха

🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе

❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.

📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка

🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!

👋Друзья, хочу поделиться интересным случаем из практики. Недавно на консультации общался с инициатором одного из инвестиционных проектов в сфере недвижимости (редевелопмент коммерческой недвижимости).

😬Боль инициатора была в том, что прямо сейчас один из инвесторов его проекта потребовал возврата своих инвестиций потому что ему предложили депозит под 19%. Теперь инициатор вынужден срочно искать замену этому инвестору, проект может быть недофинансирован и т.д. В общем, проблемы.

Как этого можно было избежать?

⚙️Помимо известных большинству комиссий за ведение проекта, management fee и success fee, существует также redemption fee - комиссия, о которой не знают многие инициаторы проектов, как не знал и мой визави.

🎚️Redemption fee - это комиссия, которую инвестор платит при досрочном выходе из проекта. По сути, «штраф за нетерпеливость» или «пенальти за досрочный выход». «Казнь за «я передумал»...

📶 Размер redemption fee варьируется от 1% до 10%. Также redemption fee зависит от года, в который инвестор хочет покинуть проект (на начальном этапе реализации штраф больше)

💡Например:
- 6% при выходе в первый год
- 4% во второй год
- 1% в третий год

Redemption fee:
1️⃣ Защищает проект от срыва из-за массового ухода инвесторов
2️⃣ Мотивирует инвесторов мыслить долгосрочно
3️⃣ Компенсирует затраты на поиск новых инвесторов и возможные убытки от срыва сроков

✂️Redemption fee может стать дополнительным инструментом управления рисками проекта. Однако слишком жесткие условия и слишком высокие комиссии могут отпугнуть инвесторов.

🙄 Кстати, ещё есть «lock-up» период (период блокировки) - это фиксированный срок, в течение которого инвестор вообще не может продать свою долю в проекте или выйти из инвестиции.

#ликбез

📑Пакет изменений в Налоговый Кодекс РФ, внесенный Минфином в Госдуму вчера был принят во втором чтении. Финал уже близок.

📖 На канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел большой текст о том, как изменение налогов скажется на рынке коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Публикую с минимальными сокращениями и правками

🟣 Парадоксально, но ключевые предложения Минфина не ухудшают, а скорее напротив - улучшают позиции некоторых инвесторов сектора, вкладывающих в недвижимость суммы от ₽150 млн. до ₽200 млн.

🔺А для инвесторов, вкладывающих в проекты стрит-ритейла суммы, не превышающие ₽150 млн руб. вообще ничего не поменяется.

🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на ИП или на ООО, находящихся на упрощенном режиме налогообложения (УСН).

📕 Напомним, что по действующим правилам ИП или ООО, применяющая УСН, может получать ежегодный доход в размере ₽250 млн. и обладать основными средствами (недвижимость) стоимостью не более ₽150 млн. Поправки в НК РФ повышают порог доходов по УСН до ₽450 млн., а порог по остаточной стоимости основных средств - до ₽200 млн. Судя по всему, порог стоимости основных средств будет и дальше повышаться.

💸 При обороте выше ₽60 млн. в год компании или ИП станут плательщиками НДС.
🔹по ставке 5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, без права на зачеты и возмещения
🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, без права на зачеты и возмещения

⚠️Стоит обратить внимание на то, что приобретая ГАБ за ₽200 млн., например, с доходностью 10%, годовая выручка не превысит ₽20 млн., то есть обязанности по уплате НДС у инвестора, владельца такого ГАБ не появится.

💵 Таким образом, инвесторы теперь смогут покупать более дорогие помещения, оставаясь на УСН. Например, инвестор ИП покупает готовый арендный бизнес по цене ₽198 млн. С учетом среднерыночной доходности качественных объектов ГАБ на уровне CapRate 8%, в абсолютных значениях инвестор будет получать ₽15,8 млн. год. Владение более дорогим проектом не повлечет ухудшение положения инвестора. Такая ситуация повысит спрос и цены на проекты стоимостью до ₽200 млн. (периоды окупаемости возрастут, доходность может еще снизиться)

🚀 Также цены на объекты стрит-ритейл будет толкать вверх необходимость уплаты 5-7% НДС при продаже объектов коммерческой недвижимости. Продавцы будут стремиться прямо или косвенно переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей.

☝️Например, некий продавец помещения ИП принял решение продать свое помещение за ₽230 млн. По старым правилам он должен уплатить налог в размере 6% с суммы (если работает на режиме «доходы») ₽199.35 млн, плюс 8% с разницы между ₽230 млн. и ₽199.35. Таким образом ИП должен будет заплатить ₽14,4 млн. (11.96 млн +2.45 млн)

🆕 По новой системе дополнительно продавец уплатит 5% НДС или ₽11,5 млн., то есть всего 25,3 млн. Логично предположить, что на рынке, характеризующемся избытком свободных денег и высоким спросом, продавцы будут стремиться компенсировать возросшую налоговую нагрузку ростом цен на проекты.

🛒 Наконец, доходность недвижимости, арендная плата которой привязана к товарообороту (супермаркеты), также вырастет, так как производители и продавцы товаров также постараются поднять цены с целью компенсации потерь от повышения налогов, что положительно скажется на росте товарооборота и повысить оценочную и продажную стоимость недвижимости.

🔍 Проанализировав предложения Минфина мы в SimpleEstate не нашли причин для снижения стоимости коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.

🛑 Возможной реакцией рынка на изменение налогов станет экспонирование объектов продавцами по более высоким ценам. Отношение покупателей на такие инициативы продавцов предсказать достаточно сложно. Сильный спрос, в теории, сможет позволить продавцам получить некоторую премию в обмен на повышение налогов.

🇮🇩 Бали: правда ли, что рынок недвижимости перегрет?

🏝️Рынок недвижимости Бали привлекает своей высокой доходностью (10-15% годовых от сдачи в аренду), а также ростом цен на 30-40% за время строительства, при этом цены на острове стартуют от $100.000 за объекты в главных туристических локациях.

🧳Туризм продолжает активно развиваться, площадь застройки на острове ограничена, следовательно, растет и спрос на недвижимость. Однако, звучат мнения, что рынок уже перегрет и инвестировать некуда. Но так ли это?

❓Вопросов много!

⚡️Сегодня в 17:00 (МСК) мы совместно с экспертами телеграм-канала «Релокация и зарубежная недвижимость» проведем онлайн-трансляцию, посвященную ответам на вопросы об инвестиционном потенциале Бали.

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

☝️Будет интересно и полезно!