📮Мне пишут в л.с., что не все российские застройщики стращают покупателей последним вагоном и ипотекофобией Набиуллиной.

🔴 Вот в «Гранель» всё хорошо, всё спокойно и они даже не пугают потенциальных покупателей ипотечным апокалипсисом:

«Повышение ставок по ипотеке и отмена льготной ипотеки, безусловно, может привести к снижению спроса на недвижимость из-за увеличения ежемесячных платежей для заемщиков. Это приведет к охлаждению спроса на рынке новостроек и замедлению роста цен на недвижимость. В любом случае останется семейная ипотека, которую мы увидим в другом формате, и IT-ипотека. Данные программы занимают ключевую долю в ипотечных сделках»

🎤Это была руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. В любом случае останется семейка!

📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.

👀Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.

⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.

😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.

⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.

🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!

Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам

🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.

На кого я подписан ✅

🕸️Как-то я подзабыл эту рубрику на своем канале.

📱Я подписан на телеграм-канал Александра Позднякова, основателя компании Garnet Invest.

👀 Мне на самом деле очень интересно следить за эволюцией его бизнеса. Пройден большой путь от  первых инвестиционных сделок в Ярославле до крупных оптовых проектов в сфере флиппинга в Москве, Турции и Португалии.

🏗️ А сейчас Garnet Invest уже серьёзный застройщик загородной недвижимости в Подмосковье с двумя проектами курортных арендных посёлков в стадии реализации, и девелопер ряда проектов в сфере коммерческой (торговая, складская) недвижимости и создания ГАБ.

❗Немаловажно, что наши с Александром позиции относительно рынка недвижимости, как мне кажется, близки по многим вопросам.

🎤 Кстати, я и сам как-то брал у Александра интервью.

👉От всей души рекомендую вам посмотреть и подписаться на телеграм-канал Александра Позднякова, в котором он пишет о развитии Garnet, новых проектах компании и инвестициях в недвижимость.

✔️Как зарабатывать до 200% в валюте на недвижимости Пхукета и Бали.
✔️Куда вложить ₽200 тыс. под 30% годовых 
✔️Секреты 30% годовых на стрит-ритейле в г. Москва.
✔️ Доходность на инвестировании в землю >100% годовых

☝️Когда вы приходите на конференции для инвесторов, вас встречают позитивные, радостные люди - эксперты по инвестициям. Они улыбаются вам!

🤑Всё выглядит безоблачно: капиталы растут, успешные кейсы впечатляют, а перспективы кажутся бесконечно радужными. Ах, как хочется поверить! Просто поддаться очарованию и получить обещанные 200% /30%.

👀Но давайте взглянем на ситуацию глазами опытного инвестора. Опытный, это тот, кто имеет за плечами как убытки, так и успешные проекты; тот, кто уже обманывался или кого обманывали.

😐Опытный инвестор - это не тот, кто легко верит в обещания, а тот, кто видит риски и проводит глубокий анализ (финансовый в том числе!). Тот, кто привык сомневаться и задавать неудобные вопросы.

💸Когда какой-нибудь эксперт слишком усердно продаёт успех и свои инвестиционные продукты, у опытного инвестора возникает подозрение: а не скрывается ли за этим позитивным фасадом нечто тревожное?

🎭 Что может скрываться за улыбками продавцов инвестиционных продуктов?

✅ Надежно спрятанные комиссии и расходы. Часто привлекательные предложения содержат скрытые комиссии, выплачиваемые эксперту.
  
✅ Непроверенные данные. Эксперты могут использовать устаревшие или искаженные данные, чтобы представить инвестиционные проекты в более выгодном свете

✅ Необоснованный оптимизм. Слишком радужный взгляд на будущее!
  
✅ Юридические, технические проблемы.

⚠️Успешные инвестиции это не случайность, везение или слепая вера в позитивного эксперта, сулящего высокую доходность, подтверждеенную успешнейшими кейсами и елейными отзывами, а результат тщательного анализа и навыков видеть за улыбками реальную картину.

❓Как повышать арендную плату❓

📶 Подробный ответ - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

👀 Я пропустил интересный старт продаж!

🏗 Застройщик Sezar Group открыл продажи в первой очереди жилого комплекса бизнес-класса SEZAR CITY. Адрес: Москва, САО, 2-й Хорошёвский проезд, вл. 7. (10 мин. пеш. от ст.м. «Полежаевская»).

📌 Место: бывшая территория овощебазы «Крaснaя Прeсня». Рядом Институт кино и телевидения (ГИТР), в шаговой доступности парк, ТРЦ «Хорошо!», развитая инфраструктура района.

💵📐Цены и планировки*:
1️⃣-к.: от ₽16,66 млн. за 36,22 м2 или ₽460 т./м2
2️⃣-к.: от ₽26 млн. за 60,43 м2 или ₽430 т./м2
3️⃣-к.: от ₽ 31,25 млн. за 74,41 м2 или ₽420 т./м2
4️⃣-к.: от ₽61 млн. за 119,54 м2 или ₽510 т./м2

🏢 Проект: В SEZAR CITY будет 2 квартала, в каждом из которых — четыре дома переменной этажности. В первом заявлены две высотки на 35 этажей и 51 этаж и расположенные каскадом по периметру два здания от 7 до 28 этажей. Без отделки. Количество квартир в первой очереди – 1481 шт. Высота потолков 3,1 – 3,15 м.

⭕️ Окружение: рядом находится уже сданный ЖК «Династия» от того же Sezar Group со средней ценой за 1 м2 ~₽560 тыс./м2, так же ЖК «Авиатика» ~₽440 тыс./ м2. и апарт-комплекс «Мята» со средней ценой ~₽450 тыс./м2.

💥 Заявленный срок сдачи — III-IV кв. 2027.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте? И снова — если наберем 50 🔥, я сделаю подробный обзор проекта и выложу на канал.

🔥 Нужны расчеты
👀 Вижу инвест
😢 Опять оверпрайс
🗿 Мне по 🥁

⚡Новости НДФЛ

🤑 Повышенный НДФЛ будет платиться только с суммы, превышающей установленный предел,  пояснил министр финансов России Антон Силуанов.

«Если вы получаете не ₽200 тысяч, а ₽250 тыс., то ₽200 тысяч будут облагаться по ставке 13%, а ₽50 тысяч —15%», — сказал Антон.

😳 Какое облегчение!

⚖️ Обычно на заседаниях ЦБ РФ по поводу изменений ключевой ставки присутствует какая-то интрига: повысят/не повысят.

❌ В этот раз интриги нет!

🚩 В пятницу утром (~08.30 МСК) опубликую пост о том, что будет после повышения 🗝️ ставки как минимум до 17% (может и больше повысят) - не будем дожидаться новости на сайте ЦБ РФ в 13.30 МСК.