Артем Цогоев | Недвижимость
13.8K subscribers
3.04K photos
413 videos
239 files
3.01K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость.

🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com

⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory

💸Реклама: telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
🏷️УСН остаётся, но не всё так однозначно.

🗃️ Утечка из Госдумы или Минфина продемонстрировала, что заранее объявленный налоговый сюрприз касается не только физических лиц, плательщиков НДФЛ.

💸ИП, ООО, АО на упрощенке изменения тоже коснуться. Но это, к счастью, не «Галя у нас отмена..».

🔋 Хорошая новость. Порог доходов для применения УСН будет расширен до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. (здесь могли бы и больше повысить, было ₽150 млн).

🪫Плохая новость. Упрощенцы с оборотом выше ₽60 млн. в год всё-таки станут плательщиками НДС.

Варианта ставки НДС три:

🔹20% НДС, общий режим: можно зачитывать и возмещать НДС)

🔹5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, но никаких зачетов и возмещений

🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, и тоже без права на вычеты.

⚙️Фактически это означает, что зарабатывая ₽450 млн. в год на режиме УСН Доходы (ставка 6%) ИП придется теперь отдавать государству 13% (есть версия, что 12%). Что, в общем, психологически можно как-то принять.

🖇️Интересно, что комментируя эту новость везде пишут о том, что 96,8% предпринимателей на УСН имеют выручку до ₽60 млн. Типа это всё вас (большинство) не касается, пусть 3,2% меньшинств страдают.

⚠️ Что думаете про повышение налогов? Это:

👍 Хорошо
🔥 Плохо
👀 Не зарабатываю в России, по 🥁
🔥84👍11🤔32👀2
🏗️Девелопер STONE к выходу в продажу торговых помещений в проекте STONE Ходынка 1️⃣ поделился любопытной аналитикой!

💎Помещения стрит-ритейл у метро с высоким трафиком - редкое предложение на рынке. Почти все подобные помещения уже заняты и продаются как готовый арендный бизнес.

💰Цена ГАБ у метро начинается от ₽700 тыс./м2 однако 46% лотов предлагаются по цене от ₽2 млн./м2.

💸При этом 54% предприятий платят за аренду от ₽150 до ₽460 тыс./м2 в год. вкл. НДС.

🔍 В рамках исследования были изучены лоты до 200 м2 с высоким пешеходным трафиком, расположенные на расстоянии до 5 мин. пеш. от метро. Таких на всю Москву оказалось всего 102 шт.!

📕Вот уж точно московский ГАБ у метро - редкий зверь, краснокнижный.
👍10🔥5👏2
💀 Ипотека на коммерческую недвижимость мертва? Действительно объем выдачи сильно снизился, но появляются и новые кредитные продукты. Так что слухи несколько преувеличены.

🏗️ Крупные застройщики, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости на первых этажах, продолжают активно придумывать  стимулирующие ипотечные программы.

💰 Застройщик А101 вместе с «Совкомбанком» вывели на рынок новую ипотечную программу для коммерческой недвижимости со ставкой 1,01 % на первый год

🔹Со второго года ставка 18,74 %
🔹Размер кредита не более ₽50 млн.
🔹Срок от 3 до 30 лет
🔹ПВ 30 %
🔹Возможно рефинансирование (когда ставки ставки, наконец, снизятся)

☝️Ипотека под 1,01% пригодится инвесторам, имеющим ограничения по свободному капиталу (например, ожидается выход из инвестиции и денег пока нет) или тем, кто просто не хочет платить по кредиту по рыночным ставкам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥5👍2😢21
🤪 Актуальные мемы для пересылки друзьям и знакомым.
🤣35😢4😁3
📈 Рост 🗝️ ставки практически гарантирован?

Предпосылки:

🔹Рост эффективной доходности облигаций - посмотрите на график. Это облигация ГК Пионер, но такая же картина наблюдается на всём рынке облигаций.

🔹ВТБ повышает ставки по ипотеке на +1%

😐 В общем, если на заседании ЦБ РФ ключ всё-таки поднимут, для целого ряда игроков рынка это не станет сюрпризом.
😱5😭3👀2
Ждёте роста 🗝️?
Anonymous Poll
70%
Да
30%
Нет
🔣 Механизм расчета госпошлины, которую платят физлица и компании при осуществлении сделок с недвижимостью будет изменен.

⚖️Если кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает ₽20 млн., то:

🔹для физ.лиц пошлина сосиавит 0,1% от цены сделки, но не менее 0,1% от кад. стоимости и не более ₽500 тыс.
🔹для юр.лиц пошлина 0,3% от цены сделки, но не менее 0,3% от кадастровой стоимости и не более ₽1 млн.

🌋Кошмар! Ироды! Что же они делают-то?

🌡️На самом деле явно жалеют русский народ.

👀В нашей стране была и остается баснословно дешевая регистрация сделок с недвижимостью.

В России государственная регистрация ДДУ составляет для физических лиц 350 руб. (~$4 доллара!)
Регистрация вторички для физических лиц ₽2 тыс. ($22 доллара!), для юридических 22 тыс. ($245 долларов!). И если кадастровая стоимость недвижимости не дотягивает до ₽20 млн., то такие расценки и останутся.

🌐 Обратимся к мировому опыту.

🇹🇭 Таиланд. Сбор за передачу права собственности на недвижимость при продаже
(Transferring Fee) - 2% при продаже во Freehold, и 1% при передаче в Leasehold.

🇦🇪 Дубай (ОАЭ). Сбор за регистрацию права в DLD в размере 4% от стоимости сделки плюс $1.15 т. (₽87 т.) фиксированный административный взнос.

🇮🇩 Индонезия. Налог на переход собственности (bea pengalihan hak atas tanah dan bangunan, BPHTB) 5% от стоимости объекта.

🇷🇺 А в России пошлина 0,1%??? Богато живём, можем себе позволить.

🗃️ Налог на имущество в России тоже «никакой» - государство может смело поднять его хоть в 2 раза и оставаться одной из самых нежадных стран мира по этому показателю.
👍22👀6🤯4🗿4🔥31😁1💯1
⚠️ Предложенная Минфином прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (рост с 13% до 22% в зависимости от доходов) касается только «трудовых доходов», то есть зарплат и премий, но не касается «нетрудовых доходов» физических лиц от ценных бумаг (в том числе дивидендов).

📉 С ₽5 млн. до ₽2.4 млн. снижается порог применения ставки 15%. То есть если совокупный доход инвестора превышает ₽2.4 млн., налог на дивиденды составит 15%.

Хорошая новость в том, что дальнейшей прогрессии по ставкам на доходы от дивидендов не предусматривается.

Это довольно неплохо для коллективных инвестиций в недвижимость.

🟣 Например, для инвесторов SimpleEstate изменится порядок налогообложения дивидендов по акциям проектных АО. Но 22% никто платить не будет, максимум 15%.

☝️Предполагается, что Налог на Прибыль (НП) юридических лиц на основном режиме налогообложения повысится с 20% до 25%. Это в отрицательную сторону скорректирует прибыль ряда наших проектных АО.

☝️Однако, во-первых, снижение доходности несущественно. Реальное изменение доходности IRR составляет -0.2%. Во-вторых, у SimpleEstate только два проекта на ОСН - «Перекрестки» в Прокшино и в Совхозе им.Ленина. Могло быть и хуже - активно циркулировали слухи о повышении НП до 30%.

📶 Изменения Минфина предполагают повышение порога доходов для применения УСН до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. Это позволит нам в SimpleEstate рассматривать и покупать большее количество объектов, подходящих для применения упрощенной системы налогообложения.

💸 А вот введение НДС для компаний УСН не касается проектных АО SimpleEstate в связи с тем, что годовая выручка обществ не превышает ₽60 млн./год.

🟪 В целом мы оцениваем влияние изменений налогового законодательства на инвесторов SimpleEstate как нейтральное.
👍123🔥3
🔥 Промзоны в огне: Москва изымает недвижимость в рамках КРТ и собственники вынуждены искать новые места.

🏢 Согласно совместному исследованию NF Group и ХСА (Холдинг «Строительный Альянс»), в I квартале 2024 года объем ввода объектов light industrial в Московском регионе составил 140 тыс. м2 , таким образом общая площадь существующего качественного предложения достигла 421 тыс. м2.

🏫 В пределах МКАД сегодня реализуется 51 проект КРТ (комплексное развитие территории) на 562,3 га с общей площадью недвижимости 2,17 млн. м2.

🔐 Одним из ключевых источников спроса на недвижимость формата light industrial являются арендаторы и собственники объектов, расположенных в локациях, попавших в программу комплексного развития территорий (КРТ).

📝 Согласно данным NF Group, 30% резидентов готовы переехать за его пределы, тогда как 70% предпочитают оставаться в городе. Среди производственных компаний 72% готовы переехать при наличии качественных помещений. 53% резидентов, использующих объекты КРТ для хранения, также готовы на переезд за МКАД при условии хорошей транспортной доступности.

🚀 В Московском регионе за I квартал введено 140 тыс. м2 площадей light industrial, общий объем достиг 421 тыс. м2.

💯 Проекты light industrial заполняются арендаторами за 6-7 месяцев еще до ввода в эксплуатацию. Ставки аренды и цены продажи взлетели более чем вдвое с конца 2020 года.

📈 Арендные ставки выросли на 113% - с ₽5,5 тыс. м2/год до ₽11,7 тыс. Цены продажи +118% - с ₽47,8 тыс. м2 до ₽104,2 тыс. м2.

🏗️ На стадии строительства в настоящее время находится свыше 300 тыс. м2 зданий формата light industrial, на этапе планирования или проектирования – более 1,2 млн м2.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥1😱1
☝️Вероятно, всё именно так. Изменения налогового законодательства в части уплаты НДФЛ для розничных ЗПИФов и их пайщиков, физических лиц, имеют скорее негативные последствия.

💸 Пайщики ФЛ, получая доход по инвестиционному паю, будут, насколько я понимаю, платить налоги по прогрессивной шкале, то есть если годовой «трудовой доход» пайщика превышает ₽5 млн. (₽416 т./мес), то с дохода по паям ЗПИФ придется платить 18% и далее вверх по ступенькам прогрессии вплоть до 22%.

⚠️ Еще раз: это я так понимаю. Но я не налоговый консультант.

🔖 Возможно, это достаточно серьезная проблема. В текущей ситуации управляющим розничными фондами недвижимости необходимо начать лоббировать изменения в законодательстве. Иначе есть риск столкнуться как минимум с замедлением притока пайщиков.

🌡️Напомню, что индустрия розничных ЗПИФ недвижимости стремительно растет примерно с 2020 года: количество пайщиков кратно увеличивается и к настоящему моменту достигает 170 тыс. человек.
👍6👀4🤔2
«Минфин продолжит анализ рентных секторов экономики, будет вести работу в части корректировки налогов» - Силуанов🤦‍♂️

Это ещё не конец!!!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤯15😁11😱51
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👅У российских застройщиков безусловный рефлекс: если что-то случается в мире, плохое или хорошее, это нужно использовать.

🎰 Сейчас сразу несколько инфоповодов: последние дни ипотеки настают, налоги повышают, ключ поднимают.

🌊 Быстрее бегите в офис за льготкой, завтра её уже не будет.
Набиуллина отращивает ставки - на очереди повышение семейки!
📈 Налоги повышают - будет дороже! 🌪️

Спешите, спешите, спешите🔥🔥🔥
Потом спохватитесь, но мы вас предупреждали
😁16👍4👀41
🤓Чаты жильцов — это своеобразный феномен нового времени, о котором еще напишут научные статьи и диссертации ученые всех социальных наук.
Но есть проблема. Какой чат официальный, а какой фейковый? Где настоящие жильцы, а где боты? Где польза, а где продажа услуг? Разобраться сложно, особенно если ты новосел в заселенном ЖК.

Обнаружен навигационный бот Самолета, который позволяет жильцам разобраться в путанном созвездии каналов и групп ЖК от застройщика, а также определиться с интересами — от сугубой коммуналки до спорта и домашних питомцев.

Сам Самолет заявляет, что они уже:
• провели 724 мероприятия;
• посмотрели фильмы на 67 кинопоказах под открытым небом;
• организовали 2 уникальных досуговых фестиваля «Будем знакомы».

И все это — в 420 сообществах жильцов, в которых состоят уже 612 998 участников. Согласимся. Разобраться без навигатора в такой системе сложно.

#Реклама ООО «Самолет-Недвижимость МСК» ИНН: 7731477602 Erid:2VfnxvkhktQ
👍4
🟡 Инвестиционный клуб «Деньги» проводит традиционную летнюю Конференцию о Доходной Недвижимости 8-9 июня

🤨 Тем, кто хочет знать, с помощью каких стратегий можно зарабатывать на недвижимости в 2024-25 году - пропускать нельзя!

♻️Пожалуй, одно из самых масштабных событий в инвестиционной недвижимости. Каждую конференцию полный SOLD OUT.

🟡 45+ спикеров, среди них мэтры недвижимости: Александр Шапаров (Becar), Руслан Сухий (Rentaved), Владимир Сергунин (Colliers), Геннадий Любарский (Авито Недвижимость).

🟡 88+ стратегий и проектов в разных направлениях недвижимости.

🟡 1100 участников для нетворкинга и получения новых полезных связей.

Приобретайте билет, пока их совсем не разобрали!

📆 8-9 июня 10:00-19:00
📍 Holiday Inn Sokolniki, Москва

🗒️Подробная программа и бронь билетов – money-event.ru

#нереклама #партнёрскийпост
🔥8🗿21🤣1👀1
☝️ Новый уровень: читателям моего канала пишет «девушка» с предложением дружить. И опять скорее всего это мошенники. С ними дружить не нужно.
🤣17😁9🔥4😱21
Sminex покупает «Инград»? Вот так новости. Уже уточняем детали

@novostroyman
🔥6👍3🤔31