🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл офисного квартала STONE Ходынка 1️⃣ на выходе из ст.м. «ЦСКА»

📍Место: 1 мин. от метро, прямой выход в парк Ходынское поле.

💸 В продаже лоты от 22 м2, бюджет от ₽24 млн. ПВ по рассрочке 10% и «каникулы» по внесению платежей на 6 месяцев.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,3 м
🔹клиентские офисы
🔹рестораны с возможностью организовать летнюю веранду

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (не менее 9000 чел.), а также жителей района, посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).

⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж

💻 Два раза в неделю, в понедельник и в пятницу я провожу занятия мастер-группы авторов телеграм-каналов тематики недвижимости.

✍️Это вторая группа авторов, которым я помогаю развить свои каналы в телеграм.

📱Все участники мастер-группы уже ведут свои каналы, пишут о том, что любят и о чем знают.

🔸Наталия Портнова, эксперт по увеличению доходности коммерческой недвижимости с большим личным опытом.

🔀 Наталия ведет канал, касающийся сразу двух тем:

1️⃣ Создания и оценки Готового Субарендного Бизнеса
2️⃣ Повышения доходности коммерческой недвижимости

🔸 Роман Шпагин, эксперт по подбору и оценке готового бизнеса - не только недвижимости, но и кафе, ресторанов, гостиниц, магазинов и так далее. Очень узкая, во многом уникальная ниша.

💸 Бизнесы продаются / покупаются и отдельно от недвижимости. Инвестору бывает сложно разобраться в нюансах, поэтому очень важно участие эксперта в адекватной оценке и сопровождении сделок.

🔸 Олег Горбольский
Известный девелопер с десятками реализованных проектов. Олег с командой покупают недооцененные проекты (в основном отдельно стоящие здания в Москве и области) и превращают их в объекты готового арендного бизнеса.

☝️Олег пишет как о текущих, так и о своих новых проектах. Мне, как человеку, занимавшемуся редевелопментом 13 лет, очень откликается подход Олега!

⚠️ Эксперты, серьезные люди. И с опытом в телеграме, и без. Скоро (я в этом уверен) их будут читать тысячи людей.

✅ Обязательно подпишитесь на каналы Наталии, Романа и Олега, чтобы поддержать их или последить за их успехами!

💰Богатые репатриируют свои капиталы обратно в Россию - факт.

🛒Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь «недружественными» юрисдикциях. По данным ЦБ РФ в период с 2019 по 2021 годы более $6,5 млрд. российского происхождения осело на счетах швейцарских банков, более $2 млрд. было выведено в Великобританию, а в Латвию, Испанию, Германию и Кипр «утекло» еще около около $5 млрд.

👜Пришло время возвращаться. Отраслевая консалтинговая компания Frank RG выпустила отчет «Private Banking в России 2024».

👑VIP-клиенты заполонили офисы российских банков:
✅ В 2023 выросло количество состоятельных клиентов на +50% до 21,8 т. человек
✅ Размер средств богатеньких клиентов на счетах банков вырос на 62% достигнув ₽13,1 трлн.

💵 Очевидно, что вернувшиеся деньги не будут просто лежать без движения, чтобы избежать обесценивания они должны направиться в экономику в виде инвестиций.

🏠Для россиян, даже для очень богатых россиян, недвижимость - привычный и понятный инструмент для инвестирования. А ещё недвижимость хороша тем, что в нее можно вложить сразу много денег.

💸 Этим богатые и занимаются прямо сейчас - продажи премиальной и элитной жилой недвижимости идут вполне неплохо. На рынке коммерческой недвижимости тоже всё очень динамично.

👀 Вижу их деньги на рынке
👍 Добро пожаловать!
🔥 Я тоже VIP

❌⚡УСН де-факто отменяют? Нет, но могут существенно ухудшить условия.

😵‍💫 Депутаты Госдумы предлагают рассмотреть применение механизма, предусматривающего признание плательщиков УСН с суммами годового дохода более ₽60 млн. налогоплательщиками НДС (20%). Доход в случае УСН это оборот (выручка).

⤵️ Если примут, это существенно ухудшит позиции инвесторов в недвижимость:
1️⃣ При превышении порога ₽60 млн., придется платить вместо 6% целых 26%. Есть возможность зачета НДС, потраченного на ремонт, рекламу и т.д., но... там есть свои нюансы.
2️⃣ Экономика проектов в сфере недвижимости корректируется: создание ГАБ или редевелопмент в ₽60 млн. имеют все шансы не вписаться.

⚠️ Типа «хорошая» новость: Силуанов пообещал не трогать самозянятых до 2028 года (оборот до ₽2.4 млн в год). А что потом?...

🏮Вьетнам – новый растущий рынок с большим потенциалом для инвесторов. Отличная азиатская альтернатива Пхукету и Бали.

🚀 Факторы роста экономики Вьетнама:
▪️Государственные инвестиции в развитие инфраструктуры
▪️Присутствие крупных международных компаний и стабильный рост прямых иностранных инвестиций
▪️Открытие во Вьетнаме сотен новых производственных предприятий для диверсификации страновых рисков Китая.
▪️Безопасная среда для инвестиций - во Вьетнаме они застрахованы государством и банками
▪️Рост спроса на аренду жилья за счет растущей доли среднего класса, прибытия экспатов и урбанизации
▪️Рост цен на жилую недвижимость

🌃 Хошимин - крупнейший город Вьетнама и локомотив рынка недвижимости

📺 На youtube-канале коллег из Intermark Global вышло новое видео-интервью об инвестициях в этой стране.

👀 Посмотрите - это действительно интересно.
https://youtu.be/q5xHI-jkGcs

📢 Слышу голос из прекрасного далёка или что такое Capital Call.

🖲️Я бы перевел термин Capital Call как «вызов капитала».

🔌Например, некий девелопер (инициатор проекта) реализует проекты в определенном секторе рынка недвижимости. Он настолько успешен, что инвесторы сами ищут его и мечтают отдать ему деньги.

🔍Но у девелопера прямо сейчас нет перспективного инвестиционного проекта, в который можно вложить деньги - он в поиске идеала.

🔏Чтобы зафиксировать интерес инвесторов девелопер подписывает с инвесторами соглашение о том, что в случае, если проект будет найден, инвесторы выделят средства на его реализацию.

✍️ В соглашении прописываются:
1️⃣ Предварительные параметры проекта (сектор рынка, бюджет, сроки проекта, доходность и т.д.)
2️⃣ Существенные условия сотрудничества между инвестором и девелопером (система распределения долей прибыли от инвестиций, вознаграждения и комиссии девелопера и т.д.)
3️⃣ Прочие условия, в том числе ответственность инвестора за неисполнение соглашения.

✅ В момент, когда девелопер находит перспективный с его точки зрения проект, в том числе, удовлетворяющий чаяниям инвестора происходит Capital Call или «вызов капитала».

💵 Инвестор в этот момент обязан «положить на стол» деньги, как и было предначертано в соглашении. «Концепция изменилась?» - плати штраф.

😶‍🌫️ В российской действительности инициаторы стесняются требовать от инвесторов подписания соглашений о предоставлении финансирования по требованию.

👀Поэтому я часто слышу о том, как в самый ответственный момент сделки инвесторы сообщают инициатору о том, что «деньги были, деньги будут, денег сейчас нет».

❌ Сколько сделок и проектов полетело под откос из-за отказа инвесторов выполнять требования Capital Call история умалчивает (до хрена!).

🧸Иногда обязательства по Capital Call довольно мягкие - ну не хочешь инвестор, как хочешь. В этом случае инициатор должен осознавать риски.

#ликбез

🏗 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж жилого комплекса комфорт класса BeLuck Коломенское. Адрес: Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Варшавское ш. 1.(15 мин. пеш. от ст.м. «Нагатинская»)

📌 Место: Активно обновляющийся и развивающейся район, вокруг строится много нового жилья, хорошая транспортная доступность

💵📐Цены и планировки:
☪️: от ₽11,1 млн. за 18,6 м2 или 596 т./м2
2️⃣-к.: от ₽15,5 млн. за 40,7 м2 или 380 т./м2
3️⃣-к.: от ₽19,3 млн. за 56,4 м2 или 342 т./м2

🏢 Проект: в первой очереди «BeLuck Коломенское» будет 2 корпуса высотой от 19 до 32 этажей. Отделка  whitebox и «под ключ». Количество квартир - 1192 шт. Высота потолков 2,7 м.

⭕️ Окружение: рядом находится уже сданный ЖК «Роттердам» со средней ценой за 1 м2 ~₽570 тыс. , также ЖК «Первый Нагатинский» средняя цена которого ~₽540 тыс. за 1 м2. и ЖК «Второй Нагатинский» со средней ценой ₽440 тыс. за 1 м2.

💥 Заявленный срок сдачи — II кв. 2027.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Через час мастер-класс.

🕟 16:30 МСК
🌐 Онлайн

🖥️ Мастер-класс будет полезен только тем инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

⚠️ Мастер-класс будет живой (прямой эфир). Это бесплатно. Записи не будет.

😭 Опять не пришла смска? В почте смотрели, но там ничего нет? 🥺

🔥 Это не беда!

Заходите 👉
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

🎤 Я уже вещаю.

🎤 Мне очень понравилось, как прошел мастер-класс! Вспомнил и современную теорию портфеля Гарри Марковица, и проблему подорожавших кирпичей на одном из проектов. Было бодро.

🕹️💼 Почему управление инвестиционным портфелем это важно? Когда вы едете за рулем, вы в том числе смотрите на приборы и значительную часть информации получаете от них.

⚙️ Система управления портфелем позволяет получать важную информацию о состоянии капитала инвестора и корректировать свою долгосрочную стратегию, минимизировать риски и контролировать отклонения.

🤝 Спасибо всем, кто принял участие!

❌ Ни записи, ни повтора не будет!

🏗️Девелопер STONE к выходу в продажу торговых помещений в проекте STONE Ходынка 1️⃣ поделился любопытной аналитикой!

💎Помещения стрит-ритейл у метро с высоким трафиком - редкое предложение на рынке. Почти все подобные помещения уже заняты и продаются как готовый арендный бизнес.

💰Цена ГАБ у метро начинается от ₽700 тыс./м2 однако 46% лотов предлагаются по цене от ₽2 млн./м2.

💸При этом 54% предприятий платят за аренду от ₽150 до ₽460 тыс./м2 в год. вкл. НДС.

🔍 В рамках исследования были изучены лоты до 200 м2 с высоким пешеходным трафиком, расположенные на расстоянии до 5 мин. пеш. от метро. Таких на всю Москву оказалось всего 102 шт.!

📕Вот уж точно московский ГАБ у метро - редкий зверь, краснокнижный.

💀 Ипотека на коммерческую недвижимость мертва? Действительно объем выдачи сильно снизился, но появляются и новые кредитные продукты. Так что слухи несколько преувеличены.

🏗️ Крупные застройщики, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости на первых этажах, продолжают активно придумывать  стимулирующие ипотечные программы.

💰 Застройщик А101 вместе с «Совкомбанком» вывели на рынок новую ипотечную программу для коммерческой недвижимости со ставкой 1,01 % на первый год

🔹Со второго года ставка 18,74 %
🔹Размер кредита не более ₽50 млн.
🔹Срок от 3 до 30 лет
🔹ПВ 30 %
🔹Возможно рефинансирование (когда ставки ставки, наконец, снизятся)

☝️Ипотека под 1,01% пригодится инвесторам, имеющим ограничения по свободному капиталу (например, ожидается выход из инвестиции и денег пока нет) или тем, кто просто не хочет платить по кредиту по рыночным ставкам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📈 Рост 🗝️ ставки практически гарантирован?

Предпосылки:

🔹Рост эффективной доходности облигаций - посмотрите на график. Это облигация ГК Пионер, но такая же картина наблюдается на всём рынке облигаций.

🔹ВТБ повышает ставки по ипотеке на +1%

😐 В общем, если на заседании ЦБ РФ ключ всё-таки поднимут, для целого ряда игроков рынка это не станет сюрпризом.