👀 На днях выяснилось, что произошли изменения в составе акционеров крупного застройщика Москвы MR Group.

🏗️Напомню всем, кто забыл, что MR Group занимается fee-девелопментом (выполняет функции General Partner, инициатор проекта) практически со дня основания. Среди финансовых партнеров компании были акционеры «Локо-Банка», банка «Зенит», компании Coalco, ФГ «Метрополь» и многих других. Эффективная система партнёрств формата GP-LP сделала из компании то, что она представляет собой сейчас.

💰Со временем контролирующие акционеры MR Group (Р.Тимохин и В.Лабуздко), очевидно, приобрели достаточный капитал, чтобы выступать соинвесторами и даже инвесторами проектов MR Group.

💼 В последние годы большинство проектов компании (в том числе партнерских) структурировалось через механизм ЗПИФ под управлением УК «АБ Капитал». В настоящее время у этой компании активов на ₽150 млрд. в 30 ЗПИФах, некоторые названия которых отсылают к проектам MR Group.

📈 Самое интересное в московском девелопменте происходит не на этапе превращения бетона в квартиры, а на этапе превращения земли без документов в девелоперский проект. Именно этот высокодоходный этап проходит в рамках ЗПИФа.

📊 Изменения в составе акционеров MR Group я бы трактовал как частичный уход Р.Тимохина и В.Лабуздко из деятельности, связанной с девелопментом к инвестированию (в роли пайщиков проектных ЗПИФов).

⚖️ В этой конфигурации контролировать и возглавлять fee-девелопера MR Group вполне может топ-менеджмент в лице А.Годованца и М.Литинецкой. Замечу, что УК «АБ Капитал» сохраняет участие в MR Group.

⁉️Зачем это знать читателям моего канала?
🔹В результате всех этих изменений ни один из дольщиков проектов MR Group не пострадает, я уверен.
🔹Для инициаторов проектов этот кейс интересен в плане органичной эволюции инициаторов проектов - из fee-девелоперов в инвесторы с передачей бизнеса в сфере недвижимости топ-менеджерам (по моей версии)

🏆Кстати, ген. директор и акционер MR Group Мария Литинецкая вчера стала персоной года по версии CRE Moscow Awards 2024. Поздравляю!

💸 Между тем приток средств на вклады граждан в российских банках в первом квартале 2024 года составил почти ₽2 триллиона

💵А в 4 квартале 2023 года россияне положили на депозиты ₽4,4 триллиона - это абсолютный рекорд за всю историю!

💰Средства населения в российских банках за весь 2023 год увеличились на ₽7,4 триллиона

⁉️А всё почему? Ключевая ставка 1️⃣6️⃣%. Ставки по депозитам - до 13.5% на 3️⃣ года

🤗 Про эмодзи

💬 Вчера обсуждали с женой эту тему: есть люди, которые совсем или частично не понимают эмодзи и в случае необходимости не умеют их правильно использовать.

❌ Моя жена, к сожалению, некоторые эмодзи не понимает 😢😖. ✅ А я наоборот 💪😁 - надеюсь!

🔌 Вспомнил, как впервые начал использовать эмодзи в текстах. В 2018 году я писал огромные статьи в ныне запрещенной в России соц.сети и просто ради прикола решил понавставлять в один вполне серьёзный текст всяких смайликов. Получил очень много негативных комментариев по поводу «мусора в тексте», «физической боли от чтения», насмешек в духе «записывайтесь на ноготочки 🙏💅» и прочего.

🤔Мне, тем не менее, опыт внедрения эмодзи понравился, но я тогда решил не бесить читателей своих постов - вдруг отпишутся! - и перестал использовать смайлы.

📱Первые мои посты в телеграме (2020 год) были без эмодзи. А потом я начал наблюдать за собой, что мне стало тяжеловато читать тексты без них - открываешь какой-нибудь тг-канал, а там абзацы за абзацами без весёлых символов: очень много буковок. Тоооскаааа... Раз тяжело мне, то и среди моих читателей найдутся, те, кому тяжело.

⏸️ Я выдержал небольшую паузу, чтобы решиться на это - начать во всех постах ставить эмодзи. У меня же серьёзный канал, как люди отнесутся к подобному ребячеству? Думал-думал...

👊 А потом просто взял и проявил волюнтаризм: решил использовать эмодзи и точка✒️. Тогда в нише недвижимости было меньше каналов, чем сейчас, и большинство из них эмодзи не жаловали. Некоторые продолжают не жаловать - спасибо, что хоть жирным выделяют заголовок и используют ◾буллетпойнты. Но, увы, не все.

💫Преимущества эмодзи: они позволяют сразу ввести читателя в суть, передать эмоциональный оттенок - еще до прочтения погрузить в контекст.

💥Пример:

🧮 Я произвёл расчеты... Нейтральный текст, посчитал - докладываю
😳 Я произвёл расчеты... Очень меня удивили результаты
🚀 Я произвёл расчеты... Офигеть, какие крутые результаты!
☹️ Я произвёл расчеты...
Офигеть, какие разочаровывающие результаты

💤И так далее.

💰Эмодзи делают тексты богаче и информативнее. Это сильно облегчает коммуникацию с читателем.

👉 Многие предметы, явления или события можно обозначать с помощью эмодзи.

Нечто нехорошее - 💩
Сложная ситуация - 🍑
Печаль - 🥺

🔥 Мне очень жаль, что не все тексты в этом мире создаются с использованием эмодзи. Уверен, что через очень короткое время традиционные СМИ, условный Forbes, начнут выпускать свои материалы с ними.

👀 На мой личный взгляд эмодзи - это будущее текстов, которое уже здесь.

Всем 👋 , кто со мной 🤝

#телеграм

🛂 Пришли за Мошковичем, кому приготовиться?

🔍 Министерство юстиции РФ рассматривает запрос депутатов Государственной Думы о признании иноагентом миллиардера Вадима Мошковича. В отношении Мошковича «проводятся контрольные мероприятия», по результатам которых может быть принято решение о включении зажиточного агрария в реестр иноагентов.

📝 В Минюст обратились депутаты Госдумы от партии «Справедливая Россия» Нилов, Делягин и Драпеко с просьбой проверить Мошковича на соответствие статусу иноагента. В своем обращении «справедливые» депутаты допустили один пассаж, который меня заинтересовал:

«Большую часть средств предприниматель аккумулирует в зарубежных финансовых учреждениях, вкладывает их в находящиеся в западных странах активы и недвижимость, что не может не ставить бизнесмена в зависимость от решений европейских властей, которые могут тем самым оказывать воздействие на его деятельность в России».

👀В данном случае депутаты явно ссылаются на иностранное влияние, которое могут оказать на Мошковича из-за его зарубежных активов. Могут оказать, а могут и не оказать...

📚В ФЗ «О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием» от 14 июля 2022 года написано, что «под иностранным влиянием, понимается предоставление иностранным источником (любая иностранная сущность - прим. автора канала) лицу поддержки и/или оказание воздействия на лицо, в том числе путем принуждения, убеждения и/или иными способами».

🧐 Интересно! У россиянина Ивана Ивановича Иванова есть студия в Дубае. Эмир Дубая может в любой момент оказать какое-либо воздействие на Иванова (повелит отключить свет, например). При этом неважно, будет ли Иванов дальше использовать свечи или побежит на поклон к эмиру, чтобы восстановить электроснабжение - главное, что было воздействие.

⁉️ Вопрос: отключение света делает Иванова потенциальным иноагентом? У меня нет ответа!

➕Добавлю, что ФЗ «О контроле за деятельностью...» не разделяет иностранные государства на дружественные и недружественные. Так что если у Иванова счет в киргизском банке, ему, возможно, тоже есть о чем волноваться.

💡Интересный ход мыслей у представителей законодателя - депутатов! Любопытно, что ответит Министерство Юстиции...

💼 ООО «ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС» владеет 51% долей в застройщике ООО «ЛЕВЕЛ ГРУП».

💸 А вот кто сейчас владеет ООО «ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС» мне непонятно. Раньше компанию контролировал лично Мошкович, потом он передал долю своей жене, но и жена уже вышла из учредителей...

⚙️ Эволюция ООО «ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС» доступна здесь.

📰 Интересная статья про ПВЗ - выясняется, это чисто российское изобретение маркетплейсов.

✳️ Цитата оттуда: «Самый логичный вариант развития модели ПВЗ — мультибрендовые площадки, в которых будут выдавать заказы сразу нескольких площадок. Четыре ПВЗ разных маркетплейсов в одном доме — это же фантастическая глупость. Со временем, маркетплейсам придется думать об эффективности ПВЗ и переходить на такую модель».

✍️ Вот только недавно я писал о том же, а оказывается в Совете ТПП РФ по развитию электронной коммерции тоже считают, что укрупнение ПВЗ - вероятный сценарий грядущего.

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?

💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.

🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.

🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥 Выгорание и нервный срыв как начало пути в Инвестиции

🔥 Про выбор банка для открытия расчетного счета ИП

🔥 Реальный опыт запуска объекта субаренды коммерческой недвижимости

🔥 Должен ли профессионал быть хорошим человеком?

🔥 Финал реалити-шоу ЖК «Северный порт»: так есть инвест или нет?

🔥 Флиппинг - успешный кейс ученицы после обучения

🔥 Двушка на ВДНХ, сколько можно заработать на флиппинге

🔥 Встречайте - Бизнес-тиндер

🔥 Аналитика продаж новостроек в Москве

🔥 Инвестиции в формате Light Industrial, запись эфира


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

☝️Четверо из 10 участников сообщества «Инвест-Мэтры» являются выпускниками моего проекта «Мастер-Группа Telegram».

🔌Сегодня последний день набора! tg.atsogoev.com

🏆Немного не поспеваю за московскими премиями в сфере недвижимости. А ведь оказывается, что 18 апреля прошла церемония Move Realty Awards 2024.

👀 Я обратил внимание на номинацию «Лучший проект для инвестиций» и на победителя... Им стал комплекс апартаментов HighWay от застройщика «Гранель». Для сдачи в аренду, возможно (я не считал доходность), HighWay вполне ок - но на сайте премии я упоминаний критериев определения «лучшего для инвестиций» не нашел.

🏅 А ещё там дали медальку MYPRIORITY Paveletskaya - это теперь «Проект года бизнес-класса Москва».

🎨 Очевидно, скоро «Гранель» украсит значками Move Realty Awards страницы соответствующих объектов на сайте. Гордое звание №1 по продажам в Москве (от Росреестра) на странице HighWay уже висит🙃

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚡ Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и ГАБ за 1Q2024

☝️ Всячески рекомендуем журналистам, авторам личных медиа, профессиональным участникам рынка, инвесторам и вообще всем желающим и интересующимся темой ГАБ и стрит-ретейла Москвы, опираться именно на информацию из этого отчёта.

💰Релевантные данные об окупаемости, cap.rate, средней стоимости 1 м2 и остальных важных индикаторах рынка доходной коммерческой недвижимости Москвы - в отчёте крупнейшей инвестиционной платформы недвижимости России, SimpleEstate.

🔻 Like и share приветствуются!

⚠️Главное из свежего отчета SimpleEstate (на мой взгляд)

📉 Цены на небольшие коммерческие помещения до 300 м2, особенно популярные среди частных инвесторов, корректируются (снижаются) второй квартал подряд – помещения с арендаторами (готовый арендный бизнес – ГАБ) снизились в цене на 5% за квартал и на 3% за год. Пустые помещения до 300 м2 также потеряли в цене 5%, хотя в годовом выражении всё равно остаются в плюсе на 3%.

📈 Крупные помещения (свыше 300 м2), приобретаемые преимущественно профессиональными игроками рынка, продолжают стабильно расти в цене – помещения с
супермаркетами подорожали в среднем на 2% за квартал и на 9% за год.

🧐Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным.

👀 Я начал выяснять чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания что это такое и как считается.

...И я родил это:

NPV: простейшее объяснение!

💡Представьте, что у вас есть ₽100 000.

🔀 Предположим, вы можете либо положить их на депозит на год под 10% годовых, либо одолжить своему другу под 15% и получить обратно через год

🔢 Считаем:
💵 ₽100 000, умноженные на 10%, равны ₽10 000.
💸 ₽100 000, умноженные на 15%, равны ₽15 000.

✅ Теперь ₽15 000 минус ₽10 000P равно ₽5 000.

🤗 Вот и весь расчет: NPV составляет ₽5 000.

📝 Общее правило: если NPV положительный, одалживать деньги другу более выгодно. Если отрицательный - лучшим вариантом будет банк.

🔌В нашем случае будет лучше одолжить деньги другу, чем класть их на депозит в банке.

⚙️ NPV - полезный показатель, который используется для сравнения инвестиционных инструментов и проектов между собой.

#ликбез

🎚Краткий пересказ статьи из Business Insider и небольшой вывод от меня.

👸 Дэни Уайделл, бывший бухгалтер и флиппер с 4-х летним стажем из американской Талсы, стала самопровозглашенной «королевой Airbnb», управляя около 100 арендными объектами во времена бума краткосрочной аренды после пандемии. Она позиционировала себя как гуру, способного превратить дома инвесторов в «банкоматы» благодаря изящному дизайну и обслуживанию гостей.

💸 В 2020-2021 годах в Талсе дома стоили менее $75 000, но их можно было сдавать на Airbnb по $117 за ночь, зарабатывая до $30 000 в год. Эта выгодная математика привлекла множество мелких инвесторов в сферу краткосрочной аренды после пандемии. За короткий период число предложений Airbnb в Талсе взлетело с 600 до 1500.

👥 Наплыв новых арендодателей породил жесткую конкуренцию. Несмотря на высокий спрос, средняя заполняемость по стране упала до 55% к лету 2022 года из-за избыточного предложения.

⬇️ Вскоре начало выясняться, что Уайделл удерживала часть арендных платежей и сознательно отвлекала интерес гостей от некоторых объектов в пользу других. Ее образ жизни становился все более роскошным и эксцентричным, а недовольство инвесторов росло.

📉 В феврале 2023 года бизнес «королевы Airbnb» рухнул из-за долгов и претензий инвесторов, муж подал на развод, а сама Уайделл сбежала из города. Крах «королевы Airbnb» нанес серьезный удар по ее сотрудникам и инвесторам, некоторые лишились работы, жилья и средств.

😬 Американские эксперты считают, что после пандемического бума рынок Airbnb скорректировался и стабилизировался. Доходы от краткосрочной аренды упали на 6,6% в 2023 году. Тем не менее, желание людей зарабатывать в этом сегменте остается высоким.

🇷🇺 🔙А теперь в Россию. Не утверждаю, что пример Талсы релевантен буму эко-поселков с арендными домами для краткосрочной аренды в России (Подмосковье, Ленинградская область и другие регионы), а история «королевы Airbnb» может с точностью повториться у нас. Тем не менее обращу внимание потенциальных инвесторов на этот кейс - бывает и так.

☝️Росреестр рапортует о росте продаж коммерческих помещений в новостройках.

📈В январе-марте сделки с коммерческой недвижимостью в Москве достигли значения 12 179 ДДУ, таким образом, прирост к аналогичному периоду прошлого года составил +50,7% (в 2023 году было заключено 8 078 ДДУ).

💼 Вообще доля кредитных сделок на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости традиционно была небольшой.

🔌Тем не менее интересно, что ключевая ставка в январе-марте 2023 года была 7.5%, а сейчас 16%. При этом сделок тогда было на ~34% меньше, чем сейчас.

🧐Повышение стоимости кредитов, должно было привести к отказу многих инвесторов от приобретений с применением заемного финансирования и, как следствие, сократить спрос.

⚙️Но результат обратный.

☝️Тут стоит заметить, что крупные застройщики, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости на первых этажах активно придумывают стимулирующие ипотечные программы, но насколько эти меры способствуют продажам... у меня данных нет (Росреестр не докладывает сколько из 12 179 ДДУ было заключено с ипотекой). Возможно, результат в золотой рамочке, а может просто инвесторы принесли кучу денег и двинули спрос.

🍅 Застройщик Брусника открывает продажи квартир в проекте ЖК «МОНС» (типа бизнес-класс) Адрес: Москва, Огородный проезд, вл. 20 (5 мин.пеш. от ст.м. «Фонвизинская»)

📌 Место: есть возможность дойти пешком до Останкинской башни и парка. Но вокруг дороги, развязки, рельсы...

💰 За ₽13.7 млн. можно купить студию с whitebox 28 м2, или ₽489 т./м2...

🔍 Есть ли инвестиционный потенциал? Что думаете?

#стартпродаж

🏁Оригинальный шаг от тюменцев - устроить два старта в один день!

🍅 Застройщик «Брусника» открывает продажи квартир в проекте ЖК «Издание» (комфорт-класс) Адрес: Москва, 1-я Фрезерная, вл. 10 (17 мин.пеш. от ст.м. «Нижегородская»)

📌 Место: не могу не процитировать сайт застройщика «много веков в этой точке сходились интересы торговцев и монахов, ремесленников и боярских людей, старообрядцев и пролетариев». В общем, бывшая промзона «Фрезер».

💰 За ₽11 млн. можно купить студию с whitebox 32 м2, или по ₽344 т./м2...

🔍 Есть ли в «Издании» инвестиционный потенциал? А тут что думаете?

#стартпродаж