👨🏻‍🦳Крупнейший пенсионный фонд мира впервые в истории вкладывает в зарубежную недвижимость.

🇯🇵 Один из самых консервативных пенсионных фондов мира, японский государственный пенсионный инвестиционный фонд GPIF управляет активами на сумму $1,4 трлн, и является крупнейшим в мире пенсионным фондом, инвестирующим от имени японских пенсионеров.

📟 Еще в 2017 году GPIF объявил, что планирует направить 5% своих активов в альтернативные секторы, включая недвижимость, в том числе в зарубежную недвижимость через инвестиционные фонды.

📝И вот, наконец, НПФ признался, что вкладывает $500 млн в американский фонд недвижимости Brookfield Strategic Real Estate Partners V и в фонд Blackstone Real Estate Partners X из США.

🎎 Японцы явно осторожничают - пока вложили в недвижимость за пределами страны всего $1 млрд. Просто им ещё не встретился российский брокер со знанием японского языка и с презентациями проектов в Москве, ОАЭ и Турции!

🔕 Герои вчерашних дней: разные судьбы Fosun и Mubadala.

💴 Fosun International является одной из ведущих инвестиционных компаний Китая, с выручкой $13 млрд. Ее основной акционер (с долей 71,8%) - Гуо Гуанчан, известен как «китайский Баффетт». Компания вкладывает свои средства в недвижимость, страхование, туризм, металлургию и другие секторы.

💰В 2017 г. Fosun Group стала владельцем БЦ «Воздвиженка-центра» (более известен как «Военторг»), расположенного в шаговой доступности от Кремля. В октябре 2022 года Fosun Group продала свой единственный актив в сфере недвижимости в России.

📉 Сейчас у Fosun большие проблемы в связи с экономическим спадом в Китае и коррекцией в секторе недвижимости. Fosun была вынуждена устроить распродажу активов на $6,6 млрд., однако акции компании упали в этом году на 26%, что стало самым низким уровнем за десятилетие.

☀️Mubadala - это государственная инвестиционная компания, которая является одним из суверенных фондов Эмирата Абу-Даби. Компания управляет разнообразным портфелем проектов в ОАЭ и за рубежом, а ее активы оцениваются в $276 млрд.

🇷🇺 Mubadala Investment Company является долгосрочным инвестором в России и содержит офис в Москве.

🧮Фонд вкладывал деньги в крупные проекты в нашей стране, среди которых аэропорт «Пулково» и ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, а также логистический оператор ПЛТ. Общий портфель фонда в РФ оценивается в $3 млрд.

💥 Якобы в марте 2022 года Mubadala приняла решение приостановить инвестиции в Россию. Во всяком случае, о новых проектах арабских инвесторов в России пока ничего не слышно. Возможно, это только пока!

👀 Зато слышно о том, что Mubadala планирует инвестировать в финансирование коммерческой недвижимости в Европе.

❓Вы еще помните Fosun с Mubadalой?

🚨 Дефицит! Скоро будет дефицит новостроек, а не обвал и крах.

🕯️Есть мнение, что из-за высокой ключевой ставки объем выхода новых площадей на рынок жилой недвижимости должен сократиться. Что приведет к дефициту.

❌Пока это мнение не подтверждается фактами.

👀Читаю сегодняшний пресс-релиз:

💸«Сбербанк профинансирует ГК «Гранель» на ₽6,1 млрд для строительства ЖК «Лесная симфония» в Уфе».

🔦Даже не в Москве, с достаточно серьезной разницей между себестоимостью и ценой продажи 1м2! А в Уфе, в столице Башкортостана, где разница очевидно ниже.

🏗️6 секций переменной этажности, от 17 до 23 этажей. Центр города, престижный район «Зеленая роща». Монолитные дома, общая площадь - 85 600 м2...

🙃Пока дефицита не ощущается (судя по новостям о выдаче банками ПФ застройщикам)

❓«SimpleEstate рассматривает покупку помещений в новостройках на стадии строительства?»

✅ Да, в связи с ситуацией на рынке недвижимости, связанной с тем, что спрос на ГАБ сейчас очень высокий и доходности опускаются до уровня 6-8% при ключевой ставке ЦБ 15%, в настоящее время мы рассматриваем приобретение пустых помещений в новостройках с целью создания ГАБ и получения намного более высоких значений доходности для инвесторов.

🛑 Однако от покупки готовых объектов с арендаторами продуктовыми сетями мы не отказываемся и продолжаем искать подобные проекты.

🔍 Некоторые моменты, на которые мы обращаем особое внимание при рассмотрении проектов на стадии строительства:

1️⃣ Цена. Застройщики сейчас избалованы спросом со стороны частных инвесторов, поэтому могут продавать пустые помещения по ценам выше, чем уже готовый арендный бизнес... и всё-равно люди покупают. Более того, некоторые крупные застройщики устраивают аукционы по продаже пустых помещений и ещё больше разгоняют на них цены.

🏗 Впрочем, некоторые застройщики проводят более взвешенную политику по отношению к своим коммерческим помещениям и с ними мы находимся в конструктивном диалоге. Мы также активно взаимодействуем со средними и небольшими застройщиками, которые находятся вне фокуса массовых инвесторов.

2️⃣ Местоположение. Мы сознательно выбираем ЖК в Новой Москве и Подмосковье. Практически все наши проекты были реализованы именно в таких локациях. Например, «Перекресток» в ЖК «Прокшино» от застройщика А101 или «Магнит» в ЖК «Люберцы» от застройщика Самолет. У нас есть свои требования к подъездным путям, плотности застройки, количеству квартир в зоне охвата, конкуренции и другим аспектам.

3️⃣ Качество контрагента. Безусловно, нам важно с кем мы имеем дело в качестве нашего партнера по сделке. Застройщики с массовыми нарушениями сроков строительства, с рекламациями по качеству, с репутационными и юридическими проблемами не могут попасть в наш шорт-лист.

4️⃣ Кредитующий застройщика банк. В России успешно реализована система проектного финансирования строительства жилья. Мы обращаем внимание на финансовое состояние, размер и надежность банка, выдавшего проектное финансирование застройщику.

#️⃣ Мы никогда не ограничиваемся этими 4-мя пунктами и всегда осуществляем намного более глубокое погружение в проекты. Мы учитываем множество параметров, включая планировки, входные группы, возможность объединения помещений, потоки трафика и точки притяжения в ЖК, обеспеченность коммерческими площадями, рыночные ставки аренды в локации и многие другие аспекты.

🟣 Специалисты SimpleEstate скрупулёзно анализируют все параметры сделок перед принятием инвестиционных решений, что обеспечивает нашей инвестиционной платформе возможность достигать оптимального соотношения риск/доходность для наших инвесторов.

🧔🏻‍♀️ В Распутина дважды стреляли, отравили, избили и утопили, но он якобы еще несколько часов жил под водой. Организм Распутина оказался очень мощным и сопротивлялся разрушению (по легенде).

🏙️Рынок недвижимости обладает такой же удивительной жизнеспособностью - это факт. Рассуждения о том, что всё упадёт и пропадёт после отмены льготной ипотеки, очередного обесценения рубля, поноса или золотухи оказываются абсолютно ложными.

📈 Рынок продолжает жить. Иногда даже лучше, чем в прошлом. Потому что при любой непонятной ситуации - покупай квартиру, накопил денег на ПВ - бери новостроечку, заколотил на какой-то темке - возьми ГАБ.

🐷Басни о том как рынок на грани вот-вот рухнет слушают ровно до той поры пока денег нет, а когда зашуршит в карманах - «мели емеля...», а мы купим недвижимость.

🤬Кто там гундел, что осенью наступит охлаждение на рынке первички? И как? Похоже на охлаждение? Что-то не очень.

🫵Вот и сейчас не стоит недооценивать рынок недвижимости. Он еще всех удивит.

🚨И кое-что в дополнение. Экономика России стоит сейчас на трёх «ногах»: 1) рост цен на нефть 2) ОПК 3) стройка жилья

🚧 Я лично сильно сомневаюсь, что государство будет сейчас «охлаждать» рынок недвижимости. Особенно перед выборами, с учетом того, сколько миллионов людей работает в отрасли и около.

💵 Профессия финансовый аналитик в недвижимости - 28 ноября в 16.30 буду очень подробно рассказывать об этом.

Что будет на вебинаре:
🔍 Чем занимается и как работает?
💸 Сколько зарабатывает (З/П + премия)?
🧐 Какие карьерные и финансовые перспективы?

👉Регистрация
https://fan.atsogoev.com/fanweb

⚠️На вебинаре проведу онлайн-тест на соответствие профессии и отвечу на вопросы в прямом эфире.

📼 Насчёт записи - не знаю, может будет, а может нет. Как пойдет...

📈 Цены на премиальное жильё растут в большей части мира!

📑 Knight Frank опубликовала отчёт Prime Global Cities Index (PGCI) за третий квартал 2023 года.

💸Индекс вырос на 2,1% за 12 месяцев, а цены увеличились в 67% исследуемых городов мира. 

🔝 ТОП-10 городов мира с самым стремительным ростом цен на премиальное жильё (III кв. 2022 — III кв. 2023 года):
1️⃣Манила, Филиппины +21,2%
2️⃣Дубай, ОАЭ +15,9%
3️⃣Шанхай, Китай +10,4%
4️⃣Мумбаи, Индия +6,5%
5️⃣Мадрид, Испания +5,5%

☝️Между прочим, на Филиппинах строит ПИК. Совпадение? Не думаю.

☝️Страны с самыми высокими значениями инфляции

👍 Рубль совсем не так плох, как нам кажется.

⚠️ А если вам предложат купить суринамский доллар - отказывайтесь, берите нормальный.

☝️Нравится картинка? Мне так очень.

⌨️ Заказ (промт) для ИИ был такой:

«Нужно графическое изображение. Финансовый аналитик в синем худи или свитшоте сидит у ноутбука в профиль к кадру, не анфас, и осмотрит в монитор.

Рядом с ним схематичное изображение строящегося многоквартирного жилого дома, строителей и архитекторов с тубусами. Также рядом изображение формул IRR, NPV, ROI.

Изображение нужно для инфографики на сайт обучающего курса по теме финансового анализа».

🤖 Что за система? ChatGPТ4️⃣ ...С третьего раза выдал этот шедевр.

🖼️ Повесил сюда

#оффтоп

🤔Очень давно хотел разобрать одну инвестиционную идею, и наконец, дошли руки.

💡Идея такая: покупка земельного участка в коттеджном посёлке для строительства дома и спекулятивной продажи.
Причем немаленького такого дома в элитном таком посёлке. А то ведь вокруг столько видеоконтента на эту тему, а вот информации об инвестиционной привлекательности… очень мало.

🏠Тема масштабная - где покупать землю, как и из чего строить, каким должен быть продукт, за сколько можно продать... Не говоря уже о рисках и расчётах фин.модели.

🟢 Для начала. С 2013 года я жил в организованном коттеджном посёлке и не могу рассматривать покупку земли (даже для умозрительного девелоперского проекта) вне организованного КП. Мое мнение, что продать по максимальной цене можно только домовладение в коттеджном посёлке, уж никак не в деревне или СНТ. Приму эту предпосылку.

⛳️ Дальше. Я сделал ряд звонков моим коллегам с рынка загородки ещё со времён Blackwood, чтобы проговорить с ними и выяснить где сейчас спрос, как с темпами продаж, что с динамикой цен и т.д. Коллеги посоветовали поискать прежде всего предложения в поселках на Новорижском и Калужском шоссе.

📲 Потом я позвонил своему другу, организатору мелкого и среднего строительства, чтобы выяснить себестоимость и сроки СМР. Потом позвонил своему знакомому, чтобы проверить данные друга. Потом изучал другие доступные материалы, чтобы собрать необходимые данные для расчетов.

🔻 И всё это был только предварительный этап (подготовка).

🔍И вот, наконец, сегодня настал день большого обзора этой инвестиционной идеи!

🏘 Для начала немного об объекте, который я выбрал для своего анализа. Я смотрел много участков в разных поселках в Московской Области и в Новой Москве. Смотрел «Бельгийскую деревню» на Калужском шоссе, «Кристалл Истра» на Новорижском шоссе и другие поселки, не буду долго перечислять.

☝️В итоге я пошел простым путем и остановился на самом очевидном варианте - продаже участка от юридического лица (от девелопера) в однозначно престижном поселке.

🔸Объект: Millennium Park
🔹Местоположение: Московская обл., КП «Миллениум парк»
🔹19 километров от МКАД по Новорижскому шоссе
🔹Количество домовладений - 670 шт.
🔹Площадь домов: от 120 м2
🔹Продажа земли: ДКП
🔸Девелопер: Villagio

⚠️ Важно: не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

🔻Продолжение следует…

🗺️ О районе и о транспортной доступности

📍Millennium Park находится в Истринском районе Московской Области. Новорижское шоссе - известный элитный пригород на западном направлении. Локация развивается очень давно (больше 20 лет).

🏛️Сам поселок тоже известен. Недалеко Первая Московская Гимназия, Ломоносовская школа, Agalarov Golf Club, относительно недалеко Конный клуб Дивный, по дороге - ТРК Павлово подворье и Павловская Гимназия.

🔻По совокупности факторов можно утверждать, что для реализации проекта строительства элитного жилого дома место очень даже неплохое.

🔍Достаточно большая проблема при поиске участка в коттеджном поселке - ограниченность выбора. Предложение есть, но его не очень много. Сейчас в Millennium Park появились участки без подряда от застройщика в рамках уже существующего поселка. Я решил рассмотреть именно этот вариант, как наиболее простой для анализа.

🔻Продолжение следует…

🏢О продавце земли и застройщике поселка

🏗️ Застройщик Villagio Estate - известный игрок рынка загородной недвижимости. Среди реализованных проектов компании поселки «Шервуд», «Гринфилд», «Риверсайд», «Монтевилль»,«Мэдисон Парк» и другие.

⛳️ Недавно в продаже появились земельные участки, продолжение «Миллениум Парк» площадью 31 га. В настоящее время на продажу выставлено 140 участков средней площадью 15 соток. 

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией