🚩Итак, концепция проекта заключается в том, что в коттеджном посёлке «Миллениум Парк» приобретается земельный участок площадью 15 соток за 63 млн. рублей. За 37,5 млн. рублей в течение 3-х кварталов строится дом площадью 500 м2 (без отделки), который затем продается за 150 млн. рублей. Реализация проекта укладывается в 1 год и 1 квартал.

🛑 В настоящее время в поселке на продажу выставлено как минимум три дома, на которые я мог ориентироваться в попытках прогнозировать цены продаж будущих домовладений.

1️⃣ Стоимость объекта - 157 млн., участок 21 сотка, площадь дома - 428 м2 без отделки
https://www.cian.ru/sale/suburban/294425777/

2️⃣ Стоимость объекта - 158 млн, участок - 15,94 сотки, площадь дома - 500 м2 без отделки
https://www.cian.ru/sale/suburban/271021168/

3️⃣ Стоимость объекта - 165 млн, участок - 12 сотки, площадь дома - 500 м2 без отделки
https://www.cian.ru/sale/suburban/278766722/

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🧮 Финансовую модель выложу довольно скоро!

✅ Ну а пока считается финансовая модель спешу напомнить о том, что я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

📌Флиппинг: малышка-евродвушка - ремонт за 1,3 млн под ключ

📌Как поживает рынок флиппинга сегодня?

📌Кейс с машиноместами, продолжение

📌Что делать когда накрывает волной задач?

📌Секреты инвестирования миллиардера из списка Форбс

📌Стратегия с доходностью около 35% годовых в валюте и обеспечением

📌Кроха сын к отцу пришел и спросила кроха: «А Дефолты - хорошо ? Или это плохо?»

📌Один из секретов успешной продажи флиппинговой квартиры

📌Про рост цен на первичном рынке недвижимости

📌Доходности до 15% годовых в самом консервативном инструменте


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🧮 А вот и финансовая модель покупки земельного участка в престижном коттеджном посёлке для строительства дома и спекулятивной продажи:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Y00Ws7S0P5yBQvtINtCjoMv4csOVxHDNQTFUecgWo80/edit?usp=sharing

🗯Модель, на мой взгляд, на удивление простая. Буду рад вашим вопросам и комментариям.

💸 Заметьте: даже без привлечения кредитных средств доходность получилась весьма неплохой. Конечно же, всё не так просто!

🔻Ну а вывод я напишу уже завтра. Есть несколько мыслей.

🔍 В свое время в телеграм-каналах тематики недвижимости было модно размещать таблички с анализом скидок.

⚙️ Трудозатратное и хлопотное дело - составить такую таблицу. Это ведь нужно обзвонить застройщиков, найти информацию по ценам до скидок и после, выявить расхождение... и, наконец, вынести свой вердикт - настоящая скидка или нет.

😒 Честно признаюсь - я на такой самоотверженный труд неспособен...

🕳️ В последнее время такие таблицы почему-то перестали появляться (или я их не замечаю), при этом скидки-то на рынке есть.

📱Сегодня получил смску о новогодних скидках: «в MYPRIORITY Basmanny, MYPRIORITY Dubrovka и MYPRIORITY Paveletskaya размер вашей выгоды составит до 24%...»

😳 Серьёзно? А это настоящая скидка или маркетинг? Коллеги, когда уже кто-нибудь проверит скидки от «Гранель»?

💡Несколько мыслей про микродевелопмент - как и обещал.

🧮 В финансовой модели отражена достаточно неплохая доходность. И это доходность unleverage, то есть без кредита.

🏗️Вот только любые действия, связанные со строительством, ремонтом, улучшением, сдачей в аренду, продажей и т.д., представляют собой процесс, характеризующийся рисками.

🎀 Нужно тонко чувствовать аудиторию покупателей, иметь опыт и компетенции в реализации подобных проектов (или купить эти знания у консультантов/ нанять fee-девелопера с опытом), чтобы получить достойный финансовый результат.

🛋️ В комментариях возникла дискуссия о необходимости в доме отделки и меблировки. Да, конечно, отделка желательна (для улучшения ликвидности), но и ее создание требует хорошего понимания самых актуальных потребительских предпочтений.

🎯 Можно настолько «не попасть» с проектами дома и ремонта, что срок экспозиции (нахождения готового объекта на рынке) так вырастет, что доходность просто обвалится. Всё это называется коммерческими рисками, характерными для бизнес-модели.

⚙️ И это помимо наличия других рисков в проекте - юридических, технических, специальных.

🚩В общем, купить участок, построить дом и продать его - вовсе не так просто, как это описывается сейчас в многочисленных рекламных материалах для инвесторов.

😨 Проблемы арендодателей: английский опыт.

🎚️Краткий пересказ статьи из Guardian и небольшой вывод от меня

❌«Рынок жилья несправедлив», - утверждает арендодатель с 40-летним стажем Саджад Ахмад, бывший собственник сдающихся в аренду 30 квартир и жилых домов по всей Англии. В 2022 году он продал 16 объектов из портфеля и утверждает, что хочет совсем уйти с рынка.

📈 При этом средние арендные ставки на квартиры по состоянию на сентябрь 2023 года выросли на 27% по сравнению с январем 2020 года. Но расходы арендодателей также растут: стоимость финансирования (в Англии повышают 🗝️), острая нехватка строителей, рост расходов на техническое обслуживание.

Каковы причины недовольства г-на Ахмада?

🚩 Арендная плата некоторым категориям лиц субсидируется. Однако сейчас система льгот неэффективна и не позволяет сдавать недвижимость льготникам
🚩 Арендодатели становятся жертвами окупасов, судебные процессы о выселении растягиваются на годы. В Англии действует запрет на выселение арендаторов, которые «невиновны» в невозможности платить за аренду (уволенные, больные и прочие).

⚔️Арендаторам, не желающим платить или уматывать, помогает организация Shelter - условно благотворительная компания, которая сопровождает арендаторов в судах и консультирует по поводу неуплаты аренды и защиты от выселения.

👀 В общем, частная аренды жилья в Великобритании находится сейчас в фундаментальном кризисе. Нужно строить тысячи м2 социального жилья, но денег на это фактически нет и программа строительства провалена. Сектор BTR находится под давлением из-за высоких ставок по кредитам.

💰Адриан Фостер-Флетчер, владеющий шестью объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду в Беркшире, заработал более $1,2 млн на переоценке стоимости жилья в своем портфеле. Однако доход от аренды недвижимости сейчас составляет около 4,3% (при больших рисках, связанных с окупасами) что меньше доходности депозита.

🔻Маленький вывод от меня: хорошо, что в России капитализм. Вот, что может быть, если государство «повернется лицом к гражданам» и начнет «заботиться о людях». Для инвесторов и собственников недвижимости ничего хорошего.

🗓️ Приближается декабрь. Наступает время пророков.

🪬Ванги обоих полов уже примеряют перед съемками очередного 2-х часового видеоролика черные мантии, теребят в потных ладошках чётки и начищают до блеска поддельные магические амулеты.

🔮Прорицатели готовятся предсказывать каким будет рынок недвижимости в 2024 году, в году зеленого деревянного дракона (на картинке выше). Что там нас ждёт?

🎥 При подготовке контента успешным нострадамусам следует ориентироваться на вероятные будущие просмотры. «Крах, конец, сдох, умер, обвал» - эти слова уже поднадоели, хотя охваты ещё хорошие. Стабильным спросом пользуются сейчас прогнозы в духе «Кризиса не будет - будет катастрофа».

📺 Поэтому скоро на всех мониторах и смартфонах страны: «Катастрофа рынка недвижимости 2024». Очень нужны просмотры - потом ведь рекламные интеграции еще застройщикам продавать...

🟢 СБЕР выставил на «Авито» бывший крупнейший продовольственный магазин СССР — «Новоарбатский».

💵 За ₽3,8 млрд. предлагаются нежилые помещения общей площадью 12 т.м2 или по ₽323 т. за м2. Дешевле, чем брусничный «Метроном» в Метрогородке и уже готов.

📌 Место: первая линия Нового Арбата - всегда в движении! Метро в шаговой доступности.

🔍 Есть ли инвестиционный потенциал? Что думаете?

#стартпродаж

Эксклюзивное предложение в горном курорте «Роза Хутор».

Клубный комплекс апартаментов LeePrime Residences Polyana Sochi — недвижимость, которая приносит удовольствие и прибыль. Прогнозируемая доходность — до 19.7% годовых.

Уникальная  локация
▪️Самый центр «Розы Хутор», первая линия


▪️Прямые виды на гору и реку
▪️Горнолыжные подъемники в 300 метрах
▪️Рестораны, бутики, SPA в радиусе 200 м

Комфорт на 100%
▪️Премиальная внутренняя отделка
▪️Планировки с кухнями и гардеробными
▪️Консьерж-служба 24/7
▪️Программа лояльности LeePrime Group
▪️Помещение для спортивного инвентаря

Готовый бизнес: все заботы по привлечению и обслуживанию гостей берет отельный оператор.


LeePrime Residences Polyana Sochi — лучше, чем домик в Альпах.

Узнайте об актуальных ценах

#Реклама. erid:2RanymcBvkG ООО УКИФ «Профит» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Роза-Актив» ИНН 2312275445

🟣 В очень близком и дружественном канале вышел пост на важную тему. Решил поделиться некоторыми мыслями из него у себя.

⬆️ Высокая доходность = ⬆️ Высокий риск

📜 Фундаментальный закон инвестиций. Но задумываемся ли мы о его практическом применении?

🔠 Риск в инвестициях - это вероятность негативного отклонения фактического результата инвестирования от ожидаемого, приводящая к частичной или полной потере сделанных вложений, а также недостижении плановой доходности.

🔍Не все люди способны распознавать риски. Некоторые проекты на рынке настолько изящно «завернуты» в маркетинговые материалы, чтобы казалось, что всё просто и понятно, а рисков никаких и не может быть.

🤯 Как же понять, что вам предлагают инвестировать в рискованный проект?

⤴️ Самое простое - если доходность предлагаемого инвестиционного проекта превышает доходность депозитов или доходность ОФЗ РФ, то есть «безрисковых» инструментов, это может свидетельствовать о наличии риска в данном проекте. На самом деле риск присутствует и в «безрисковых» инструментах (банкротство АСВ, дефолт государства по долгам и т.д.) - риски есть везде, а никаких гарантий не существует.

🏣 В случае коммерческой недвижимости, любые действия, связанные со строительством, ремонтом, улучшением, сдачей в аренду, продажей и т.д., представляют собой процесс, характеризующийся рисками.

🟣 Можно выделить следующие группы рисков, характерные для коммерческой недвижимости:

🔥Коммерческие
🔥Юридические
🔥Финансовые
🔥Технические
🔥Специфические

🧮 Чем больше элементов в проекте, тем большая вероятность осуществления рисков. Чем больше декларируемая доходность, тем выше и риски.

⚠️Чудес на рынке нет. Не бывает доходности 30-40% без аналогичного размера рисков.

📚Это напрашивается на попадание в цитатник «великих»!

🎤 Будучи на UK’s Global Investment Summit в Лондоне Стивен Шварцман, основатель одной из крупнейших управляющих компаний мира, американской Blackstone с активами под управлением около $970 млрд. (в большой степени недвижимость), расслабился и изрёк:

⏪ У меня есть простое правило — я инвестирую только в те места, которые готов посетить дважды ⏩

Что думаете?

👍 У меня такое же
👀 Странное правило
🔥 Как бы теперь выйти из тех мест?

☑️ Дождались: инфляция 7.5%. Это спровоцирует рост ключевой ставки как максимум до 17%.

🟢То есть на сайте СБЕРа напишут, что ипотека на вторичку от 17.6%, а в реальности будут давать в лучшем случае под 18.5%.

👀Понятно, что желающие купить квартиру (такие есть на рынке) пойдут за новостройками и льготной ипотекой.

👅Но у наших застройщиков безусловный рефлекс: если что-то случается в мире, плохое или хорошее, это нужно использовать.

🎃Новая страшилка: в январе повышают ПВ до 30%, поэтому 🪗🥁🎺 ....

🌊 Быстрее бегите в офис, последние мгновения «доступной» ипотеки... 🌪️Спешите, спешите, спешите🔥🔥🔥 Потом спохватитесь, но мы вас предупреждали❕

⚠️Конечно же, это всё чистой воды манипуляция.

📚 Рекомендации, которые дает Роберт Киосаке в книге "Богатый папа, бедный папа", а именно брать дешевый долг и приобретать активы в виде недвижимости с арендным потоком, были ранее невозможны в России, ставки по ипотеке были высокими, а арендная плата не перекрывала платежи по процентам.

В 2023 году внутренний туризм в России вырос на 95%, а арендные ставки на 32%. Появление льготной ипотеки от 5% дало возможность инвестиции в арендные коттеджы.

Проекты "WISH HOME" стали частью портфеля многих инвесторов, потому что входной порог составил всего 5,5 млн рублей, а инвестиции окупаются за 3,5 года благодаря пассивному арендному доходу. 

Оставляйте заявку на сайте, чтобы узнать о последних оставшихся лотах в новом проекте Wish home Дубовая роща, а также получить расчет доходности и финансовую модель проекта. 
https://clck.ru/36qiad 

#Реклама. АО "ВХ ДЕВЕЛОПМЕНТ".  ИНН 7743373485. erid: LjN8KbHXB

🏝️Если тема спекуляций на дубайской недвижимости несколько поостыла, то идея получения доходов от аренды жилой недвижимости жива и процветает. За три квартала 2023 года население Дубая выросло на ~75.000 человек и многие из них арендуют недвижимость.

ℹ️ Информация может быть полезна для арендодателей:

🚯 Согласно опросу управляющей компании Colife около 30% владельцев квартир в Дубае хотят, чтобы у арендаторов не было вредных привычек, в то время как 20% хотят, чтобы у их потенциальных арендаторов не было детей или домашних животных.

🧑‍💻 Также арендодатели Дубая предпочитают молодых ИТ-специалистов, без детей и домашних животных.

📈 Большинство владельцев недвижимости в Дубае (60%) хотят знать о том, кто живет в их квартирах, в то время как для 20% профили или личности арендаторов не имеют значения, пока они вовремя платят арендную плату, а остальные 20% доверяют заботу о сдаче недвижимости в аренду управляющим компаниям

☝️Опрос Colife также показал, что 30% респондентов выразили желание сдать свою квартиру в аренду порядочным и ответственным лицам, в то время как 10% владельцев ищут дружелюбных и общительных арендаторов.

💰Colife - российская компания, которая занимается управлением жилой недвижимостью (более 300 объектов в Москве и Дубае).

Есть три загадки в этом мире:
1️⃣ Улыбка Моны Лизы
2️⃣ Тайна Бермудского Треугольника
3️⃣ Реальность скидок «Гранель»

☝️Недавно я поставил вопрос ребром: настоящие ли новогодние скидки у компании или маркетинг?

📮Я получил 5 (пять) сообщений от подписчиков с разными мнениями на этот счет: кто-то утверждает, что поймал «Гранель» за руку, кто-то настаивает на реальности скидки, а кто-то пишет, что по некоторым квартирам скидки реальны, а по некоторым нет!

📜Столько слов и скриншотов мне давно не приходило в качестве реакции на посты!

👀Посмотрел на сайте: «Гранель» обещала, что новогодние условия на квартиры вскружат голову. Похоже, так и получилось 😵‍💫