💰 Глава Blackstone Стив Шварцман планирует потратить миллиарды на скупку общежитий, складов и дата-центров по всей Европе: «У нас огромный капитал, и мы можем покупать те виды недвижимости, которые нам нравятся».

🏛️Вероятно, он был там ранее и готов посетить эти места ещё...

🥺В Европе сейчас проблемы: в Германии банкротятся застройщики, в Швеции и Финляндии - владельцы недвижимости. Зачем туда инвестировать, Стив?

💵Логика Шварцмана такая: поскольку потрясения эпохи Covid сменились растущей инфляцией, центральные банки по всему миру повысили процентные ставки, что привело к сокращению объемов сделок и негативно сказалось на частных инвесторах.

📈По мнению Шварцмана, условия для инвестирования в европейскую недвижимость улучшились из-за роста процентных ставок в некоторых странах. Сейчас, когда ставки колеблются в районе 6%, некоторые владельцы недвижимости стремятся избавиться от своих активов, что делает их привлекательными для опытных инвесторов в недвижимость.

💥В октябре Европейский центральный банк увеличил процентные ставки до 4%, достигнув 22-летнего максимума. Некоторые страны, такие как Италия и Великобритания, также повысили ставки, но они остались ниже 5%.

🇬🇧 Шварцман в частности, считает, что Великобритания остается привлекательным местом для инвестиций благодаря своей правовой системе, университетам и опыту в области естественных наук.

💡Вот такие идеи. С точки зрения обладателя студии в мытищенской новостройке несколько парадоксальные.

🤬 Артём хочет испортить нам жизнь... Я не о себе, конечно.

☎️ Заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике и член фракции «Единая Россия» Артём Кирьянов уполномочен заявить...

💳 Кирьянов, который является основателем «Российского союза налогоплательщиков» (!!!), с 1999 года просиживающий штаны в Госдуме и около, заявил, что после окончания «эксперимента по введению налогового режима для самозанятых в 2029 году» такая форма ведения бизнеса как ИП (индивидуальный предприниматель) может быть ликвидирована.

😡«Я считаю, то, что сегодня называется индивидуальный предприниматель, — морально устаревшая форма налогообложения и ведения бизнеса. Возможно, после подведения итогов по эксперименту, её не станет. Она была актуальна в 1990-е годы».

😠 У Кирьянова мысль развивается дальше: «Если самозанятый будет расти в доходах и поймет, что его деятельность может быть более прибыльной, он может вступать в ряды бизнесменов и выступать как руководитель или учредитель юридического лица»

☝️Напоминаю, что для самозанятых ограничение по объему годового дохода ₽2,4 млн., а для ИП на УСН от ₽188,5 млн. до ₽251,4 млн.

🤯 Кирьянов же предлагает, если я верно его понимаю, сразу же после превышения лимита ₽2,4 млн. обязывать предпринимателя-самозанятого открывать ООО, что автоматически увеличит налоговую нагрузку на 13%. ООО на УСН платит 6% (доходы) или 15%(доходы минус расходы) налогов и может перечислять чистую прибыль в виде дивидендов дольщикам. Дивиденды облагаются налогом 13%.

🪑Итого, если Кирьянов доживет до 2029 года в качестве депутата Госдумы и примет участие в налоговой реформе, нагрузка после ликвидации ИП составит минимум 19% (6%+13%)

⚠️ И вот этот человек типа защищает интересы налогоплательщиков в своём союзе.

🔴 Кстати, напоминаю: 1 декабря 2023 года (сегодня) истек срок уплаты имущественных налогов и НДФЛ.

🛃 Вы успели❓

📚 А тем, кто не очень уверенно разбирается в налогах на доходы от операций с недвижимостью спешу порекомендовать курс «Налоги в недвижимости».

💼 Наиболее полный и полезный курс по этой теме для инвесторов в недвижимость.

✈️ «Самолёт» залетел в индекс

🏗️ Акции подмосковного застройщика «Самолёт» включают в базу расчета индексов Мосбиржи и РТС с 22 декабря 2023 года.

❓Что за индексы такие?
Индекс МосБиржи (IMOEX) и Индекс РТС - это 50 акций крупнейших российских эмитентов, наиболее ликвидные акции крупнейших и динамично развивающихся местных компаний.

💸 Включение акций «Самолёта» в индексы сделает их доступными для пенсионных фондов и страховых компаний. Они ведь так мечтали купить бумаги подмосковного застройщика!

✅ Также акции «Самолёта» автоматически купят индексные ПИФы.

☝️В целом новость нормальная - ликвидность акций станет немного лучше.

🥹 А ещё «Самолёт», возможно, хотя бы немного снизит свою активность в деле манипулирования сознанием частных инвесторов, переключившись на новую жертву - корпоратов.

🧮 Три новости относительно курса «Финансовый аналитик в недвижимости»

1️⃣ Готова для просмотра запись вебинара «Профессия финансовый аналитик». Получилось честно и откровенно, без всяких приукрашиваний и рекламы.

👀Посмотреть можно здесь
Длительность 1 час 12 минут.

2️⃣ Я получил несколько заявок от корпоративных клиентов, компаний-застройщиков, которые захотели отправить на обучение своих младших аналитиков. Спасибо за доверие!

3️⃣ Я принял решение перенести старт начала обучения с 04 декабря на 15 января. Курс большой и сложный, в декабре многим слушателям будет тяжело его проходить.

☝️Не бойтесь падений, они придают вам ускорение.

🪩 И всё же не стоит забывать о фундаментальных законах физики. На большом отрезке шар, катящийся по наклонной плоскости, получит ускорение, а шар, двигающийся по синусоиде - нет.

🏆В итоге отстающий прямокатящийся шар обгонит и перегонит падающий и поднимающийся шарик.

💡Так что не нужно увлекаться падениями. Два-три раза можно получить необходимый для ускорения опыт, не чаще!

🥹Эльвиру Сахипзадовну какое-то иностранное СМИ, которое я не читаю, назвало главным дисраптором.

📖В России многие СМИ решили перевести это как «разрушитель». Так как Эльвира руководит финансовым ведомством, а не сектой луддитов, переводить «в лоб» это слово в корне неверно, с моей точки зрения.

⚙️Дисраптор (англ. disruptor) это разработчик новаторского продукта, идеи или технологии, которые вызывают радикальные изменения в отрасли, в которой они применяются. Дисрапторы революционизируют рынок, меняют старые бизнес-модели и создают новые возможности для развития. В общем, возмутители спокойствия и создатели чего-то нового.

⚒️ С другой стороны Эльвира Сахипзадовна последовательно хочет разрушить это рынок строительства жилья в России. Позитивная новость для отрасли состоит в том, что у нее не получается.

#оффтоп

🇰🇿 У меня вчера начался деловой визит в Казахстан: множество дел и встреч как в Алматы, так и в Астане.

🗓️ В Казахстане я крайний раз был 15 лет назад, причем тогда я посещал исключительно Алматы (был много раз по работе и не только). В 2008 году ещё строилось метро, а вчера я впервые туда спустился, чтобы посмотреть как в итоге получилось (получилось хорошо).

👀 Вчера же с женой погуляли по главной транспортной артерии города, улице Абая, а также по проспекту Достык. Оказалось, что я довольно много помню о Казахстане с тех пор и даже могу кое-что рассказать о Абае Кунанбаеве, Мухтаре Ауэзове и Джамбуле Джабаеве, именами которых названы улицы города.

🔍 Если оценивать с внешней, туристической стороны, мне показалось, что не особо что-то изменилось в Алматы за 15 лет. Такой же спокойный город с доброжелательными людьми.

🏢 Что касается рынка недвижимости: на портале krisha.kz нашел индекс цен на квартиры в Алматы. Тут особо и комментировать нечего - всмотритесь в график. В последние полгода на рынке стагнация, цены не растут (но пока и не падают особо).

💳 Иностранцы могут купить недвижимость в Казахстане только при наличии 10-летнего ВНЖ, что видимо, довольно сильно ограничивает рынок внутренним спросом.

💬 Кстати, я вспомнил, что 2008 году комментировал ситуацию на рынке недвижимости Алматы: тогда после кризиса, наступившего для Казахстана в 2007 году, сильно падали цены и все гадали когда будет «дно». В частности Национальная Ассоциация Риэлторов Казахстана надеялась, что ценовое дно для жилой недвижимости в г. Алматы наступит в III квартале 2008-го на отметке $1800-2300/м2. Я в этот прогноз не особо верил и предлагал сначала дождаться «дна».

🕳️ К сожалению, я оказался прав, а ценовое дно было достигнуто только через 10 лет, примерно в 2018 году на отметке ~$1000/м2. Ужас, конечно.

Как начать инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?

1️⃣ Использовать инструменты коллективных инвестиций и покупать недвижимость на фондовом рынке. Например, можно купить паи ЗПИФ, акции проектных компаний через инвестиционные платформы или акции REIT. Покупать можно на бирже или на внебиржевом рынке.

💸Входной порог: ₽1т.- ₽100 т.
💰Доходность: 10-15%
⚖️Риск: низкий

2️⃣ Арендовать помещение на долгий срок или купить право аренды, а затем сдавать его в субаренду дороже.

💸Входной порог: от ₽500 т.
💰Доходность: 15-25%
⚖️Риск: высокий

3️⃣ Покупка коммерческой недвижимости «малых форматов» - кладовки, машиноместа.

💸Входной порог: от ₽300 т.
💰Доходность: 8-12%
⚖️Риск: средний

4️⃣ Инвестировать в недвижимость с использованием заемных средств, таких как ипотека или иные формы кредита, чтобы приобрести объект недвижимости с минимальным собственным капиталом.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

5️⃣ Инвестирование в недвижимость совместно с партнёрами - объединение своих средств с другими инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости, на который не хватает средств, чтобы купить самостоятельно.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

6️⃣ Покупка недооцененой (часто дешевой) недвижимости с очень большим потенциалом. Объекты, которые требуют ремонта или обновления, с целью последующей продажи или сдачи в аренду.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: высокий

🔻Итого: если размер капитала ограничен, это не повод отказываться от инвестиций в недвижимость.

👍 Все так начинали
👀 А что, так можно было?
⚡️ Так были потеряны мои деньги

✍️ В самолёте написал небольшое литературное произведение в формате.... фельетона или рассказа что-ли.

⚠️ Все события и персонажи вымышлены. Любое сходство с реальными событиями случайно.

👀 Заметил, что в самолётах ко мне приходят неплохие творческие идеи: нужно чаще летать. Поэтому сегодня вечером я лечу в Астану.

📃 Прочитать можно еще и здесь

👋 Друзья, маленькое пояснение по поводу ваших/наших комментариев.

❓Если вы хотите получить мой ответ под постом, пожалуйста, не забывайте задать вопрос.

✅ Например, я пишу пост «Мама мыла раму».

✒️ Если вы прокомментируете: «Как немытая рама, так где-то рядом мама!». Скорее всего я вам не отвечу, потому что в вашем комментарии не содержится вопроса. Вы высказались, я уважаю ваше право на свободу слова. Если мне нечего возразить, я промолчу.

✍️ Но если вы напишите: «Почему она всё время что-то моет?», то с большой долей вероятности я отвечу на этот вопрос, потому что он касается моего поста.

💡Я просто подумал, что это неочевидно для читателей канала, но это правило, которым я пользуюсь. Решил поделиться, чтобы была понятна моя логика.

⚠️ Ну и напоминаю: если у вас есть вопрос, ответ на который вы хотели бы увидеть у меня на канале, направьте его на @artemtsogoev. Если ваш вопрос покажется мне интересным для освещения на всю аудиторию канала - я обязательно отвечу большим постом.

📈 За последние два месяца осени цены на вторичную жилую недвижимость в Москве выросли на 1,6%. При этом ставки по ипотеке сейчас более 16%. Ну как так? А обещанный «обвал»?

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах ноября 2023 года на рынке новостроек Москвы.

⚖️ По сравнению с октябрем средняя цена 1м2 лотов в экспозиции увеличилась на 0,2%, то есть в рамках статистической погрешности, иначе говоря топчатся на месте.

🏗 В разрезе классов ср. цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,3% (до ₽328,17 т.). В высокобюджетных новостройках на 0,3% (до ₽526,2т.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам октября снизилось на 2,4% (323 шт.), а число лотов в продаже увеличилось на 0,4% (до 47,6 тыс. шт.).

📈 За год средняя цена 1м2 в новостройках повысилась на 13%.

💸 Купить дешевое с потенциалом

✍️Хотел бы прокомментировать результаты вчерашнего голосования.

🏆Лидером интереса и сомнений стала тема покупки дешевой недвижимости с большим потенциалом (33%).

💡А что такое дешевая недвижимость? Иногда дешевое - это неликвидное и никому не нужное. Иногда требующий затрат объект.

🏚️Ну вот например (не реклама!) Нашел в ЦИАН здание 5000 м2 в Подольске в 17 мин.пеш от ж.д.станции по ₽17.7 т./м2, в абсолюте ₽100 млн. (можно в кредит). ₽17.7 т./м2 - за такие деньги даже построить ничего нельзя!

☑️ Дешевое? Да.
☑️ Есть потенциал? Вроде бы есть.

💰Но для того, чтобы принять инвестиционное решение необходимо:

1️⃣ Определить best use, тот самый потенциал, самое выгодное использование объекта - это сложно и требует специальных знаний.

2️⃣ Провести различные аудиты и выяснить возможно ли в принципе использовать здание лучшим наиболее эффективным образом

3️⃣ Собрать финансирование (вероятно привлечь соинвесторов), осуществить сделку и приступить к редевелопменту...

❓Вопрос: а это точно история для частного инвестора? Не слишком ли сложно?

🛖И любой подобный проект, даже недорогой в абсолюте (не реклама!) требует прохождения этапов, в общем-то для частного инвестора без опыта и компетенций сложных и трудоёмких.

⚙️ Это уже не просто инвестирование, а бизнес.

Инсайдер. Главный по домам — самый злой телеграм-канал про застройщиков. Освещает все скандалы, интриги и кирпичные расследования, чтобы вы знали, где лучше покупать недвижимость😎

Из последнего:
→ Жители ЖК «Селигер Сити» показали, какой мусорный коллапс творится в проекте от MR Group

→ В «Эталон-Сити» (группа «Эталон») никак не могут решить проблемы с «фантой» из-под крана

→ Ужасное качество предчистовой отделки в ЖК «Вересаево» в Ростове-на-Дону от ГК «ЮгСтройИнвест»

→ Жители столичного ЖК «Любовь и голуби» (Upside Development) устали от постоянных потопов

Будь в курсе дел любимых и не очень застройщиков👇🏻@cool_construction

Делитесь своими историями с застройщиками и жалуйтесь в бота: @construction_insider_bot. Коллеги опубликуют.

#взаимныйPR

🌋Насчет утечек из Минфина по льготной ипотеке.

🔥Якобы хотят:

✅Поднять ПВ до 30%.
✅Сократить max размер кредита для МСК и СПБ до ₽6 млн. с ₽12 млн.
✅Не давать льготную ипотеку тем, у кого на погашение будет уходить больше 50% дохода

☝️Напоминаю: ни Минфин, ни ЦБ РФ это не подтвердили.

⚠️Теперь главный вопрос! «Cui bono»? (лат.) - «кому это выгодно?». Кто выигрывает от этого вброса?

🅰️ Если это ложь.

Бенефициар вброса - застройщики. В декабре нужно сделать большие продажи, что может быть лучше небольшого предновогоднего ажиотажа, построенного на невинной дезинформации?🤑

🅱️ Если это правда.

💡Мысль застройщиков и риэлторов работает на полную мощность. Они обязательно что-то ещё придумают и предложат, чтобы продать свой товар. И чем сложнее для них будет ситуация, тем более яркими и необычно притягательными станут предложения.

💳 Рассрочка на часть ПВ, кредит на часть ПВ от застройщика, лизинг опять же. Какие-нибудь более интересные схемы...

💸Нужно понимать, что якобы предложенные Минфином меры бьют по банкам, выдавшим ПФ - кредиты нужно возвращать, а у застройщиков проблемы с продажами... Поэтому застройщики вместе с банками будут придумывать варианты, как продать недвижимость.

👀Даже если это правда, на ценах в ближайшие 4-5 мес. всё это не отразится. Не будет никакого обвала, краха, падения и прочего - не нужно ждать того, чего не будет.

🏗️ А если у застройщиков наметятся хотя бы небольшие проблемы с выручкой по причине нововведений Минфина, то на следующий день на льготную ипотеку дадут столько денег, сколько будет нужно. Царь лично распорядится!

🇷🇺 Потому что экономика России стоит сейчас на трёх «ногах»:
1️⃣ рост цен на нефть
2️⃣ ОПК
3️⃣ стройка жилья

❌ Не будут власти пытаться пилить одну ножку и так неутойчивой табуретки.