🛸Недавно вышли в продажу или бронирование новые проекты в Москве! Старты продаж, которые инвесторы так ждали:

🆕 Центральный Телеграф (Восход) - элитный редевелопмент на Тверской
🆕 King&son’s (October Group) - премиум на Мосфильмовской
🆕 Родные кварталы (А101) - комфорт+ в Новой Москве
🆕 1-й Измайловский (ДСК1) - комфорт в промзоне на Амурской
🆕 Citimix Новокосино (Apsis Globe) - апартаменты от любимого застройщика покойной воскресшей Бабы Зины
🆕 Эко Бунино (СамолЁт) - эконом-класс заМКАД в Новой Москве

🤑 Кто поучаствовал? Удалось заработать виртуальные миллионы или нет?

🇹🇷 Турция продолжает политику вытеснения иностранцев и повышает порог получения турецкого гражданства за инвестиции с $400 тыс. до $600 тыс. с 2024 года.

👋Прощай, Турция! По такой цене турецкий паспорт не нужен, пожалуй, никому.

✅ Работающие до сих пор паспортные программы, доступные для россиян:

🇻🇺 Вануату: гражданство за инвестиции от $150 000
🇨🇾 Кипр: ПМЖ за инвестиции от €300 000

💰 Еще можно просто отдать $250 000 за гражданство Египта 🇪🇬

☝️Всё остальное - ВНЖ или визы.

🥃 За пенсию! Не чокаясь...

🎤СберНПФ провел опрос, каким ежемесячным доходом (в расчёте на одного члена семьи) нужно обладать, чтобы поддерживать желаемое качество жизни на пенсии.

🔥Результаты:

🔹Москва: ₽104 тыс./мес.
🔸Санкт-Петербург: ₽83 тыс./мес.
🔹Казань: ₽72 тыс./мес.
🔸Воронеж: ₽68,8 тыс./мес.
🔹Самара: ₽66,7 тыс./мес.

📊 Подавляющее большинство российских НПФ проиграли инфляции на горизонте 10 лет, то есть обесценили деньги будущих пенсионеров.

👉Например, у клиентов крупнейшего в России СберНПФ за 10 лет деньги обесценились на -5,06%.

✅ К чему это я? Ну к тому что быть россиянином и надеяться на пенсию от российских НПФ крайне наивно.

🔥Вся надежда только на себя, чучхе-подход в общем.

❓Как у вас с пенсионным планированием? Какая сумма вам нужна для счастья на пенсии?

🏢 Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг рекорда за три года, 70 млн.м2 - ДOM.PФ.

🥲 Дождались? Скоро обвал? Нет, не верьте свинье.

☝️Пока всё наоборот чуть лучше, чем нормально.

👀 Читаем внимательно: объем нераспроданного жилья превышает 70 млн.м2 по итогам года. Больше половины совокупной площади, на которую пока не нашелся покупатель, приходится на объекты, выставленные на продажу. Оставшиеся 27 млн.м2 — на проекты, которые еще не поступили на рынок.

💬 Цитата из отчета ДOM.PФ: «Динамика реализации строящегося жилья соответствует нормальной модели реализации проектов. Соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю (33% и 43%
соответственно) составляет 77% ‒ близко к «равновесному» уровню 70%. Это значит, что
до окончания строительства продается столько жилья, сколько нужно для качественного
обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех
строительных работ»

🏗️ Начиная со второй половины 2020 года активно закладывались новые проекты, продажи шли хорошо благодаря льготной ипотеке. На этой волне оптимизма застройщики открывали продажи в новых проектах.

🏙️ Сейчас нераспроданное жильё концентрируется именно в новых проектах и проектах, в том числе еще не вышедших в продажу.

📊 Возвращаюсь к другому своему опросу!

Напоминаю, что

1️⃣ это инструменты коллективных инвестиций
6️⃣ это покупка недооцененной недвижимости с потенциалом.

☯️ А ведь можно объединить оба пункта в рамках одного проекта - у нас в SimpleEstate уже очень скоро (буквально на днях) стартует новый проект в подобной концепции.

💸Входной порог: ₽100 т.
💰Доходность: от 25 до 40% годовых
⚖️Риск: повышенный

🏗️Суть проекта: оптовая покупка торговых помещений на стадии строительства на особых условиях, создание готового арендного бизнеса и последующая продажа.

☝️Впервые на рынке частным инвесторам с капиталом ₽100 т. откроется возможность вложить деньги в профессионально управляемый проект создания ГАБ институционального качества.

🟣 Надеюсь уже скоро опубликовать подробности, мы сейчас на активной стадии сделки (подписание).

⚠️ Не является рекламой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией!

🏆 Рекордные продажи зарубежной недвижимости!

🇪🇦 Испания : 2 137 сделок за 6 мес. 2023 года
🇬🇪 Грузия: 5 784 сделок за 11 мес. 2023 года
🇹🇷 С.Кипр: 9 699 сделок за 11 мес. 2023 года

📉 И только к Дубаю россияне немного охладели, переместившись на 5-е место по количеству сделок с недвижимостью эмирата.

☝️Основные причины покупок зарубежной недвижимости:
🔸Трансфер денег из России с различными целями
🔹Получение ВНЖ
🔸Инвестиции
🔹Физический переезд
🔸Покупка второго дома

📊 На фоне новостей о рекордных покупках россиян на зарубежных рынках может создастся впечатление, что в России и Москве уже никто ничего не покупает! Как бы не так.

👀 Вроде бы частный случай. В конце 2022 года общался со знакомым по донстроевскому «Событию» (!не реклама!), выяснилось, что на конец 2023 года человек покупает там уже третью квартиру (!!!). Просто так он хранит деньги, а в одном комплексе покупает, потому что «это удобнее»...😳

💸 Сейчас в России сложилась удивительная ситуация: за счет государственных инвестиций в ОПК и смежные области экономики в стране появилось ощутимо много денег. Эти деньги идут в том числе на депозиты, на потребление и в преимущественно московскую недвижимость.

🏗️Показатели продаж зарубежной недвижимости не говорят о том, что спрос на российскую недвижимость иссяк. Денег в стране очень много, выход этих денег за пределы страны затруднен, а недвижимость (жилая и коммерческая) остается излюбленным способом хранения капиталов.

🔻Итого: давайте дождемся результатов по сделкам с московским жильём бизнес- и премиум-класса за 2023 год.

💰Что-то мне подсказывает, что эти цифры способны перекрыть «рекорды» в зарубежной недвижимости.

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах ноября 2023 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга.

⚖️ По сравнению с октябрем средняя цена 1м2 лотов повысилась на 1,3%. 

🏗 В разрезе классов ср. цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 0,8% (до ₽219,0 т.). В высокобюджетных новостройках незначительно снизилась на 0,3% (до ₽371,21 т.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам ноября снизилось на 0,7% (268 шт.), а число лотов в продаже увеличилось на 1,5% (до 40,1 тыс. шт.).

📈 За год ср. цена 1м2 в массовых новостройках эконом и комфорт-класса повысилась на 6,6%, а в высокобюджетных проектах на 7,3%.

⭕ В общем, цены выросли в пределах официальной инфляции...

♻️Среда и окружение определяет нашу жизнь. В теории, если часто общаться с умными людьми, появится шанс на просветление. А вот если попасть в компанию глупых, то высока вероятность дауншифтинга в идиотизм.

🔍Но как определить много ли в вашем окружении глупых людей и много ли умных? Нужно пройти тест на IQ (в интернете их много). Как только пройдете, можно применить научный подход.

✅ Если ваш IQ 70 и ниже, то большинство людей вокруг вас скорее всего умные. Если ваш IQ 100, то половина окружающих вас людей глупые, а другая - умные.

🥺А вот если ваш IQ выше 130, то у вас проблемы. Ведь меньшинство окружающих вас людей умны, но остальные...

🧐Что-то мне подсказывает, что мой канал читают люди с очень высоким IQ... А вам так не кажется?

#юмор #шутка

🇰🇿 Я всё ещё в Казахстане. Спешу поделиться «по горячим следам». Астана удивила меня, если честно.

🏗️Много стройки, весь город в строительных кранах и ярких от баннеров заборах.

💰Но вот с точки зрения цен...

🏛️ Премиальный жилой комплекс «Монако» в высокой стадии готовности, от одного из крупнейших застройщиков страны, BAZIS-А. Центр города, столицы Казахстана.

👀 Цена 1 м2.... в пересчете на рубли ₽130 т./м2. Да таких цен сейчас даже в недоступном (в смысле транспорта) «Пригороде Лесное» эконом-класса нет.

⚙️ При этом в городе работает 70 разных застройщиков, а правами на привлечение средств дольщиков обладают всего лишь 15 компаний. Как строят и продают остальные?

⚡На страх и риск покупателей... Прямо вернулся в 2013 год.

✍️ Осторожно начинаю подводить итоги и делать прогнозы...

❗2023 год был сложным и неоднозначным - большинство из тех инвесторов, с кем я общаюсь не заработали столько, сколько надеялись; небольшой группе удалось получить плановую доходность; единицы получили доходность сверхплана, а у кого-то убытки...

🌲Мы встречаем 2024 с высокой инфляцией, высокой ставкой рефинансирования, угрозой ослабления курса рубля, остывающим спросом на жилую недвижимость, а также общей неопределенностью в российской и мировой экономики.

🙄 Как в этих условиях лучше сформировать свою инвестиционную стратегию на 2024 год?

📊 Какие классы активов будут смотреться выигрышнее, а какие, напротив, могут проиграть?

🔻Я думаю об этом постоянно, а вы?

☝️Кстати, давайте оценим мой прогноз от декабря 2022 года. Вот основные тезисы по рынку московских новостроек, которые я сформулировал тогда:

1️⃣ 2023 станет годом фактической остановки цен на рынке новой жилой недвижимости.
2️⃣ Рынок первичной жилой недвижимости будет уже официально целиком и полностью зависеть от государства, которое прямо сейчас решает, что будет с ценами и самим рынком (отменят льготную ипотеку, модифицируют или оставят как есть, будут ли душить субсидирование ипотеки застройщиками или нет и т.д.)
3️⃣ Цены на новостройки могут незначительно расти как минимум до осени 2023 примерно на 5-7%, потом может наступить стагнация (долгая или короткая неизвестно)
4️⃣ Темпы продаж застройщиков будут относительно низкими и могут не соответствовать планам продаж.
5️⃣ Старты продаж могут проходить совсем без ажиотажа, исключениям могут стать проекты с большими скидками к ожиданиям (ждали старт условно по 400, а проект вышел по 250).
6️⃣ В 2023 году мы можем услышать и про заморозки проектов, консервацию строек и даже, возможно, про возвраты денег дольщикам.

👀 Конец цитаты.

⚡️Зачем сейчас инвестировать в офисы на этапе строительства?

1️⃣ Новостройки Москвы прибавили в цене всего лишь 13% и в 2024 году скорее всего потеряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента.

2️⃣ В 2023 году планируется ввести 4,8 млн м2 жилой недвижимости. Объем ввода офисов составит около 250 тыс. м2. При этом только часть офисов расположена в востребованных деловых районах, бо‌льшая часть уже нашла своих потенциальных арендаторов или покупателей.

3️⃣ Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства: +20-30% в зависимости от проекта. Продажи блоков внарезку идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. Готовые небольшие офисы класса А можно будет сдавать в аренду и получать стабильный доход, в отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью.

4️⃣ Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества.

5️⃣ Доля свободных офисных площадей стала исторически минимальной — 8%, по данным IBC Real Estate. Всего в Москве свободно 1,7 млн м2 офисных площадей, при этом в сегменте офисов класса А отмечен дефицит предложения.

🍸Ну и вишенка в коктейле: средние и крупные инвесторы могут воспользоваться возможностями возврата или зачёта НДС (для компаний на ОСН).

🔻Вопрос: вы в конце-то концов офис покупать будете?

📮Получил вопрос от читателя канала Сергея такого содержания: «Артем, добрый день! Я уже 2 года работаю брокером в компании XX (довольно известный брокер в сфере КН) и хотел бы начать инвестировать на рынке ком.недвижимости. Проблема в том, что у меня жена и маленький ребенок, много потребностей у семьи и очень немного свободных денег (ок.₽1 млн.). Что можете посоветовать?»

💬 Я еще немного попереписывался с Сергеем, чтобы выяснить ситуацию.
🅰️ Есть накопления и инвестиции в разные активы, в том числе в SimpleEstate (что приятно!), т.е ₽1 млн. это не последние деньги
🅱️ Есть желание использовать свои знания и опыт на рынке коммерческой недвижимости, чтобы создать капитал и доходный бизнес. При этом Сергей готов к риску (и повышенной доходности) и дополнительной нагрузке.

✅ Ответ учитывает опыт и сферу деятельности задавшего вопрос.

💳 При ограниченном капитале и желании зарабатывать высокую доходность на своих компетенциях я бы рекомендовал обратить внимание на девелопмент, а именно на две истории:

1️⃣ Субаренда. Суть бизнеса: арендовать условно крупные помещения (от 40 м2) и пересдавать их в аренду целиком или более мелкими блоками с небольшими улучшениями. Как всегда, процесс намного более сложный, чем его описание.

🔍Необходимо найти не очень ликвидное помещение, договориться с собственником, заключить ДА и быстро сформировать устойчивый микс субарендаторов.

📋Весьма много моментов, которые нужно учесть. И конечно, риски тоже присутствуют. Изначально лучше ставить себе задачу масштабировать бизнес, не останавливаясь на одном помещении.

2️⃣ Партнёрские сделки в сфере создания ГАБ. Если есть немного денег и много опыта и компетенций необходимо предложить тем, у кого денег побольше, а опыта и компетенций поменьше коллаборацию и партнерство.

📈 Наиболее доходное направление сейчас - это создание ГАБ, то есть покупка пустого помещения, сдача его в аренду и продажа. К сожалению, на рынке не так много возможностей, поэтому в поисках пустого помещения по адекватной цене нужно будет провести какое-то время.

⚙️ Процесс создания ГАБ сложный и рискованный. А еще есть риск партнеров, которые могут иметь свое мнение по всем вопросам! Зато если правильно договориться, можно получать доп.вознаграждения за ведение проекта и премию за успех.

📜 Вот такой ответ Сергею дал бы я. А вы что думаете?