🏗️ Что интересует покупателя новостройки, помимо цены, планировки, этажа?
1️⃣ Надежный ли застройщик
2️⃣ Построят ли дом в срок и из чего построят

📽️ Я не так давно записывал большое видео о том, как оценивать застройщиков на предмет рисков. Критериев там довольно много, а если сильно захотеть можно по уши закопаться пытаясь оценить того или иного девелопера.

👀А попроще можно? И тут мне на глаза попался свежий рейтинг с заманивающим названием «Рейтинг Уверенности Застройщиков» от самого Forbes! Что за рейтинг: если я верно понял, основной принцип составления рейтинга - выручка, объем нераспроданного жилья и темпы продаж. В общем, составители рейтинга имели в виду в том числе риски - чем выше позиция застройщика в рейтинге, тем ниже риск.

☔Риски в инвестициях - это важно! Смотрю рейтинг.

🌇 В сегменте массового жилья доминируют компании на три буквы, а лидером является оранжевый застройщик (из трёх букв), у которого в Москве 1/3 всех проданных квартир в новостройках

🏛️Среди девелоперов бизнес-класса лидирует Донстрой, к которому у меня есть вопросы.

🔍Итак, Донстрой! Ну ок, в последние годы застройщик предлагал очень разные программы для покупки квартир, но скидок не делал, и мог себе позволить не удешевлять проекты за счет материалов, инженерки, оснащения и т.д. Сроки вроде бы соблюдают, даже слышал, что кое-где выдавали ключи раньше на полгода.

💬 Судя по комментариям к моим прошлым постам, Донстрой неплохо собирает спрос в регионах, читатели канала писали, что доля региональных продаж большая (чуть ли не 25%). Как результат, Донстрой по показателям продаж в бизнес-классе в Москве стал лидером рейтинга.

🪨Но вселяет ли всё это уверенности настолько, чтобы ставить его под #1 в «Рейтинг Уверенности Застройщиков» в категории бизнес-класс?

⁉️Я не знаю, что думаете? Вы уверены в Донстрое так же, как Forbes?

🚩Как высокий спрос обвалил доходности «мусорных» бондов?

📰Это название статьи в Forbes про высокодоходные облигации (ВДО). Для начала отмечу, что бренд «мусорные» был разработан в 80-е годы ХХ века. Использование этого термина сейчас не очень корректно (у учетом текущего рейтинга РФ от S&P и Fitch) - это моё личное мнение.

🗞️В статье рассказ о том, что частные инвесторы создали излишний спрос на ВДО и обвалили доходности таких облигаций - эта информация взята из обзора ЦБ РФ.

🪝То есть они там в ЦБ дёргают ключевую ставку как и когда хотят, создают условия для роста спроса на облигации, и при этом наблюдают «премию за риск на минимуме с 2019 г».

👀 Опасение: если ЦБ уделяет такое повышенное внимание этому вопросу, то в духе ЦБ логично ожидать удушающей заботы о гражданах и скором введении ограничений на покупку бумаг ВДО частными инвесторами.

👶Инвесторы же неразумные дети. Ну как они так? Напокупали рискованных облигаций, а вдруг дефолт?🚨

🔜 Дальше. Большое количество бумаг сегмента ВДО - застройщики. Например, есть такой застройщик Legenda Intelligence Development с проектами в СПБ и МСК (тот самый «Северный Порт»).

🔍Смотрим на их облигации. Доходность эффективная по данным RusBonds 17.7%, то есть ВДО. Но тут еще большой вопрос, у кого сейчас рисков больше - у огромного Самолёта с долгами по облигациям в ₽64 млрд. (эфф.доходность ~14.8 %) или относительно маленькой Легенды из сегмента ВДО с долгами на ₽7 млрд.

☝️Как там старт бронирования по NOVA от Самолёта прошёл, не слышали? А вот Легенда в «Северном порту» собрала ажиотажный спрос.

🏗️ Дубай: цены вырастут, но ненамного

📃Согласно новому отчёту Knight Frank, рынок жилой недвижимости Дубая ожидает уверенный рост, обусловленный, главным образом, ограничениями предложения и возобновлением спроса со стороны покупателей из Китая и Индии.

🏢Ожидается, что цены на недвижимость эмирата увеличатся на 3.5% в следующем году. Цены в сегменте элитного жилья, по прогнозу Knight Frank, поднимутся в 2024 году на 5%.

📈За первые девять месяцев этого года средние цены на жильё выросли на 15,6% в годовом исчислении.

🔥 Похоже на сдутие пузыря
👍🏻 Дубайск ту зе мун
👀 В Сочи лучше

🇹🇷 Турецкие власти делают всё, чтобы из их страны уехали иностранцы и больше не приезжали.

Вот лишь некоторые факты:

🚨Турция подняла порог стоимости недвижимости, покупка которой позволяет оформить вид на жительство до $200 тыс.

🚨Ходят слухи о грядущих изменениях в программе «Гражданство за инвестиции», в частности повышении порога стоимости недвижимости до $750 тыс.

🚨В Турции введены новые правила сдачи объектов в краткосрочную аренду (фактически запрет)

🚨На фоне напряженной международной ситуации в Турции проходят массовые митинги с проявлениями национализма и антисемитизма.

🚨 Годовая инфляция лиры резко выросла в сентябре до 61,5%. В стране ощущается сильный рост цен на товары и услуги

🚨За последние 4 месяца турецкий курорт Анталью покинули 17 тыс. иностранных граждан, обладающих ВНЖ.

🚨Продажи жилья иностранцам за 9 месяцев 2023 года снизились в той же Анталье на 30%.

🚨На рынке недвижимости есть проблемы с ликвидностью, сроки экспонирования повышаются, инвесторы не могут выйти из проектов.

🚨Турецкие власти массово выписывают иностранцам запреты на въезд на территорию страны

⚰️ Вероятно, это конец периода бурного роста рынка недвижимости Турции для иностранных инвесторов.

Почему загородная недвижимость - это "новый флиппинг"?

Приезжайте на закрытое мероприятие для инвесторов от GARNET Holiday и вы узнаете, в какую недвижимость нужно вкладываться, чтобы она реально приносила доход! Будет тепло, интересно и очень доходно! Вы получите возможность забронировать лот по такой цене, которой не будет больше ни у кого!

📆18 ноября, 12:00
🗺 Этномир. Калужская область

Что вас ждет на закрытом мероприятии:
- выступление спикеров,
- презентация готового дома,
- VIP-экскурсия по ЭТНОМИРу,
- горячий шашлык!

Ссылка для регистрации на мероприятие. Такое бывает только раз в году, присоединяйтесь!

#реклама

«Вы не хотите купить помещение с новым рестораном в центре Москвы...?». С подобными предложениями нередко обращаются в SimpleEstate собственники помещений ресторанов.

❌Мы всегда отказываемся от таких проектов ГАБ.

📊 Действительно, доля заведений общественного питания в центре Москвы значительна и в последние годы растет. Определенное сокращение количества ресторанов и кафе в центре наблюдалось в период пандемийных карантинов, однако сейчас можно констатировать восстановление сектора.

🔍По данным NF Group на популярных транспортно-пешеходных московских улицах присутствует большое количество локаций, где доля общественного питания достигает 40–60%. Например, ресторанными можно по праву назвать улицы Покровка
и Неглинная.

🍣К сожалению для инвесторов в недвижимость, ресторанный бизнес в Москве остаётся весьма рискованным: количество открытий новых предприятий общественного питания практически совпадаем с количеством закрытий.

☯️ Это означает 50%-ную вероятность потери арендного потока за выездом арендатора, необходимость экспонирования помещения на рынке в течение неопределенного срока.

📐Рестораны отличаются от других арендаторов особыми требованиями к помещениям. Очень часто (хоть и не всегда) помещение бывшего ресторана довольно сложно и дорого приспособить для иных целей, что крайне ограничивает круг потенциальных арендаторов.

👀 При этом помещения ресторанов экспонируются на продажу по баснословно высоким ценам, так как основная их часть расположена в центре Москвы. Сроки окупаемости помещений ресторанов вполне могут достигать 15-17 лет, что очевидно не может привлекать инвесторов нашей платформы.

🟣 По совокупности факторов мы в SimpleEstate считаем покупку ГАБ с помещениями ресторанов и кафе необоснованно рискованными инвестициями и чаще всего стараемся переубедить инвесторов, желающих вложить деньги в этот красивый, но опасный сегмент рынка.

☝️Познавательная минутка глобальной геополитики.

👀 Индонезия, Оман, Саудовская Аравия, Катар, Малайзия и прочие сильно рекламируемые сейчас «точки роста на мировой карте рынка недвижимости» не признают государство Израиль и не пускают на свою территорию граждан Израиля.

⛔ Непризнающие - вообще «отличная компания» стран, в которую входят также Йемен, Сомали, Алжир, Ирак, Иран, Афганистан, Пакистан, Бангладеш и ☢️ Северная Корея.

🏗️ Инвесторам и девелоперам в недвижимость индонезийского острова Бали (Руслан, Оскар и многим другим) стоит как-то проанализировать дополнительный неочевидный риск локации, наверное...

✅ ОАЭ, Турция, Азербайджан и Египет признают государство Израиль. Всем мира и добра!

ProStore Недвижимость — самый честный канал о рынке недвижимости Сочи. Отслеживайте старты продаж проверенных объектов, акции застройщиков и скидки до 30% ниже рынка

R4S –  экспертный канал одного из лидеров  столичного стрит-ритейла. 22 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Собственная аналитика, качественная экспертиза и готовые инвестиционные стратегии

РИА недвижимость - главные события рынка недвижимости
от журналистов РИА Новости

Filatoff Inc. - авторский канал с новостями о сделках, новых
проектах, банкротствах и торгах

Рго недвижимость. Smarent - видео обзоры кейсов по инвестированию в жилую недвижимость

Бойко о недвижимости - рынок недвижимости имеет очень много подводных камней, особенно сейчас. О них Кристина Бойко, рассказывает и показывает на реальных примерах на своем канале

Критик новостной ленты - меткие, с иронией и сарказмом комментарии главных событий дня.

Небрехня - читают, чтобы понять, как и кем устроена российская экономика на самом деле. По каналу сверяют часы бизнесмены и топ-менеджеры госкомпаний.

Ворсов Андрей - Новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения. Следить за новостями рынка недвижимости Анапы!

STONE — канал ведущего офисного девелопера, где вы узнаете о стратегиях инвестирования в недвижимость, аналитике офисного рынка и динамике строительства STONE. Подписывайтесь на канал и откройте для себя мир надежных инвестиций!

Помогли организовать публикацию Главное о Недвиге

🗓️ Между тем, до Нового года осталось менее 1.5 месяцев... А это означает только одно: крупный бизнес будет стремится завершить инвестиционные сделки до праздников.

☝️Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.

😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли?

🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.

🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.

💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НЛС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.

💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Накануне 2023 года он находится в процессе заключения сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).

📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоял в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.

🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подал налоговую декларацию, в которой был отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).

📩 Далее в налоговую отправилось заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступили после проведения камеральной проверки налоговыми органами, в начале апреля 2023 года.

☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.

📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.

📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.

🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2023.

🔜 Мы с командой готовим новый большой образовательный продукт - обучение профессии финансового аналитика в недвижимости.

💡Идея состоит в том, чтобы любой человек, прошедший курс был готов выходить на работу в инвестиционную или девелоперскую компанию.

👀Посмотрел текущие вакансии финансовых и инвестиционных аналитиков на рынке. З/п от ₽80 тыс. для младших аналитиков (без опыта или с мин.опытом) до ₽250 тыс. для людей с опытом от 3-х лет.

✅ Довольно много вакансий не просто с гибридом, а с полной удалёнкой, например у А101 и Самолёта. Часто встречаются вакансии от региональных застройщиков, открывающих свои офисы в Москве (Dogma, Atlas Development, Неометрия).

🔘 Просто наблюдения.

#оффтоп

🏛️ Клубный дом de luxe класса «Космо 4/22» переводят в квартиры.

🏗️ «Галс-Девелопмент» начал процедуру перевода апартаментов клубного дома в квартиры. Юридическая смена правового статуса «Космо 4/22» запланирована на III квартал 2024 года.

🔜  После изменений проект будет включать 74 квартиры площадью от 45 до 174 м². Завершение строительства - конец 2024 года.

🌇 Проект строится на «золотом острове» Балчуг в Замоскворечье. Он состоит из двух шестиэтажных корпусов под названиями «Река» и «Сад». На последнем этаже – пентхаусы с потолками до 7,6 метров и личными террасами. Из окон дома открываются панорамные виды на Кремль, Москву-реку и высотку на Котельнической набережной.

🛋️ В лобби с премиальной отделкой будет лаунж-зона с камином и мягкими креслами, а также переговорная комната. В подземной части здания - двухуровневый подземный паркинг с зоной для электромобилей.

👉 Подробности о проекте

#Реклама ООО «СЗ «Галс-Космодамианская»
ИНН: 9705141021
ERID: 2SDnjdHoJNk

💬 Набиуллина: «За последний год ипотечный портфель вырос на 32%, а стоимость новостроек за три года увеличилась на 90%».

🕯️Продолжу чужую мысль, в меру своих сил...

📊 Лучше было бы, если бы ипотечный портфель не рос (меньше хлопот у ЦБ РФ за ту же з/п), и капиталы населения, зафиксированные в недвижимости, не росли.

😱 Вообще, рынок это ужасно. В том числе рынок недвижимости - там цены растут, а «простой россиянин» квартиру купить не может и весь ЦБ на нервах, валокордин коробками пьют.

🕳️ Хорошо, когда вся ипотека 20%, ипотечный портфель не растет, а активы людей, вложивших деньги в недвижимость обесцениваются.

🇰🇵 Рынок это зло, надо его частично отменить и вернуться к системе справедливого распределения! Только чиновники и передовики производства госмонополий, а также матери 5-х детей могут получать льготную и семейную ипотеку. Остальным закон.

😈 Все должны страдать. Кроме небольшой группки чиновников и «простых россиян».

🔥Важный пост

👀 Для тех, кто потерялся на просторах телеграма, подписался на мой канал и не понимает что тут вообще происходит. Излагаю свою позицию, как автора канала.

💰Этот канал создан для инвесторов в недвижимость.

📈 Инвесторы в недвижимость зарабатывают на росте рынка, а не на падении.

💡Любые инструменты для достижения доходности от роста стоимости недвижимости хороши. Допинги это хорошо, дешевая ипотека - дайте три. Спекуцяции? Супер, на чем спекульнуть?

🏛️ Как же там банки несчастные и ЦБ РФ, риски же возрастают? Наплевать на банки, стоит подумать о себе и своем кармане, а не о Набиуллиной, Костине, Грефе и прочих госолигархах. У них всё хорошо, они миллиардеры. А вы?

💸 Инвесторы зарабатывают деньги на возможностях. Дешевая ипотека это возможность, когда ее закрывают это плохо.

☢️ Нынешняя политика ЦБ РФ и ключевая ставка 15% ведет к реальным убыткам инвесторов. Потому что при ипотеке 16% спрос сокращается и цены должны по всем законам рынка снижаться. Как снижаться? Должны же были повышаться, и где доходность? А ее нет, и даже может быть убыток. Спасибо за это ЦБ РФ.

🔀 Если у вас другое мнение по этому вопросу, мне очень жаль, но я его не разделяю.

📢 Вы можете свободно спорить со мной в комментариях, только, пожалуйста, не опускайтесь до оскорблений. Почему-то «адепты краха рынка» как и многие сектанты часто бывают агрессивны: понимаю, но не принимаю.

🇵🇹 Португалия недосчиталась внешних и внутренних инвесторов

🏠За первые шесть месяцев года в столице Португалии Лиссабоне иностранцами было куплено 770 жилых домов или квартир на сумму €443 млн. В годовом исчислении количество сделок с жилой недвижимостью сократилось на 19%.

💰Инвесторы из 58 стран приобрели дома или квартиры в Лиссабоне. Лидируют граждане Франции и США, заключающие по 10% от общего числа сделок. Чуть менее активны британцы (6%), китайцы (5%), бразильцы и итальянцы (по 3%). Россиян нет - это не Дубай!

📉Португальцы тоже сокращают присутствие на рынке. Согласно отчёту Confidencial Imobiliário, в первой половине года португальцами было приобретено 1630 жилых объектов на общую сумму €673,1 млн, что означает снижение на 22% и 13% в годовом исчислении соответственно.

☝️Причины изложены здесь

☝️Классификация 2013 года. Для ностальгирующих по старым временам - внизу бренды ушедших с российского рынка консалтинговых компаний.

Почему информация о классе офисного здания важна для инвестора?

🏗️ В последнее время на рынке появилось достаточно много предложений офисных зданий, продающихся «внарезку». Большинство из этих проектов строятся, поэтому отнесение того или иного здания к классу А носит всё же несколько декларативный характер. Лишь немногие застройщики офисов «внарезку» могут сейчас показать реализованные проекты. На рынке присутствует некоторое количество игроков, продающих картинки.

👀 Пример. БЦ QOOB (Москва, ул. Алексея Свиридова, вл.17) от застройщика «Доминанта». В настоящее время ведутся продажи офисов «внарезку». Ни одного реализованного офисного проекта у «Доминанты» в портфеле нет. Кстати и жилого тоже (Hide это проект MR Group).

📍Участок располагается рядом со ст.метро в жилом массиве «Кунцевская», вне какого-либо известного делового района (метрокомунны). В описании проекта много чего написано, что может относить здание к классу А, но будет ли реализовано всё это «Доминантой»? Мы не знаем, к сожалению.

🏢 При этом офисы в QOOB экспонируются по ₽345 т./м2, а отнесение здания к классу А косвенно подтверждает стоимость продажи и будущую стоимость аренды.

✅ В этой связи еще одно, 4️⃣ предложение для классификаторов офисов может звучать так: разработать отдельную классификацию строящихся офисных проектов, продающихся «внарезку». Желательно внести в нее критерий опытности застройщика, наличия реализованных проектов, соблюдение сроков и т.д.

🔬Это сильно поможет частным инвесторам ориентироваться на рынке строящейся офисной недвижимости.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚫ Вышел в продажу новый проект STONE Белорусская (Москва, 1-я ул. Ямского Поля, вл. 30). Это уже 7-й офисный проект девелопера.

🏢 Премиальный БЦ находится в 8 мин.пеш. от ст.м.«Белорусская», в 600 м. от Ленинградского проспекта.

🌆Офисные блоки от 1500 м2
🏙️ Две террасы с садом и баром в 1 000 м2
🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ Торговая галерея, двухуровневый подземный паркинг
💰 Офисы экспонируются сейчас по цене от ₽400 т./м2. STONE прогнозирует рост до ₽600 т./м2 на этапе строительной готовности.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

👀 Дубай подешевеет? 🤯

📜 Недавно я писал о том, как Knight Frank поделились своим прогнозом по рынку Дубая в 2024 году. Напомню, консультанты наванговали, что цены на недвижимость эмирата увеличатся на 3.5% в следующем году. Цены в сегменте элитного жилья, по прогнозу Knight Frank, поднимутся в 2024 году на 5%.

🔮На прошлой неделе в игру вступили нострадамусы из S&P Global, международного рейтингового агентства. По ощущениям S&P рынок недвижимости Дубая ожидают волнения. Цены на жилую недвижимость вырастут по итогу 2023 года на 15%-18%, а в 2024 на 5%-7%. Однако уже в конце 2024 года рынок замедлится и цены могут снизиться на 5-10% в 2025 году.

🤔 Вот такой прогноз...

🌴 Дубай уже давно известен резкими изменениями на локальном рынке недвижимости. Однако пока там всё хорошо: бьются рекорды продаж, стремительно растет стоимость аренды, турпоток зашкаливает и т.д.

❓Что думаете о прогнозе S&P?
👍 Так и будет
🔥 Не может такого быть
👀 Хрен его знает, что будет©️