VSN Group усиливает позиции: Александр Иерусалимов – новый Директор департамента земельных проектов💯

Совсем недавно стало известно, что Александр Иерусалимов присоединился к команде агентства недвижимости VSN Group (тут стоит уточнить, что ранее он занимал руководящие должности в крупных строительных компаниях: КРОСТ, NAI BECAR, взаимодействовал с Правительством Москвы и Московской области, ОАО РЖД, ГУП Московский метрополитен).

Очень интересная перестановка, учитывая послужной список Александра Иерусалимова. Теперь он занимает должность Директора Департамента земельных проектов в VSN Group и отвечает за рынок земельных участков Московского региона🏗🏠

В рамках развития нового для компании направления девелоперам будет оказана комплексная аналитическая поддержка выхода на рынок Московского региона и реализации на нем инвестиционных проектов, помощь в подборе наиболее перспективных проектов.

Учитывая опыт VSN и экспертизу Александра, может получиться интересная история. В любом случае, такая синергия пойдет на пользу и клиентам, и партнерам VSN Group🤝

Для получения большей информации или реализации своего проекта обращайтесь по номеру телефона: +74951167586 ☎️

#реклама

Как девелоперы оценивают земельные участки?

🏗️ Мне иногда задают вопросы по поводу конкретных участков, проектов, имущественных комплексов в контексте того как их оценивать для целей девелопмента. Сегодня опишу методику, как проводить первичную оценку. Она подойдёт и застройщикам, и владельцам участков, и брокерам... в общем всем интересующимся и заинтересованным лицам. В далеком 2016 году эту методику изложил мне Александр Иерусалимов из новости выше.

📺 Методика показывает как думают и действуют застройщики, кстати, не только в Москве.

⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией проекты нередко предлагают собственникам таких проектов расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.

🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава ИРД: чем более документально готовый проект, тем выше доля.

🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.

🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.

⚠️ Безусловно, эта методика позволяет получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 3-4 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир будет понятен на основе описанного экспресс-метода.

🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно используют эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.

✅ Не могу не напомнить: в 17.00 сегодня состоится вебинар «Налоги в недвижимости».

👉 atsogoev.com/taxes

🖼️ Слайд отражает две полярные точки зрения на налоги...

🟠 Пока СМИ рассуждают над возможностью скорой продажи крупного пакета акций ПИК совладельцу «Евраза» А.Абрамову... рейтинговое агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) подтвердило кредитный рейтинг застройщика №0 на уровне AA-.ru. Прогноз по рейтингу – стабильный. Обоснование рейтинга - в файлике.

Ждать ли очередного повышения налогов?

🔕 «Правительство не видит пока в этом необходимости», - прокомментировал президент РФ на Восточном Экономическом Форуме.

💬 Здесь ключевое слово это «пока», конечно. И если повышать «пока» налоги не собираются (толькo для особо богатых в рамках windfall tax), то вот вопрос контроля и улучшения администрирования явно в фокусе интересов правительства.

❓Зачем повышать налоги (особенно перед выборами), если можно озадачиться повышением собираемости налогов. И вот мы слышим то тут, то там о доначислении, штрафах и даже уголовных делах, связанных с налогами.

➡️ Видимо дальше логично задать вопрос: «А что в такой ситуации делать»?

💻 Вчера мы вместе с известным налоговым консультантом Евгенией Ослоновской провели замечательный вебинар «Налоги в недвижимости» и я хочу поблагодарить всех, кто присоединился к нам.

😰 Оказалось, что налоговая инспекция весьма успешно справляется с задачей увеличения поступлений налогов. Суды слишком часто сейчас принимают решения в пользу налоговой. А физические лица при этом продолжают вести себя беспечно, не удосуживаясь изучить элементарные вещи, касающиеся инвестиций в недвижимость.

💡Я хотел бы еще раз повторить одну мысль, прозвучавшую на вебинаре: разбираться с налогами нужно ДО, а не после.

☝️Но правильное (безопасное с фискальной точки зрения в данном случае) использование инвестиционных инструментов в недвижимости требует знаний, компетенций и правильного подхода.

Согласны?

👍 Да
👀 Нет

🤓 Вижу, что людей, согласных с тем, что в тему налогов нужно погружаться - много.

Тогда у меня две новости:

1️⃣ Все, кто не смог вчера присутствовать на вебинаре «Налоги в недвижимости» могут посмотреть его запись
👉 Смотреть здесь

2️⃣ Мы с Евгенией Ослоновской решили запустить совместный обучающий курс «Налоги в недвижимости».

🔍 О чем курс?
☑️Самое важное о налогообложении инвестиций в недвижимость
☑️ Полное руководство по налоговому планированию для частных инвесторов
☑️ Обзор лучших практик легального сокращения налогов в недвижимости

❓Для кого этот курс?
Для частных инвесторов и собственников объектов недвижимости, а также для профессиональных участников рынка недвижимости.

🔻Приглашаю на обучение:
👉 https://tax.atsogoev.com
👉 https://tax.atsogoev.com
👉 https://tax.atsogoev.com

🏗️Обычно отстающий «Эталон» решил порадовать инвесторов (но не дивидендами, увы). В финансовом департаменте «Эталона» поставили амбициозную задачу - посчитать цифры по продажам за 9 месяцев 2023 года и опередить всех трёх конкурентов с их публикацией.

🎡Как всегда, не обошлось без трудностей, и всё уже висело на волоске, но в дело якобы вмешался лично Геннадий Щербина... и у «Эталона» получилось.

🔍Что там по цифрам? Конечно, рекорды: по сравнению с мегапровальным для «Эталона» 2022 годом рост продаж в денежном выражении +53%, а в м2 +62%. Было бы удивительно, если было бы иначе! Продажи новостроек в России сейчас бьют все рекорды.

📊 При этом данные по продажам «Эталона» не должны вводить в заблуждение: финансовая ситуация в компании остается тяжелой. Операционная прибыль снижалась, дивиденды не платят, есть угроза дефицита средств для погашения % по кредитам (это мнение ВТБ, не моё) + ₽309 млн. windfall tax.

🟦 В общем, рекорды продаж это хорошо, а дивиденды лучше. Но о них можно пока даже не думать. Просто тихо порадуемся за «Эталон»!

Клиенты уезжают из страны, ЦБ анонсируют новые правила выдачи ипотеки, а курс рубля наводит суету

Рынок недвижимости одним из первых реагирует на экономические и политические изменения. Меняются правила игры — меняется подход в маркетинге.

Именно этому будет посвящена SmartisConf 2023.

На какие вопросы ответят эксперты:

— Как застройщики достигали показатели прибыли с помощью данных?
— Как за год изменились методы работы с аудиторией?
— Какие факторы влияют на решение о покупке квартиры в 2023 году?
— Можно ли оцифровать офлайн-рекламу?

Кто выступит на SmartisConf 2023:

— Игорь Балашов, основатель и генеральный директор Smartis
— Тимофей Мажаев, руководитель направления интернет-маркетинга девелопера Forma
— Павел Буткевич, Head of digital «ГК ФСК»

Список спикеров и тем еще формируется и пополняется.

📍Начало: 26 октября в 12:00 (Мск)

Переходите по ссылке, узнайте больше о конференции и регистрируйтесь!

#Реклама 
ООО «СМАРТИС» 
ИНН 7727428345

💬А помните я писал про Наталью, которая спекулировала с новостройками в 2021 году, а теперь отбивается от требований Налоговой уплатить налог на прибыль, НДС и штраф.

❓Как могло так получится, что при инвестировании в новостройки физическому лицу доначислили НДС?

☝️Очень просто.

1️⃣ Купля-продажа жилых помещений не облагается НДС. А вот переуступка по договору долевого участия в строительстве очень даже облагается НДС (если налогоплательщик на ОСН).
2️⃣ Налоговая Инспекция посчитала, что операции Натальи с переуступками в новостройках являлись предпринимательской деятельностью без регистрации юридического лица.
3️⃣ Налоговая Инспекция де-факто сделала вывод о том, что предпринимательская деятельность Натальи с переуступками должна облагаться НДС 20%. Они формально могли сделать такой вывод.

📛Абсурд, небывальщина, суд разберется... Шансы отбиться есть, но статистика судов не в пользу нарушителей закона. На кону сумма, эквивалентная стоимости квартиры в Подмосковье - около ₽4 млн.

🔻Курс «Налоги в недвижимости» - можно заплатить от ₽25 т., получить важную информацию о рисках и обезопасить себя от претензий. А можно продолжать инвестировать наобум, попасть на ₽4 млн. и «глотать пыль» судов.

💵 Дедолларизация и недвижимость

❓Нужно ли стремиться покупать недвижимость в странах, чья валюта привязана к доллару, если доллар уже не торт? И вообще, в любой непонятной ситуации покупай доллар?

👀Я тут почитал статьи по поводу дедолларизации (то есть ослабления значения доллара США) мировой экономики, ранее опубликованные JPMorgan, Goldman Sachs и другими.

🗜️Если кратко: доллар пока остается главной мировой валютой, 43% платежей по системе SWIFT номинированы в долларах, 32% в евро и только 2,3% в юанях.

💴Главный кандидат на замену доллара - китайский юань. Эта валюта делает определенные успехи и в расчетах за нефть вытесняет доллар. Сильно помогают сейчас юаню Россия и страны Южной Америки.

⏫ Однако глобальное влияние юаня по-прежнему невелико, и восхождение китайской монетки будет длительным процессом.

🧧Юань будет играть все большую роль в мировой экономике, но этот переход, скорее всего, займет десятилетия. И это ещё если китайская экономика не грохнется.

🕹️Выводы такие: быстрой дедолларизации не предвидится. Бакс и в африке бакс, лучше доллар в руках, чем юань в небе. Во всяком случае в ближайшие лет 10 минимум.

Рубль сейчас укрепляется, но это пройдет. Потому что настоящая причина падения курса рубля состоит в том, что слабый рубль позволяет финансировать бюджет. Постоянно обесценивающйся рубль выгоден сидящему на нефтяной игле государству, поэтому будет падать и дальше.

🔥Как повышение процентных ставок влияет на рынок жилья в США?

🔍Спойлер: пока особо никак, но риэлторы и застройщики волнуются

💬Три всадника апокалипсиса отраслевые ассоциации отправили послание председателю Федеральной резервной системы, Джерому Пауэллу, предрекая крах рынка недвижимости.

🏠 Национальная ассоциация риэлторов, Национальная ассоциация домостроителей и Ассоциация ипотечных банкиров пишут в документе, что «с каждым повышением базовой (ключевой) ставки, покупка жилья становится чем-то большим, чем мечта». В смысле чем-то совсем недоступным для американца.

⏫В настоящее время базовая ставка в США 5.5%, это максимальный показатель за 15 лет, но не за всю историю. Например, в 80-х годах базовую ставку поднимали до 11.5%.

⏬ Активность на рынке жилой недвижимости США в последние месяцы сокращается, наблюдается очень слабая коррекция цен (-0.1% по данным Zillow). Ставки по ипотеке имеют все шансы подняться выше 8%, что станет максимумом за 23 года.

🏡Предложение на рынке вторичного жилья сокращается: слишком мало людей хочет продавать недвижимость, купленную ранее в ипотеку под 2,5-4%. На этом фоне активизировались застройщики, которые чувствуют дефицит и могут предложить знакомые многим россиянам нестандартные методы финансирования (в т.ч. субсидирование % ставок).

⛔ А вообще в США не исключают дальнейшего повышения базовых ставок. Очевидно, это не может радовать представителей отраслевых ассоциаций.

👀 Хрен знает, что будет
😱 Джером, нет!

Бизнес-центр класса «А» Dubinin’Sky расположен в Павелецком деловом кластере и представляет собой комплекс из двух башен высотой 24 этажа, объединенных двухэтажным стилобатом. Общая площадь проекта составляет 106 088 кв. м, из которых более 68 000 кв. м предназначено для офисных и коммерческих помещений. 

В настоящее время ГК «Галс-Девелопмент» начала работы по заливке фундаментной плиты на строительной площадке бизнес-центра. На первом этапе было уложено 1 050 куб. м бетонной смеси из 13 225 куб. м. Работы по заливке фундамента планируется завершить до конца текущего года. 

В бизнес-центре реализована концепция «города в городе». На первом и втором этажах стилобата разместятся объекты инфраструктуры: торговая галерея с ресторанами, кафе, магазинами, просторной столовой и спортивный клуб с полноценным бассейном площадью более 2 тыс. кв. м.

На благоустроенной территории расположатся пространства для отдыха на открытом воздухе. Также для резидентов предусмотрен трехуровневый подземный паркинг на 413 машино-мест.

#Реклама ООО «Бюро Девелопмент»
ИНН 771870203457
ERID: Kra23cjVw

👛 Не так богат , как рассказывал - 2

🐺Цепные псы правосудия продолжают грызть бывшего президента США Дональда Трампа.

👀Генеральный прокурор Нью-Йорка Летиция Джеймс инициировала судебное разбирательство по обвинениям в завышении стоимости активов Трампа на миллиарды долларов, с целью обмана кредитующих девелоперскую компанию Trump Organization банков. Трамп продолжает упорствовать и отрицает свою вину.

💔Напомню, что это дело раскололо сообщество оценщиков недвижимости и стало самым крупным разбирательством по вопросу методов оценки недвижимости.

🗃️Новые данные по делу Трампа были обнародованы совсем недавно.

🤑Финансисты Trump Organization рассматривали возможность увеличения стоимости активов Трампа путем добавления «президентской премии» в размере целых 35% к стоимости некоторых объектов, после избрания Трампа президентом в 2016 году.

🏛️Например, принадлежащий Трампу клуб, частный курорт и банкетный зал Mar-a-Lago в Палм-Бич (Флорида) стал именоваться в документах Trump Organization «президентской зимней резиденцией», что позволило переоценить стоимость объекта с премией +35%. И это помимо премии за «бренд Трампа» (еще +30%).

⚔️Команда Трампа продолжает защищаться под лозунгом «не существует такого понятия, как объективная стоимость».

☝️Одиночество - это тренд? На нём нужно зарабатывать?

1️⃣ В последние годы в США и Европе фиксируется рост количества арендаторов-одиночек (мужчин и женщин). У них нет семьи или постоянного партнера, им нужны небольшие помещения студийного типа и не нужны детские площадки, школы и т.д.

🥇Например, в США с 2016 по 2021 год количество арендаторов-одиночек увеличилось на 1 миллион, достигнув 16,7 миллиона, что делает их самой быстрорастущей группой арендаторов за последние пять лет.

🔋Факторов, поддерживающих тренд много - от смещения сроков вступления в брак до влияния интернета на поведение современного человека.

🇷🇺А что в России? Исследований, посвященных одиноким арендаторам я не нашел. Но есть косвенные данные: 1/4 всех проданных московских квартир и апартаментов в 3 кв. 2023 - студии.

🔻Вывода пока не будет. Тренд существует, но за этим трендом нужно наблюдать, чтобы понять, как на этом зарабатывать инвестору. Если есть мысли - пишите в комментарии!

👍 Я одиночка
🔥 Мы пара
👀 Семья, дети

✍️Не могу я не написать про сделку МИЦ-«Самолёт».

🚱 Как же из обеих компаний текло в пятницу!.. Только мне написало два добровольца-инсайдера, решивших изложить известные на тот момент детали сделки (спасибо, за доверие, коллеги).

📴А ведь параллельно кто-то еще снабжал информацией Антона и Новостройман.

🔊Не буду советовать ничего МИЦ, этой компании больше де-факто не существует, но вот «Самолёту» совет дам.

🎼 Атмосфера псевдостартапа сыграла с менеджерами подмосковного застройщика злую шутку и они, очевидно, начали много себе позволять. В том числе разговаривать! Наверное, компании стоит всё же обратиться к практике тотальной слежки, доносов и телесных наказаний сотрудников, а также к пению гимна Московской области по утрам.

Только что с Евгенией Ослоновской записали первый урок курса «Налоги в недвижимости» - получилось круто и информативно. Урок появится на обучающей платформе сегодня в 19.00.

☝️У вас еще есть шанс присоединиться к нам и нашему курсу: tax.atsogoev.com

🕳️ Рекордный отток инвестиций

🎇 IBC Real Estate радостно рапортуют о том, что объем инвестиционных сделок с недвижимостью в России в 2023 году достиг достиг ₽239 млрд. или максимума с 2001 года. Рекорд, мы это сделали🏆🎊🎉

🔥 Ну почему бы не порадоваться такой востребованности недвижимости в России?

👀 А радоваться-то есть чему? Если бы не санкции, никакого рекорда бы не было, а сам рекорд является следствием острого желания иностранных инвесторов бросить бизнес в России и унести хотя бы какие-то деньги.

💵 Большинство прошедших сделок - продажа крупных активов иностранцами своим топ-менеджерам / номиналам или же настоящие сделки с квазигосударственными компаниями (проходящие со скидкой 50% к рыночной цене).

↩️ Фактически рекорд «инвестиций» является рекордом оттока иностранных инвестиций из России. При этом мы так и не увидели ни одного так называемого «дружественного» китайского, индийского или хотя бы иранского инвестора, который бы решился по-крупному зайти на рынок недвижимости России с 2022 года.

⛔ Европейцы и американцы уходят, а им на смену никого извне не появляется. Это вот так выглядит рекорд инвестиций?