👀 Потрясающий комментарий поступил вчера!

☝️Вероятно, кто-то из окружения Елены Блиновской так и сказал, и тогда она решила подробить свой бизнес на несколько частей. Результаты всем известны.

✅ Решение проблемы, возникающей с налоговой инспекцией, стоит денег! Продолжение проблем с налоговой может быть весьма неприятным (уголовные дела и т.д.) Эти проблемы просто так не исправить.

🔥Вопрос: зачем создавать для себя риски??!!

💸 Инвестор Наталья (физическое лицо) в начале 2021 года вложила деньги в три новостройки. Две из них были проданы тогда же, в 2021 году, а на вырученные средства куплены еще три квартиры. Наталья использовала ипотеку, а также рассрочки от застройщиков.

📈 К началу 2022 года три из четырех инвестиционных квартир были с выгодой проданы.

😰 И опять хорошее настроение было испорчено! Налоговая инспекция посчитала, что операции Натальи с новостройками являлись предпринимательской деятельностью без регистрации юридического лица (на это указывало количество приобретенных новостроек и короткий срок владения).

💰 Налоговая хочет получить с Натальи не только налог на прибыль, но и НДС + штраф.

⚔️ В результате Наталья в настоящее время судится с налоговой.

👍 Незнание не освобождает...
👀 А что так нельзя было?
🔥 Налоговая ошибается!

Хорошая транспортная доступность, две минуты от метро Верхние Лихоборы и богатая инфраструктура — все это проект класса комфорт+ ДОМ KINETIK🔥

Заглянем на паркинг жилого комплекса!

Въезд здесь осуществляется дистанционно: по номеру авто и специальным меткам! До парковки спуститесь на лифте, а там не переживайте за сохранность мобильного сигнала — на всей территории паркинга есть 4G. Двор без машин и камеры видеонаблюдения — все это продумано с целью организации безопасного пространства для жизни.

Кстати говоря, в ДОМе KINETIK действует акция «Парковочные каникулы». Приобретайте квартиру за 100% оплату с использованием собственных или кредитных средств и оплачивайте машиноместо только перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию.

📞 Звоните в офис продаж ДОМа KINETIK за подробной консультацией 8 (499) 681-80-09!

#Реклама. ООО «СЗ «СОЮЗЦМА»

Я открыл ящик Пандоры...

📦 Тема налогов оказалась настолько острой, что мне просто закидали л.с. вопросами по поводу того, «если купить как..., а продать как...» и т.д.

🧮 В моих финансовых моделях обычно учитываются налоги, как правило я применяю налогообложение для ИП на 6% или 15%. И показатели IRR, NPV и т.д. в моих моделях считаются после вычета налогов. Однако в зарубежных финансовых моделях, как правило, налоги не учитываются, то есть IRR и NPV считаются до налогов.

⚠️ При этом любой человек, который когда-либо проходил у меня обучение знает, что я всегда предупреждаю о необходимости обращения к налоговым консультантам.

👀И всегда сам транслирую, что я в налогах разбираюсь поверхностно и потребляю эту информацию от профессионалов.

☝️Поэтому на вопрос о том, а «что будет если купить подвал как ИП, сдавать по патенту, ликвидировать ИП и продать подвал как ФЛ...» я могу ответить только одно: я не знаю.

✅ Максимум что я могу для вас сделать - попросить налогового консультанта, которому я доверяю, провести совместный бесплатный вебинар и разъяснить некоторые моменты, касающиеся основ налогообложения инвестиций в недвижимость + ответить на несколько вопросов по теме.

🔀 Но я не уверен, нужен ли такой вебинар... поэтому ставлю вопрос на голосование!

👀 Вижу, что голосов ЗА вебинар много.

✅ Окей, тогда сегодня я постараюсь договориться о проведении такого вебинара в самое ближайшее время.

🔥Надеюсь скоро опубликовать анонс.

😰 Роботы отнимают работу: менеджер по развитию - исчезающая профессия?

🏦 Prologis - гигант рынка складской недвижимости с 40-летним опытом работы в сфере логистики, крупнейшая компания собственник складской недвижимости мира начала использовать ИИ...

🤖 Недавно Prologis объявили о внедрении искусственного интеллекта в процесс выбора местоположений своих объектов. Они начали использовать алгоритмы машинного обучения, чтобы анализировать множество данных и выявлять оптимальные места для строительства складов и распределительных центров.

📦 У человеков, живых работников складов, роботы тоже частично отняли рабочие места: на складах Prologis без устали впахивают более 700 роботов, которыми управляет ИИ

🔀 Сектор складской недвижимости и логистики становится всё более инновационным, что безусловно делает его еще более инвестицинно привлекательным. Ведь там где появляются технологии, там мультипликатор капитализации выкручивается на максимум!

👀 Требую запретить ИИ
🔥 Мне по 🥁
👍 Ищу адрес Сары Коннор

🇵🇹 Португальские власти отменяют всё то, ради чего к ним в страну приезжали.

⚰️Сначала жертвой пала «золотая виза». Сейчас пришел черед налогового режима NHR, Non-Habitual Resident...

📊Премьер-министр Португалии Антониу Кошта сказал, что «больше не имеет смысла продолжать» режим NHR (специальный налоговый режим).

💸 NHR предполагает специальный, льготный режим налогообложения физических лиц, которые переезжают в Португалию на ПМЖ, в частности 0% налогов на доходы из зарубежных источников в течение 10 лет.

⚖️ Само существование NHR породило обвинения в «фискальном неравенстве», потому что у приезжающих в Португалию иммигрантов более высокие доходы, чем у среднего португальца.

🥁 30 сентября, по всей Португалии прокатились массовые протесты, основным требованием которых стало решение жилищного кризиса. Дело в том, что приток иммигрантов вызвал рост цен на недвижимость и аренду. Местным стало резко не по карману покупать или снимать недвижимость у себя в стране.

📢 И вот, по словам Кошты, действие NHR закончится в 2024 году.

❌ Теперь ждём отмены виз цифровых номадов и резкого конца бурного роста рынка недвижимости Португалии.

🌪️Не проспите тренд!

💸 Инвестиционный фонд, вкладывающий в зарядные станции для электромобилей собрал £500 млн. в Великобритании.

🚗 Фонд Infinium покупает участки, где владельцы автопарков электромобилей (службы такси, перевозок и другие пользователи авто на эл.ходу) смогут парковать их и заряжать.

💰Фонд уже заключил три сделки на территории Великобритании, потратив £70 млн. и планирует вложить еще £50 млн. в ближайшее время.

🔥 Фактически речь идёт о создании нового класса инвестиционных активов - недвижимости для хранения и зарядки электромобилей.

☝️Между прочим, по оценкам аналитиков Gartner, в 2023 году в мире будет продано около 15 млн аккумуляторных и гибридных легковых электромобилей. В 2024 году продажи вырастут еще на 19% до 17,9 млн. Кроме того, будет продано 208 тыс. автобусов, 350 тыс. фургонов и 39 тыс. грузовых электромобилей.

👀 Сколько электромобилей будет приобретено компаниями неизвестно, но точно известно, что всё это добро нужно где-то хранить и заряжать...

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах сентября 2023 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга

⚖️ По сравнению с августом средняя цена 1м2 лотов в экспозиции выросла на 4,4%. Вот и опять он - ажиотаж.

🏗 В разрезе классов ср. цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 3,5% (до ₽215 т./м2). В высокобюджетных новостройках на 5,2% (до ₽362,15 т./м2).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам сентября сократилось на 2,2% (267 шт.), а число лотов — на 7,4% (до 41,9 тыс. шт.).

📈 За год ср. цена 1м2 в массовых новостройках повысилась всего лишь на 3,1%, а в высокобюджетных проектах на 5,2%.

✅ Всё, я договорился с Евгенией Ослоновской,
ведущим специалистом в России в сфере налогов в недвижимости провести во вторник 10 октября в 17.00 совместный вебинар про налоги.

Что будет на вебинаре:
☑️ Налоговые риски: ФЛ, ИП, самозанятый, нерезидент
☑️ Защитные механизмы от налоговых рисков: до, а не после!
☑️ Предпринимательская деятельность в понимании налоговой инспекции

👉Регистрация
https://atsogoev.com/taxes

☝️Я попросил Евгению ответить на вебинаре на некоторые вопросы подписчиков моего канала. Пожалуйста, напишите свои вопросы в комментарии и приходите на вебинар, чтобы послушать ответы.

🅿️.💲. Записи не будет.

🥃 Традиционно покупатели Готового Арендного Бизнеса любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Как там дела в их бизнесе?

⚗️Данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» не распространяются, это непубличные компании. А вот о сети «ВинЛаб» информация есть.

🍸Алкогольная компания Novabev Group (ex-«Белуга») опубликовала результаты за 9 месяцев 2023 года.

🍾Результаты собственной сети алкомаркетов «ВинЛаб»: количество торговых точек превысило 1 580 в сентябре, объем продаж увеличился на +33,3%, трафик вырос на +24%, средний чек на +7,5%

☝️Во всяком случае, у одной сети алкомаркетов всё +/- окей. Стабильность.

📊 Вышел новый обзор рынка офисной недвижимости от STONE.

⚠️ Спойлер: рынок очень бодрый.

💸Спрос на покупку и аренду растёт: количество сделок в классе А на 42% превысило показатели аналогичного периода 2022 года. Всего за 9 месяцев 2023 купили и сдали в аренду 518 т.м2 офисов

📈 За последний месяц на рынок вышло три новых офисных проекта, в которых частные инвесторы могут купить офисы: продолжение БЦ Geolog - Geolog-2 от Hutton, первый блин на рынке офисов QOOB от «Доминанта» и вишенка в коктейле - STONE Ходынка от лидера рынка строительства офисов STONE.

🟣 В основе бизнес-модели SimpleEstate находится аренда. Но что это такое и кто придумал аренду?

📜 Впервые наиболее полно аренда, как юридическая система, была описана в кодексе законов царя Хаммурапи древнего Вавилонского царства (это примерно 1760-е годы до нашей эры).

✅ В кодексе содержались статьи, которые регулировали права владения и пользования собственностью, в частности рассматривались различные случаи аренды земельных участков. В том числе определялся порядок начисления арендной платы: она могла быть как денежной, так и натуральной, в виде доли от урожая.

⏳Все последующие годы законодатели фактически повторяли или интерпретировали касающиеся аренды положения кодекса Хаммурапи.

📚 Значительное влияние на правовое обоснование аренды оказали юристы Древнего Рима. В римском праве наиболее подробны были описаны арендные отношения в сфере недвижимости, впервые были сформулированы основания для расторжения аренды, обоснована система штрафов.

☝️Кстати, в русском языке слово «аренда» появилось от латинского arrendare (отдавать внаём). В современной России наиболее подробно аренда описана в Гражданском Кодексе РФ.

📖 Согласно принятой сейчас концепции право собственности состоит из трех элементов:
🔹Право владения
🔹Право распоряжения
🔹Право пользования

📶 Право пользования временно передается по договору аренды третьему лицу, однако права владения и распоряжения постоянно остаются у собственников недвижимости.

✅ Вкладывая деньги через SimpleEstate инвесторы получают акции проектного АО, являющегося собственником объекта недвижимости. Согласно Гражданскому Кодексу РФ акционеры АО, владеющего объектом, имеют законное право на долю от арендной платы, по Уставу SimpleEstate обеспечивает это право, организуя ежеквартальные выплаты дивидендов акционерам.

📜 Прославивший царя Хаммурапи свод законов был открыт французской научной экспедицией, которая в 1897 году начала раскопки в том месте, где некогда стояли Сузы – столица древнего Элама.

👀 В декабре 1901 года археологи наткнулись сначала на большой обломок из диорита, а через несколько дней откопали еще два обломка. Когда все три обломка приложили друг к другу, из них составилась стела высотой в 2,25 метра, а ширина ее равнялась от 1,65 метра вверху до 1,9 метра внизу.

☝️Это и был кодекс Хаммурапи, в котором содержалось первое упоминание правового понятия аренды!

☝️Напоминаю, что завтра в 17.00 состоится вебинар «Налоги в недвижимости», который я проводу вместе с известным налоговым консультантом Евгенией Ослоновской.

📜История из моей практики! ИП Цогоев А.В. (6% доходы) решил передать принадлежавший ему на тот момент объект недвижимости в доверительное управление специализированной компании.

📑Начали готовить договор, внесли десятки правок, практически были готовы его подписать. Абсолютно случайно я позвонил своему товарищу и поделился тем, что скоро-скоро, вот уже сейчас...я подпишу ДДУ (договор доверительного управления)!🤩😅

👀А он мне и говорит: «А ты знаешь, что ты с УСН 6% автоматом слетишь на ОСН (13%НДФЛ +18%НДС)?». А я отвечаю: «С чего бы это?».

😰Оказалось, что точно слечу - есть такое правило. А вы знали о нём? Я не знал. Это ж как мне повезло-то, что я напоролся на сведущего товарища.

⚠️А вот тем, кто ещё на мой вебинар не записался не повезло. Но вы пока можете это исправить: atsogoev.com/taxes

💲Кстати, про налоги! Тут выяснилось, что Сергей Эдуардович снизил свою долю в ПИК с 52,5% до 32,5%, положив 20% акций в ЗПИФ «Институциональные инвестиции в жилую недвижимость Фонд №1» под управлением АО «Центральная трастовая компания».

📈 По состоянию на 09.10.2023 текущая капитализация компании ПИК составляет ₽478 млрд., то есть Гордеев переложил в ДУ ЗПИФ активов примерно на ₽95,6 млрд. Одна акция ПИК сейчас стоит ₽728, таким образом в ЗПИФ передано 130,5 млн.шт. акций.

👀Тут конечно пошли подозрения по поводу того, что Эдуардыч готовит сделку и что чуть ли не продает ПИК. Всё возможно, я не знаю!

✅Но может быть и другая причина. ПИК давно не платил дивидендов, с 2021 года. И в общем, всё намекает на то, что пора бы уже и заплатить. Раньше застройщик №0 платил ~22 р./акцию. Осторожно предположу, что и в этот раз сумма будет ~₽22.

🧮Теперь простой расчет.
130,5 млн. шт.*₽22 = ₽2.9 млрд.

💰Только НДФЛ с этой суммы составит ₽373 млн. Но вот если акции лежат в ЗПИФ, то с дивидендов можно налогов не платить.

⚠️Впрочем, налоговые льготы в ЗПИФ это точная информация, а вот моя версия про дивиденды... пока только версия.

💲Доллар пробил 100 и уверенно идет на 103?

😰 Причина психологическая. Когда в телеграм-каналах пишут о том, что начинается Третья Мировая Война, спрос на защитные активы растёт.

🛡️Защитные активы в понимании российских участников рынка: доллары, золото, недвижимость.

📈 При этом доходность US 5-Year Bond сейчас уже 4.75%! Это очень высокий показатель для самого консервативного актива в мире, казначейских облигаций США.

🌐 В общем, неспокойный волатильный мир.