❓Что придумают продавцы апартаментов для оживления спроса?

1️⃣ Продажа доходности. Апартаменты, наконец-то начали позиционироваться как доходные объекты.
Например, COLDY и Vertical Hospitality (Becar) выводят бренд сервисных апартаментов IN’ERGY (пока в N’ICE LOFT).
ФСК двигаются в том же направлении с «Движение.Тушино» (Discovery). Очевидно, что процесс продолжится и на рынок в том или ином виде начнут выходить новые доходные апарт-отели в апартаментах.

🖲️Чтобы частный инвестор смог понять насколько в тот или иной проект стоит или не стоит инвестировать - я неоднократно приводил примеры расчетов.

2️⃣ Дубайские рассрочки. Тут похоже первый пробный шар покатит до предела загруженная апартаментами «Основа». В новом проекте апартаментов Emotion предполагается рассрочка аж на 4 года! Я так пока и не понял, % она или нет. Вполне возможно, что по мере остывания спроса на фоне дорогой ипотеки долгие рассрочки превратятся в маст-хэв сегмента. Посмотрим, что получится у «Основы»

🔻На этом всё. Помимо субсидирования, скидок и акций никаких новаций на рынке апартаментов нет и не предвидится.

🔮По совокупности, я лично склоняюсь к возможности коррекции в этом секторе уже к весне 2024 года. Но жизнь полна сюрпризов. Вдруг на рынке появится бес% рассрочка на 10 лет?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🚀 Иностранный спрос взлетает на рынке недвижимости Северного Кипра

🤝🏻 За первые 8 месяцев 2023 года количество разрешений на покупку, выданных иностранным гражданам, достигло почти 3 тыс. Всего же с января 2021 года иностранцам было выдано около 7 тыс. разрешений на покупку недвижимости.

🏠 При этом местные специалисты заявляют, что реальное количество недвижимости, купленной иностранными гражданами, гораздо выше, так как многие сделки (а это около 50% от общего числа) не регистрируются.

🏘️ Покупателями являются в основном россияне, граждане Турции, а также инвесторы из Израиля, Украины и Ирана.

💰Продажи недвижимости на Северном Кипре приносят ежегодный доход в $1 млрд., а это почти 1/3 ВВП непризнанной республики.

🔬Кстати, вот мой большой обзор Северного Кипра:
https://t.me/atsogoev/3156
https://t.me/atsogoev/3157
https://t.me/atsogoev/3158
https://t.me/atsogoev/3160
https://t.me/atsogoev/3161
https://t.me/atsogoev/3162
https://t.me/atsogoev/3164
https://t.me/atsogoev/3165
https://t.me/atsogoev/3166
https://t.me/atsogoev/3167
https://t.me/atsogoev/3168

📑 Вышел отчёт подмосковного застройщика «Самолёт» за I полугодие 2023 по МСФО

⬆️ Выручка +53%
⬆️ Чистая прибыль +73%
⬆️ EBITDA +81%

👀О причинах успехов «Самолета» в Московской области можно только догадываться, но очевидно, этой компании в Подмосковье очень выгодно строить и пополнять земельный банк. Как ни одной другой! Так что ту зе мун.

☝️Это сейчас сарказм был.

🇩🇪 Правящая Социал-демократическая партия Германии (СДПГ) собирается предложить трёхлетнюю льготу по аренде по всей стране

✅ Планы партии: разрешить повышение арендной платы максимум на 6% в городах, где спрос очень высок, а в остальных регионах будет применяться полное замораживание арендной платы.

👨‍⚖️ Партия также предлагает ужесточить наказания для арендодателей, которые обходят правила и взимают с арендаторов незаконно высокую арендную плату. 

😱 Помимо роста арендной платы, растет беспокойство и по поводу надвигающейся нехватки жилья, особенно более дешевых квартир. С ростом процентных ставок строить стало дорого, а недавнее немецкое исследование выявило нехватку 700 тыс. квартир в 2023 году. 

❓Как в Германии собираются развивать местный рынок недвижимости, регулируя арендную плату я лично не могу себе представить.

😩 — вы, когда задали коллеге вопрос про налоги, наследство и сложную сделку с квартирой, но услышали в ответ: «Ой, не знаю, лучше погугли».

😳🥰😘 — вы, когда сразу получили 27 ответов от профи вместе с лайфхаками из практики и полезными ссылками.

В телеграм-чате «Клуб риелторов» сидит больше 14 000 опытных специалистов: они круглосуточно обсуждают сложные вопросы в сфере недвижимости и помогают друг другу со сделками.

Вступайте, чтобы тоже быть частью профессионального комьюнити и справляться с любыми трудностями вместе.

#Реклама, ООО «Экосистема недвижимости М2», m2.ru, erid: LjN8KCmVM

🪚Некая строительная компания, специализирующаяся на возведении индивидуальных загородных домов «Дом Лазовского» активно рекламирует коллективные инвестиции в свои проекты.

🪧В рекламных материалах и на сайте компании используется словосочетание инвестиционная платформа. В реестре операторов инвестиционных платформ ЦБ РФ никакого «Дома Лазовского» нет, а законность использования этого наименования вызывает вопросы.

🚩Напоминаю, что для регулирования деятельности коллективных инвестиций 2 августа 2019 был подписан федеральный закон N 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 января 2020 года. Реестр инвестиционных платформ ведет ЦБ РФ.

🏴‍☠️В общем, призываю быть осторожными с «Домом Лазовского», в рекламных материалах которого приводится недостоверная информация.

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

«Эталон» доказывает, что не является эталоном эффективности девелопмента.

🏗 Застройщик «Эталон» опубликовал финансовые результаты за первое полугодие 2023, а там печаль.

👀Денежные поступления за полугодие 2023 упали на 14%. Операционная прибыль снизилась с ₽17 млрд. до ₽4 млрд. Аналитики ВТБ выяснили, что такая операционная прибыль не позволяет финансировать проценты по кредитам, поэтому чистый убыток «Эталона» составляет около ₽2 млрд. То есть дивидендов лучше не ожидать. До кучи компания заплатит ₽309 млн. windfall tax.

💡Я вот смотрю на это и думаю: может ли в обозримом будущем появиться новость о поглощении «Эталона» каким-нибудь более удачливым конкурентом?

Какое же сейчас крутое время. Интернет, смартфоны, маркетплейсы, ипотека!

💭 Когда мне было 18 лет, я и мечтать не мог о своей квартире. Хотя я работал с детства, но никаких значительных накоплений в том возрасте у меня, увы, не было, да и ипотеки в те годы почти не существовало.

🛋️ Но одному моему товарищу квартиру подарили родители! За $35 тыс. купили однушку 32 м2 в пятиэтажке на Щелковской..., которая не стала поводом для зависти.

🥂Недавно я был в гостях у того самого товарища (уже на Мосфильмовской) и узнал, что его 18 летний сын собирается получить ипотеку (якобы ВТБ анонсировал такую возможность). Оказывается, получатели ипотеки в последние годы помолодели. Нашел статистику: за последние 5 лет возраст заемщика снизился с 42 лет в 2018 г. до 37 лет в 2023. А доля ипотечных заемщиков в возрасте 18 - 25 лет выросла в 2 раза за год.

🔋В общем, поколение «зумеров» (1997 - 2002 годов рождения), вышло на охоту за квартирами, а ВТБ им потворствует. Я и не оценил тренд...

📱Сын моего товарища - блогер. К своим 18 годам зарабатывает на рекламных интеграциях ₽шестизначные суммы в год. Как это часто бывает с людьми, работающими в недвижимости, мне задали вопрос «а что я думаю о...». На этот раз я высказывал мнение о донстроевском «Символе».

🖼️Квартиру молодой человек выбирал так, чтобы там были большие окна и терраса. Также ему хотелось место, где можно поснимать reelsы на приличнлм фоне, где удобно отдохнуть и развлечься, где есть спортивные площадки, кафе, магазины... в общем, нужна мультифункциональная инфраструктура.

👀Также оказались важны экологические аспекты – чтобы двор без машин, парк недалеко, зеленые пространства на земле и на крыше. Ну и поближе к центру. В итоге в шорт-лист вышел проект в Лефортово. Свои комментарии по «Символу» я оставлю при себе.

🔻А что касается ипотеки для 18-летних - что тут скажешь - можно только позавидовать широчайшим возможностям молодых. В наши годы такого не было! А сейчас есть.

#оффтоп

Инвестиции в будущие (вещи)

📑 Договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости) – ДКПБН – в настоящее время стал отраслевым стандартом для офисной недвижимости. Очень многие строящиеся проекты, в которых офисы продаются в нарезку, реализуются именно по этой форме договора. Во всяком случае по ДДУ продается меньшее количество офисов, чем по ДКПБН.

❗Важно: продажа по ДКПБН возможна компаниям (АО, ООО) и индивидуальным предпринимателям (ИП).

📚Для начала нужно отметить, что это полностью легально: правоотношения по ДКПБН регулируются Гражданским кодексом. В отличие от жилой недвижимости, продажа коммерческой по ДКПБН абсолютно легитимна и разрешена существующим законодательством.

🏗️Реализуя нежилые помещения по ДКПБН, девелоперы могут начинать продавать недвижимость на самых ранних стадиях реализации проектов, что положительно сказывается на финансовых показателях их проектов.

💸Одновременно с этим инвесторы чаще всего получают возможность зайти в проекты по самым интересным, стартовым ценам. Применение механизма ДДУ такой возможности обычно не предполагает.

✍️ Заключая ДКПБН, конечно же, необходимо оценивать продавца – застройщика офисного комплекса. Опыт, качество строительства, количество реализованных проектов и т.д. Впрочем, и для ДДУ это актуально.

⬆️ Для крупных инвесторов ДКПБН является инструментом легального возврата или зачета НДС из бюджета, что может существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.

💵 Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта.

🔻А вот возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.

⚫ В общем, в самом по себе ДКПБН нет ничего опасного или незаконного. Но заключая такой договор, стоит помнить о том, что девелопмент недвижимости – история многофакторная, поэтому комплексная проверка и оценка продавца является обязательной процедурой перед заключением ДКПБН.

❌ Крах модульного домостроения в Англии.

👀Три самые известные в Великобритании компании по строительству модульных жилых домов уже закрылись или находятся на грани закрытия.

🏘️ Лидер рынка модульного домостроения, Ilke Homes задолжала кредиторам около £320 млн., управление компанией взяла на себя внешняя администрация.

🏘️ Компания Urban Splash, также специализирующаяся на строительстве модульных домов, задолжала своим кредиторам ~ £43 млн. и еще около £10 млн. своему японскому партнеру Sekisui.

🏘️ Третьим крупным должником в этом секторе стала закрывшаяся в начале этого года компания L&G Modular Homes.

🏗️Модульное домостроение в Великобритании должно было решить проблему дороговизны жилья в стране. Крупнейшие инвестиционные компании страны, такие как Fortress Investment, TDR Capital, Legal & General и Homes England, сделали многомиллионные ставки на проекты, связанные с модульным девелопментом. Теперь эти проекты тоже находятся в проблемной зоне, как и подрядчики.

🏭 Основная причина разорения производителей модульных домов проста: заводы компаний были финансово эффективны только тогда, когда был стабильный спрос и постоянный объем производства единиц жилья.

🪚 Однако на фоне резкого охлаждения на рынке британской жилой недвижимости спрос на продукцию модульных компаний в последнее время был слишком мал (всего 450 произведенных единиц за год, вместо планируемых 3 тыс.), заводы простаивали и приносили убытки.

⭕Похоже, Британии теперь не светит строительство рынка доступного жилья: о выходе на просторы туманного альбиона ПИК и ДСК1 ничего не слышно. А без них и без ипотеки под 0.01% британцы не справятся...

Блогеры не виноваты! Это всё Fundrise.

🧑‍💻 Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) обвинила инвестиционную платформу недвижимости Fundrise в сговоре с контент-мейкерами (блогерами).

🤝🏻 Согласно постановлению SEC, Fundrise в период с февраля 2016 по декабрь 2021 платила более чем 200 известным контент-мейкерам (блогерам), чтобы привлечь с их помощью новых клиентов.

🎙️В рамках этой схемы создатели контента в соцсетях добавляли гиперссылки на платформу Fundrise в свои онлайн-эфиры, стримы и т.д.

💵 Сумма выплат рассчитывалась в зависимости от того количества людей, которые нажали на гиперссылки и ввели свои контактные данные.

💸 В общей сложности Fundrise выплатила своим «агентам» в соц.сетях, привлекшим более 66 тыс. новых клиентов, около $8 млн. Или $122/лид.

🔬Проблема в том, что блогеры не предупреждали подписчиков о том, что их «продают», то есть объявления о наличии спонсируемого контента не было. На это обратила внимание SEC и инициировала расследование.

👀Напишу как обычно: у нас в России такое невозможно!

📊 Вышел отчет IBC Real Estate по торговым коридорам Москвы

🔍 Аналитики компании провели мониторинг 12 основных торговых коридоров столицы: улицы Тверская, Кузнецкий Мост, Новый Арбат, Маросейка, Покровка, Петровка, Пятницкая, Мясницкая, Никольская, Столешников, Камергерский и Климентовский переулки.

🔹 В среднем доля свободных помещений на центральных торговых улицах Москвы составляет 13%, что меньше показателей прошлого года на 2% (доля свободных помещений снизилась).

🔹 Несмотря на массовый уход международных ритейлеров из страны, количество магазинов одежды/обуви на 12 ключевых улицах Москвы выросло почти на 10%

🔹 Самая высокая вакансия среди главных торговых улиц Москвы в августе наблюдается в Столешниковом переулке (25% против 12% в 2022 и может вырасти еще до 45%).

☝️А вот и отчет IBC Real Estate

📹 Даниловский район. Жить или не жить? Вот в чем вопрос (почти Шекспир).

🚀 Мои коллеги из дружественного ТГ-канала Novostroyman запустили новый формат вещания — видео. Их первый ролик — о самой застраиваемой локации Москвы — Даниловском районе.

📺 Что внутри? Необычный взгляд на район, его особенности, архитектурные шедевры и современную недвижимость. Никаких шаблонных обзоров — атмосфера, дух, история и наглядная картинка того, как создается новая реальность.

👀✍️ Всем смотреть и комментировать здесь: https://youtu.be/DXb5t2_hJJY

Как балансировать между рисками и доходностью?

💸 Инвестиции — это всегда риски. И, обычно, прибыль выше в тех проектах, где и рисков больше.

💰Поэтому любой инвестор, который хочет получать максимум выгоды от своих вложений, должен уметь держать баланс между разумными рисками и высокой прибылью.

❓Отсюда вопрос:
«Как инвестировать и безопасно, и с большой прибылью?»

7️⃣ сентября в клубе «Деньги» выступит Виктор Зубик – основатель и генеральный директор Smarent с темой:

«Стратегии сохранения капитала и безопасных инвестиций на рынке недвижимости»

📆 7 сентября 18:00
📍 Москва

💡Подробная программа – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

🟠 ПИК вернулся

🏗️ Застройщик возобновил публикацию отчетности по МСФО после годичного перерыва и объявил результаты за 1П2023.

📑 Весьма интересный документ.

👀 Спойлер: выручка растет, растут и коммерческие расходы

📈 Выручка компании за 1П23 составила ₽264 млрд. (данные за прошлый год не раскрываются).

📈 Операционная прибыль составила ₽50.8 млрд., маржа операционной прибыли 19.2%.

📈 ГК ПИК заработала ₽26.5 млрд. чистой прибыли, а ее операционный денежный поток составил ₽46.6 млрд.

🗳️Результаты ПИК намного тише и скучнее Самолёта. При этом оранжевый остается лидером рынка девелопмента России, федеральным застройщиком №0. Возможно разморозка отчетности связана с недавним выходом из состава акционеров ПИК госбанка ВТБ.

🔮Посмотрим, чем будет удивлять ПИК дальше.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🔥 Мне по 🥁
👀 Пока наблюдаю
👍 Надо брать

🚨 Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) оштрафовала фонд недвижимости REIT Legendary на $5 млн.

💼 Компания Legendary Capital создала два инвестиционных фонда недвижимости, Legacy Hospitality II и Legendary Capital REIT III, в которые инвесторами было вложено $215 млн. Цельями фонда были обозначены инвестиции в отели по всей территории США.

🔍 Недавнее расследование SEC выявило, что в период с 2013 по 2021 год из средств инвесторов было использовано около $5 млн. на покрытие корпоративных расходов, в первую очередь на выплату заработной платы персоналу Legendary и оплату аренды офиса.

💸За такое легендарным управляющим влепили штраф, чтобы больше не платили инвесторскими деньгами за всё подряд

🏨 Legendary Capital управляет более чем 30 отелями в 18 штатах под такими брендами как Hyatt Place, Home2 Suites, Crowne Plaza, Holiday Inn Express и Fairfield Inn & Suites.

⚠️Внимание вопрос: а возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

❗️Ответил.

❌Много лет я был скептиком и на каждое новое предложение или возможность реагировал отрицательно.

⭕Я не замечал, что даже высказывать свое мнение начинал со слова «нет» и искал во всём новом и необычном недостатки.

💡Когда я встретил свою будущую жену, она обратила мое внимание на негативный настрой, который мне же и мешал.

❗И тогда я решил бороться с собой и стараться начинать суждение о чем-либо новом со слова «да». Борьба всё ещё не закончена, но я делаю определенные успехи.

🔥Горячий цитатник Эльвиры

«ЦБ РФ не исключает повышение 🗝️ ставки на сентябрьском заседании».

И вообще «ЦБ РФ должен поддерживать постоянную готовность экономики к шоку».

👍 Ту зе мун
💯 Дождёмся 20%
👀 👀👀👀👀👀