🔥Огненные новости! Давно планировал, но времени всё не было, а сейчас время наконец-то появилось.

Для тех, кто:
✅ Осторожничает или не понимает с чего и как начать инвестировать в недвижимость, чтобы не ошибиться.
✅ Хочет научиться искать, находить и верно оценивать проекты
✅ Желает создать капитал и получать пассивный доход

Тадададам! Я прочту цикл из 4 (четырёх) лекций по инвестициям в недвижимость (жилую, коммерческую, складскую, торговую, ЗПИФы, акции, облигации и т.д.). И отвечу на вопросы в прямом эфире.

🗜️Кратко о цикле лекций:

🔹Для кого? Для начинающих, всё чётко и понятно даже тем, кто никогда ничего не знал об инвестициях в недвижимость
🔹Формат: онлайн, 4 живых лекции по 30-40 минут + ответы вопросы слушателей
🔹Никакой рекламы и впаривания новостроек, вторички, инвестпроектов, ЗПИФов и т.д.
🔹Итоговый тест на проверку знаний и даже именной сертификат!

☑️ Регистрация: atsogoev.com/free

📅 Лекции будут идти всего четыре дня, 7, 8, 9 и 10 августа. В 16.00 по МСК. Все лекции будут доступны в записи и выложены в закрытый телеграм-канал.

🚀 Мне кажется, это супер возможность разобраться в теме, тем кто ещё не в ней!  Если же вы уже инвестируете - это хороший шанс расширить свои знания о инвестиционных инструментах в недвижимости.... Совсем забыл! ЭТО БЕСПЛАТНО.

⚠️ Первая лекция в понедельник 7 августа, в 16.00

👉 atsogoev.com/free

➕3️⃣7️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes  за 2-й квартал 2023, который дает  представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая

📈 Рынок продолжает показывать высокие результаты во 2-м квартале, отмечен очередной рекорд по объему сделок (на 37% больше по сравнению с предыдущим годом), несмотря на значительное сокращение рабочих дней из-за религиозных праздников.

📈 Количество сделок с элитной недвижимостью выросло на 3% в квартальном исчислении и на 50% по сравнению со 2-м кварталом 2022.

🏦 Спрос на ипотеку во 2-м квартале остается высоким - 41% сделок со вторичным жильем.

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая. В 2-м квартале по мнению Betterhomes места распределились так:

🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇷🇺 Россия
🇪🇬 Египет
🇹🇷 Турция
🇵🇰 Пакистан

🔥 Как же там жарко!
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Подумываю о покупке

✈️ Рынок помог начавшему пикировать «СамолЁту»
 
📉Подмосковный застройщик сбросил листовки с управленческой отчетностью за 1-е полугодие 2023. В первом квартале выручка и чистая прибыль компании упали. Выручка скорректировалась на 3% по отношению к прошлому году, а чистая прибыль упала аж на 18%.

🔥С другой стороны во 2-м квартале оживленные продажи на первичном рынке недвижимости помогли Самолёту улучшить финансовые результаты. Очевидно, помогут и в 3-м квартале. 
 
🥾На этом позитивном фоне появилась информация о том, что из компании начался исход персонала. В частности, директор по маркетингу поехал отдыхать в норвежские фьорды и в компанию больше не вернется. Возможно, виновата «Можнотека».

👀 СамолЁт ту зе мун
😐 Мне по 🥁
👍 ПИК лучше

⚡️ Подписан договор купли-продажи по новому проекту SimpleEstate "Магнит в Люберцах". ⚡️

📕 Вчера документы были переданы на регистрацию в Росреестр - ждем переход права собственности!

💵 Вложить в этот проект от ₽105 тыс. ещё можно.

🙄 Относительно недавно задавался вопросом: «A стоит ли инвестировать в брендовые проекты?». Ну там в ЖК «Подольские просторы by Bulgari», например!

👀 Видимо, в британском отделении Knight Frank читают мой канал и на днях выпустили отчет Global Branded Residences Report.

🔍Аналитиками было рассмотрено более 26 тыс. единиц брендированной недвижимости в 52 странах мира.

🏆Лидирующие бренды мира по количеству проектов в сфере недвижимости сейчас это:
🔸Aman
🔹Auberge
🔸Banyan Tree
🔹Bulgari
🔸Dorchester Collection
🔹Faena
🔸Four Seasons
🔹Mandarin Oriental
🔸Peninsula
🔹Raffles

📈 По оценке Knight Frank, сектор брендированной недвижимости продолжит расти в среднем на 12% в год вплоть до 2026 года.

🗺️ В данный момент на Северную Америку приходится почти 40% брендированных проектов жилья в мире, далее следуют Азиатско-Тихоокеанский регион (20%) и Европа (13%)

🇺🇸 В США самый брендированный штат - Флорида (это там где Майями) с наибольшим количеством единиц брендового жилья в эксплуатации (1642) и наибольшим количеством в стадии строительства (1872).

🏗️ Что касается растущих рынков, на Ближнем Востоке около 60% рынка брендированной недвижимости в настоящее время находится в стадии проектирования, далее следуют Европа и Латинская Америка с 49% и 46% соответственно. Естественно, Дубай и здесь выделяется количеством проектов с логотипами на рендерах.

💰Кто же всё это купит?

🔮 Предположительно, ультрабогачи UHNWI, количество которых в мире стремительно растет.

🔥 Роскошно
👀 Чтоб я так жил by Gucci
😐 Денег нет...

🚩 Эй, застройщик! Не проходи мимо возможности НЕ потратить свой бюджет на рекламу. Присылай мне свой анонс или новость про начало продаж коммерческих помещений (стрит-ритейл)... И я опубликую.

🤗 Ну а пока вновь радуют меня коллеги из А101.

🏗 Застройщик А101 открывает продажи коммерческих помещений в доме №3 ЖК «Дзен-кварталы»

📍Место: в пешей доступности от 2 станций метро: 800 м от станции «Коммунарка» и 950м от «Потапово» (2024 г.). Дом расположен на 1-ой линии района и пути, ведущему к центральной площади района и набережной, что положительно скажется на трафике.

🚀 В продаже уже целых 77 помещений, площадью от 22 до 434 м2

Функциональное назначение помещений самое разное:
🔹 15 помещений с технологией общественного питания
🔸 3 из них – с окном выдачи «навынос»
🔹 различные конфигурации помещений: с несколькими входами, угловые, с возможностью создания 2-ого уровня
💸 Цены: от ₽9,5 млн.

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

📙Этой книге ~17 лет. Сегодня один хороший человек прислал мне эту фотографию из Казахстана!

🗓️ Поразительно, сколько лет прошло, а мои труды где-то еще лежат и кто-то даже их читает) Такие же фотографии мне присылали из Испании, Чехии, ну и конечно из наших, дальних от Москвы городов, Хабаровска, Красноярска, Новосибирска.

📔Напоминаю, что в 2021 году у меня вышла новая книга, которую можно БЕСПЛАТНО скачать здесь atsogoev.com/book

🧐По каким показателям инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
 
1️⃣ Окупаемость / Payback Period 
Формула: стоимость актива / выручка от аренды за год, измеряется годами
2️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
3️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в % 
4️⃣ Cash-on-Cash Return 
Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %
 
🧮 А для инвесторов, которые предпочитают строить финансовые модели, в которых учитывают выход из актива через какой-то период времени, существуют ещё показатели ROI, IRR, NPV.
 
💸 Большинство частных инвесторов в России используют самый неинформативный показатель - Окупаемость. Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return. 
 
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.

#ликбез

📈 Ведущая компания в сфере продажи объектов стрит-ритейла Москвы, Malina Property, сообщает о всплеске активности на рынке аренды и продажи торговых помещений. «Примечательно, что, несмотря на традиционно наблюдаемое затишье летом, в июне и июле этого года арендой и продажей торговых помещений интересовались на 60% больше людей, чем годом ранее в аналогичный период» - цитата от коллег.
 
🟪 В этой связи я обратился к отчету по рынку стрит-ритейла Москвы за 2кв. 2023 от SimpleEstate.
 
1️⃣ В сегменте ГАБ сохраняется дефицит качественных предложений на продажу, спрос со стороны инвесторов остается высоким на фоне дефицита надежных инвестиционных инструментов в РФ и начала фазы падения цен на жилье.
2️⃣ Супермаркеты являются наиболее доходным сегментом ГАБ с 8,6% Cap Rate и средней окупаемостью 10,4 лет. 
3️⃣ Наиболее ликвидный сегмент, ГАБ до 300 м2, остается наименее доходным с 7,7% Cap Rate (окупаемость 11,8 лет), т.к пользуется высоким спросом со стороны частных инвесторов с бюджетом до ₽50 млн. За счет высокого спроса доходность таких объектов ниже, чем более крупных. 
 
🔻 Цены пустых помещений до 300 м2 снизились на 1% - инвесторы предпочитают готовые объекты с арендаторами.
🔺 Пустые помещения свыше 300 м2 выросли в цене на 2% за квартал. Но при этом их ликвидность значительно ниже небольших лотов.

❓ Из чего состоит аренда коммерческой недвижимости❓

📶 Подробный ответ - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

🤗 Ну и завершу тему коммерческой недвижимости на сегодня новостью от фей из STONE.

💡В продажу вышел новый пул лотов в Tower D с входом от ₽29,3 млн. Для тех, кто забыл, Tower D это последняя очередь офисного квартала STONE Towers в Белорусском деловом районе (Москва).

🪑Предлагается инвестировать в офисы от 70 м2 на видовых 14-15 этажах. Цена м2 — от ₽382 тыс.

↗️ STONE прогнозирует возможность роста цены м2 до ₽500 тыс. к завершению строительства.

Немного аналитики по сегменту:
▪️В 2023 г. зафиксирован повышенный спрос на небольшие лоты в строящихся БЦ класса А — 50% сделок проходит с офисами до 150 м2
▪️Спрос на аренду небольших помещений за I полугодие 2023 г. вырос на 66,5%.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔴 Недавно мой товарищ Сергей Разуваев, основатель консалтинговлй компании GMK, снял новый эпизод своего youtube-шоу GMKTalks in the Show о непростых взаимоотношениях девелоперов и риелторов.

👀 Запись the Show здесь:
https://youtu.be/5RRC-V_zZAY

☯️ Тема отношений (от любви до ненависти один шаг) застройщиков с риэлторами мне близка. Дело в том, что я когда-то был учредителем риэлторской компании UNIKVART, работавшей с новостройками.

❌ В итоге компания закрылась, в том числе из-за конфликтов с застройщиками, подробности этой истории можно почитать здесь, а также там топ-5 моих советов риэлторам, работающим с застройщиками (это было выстрадано🥲).

🧐 Позволю себе немного покритиковать творение Сергея. На мой взгляд, брать интервью на эту тему только у крупных игроков - несколько однобокий подход. Было бы интересно спросить начинающего риэлтора-ИП, как ему или ей работается со Sminex или «Эталоном» прямо сейчас. Но понятно, что тогда такой выпуск не посмотрели бы фанаты / хейтеры Торбосова и Хусаинова.

⏪Вот хорошо бы найти такого специалиста, который бы мне помог проинвестировать, я просто не хочу этим заниматься, во всё это вникать, обсчитывать и т.д. Мне нужен тот, кто за меня всё сделает. Как такого специалиста найти? За недорого, а лучше бесплатно!⏩

✍️Количество подобных вопросов и обращений ко мне растет. И я решил ответить. Пока очень кратко.

👀Вот хорошо бы! Лучше всего доверить инвестиционное решение кому-то, переложить ответственность, лишь бы не думать своей головой.

⭕️Но как это происходит в жизни?

1️⃣ В виде мема.
- Вы специалист, вот вам деньги, сделайте правильно.
- Вот так правильно.
- Я не согласен

2️⃣ В виде злоупотребления доверием. Цитата из разговора с одним инвестором:
⏪ Они когда мне продавали..., были очень убедительны, все мои возражения побороли, просто молодцы, ребята!... Сейчас я сижу в убытках (наверное, это надо бы еще посчитать), а они сказали, что рынок изменился, конъюнктура сложная и «кто же знал» ⏩

3️⃣ В виде исключения, то есть нормального взаимодействия между инвестором и участником инвестиционного рынка. Очень редкое сочетание звёзд, практически как увидеть гибридное солнечное затмение. Сильная зависимость от многих факторов.

🌏Тема большая на следующей неделе распишу подробнее.

📆 В марте 2023 Vertical Hospitality (входящая в Becar Asset Management) объявила о выходе на рынок Португалии, где планирует строить коливинги для «цифровых кочевников». В частности в 2026 году в Лиссабоне будет построен апарт-отель на 176 номеров You&Co Airport. Предполагается, что строительство будет профинансировано за счет инвесторов.

🎷А пока компания вовсю начала рекламировать Португалию и публиковать информацию, которой я бы хотел поделиться с читателями своего канала.

🌏 По данным Vertical Hospitality сегодня до 25% покупателей недвижимости в Португалии – иностранцы. В стране действует прогрессивная шкала налогов для физических лиц – от 14,5% до 48%. Для нерезидентов НДФЛ составляет 25%.

🏠 Доходы от сдачи недвижимости в самой Португалии облагаются фиксированным налогом в 28%. Что называется, еще раз оцените налоговую систему России! Можно оформить статус ИП (trabalhador independente), что позволит платить налоги по упрощенной схеме и при определенных условиях сократить платежи. Потренироваться можно здесь - https://simular-irs.pt/ Налог на имущество в городах Португалии варьируется от 0,3% до 0,45%.

💵А как отправить деньги в Португалию для покупки недвижимости? Либо через SWIFT, либо нетрадиционными методами через Binance (крипта) или эл.кошелек Wise.

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🌏Карибские паспорта дорожают

🇪🇺 Европейский союз настоятельно попросил страны, предлагающие программы гражданства за инвестиции (CBI), ввести более строгие правила рассмотрения кандидатов:

1️⃣ Комплексная проверка заявителей: биография, финансовые операции, соответствие указанных в анкете данных реальности
2️⃣ Обязательные собеседования для всех заявителей.
3️⃣ Запрет на получение паспортов дистанционно и по почте.
4️⃣ Повышение стоимости - до $200 тыс. (на одного заявителя, было $100-150 тыс.) для заявок в рамках варианта пожертвования и минимум $400 тыс. для инвестиций в недвижимость.
5️⃣ Только прямой перевод суммы инвестиций в принимающую страну.
6️⃣ Запрет на рекламу преимуществ безвизового доступа в Европу.

Сейчас «Гражданство за инвестиции» (но не для россиян и граждан Беларуси) предлагают:
🔹 Сент-Китс и Невис
🔹 Гренада
🔹 Антигуа и Барбуда
🔹 Сент-Люсия
🔹 Доминика

🔸 Россиянам всё ещё доступна недорогая программа Вануату, но граждан Вануату уже лишили безвизового доступа в ЕС.

🏦 🇨🇾 ЦБ Кипра поделился данными о динамике цен на жильё и сделках с иностранцами

🏠 В I квартале 2023 количество сделок на острове в целом увеличилось на 18,8% в годовом исчислении, достигнув показателя 3 574 шт.

🤝🏻 Иностранцы купили 1 706 лотов. В основном, недвижимость на Кипре покупали иностранцы из государств, не входящих в ЕС, доля которых увеличилась на 33,6% в годовом исчислении.

🔺 В I квартале 2023 года индекс цен на жильё (HPI) показал квартальный рост на 2,1% (1,6% в предыдущем квартале).

📈 В годовом исчислении цены на жильё также поднялись — на 7,7% (было 6,6% в IV квартале 2022 ).

🚪 За квартал квартиры на острове подорожали на 2,3% (в годовом исчислении на 8,4%), а частные дома — на 1,7% (в годовом на 6,6%).

💡Напомню, что по данным NF Group Кипр находится на третьем месте по популярности у покупателей зарубежной недвижимости-россиян, уступая Турции и ОАЭ.

🧮 Итак, первая часть ответа! Это скрин с сайта банка ДOM.PФ