😐 А вот вторая часть. Финансовая модель покупки квартиры в новостройке. Я ее вчера сделал за 15 минут.

👀 Зачем мне понадобилась загадка?
Вчера разговаривал с товарищем, который много лет работает в крупной девелоперской компании.

💬Он сказал мне буквально следующее (я получил у него разрешение опубликовать эту цитату): «Мы продаем во многом благодаря нежеланию людей считать»

🚩И я тут же вспомнил! Нищета это от слов «не считать». А ведь инвестиции - это же цифры. Увы, подавляющее количество инвесторов просто не желает считать. Ну не хочет заморачиваться «как Цогоев».

🔣 Какие-то формулы неведомые выдумывают, а нормальный расчет сделать - нет, 🤬. В золотой рамочке прямая речь инвестора в новостройки из одного из тематических чатов.

🕟 Сегодня в 16.30 состоится вебинар «Финмодель это просто», может пора уже посетить (это бесплатно)?

👉https://atsogoev.com/mcexcel

Напоминаю! Я анонсировал цикл лекций по инвестициям в недвижимость.

Для кого? Для тех, кто:

▪️ Осторожничает или не понимает, с чего и как начать инвестировать в недвижимость, чтобы не ошибиться.
▪️Хочет научиться искать, находить и верно оценивать проекты
▪️ Желает создать капитал и получать пассивный доход

Формат: онлайн, 4 живых лекции по 30-40 минут + ответы на вопросы слушателей
Гарантирую: никакой рекламы и впаривания новостроек, вторички, инвестпроектов, ЗПИФов и т.д.

☑️ Лекции будут идти всего четыре дня, 7, 8, 9 и 10 августа. В 16.00 по МСК. Все лекции останутся доступны в записи. ЭТО БЕСПЛАТНО.

Регистрация здесь: https://clck.ru/35CQ9S

✅ Самое время для пятничной мотивационной цитаты.

⚙️ И продолжая мысль в золотой рамочке: чем больше вы делаете шагов, тем больше шансов, что хотя бы один из них станет самым большим шагом в вашей жизни.

🚀 Так что только вперёд!

Жить в ритме мегаполиса и при этом наслаждаться природой!

Экология в больших городах — одна из основных проблем современного человека. Городская жизнь открывает невероятное количество возможностей, параллельно закрывая многие из них. В частности — наслаждаться свежим воздухом и лесными массивами.

Но не спешите огорчаться! Мы нашли девелопера, который не только идёт в ногу со временем и реализует высокотехнологичные и неповторимые проекты, но и делает это с заботой о людях и природе!

«Донстрой» — компания № 1 на рынке недвижимости России. В её портфеле — более 2 млн кв. м текущего строительства, 86% из которых — энергоэффективное и экологичное!

В Telegram-канале они проводят опросы, транслируют lifestyle из уже реализованных проектов, а также делятся полезной информацией для жителей, в том числе и будущих:
— рассказывают об используемых в строительстве принципах экологичности и человекоцентризма;
— публикуют регулярные отчёты о динамике строительства жилых комплексов;
— сообщают о новых акциях и постоянно расширяют и без того крупную базу партнёров;
— в подробностях рассказывают о своих достижениях в традиционных еженедельных дайджестах.

Подписывайтесь на канал — будьте в курсе всех новостей!

Реклама. ООО "СЗ "СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ". ИНН 9729299057. erid: 2RanynxQRJY

⚠️ Пояснение по задаче.

🔻Итого: в данном случае инвестиции в недвижимость оказались выгоднее вложений на депозит. Дело в том, что доход по банковским вкладам облагается НДФЛ.

Расчет такой:
1️⃣ Доход за вычетом суммы освобождения: 3 342 164 – 75 000 = 3 267 164
2️⃣ Налог с процентов по вкладу: 3 267 164 * 13% = 424 731. Я здесь беру 13%, а не 15%, чтобы еще больше не снижать доходность.
3️⃣ Прибыль от вклада: 3 342 164 – 423 150.00 руб. = 2 917 433

✅ Таким образом, чистая прибыль от инвестиции в недвижимость составила 3 120 000 (см. фин.модель), а от вклада 2 917 433.

🧮 Вот только без проведения расчетов (настоящих расчетов!) это было совсем неочевидно.

⚠️ Обращаю внимание также на то, что риски спекулятивного инвестиционного проекта в сфере жилой недвижимости несопоставимы с депозитом в госбанке. Стоят ли эти 202,5 т. разницы рисков? Вот тут есть огромный простор для обсуждения!

👀 Да, я посмотрел комментарии к предыдущим постам и еще раз убедился в том, что поболтать об инвестициях намного приятнее, чем посчитать цифры в Excel или в Google.Sheets.

Можно обсуждать бесконечно: почему 40%, где такая квартира с ростом 40%, где такой вклад под 11,1%, а еще про доллары, инфляцию и т.д.

Также отвечаю на вопросы:

🅰️ Почему в задаче недвижимость растет на 40%, а не на 100%? Ну потому что это я не про реальный кейс пишу, а про виртуальный. А что в школе задача про «поезд из точки А» была реальной и о вашего решения зависела судьба пассажиров? Я так придумал.
🅱️ А вот если сдавать в аренду... Никакой аренды в эти три года не предполагалось. Если бы была аренда, я бы эти цифры отразил в финмодели. Их там нет. Мы покупаем квартиру с строящейся новостройке и это прямо вытекает из финмодели.

🔥 Всем хороших выходных!

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели краткие итоги июля на рынке новостроек Санкт-Петербурга:

🔹 В годовом выражении средняя цена 1м2 новостроек Санкт-Петербурга снизилась на 4% (₽256,8 тыс./м2 в 2022 против ₽246,5тыс./м2 в 2023).

🔹 Количество квартир в экспозиции за истекший год по количеству лотов выросла на 6,1% (44,1 тыс. шт. в 2022 против 46,8 тыс. шт. в 2023), а по количеству ЖК — на 14,8%.

🔹Средневзвешенный бюджет покупки в июне 2022 составлял ₽12,77 млн., а в июне 2023 составил ₽11,85 млн. (-7%).

🔹 Уменьшилась и средняя площадь предлагаемого лота (-3,3%).

🔻Обычно здесь я пишу свои выводы, но тут и без меня всё очевидно: -4% за год!

📈 Дела на рынке офисов США и Великобритании не так плохи

🇺🇸 По данным Boston Properties, на рынке офисной недвижимости США во II квартале отмечено улучшение показателей.

🤝🏻 Самой Boston Properties во II квартале было заключено договоров аренды более чем на 85,2 тыс.м2 (против 60 тыс.м2 в I квартале), а прибыль компании выросла на 5,6% (по сравнению с II кварталом прошлого года).

🇬🇧 A в Великобритании дубайский застройщик DAMAC Properties планирует купить офисные помещения в Лондоне.

🗣️ По словам основателя и председателя правления компании Хусейна Саджвани, DAMAC готова заплатить от £100 до 500млн. за офисное здание, в зависимости от его местоположения.

📍Приоритетные для Damac районы - Мейфэр, Виктория и Канэри-Уорф.

⚠️Напоминаю! Я анонсировал цикл лекций по инвестициям в недвижимость. Сегодня в 16.00 первая. Вы еще можете успеть.

ЭТО БЕСПЛАТНО.

🔻Регистрация здесь: https://clck.ru/35CQ9S

🚀Начинаю ровно в 16.00, буду агитировать за инвестиции в недвижимость.

💻Когда готовил презентацию посмотрел размер средней пенсии в России на 2023 год. По новому курсу это $230 в месяц. Двести тридцать долларов в месяц!!!

👀Жуть просто.

💡Разумное самостоятельное инвестирование - единственный доступный и легальный путь к нормальной, обеспеченной пенсии и финансовой независимости.

🔣 И я это докажу цифрами и логическими доводами!

📺 Завершена первая, вводная лекция №1 цикла лекций об инвестициях в недвижимость.

👀 Посмотреть запись можно здесь

✔️ Продолжим завтра, в 16-00!

✅ Всем, кто хочет не забыть об очередной лекции, я рекомендую подписаться на закрытый канал, посвященный этому событию.

💻 Там же будут выкладываться ссылки на записи, дополнительные материалы, чек-листы и файлы.

🚧 «Новостройки в Москве для жизни и инвестиций!». Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в жизни?

☝🏻Знаю, что есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам». А вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...

🏗️ Для инвестиций лучше всего покупать студии или однушки, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). Инвестировать в новостройки лучше на старте продаж, а ещё лучше до старта, приобретая из-под полы по серой схеме. А для жизни - лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...

🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.

🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!

😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...

🔻 Написали бы лучше так: «Новостройки в Москве и не взрывай себе мозг!».

💸 А вообще, вот есть миллион / два/ три рублей. Почему людям психологически проще инвестировать в квартиры?

😰Первобытный страх потерять свою пещеру заставляет вовремя вносить платежи по ипотеке.

🐷Не умеешь копить деньги - купи недвижимость в ипотеку и можно свинью-копилку не покупать.

🛏️Если квартира готовая - можно сдавать, гасить часть ипотеки за счет аренды. Если что - можно продать.

⚖️Так как риск у этой инвестиции минимальный, а логика у русских (бывших советских) людей, в общем-то похожая и таких покупателей много, доходность от этих накопительно-арендных операций становится очень низкой.

⚠️ Ну и ладно. Это же для жизни и инвестиций! Пусть будет.

Согласны?
👍 Да
🔥 Нет

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔹 Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций
🔹 Необычный проект Re-девелопмента
🔹Книга «Как инвестировать в недвижимость»
🔹Инвестиции в социальный флиппинг
🔹Аномальный всплеск количества предложений в ЦИАН, что бы это значило?
🔹 Анонс нового проекта
🔹Главные вопросы для отбора проектов
🔹 Как правильно уплачивать налоги при коллективных сделках
🔹 Инвестиции в земли сельхозназначения
🔹Интересная аналитика

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

⏰ Через полтора часа начнется новая, вторая лекция цикла об инвестициях в недвижимость.

Основные темы 2-й лекции:
🔹 Лучшие практики инвестирования
🔹 Связь риска и доходности
🔹 Уровень нормальности при инвестициях в недвижимость
🔹Обзор основных инвестиционных инструментов рынка недвижимости
🔹 Институциональный подход к инвестированию

🔑 Регистрация (для тех, кто не зарегистрирован) здесь: https://clck.ru/35CQ9S

💥 «Эталон» отчитался за 1 полугодие 2023. Компания демонстрирует двукратный рост продаж во II квартале и рекордных результатах июля 2023.

🔺Продажи год к году увеличились на 28% до 184,3 тыс.м2 и на 16% до ₽34,0 млрд. во II кв. (₽13,4 млрд. в I кв. 2023).

💵 Денежные поступления за 1 полугодие составили ₽28,2 млрд. За 1 полугодие введено в эксплуатацию 196 тыс.м2

💰 Средняя цена м2 жилой недвижимости в 1 полугодии составила ₽221,9 тыс.

🙄 Ну что «Эталон» ту зе мун? Затариваемся на всю котлетку?

🔍Надо отметить, что результаты деятельности «Эталона» в 2022 были очень слабыми, за что я их и критиковал.

🏗️ Девеломент - большой и сложный бизнес, за полгода ситуация резко не может поменяться. Это не «Эталон» стал эффективнее, превратившись from zero to hero, а рынок (приток покупателей и льготная ипотека) помогли компании.

☝️Новость, в подтверждение моих выводов.

💸 Выдача ипотеки с господдержкой обновила исторический максимум, подтверждает отчёт Аналитического центра ДОМ.PФ:

💰за II квартал банки выдали 190 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 920 млрд рублей – максимальный результат за историю рынка;  💰на кредиты с господдержкой пришлось почти 40% всех выдач по ипотеке. Спрос на льготную ипотеку опережает динамику рыночной выдачи (+35% по количеству к I кв.).

📺 Завершена лекция №2 цикла лекций об инвестициях в недвижимость.

👀 Посмотреть запись можно здесь

✔️ Продолжим завтра, в 16-00!

✅ Всем, кто хочет не забыть об очередной лекции, я рекомендую подписаться на закрытый канал, посвященный этому событию.

💻 Там же будут выкладываться ссылки на записи, дополнительные материалы, чек-листы и файлы.

🪵Люди, обрушившие курс рубля на 30%, они же чиновники из ЦБ РФ, готовятся обрушить и строительную отрасль.

✍️Крючкотворы корпят над Стандартом ипотечного кредитования, целью которого является «защита» потребителей. Что там будет? Очевидно, много слов нельзя.

🚩Например, нельзя будет формировать первоначальный взнос за счет потреб.кредитов других банков. Ну и так далее.

👀Граждане настолько благодарны защитникам из ЦБ РФ, что в июле в качестве предупредительной меры скупили в ипотеку рекордное количество новостроек. Потому что выгоднее покупать сейчас, чем после стандартизации.