🇦🇪 Откровенный разговор с застройщиком Damac: что важно знать и чему уделить внимание при выборе недвижимости в ОАЭ
⠀
📆 Бесплатный вебинар 30 мая с 20:00 по 22:00 МСК
🔗 Регистрация по этой ссылке
⠀
Эксперты Damac, Just Prime Homes и Prian расскажут:
⠀
✅ Можно ли надеяться на серьезный рост цен в ОАЭ в ближайшие годы
⠀
✅ Насколько реально перепродать купленный объект в короткие сроки
⠀
✅ Какие объекты в Эмиратах не пользуются спросом
⠀
✅ С кем приходится бороться российскому инвестору за качественный объект
⠀
✅ Какие аргументы застройщиков действительно надо принимать в расчёт
⠀
✅ Что надо сделать, чтобы наладить свою жизнь в Эмиратах
⠀
💡На вебинаре вы можете задать все интересующие вас вопросы, а спикеры ответят на них в прямом эфире!
⠀
🇦🇪 Больше интересного про жизнь и недвижимость в ОАЭ читайте в канале Дубай слезам не верит

До встречи в эфире!

#РЕКЛАМА

⏪Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал⏩ Дональд Трамп

🧮 Один мой хороший товарищ работает в девелоперской компании, которая вот уже несколько лет не принимает участие ни в одном проекте. При этом бумажная стадия непрерывается: финансовый анализ, переговоры, совещания. И всё напрасно - акционер отказывается инвестировать, но требует постоянного поиска и проработки новых проектов...

🔥Это экстремальный пример, впрочем, характерной для инвестиций в недвижимость: много работы делается в стол, люди годами могут считать фин.модели и верстать презентации, но до инвестиций дело может не доходить. Причины могут быть разные, в том числе вполне даже уважительные. Ведь как говаривал старина Трамп, иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал…

🔍 Мой товарищ, годами анализировавший никуда не продивинувшиеся проекты - выгоревший человек, он физически, умственно и эмоционально утомлен. Это заметно по тому как он общается и выглядит. Я видел и частных инвесторов, находившихся в таком состоянии. Высокие психологические нагрузки становятся следствием безрезультатного бега на месте.

⚫️ Выгорание (в англ. burnout) , по мнению врачей, развивается в 3 стадии. И если на первых двух - напряжение и резистенция - с ним можно эффективно побороться, то на последней - истощение - последствия могут стать необратимыми и человек больше не сможет работать так, как он мог это делать до выгорания.

⬛️ Стресс у инвесторов часто связан с необходимостью обработки значительных объемов информации и принятия решений. При этом любые инвестиции сопряжены с рисками, и это становится еще одним существенным фактором эмоционального и психологического давления - решение может вместо ожидаемого положительного финансового результата принести убыток.

🕯На начальных этапах выделяют несколько признаков выгорания:

1️⃣ Потеря мотивации и снижение продуктивности
2️⃣ Изменения в мышлении (например, чрезмерная подозрительность)
3️⃣ Изменения в психоэмоциональной сфере (конфликтность, депрессия, чувство вины)
4️⃣ Нарушения сна (бессонница ночью и сонливость днем), повышенная утомляемость, снижение иммунитета…

🚑 Что же делать и как бороться?

⏸ Сделать паузу. Нужно понимать, что выгорание маскируется под лень, но преодолеть его волевым усилием не получится. Нужны перерыв и полноценный отдых.
🌊 Правильно распределить время между работой и отдыхом, заставлять себя периодически отдыхать и отвлекаться.
🥼 Сообщить близким и вменяемым окружающим о наличии проблемы. В некоторых случаях следует обратиться к профессиональным медикам за помощью, не занимаясь самолечением (в т.ч. с помощью алкоголя).

🚩Надеюсь, у вас всё в порядке и вы не выгорели. Но если есть какие-то признаки выгорания - начните с отдыха. Тот, кто не отдыхает достаточно скоро теряет эффективность и выгорает ещё быстрее.

🏮Стиль пьяницы, обезьяны, змеи, журавля, богомола…

📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже есть свои стили - Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic.

🔀 В чем разница? Кто же, если не я откроет тайное учение мастеров инвестиций в недвижимость, передающееся из уст в уста!

💼 В основе инвестирования в любой актив лежит важность понимания взаимосвязи между риском и доходностью. Каждый из стилей инвестирования характеризуется своим уровнем риска и средними показателями доходностей, характерных именно для него..

Core (ядрёный) - самый консервативный стиль. Инвестор, использующий его осторожен как суслик, ведь он вкладывает деньги только в объекты институционального качества класса А, расположенные в лучших локациях. Правда, отсутствие рисков предполагает весьма посредственную доходность. Тише едешь - дальше будешь, поэтому инвестор использующий стиль Core подобен черепахе, а его горизонт инвестирования может достигать десятков лет.

Core Plus (ядрёный плюс) - стиль осмелевшего суслика: чуть хуже качество объектов, чуть больше рисков, не такое классное расположение и нетрадиционные секторы рынка (какие-нибудь студенческие апартаменты, например). В общем риска побольше, горизонт инвестирования покороче, а доходность повыше.

Value-Added (добавка к цене) - творческий и самобытный стиль, предполагающий вложение в существующие объекты недвижимости, требующие изменений, модернизации или реконцепции после которых объект может обрести свойства Core или Core Plus, и быть продан как по новой, более высокой стоимости. Риска уже много, зато сроки относительно короткие.

Opportunistic (оппортунистичиеский) - инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка, пустого или занятого строениями, требующим сноса. Инвестиции нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта и последующей продажи. Уровень риска инвестиций весьма высокий, доходность тоже максимально возможная.

☝️Термины Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic применительно к инвестиционным стратегиям в сфере недвижимости можно прочитать в профессиональной и даже популярной литературе. К сожалению, расшифровка не всегда даётся, а если и даётся, то с применением заумных формулировок. Так что я решил устроить #ликбез

Что выбираете для себя?
👍 Core
🔥 Core Plus
👀 Value-Added
⚡ Opportunistic

Как получить за 2 дня больше опыта, чем за 10 лет работы в недвижимости?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно тратить годы на изучение всех тонкостей. Всю свежую и экспертную информацию можно получить за 2 дня!

3-4 июня в Москве пройдет самая крупная конференция по недвижимости от инвест-клуба «Деньги».

Более 600 инвесторов и предпринимателей, с которыми вы сможете познакомиться, перенять опыт и первыми получить информацию о закрытых прибыльных проектах.

Вот лишь малая часть того, что будет раскрыто на конференции:

▫️ Как зарабатывать на недвижимости, не покупая ее;
▫️ Факапы инвестирования в 22-ом и как перевести их в плюсы;
▫️ Самые стабильные проекты в недвижимости

👉 Получить подробную программу конференции – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

👀 Брокер «Открытие» каламбурит в своём стиле.

❗Вообще рекомендуем покупать «Самолёт», но вам лично не рекомендуем ❌

⛱️ Коллеги из NF Group провели исследование, посвященное основным запросам покупателей к российской курортной недвижимости премиального уровня.

🏠 Как показал опрос около 100 респондентов, половина покупателей приобретает курортную недвижимость для сезонного проживания (53%), около трети – для инвестиций (33%), остальные – для постоянного проживания и/или в качестве статусной покупки.

🏝️🛥️ Каждый пятый отмечает важность наличия собственного пляжа/причала (21%) и большой собственной территории (19%)

🏨 24% покупателей заинтересованы в получении услуг доверительного управления/сдачи апартаментов в аренду.

👍 Чтоб я так жил
🔥 В Дубае лучше
👀 Я на дачу

🕳️Инфляция за 5 лет:

🎷Доллар США 20.75%
🪗Рубль РФ 37.9%

📉 Курс доллара в мае 2018 года 62.27, в мае 2023 - 80.06 или плюс 28.5%

@atsogoev

🥾Аналитики ВТБ должны быть уволены

😐 Ведь они рассказали неудобную правду об ипотеке в России. 

📊По данным ВТБ, российские заёмщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года. Активнее всего россияне выплачивают жилищные кредиты на суммы ₽15–20 млн., отмечают в банке. В среднем на закрытие таких договоров уходит около полутора лет. У заемщиков, занявших на покупку недвижимости до ₽5 млн., полное погашение обязательств занимает 3,6 года.

😥Эта информация крайне неудобна тем, кто рассказывает сказки об «ипотечной наркомании», о возможной волне дефолтов, о признаках ипотечного пузыря и т.д. Всем этим Розенцветам, Репченкам и прочим вредителям, гадящим на сектор недвижимости и строительства жилья. Меня вообще удивляет ситуация, когда застройщики платят деньги всяким конторам на три буквы IRN и НРА, а те «в благодарность» рассказывают про то какое субсидирование ипотечных ставок плохое и опасное для России. 

🚩Но на самом деле в стране, где ипотека выдается на 15-30 лет, а погашается за 4,3 года (52 месяца), просто по определению не может произойти никаких проблем в сфере ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный кредит творит чудеса: страх потерять квартиру заставляет простого русского человека начать зарабатывать деньги и погашать долги раньше срока! Некоторые так и не могут остановиться, продолжают зарабатывать и после выплаты последнего платежа…

🤤Тут обычно появляются всякие подпевалы, которые утверждают, что «у нас растет просрочка по ипотеке…» Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по данным самого ЦБ РФ всего 0,4%. И она снижается с 2021 года. Смотреть сюда: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/

🔥Итого: немедленно ввести льготную ипотеку на вторичку, отменить все ограничения на субсидирование ипотеки застройщиками, всем застройщикам запретить оплату счетов компаний и ИП, наносящих вред отрасли строительства жилья. Честных аналитиков с почётом уволить из ВТБ и принять на руководящие должности, связанные с ипотекой, в ЦБ РФ.

🧧Китайские схемы

🏘️ По данным исследовательского института China Index Academy, в начале 2023 года на китайском рынке недвижимости произошёл кратковременный подъём, поскольку местные органы власти по всей стране приняли меры, призванные поддержать, а в некоторых случаях спасти столкнувшийся с большими проблемами сектор жилой недвижимости.

👇Силами муниципалитетов к концу апреля 2023 ставка по ипотеке для покупателей, приобретающих жильё в первый раз в жизни, в более чем 40 городах Китая снизилась до 4% годовых. Однако, продажи в апреле не оправдали ожиданий аналитиков. Согласно отчетам Банка Китая, объем ипотечных кредитов в апреле не вырос, а сократился на 241,1 млрд. юаней ($33,8 млрд.). Таким образом поддержка строительной отрасли сработала лишь на короткий срок, но рост рынка не стал долгосрочным трендом.

🏗️ Теперь китайские застройщики (при молчаливом согласии банков и властей, очевидно) прибегают к практике «0% первоначального взноса» в надежде таким образом восстановить спрос на рынке недвижимости. Суть ипотеки с «0% первоначальным взносом» состоит в некотором завышении стоимости квартир в договорах купли-продажи. Это позволяет покупателям не только не платить первоначальный взнос, но и получить дополнительные средства на ремонт будущего жилья.

🔴 Как и в России, китайские финансовые эксперты бурчат о том, что «если покупка жилья не сопровождается реальным первоначальным взносом, то возникает высокий риск дефолта по ипотеке…»

☝️Правительство Китая собирается поддерживать «здоровое развитие рынка недвижимости, который является основой экономики» сказал в январе 2023 вице-премьер Китая Лю Хэ, имея в виду и поддержку покупателей, и застройщиков.

😱 Шведы доигрались в облигации

🇸🇪 Шведская компания SBB (она же Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB) рассматривает идею продажи компании. Это произошло после того, как стокгольмская компания, акции которой присутствуют на местной бирже, потеряла более 90% своей рыночной стоимости.

📉 За последнее время цена акций SBB упала более чем на 40%, после того как агентство S&P Global Ratings понизило рейтинг облигаций компании, что вызвало панику среди инвесторов. На прошлой неделе торги закрылись на уровне 4,9 крон/акция, что является самым низким уровнем почти за 6 лет.

💭 Компания, рыночная капитализация которой в конце 2021 года составляла $17 млрд, теперь оценивается всего в $1,5 млрд. Долг компании составляет $8,1 млрд., что само по себе ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность компании, котирующейся на бирже.

🌋Всему виной крайне агрессивная политика компании на долговом рынке: набрали долгов, напокупали недвижимости, а расплатиться и нечем. Явно в правлении шведских компаний не хватает россиян, у которых платежная дисциплина получше.

📄 SBB — не единственная компания, столкнувшаяся с этой проблемой. В течение следующих 5 лет шведские компании, занимающиеся недвижимостью, должны будут погасить облигации на сумму $40,8 млрд. Чуть более 25% от этой суммы будет погашено в этом году.

🏠 Цены на жилую недвижимость в Швеции уже упали на 15%, поскольку спрос стремительно снижается по мере того, как банки ужесточают условия кредитования и повышают ставки.

🔥 Очень интересное исследование коллег из STONE HEDGE, посвященное сектору крупных корпоративных покупателей бизнес-центров.

Про удалёнку!

💻 Дистанционная работа очень сильно изменила нашу жизнь и рынок недвижимости. Именно удалёнку винят в кризисе рынка коммерческой недвижимости и долгов, обеспеченных коммерческой недвижимости в США и северной Европе. Именно удалёнка является причиной роста товарооборота в магазинах спальных районов Новой Москвы. Именно удалёнка придала импульс загородной недвижимости.

⁉️Так что же с ней будет?

📚Существует известное исследование Фредерика Лалу, оформленное им в книгу «Открывая организации будущего». Ф.Лалу присвоил цвета разным стадиям развития бизнеса, корпоративных культур и управления, таким образом ранжировав компании от красного до бирюзового.

🔁 Возможно, я заблуждаюсь, но лично я вижу наличие зависимости типа(цвета) организации от желания работодателя видеть своих сотрудников в офисе. Руководители красных, коричневых и отчасти оранжевых организаций, как мне кажется, захотят видеть свои «активы», т.е. сотрудников в офисе 100% времени (ну ладно, оранжевые 70-80%). Такие компании тяготеют к иерархичности и контролю, поэтому удалёнка для их руководителей идеологически некомфортна.

👀Что может быть приятнее для акционера красной компании выйти из своего кабинета в опен-спейс и увидеть своими глазами всех своих подчинённых на рабочих местах? Это же один из символов власти! Похоже, что девелоперам и собственникам офисов по всему миру нужно «молиться» о процветании красных, коричневых и оранжевых компаний-арендаторов.

🔝 Самый высший и современный уровень развития компаний - бирюзовый. В качестве примеров таких компаний приводится Гугл, запрещённая в РФ Мета и т.д. (те самые it-гиганты из Европы и США). Именно их опыт в части удаленки изучается специалистами. И что же? Бирюзовые и зелёные показали себя хуже всего по отношению к владельцам коммерческой недвижимости: они активно сокращали арендуемые площади, они пролонгирует нахождение сотрудников на удаленке, их сотрудники перестают арендовать квартиры и съезжают из городов. В общем, все изменения на рынке недвижимости от бирюзовых и зелёных!

🗜️Если суммировать всё вышесказанное, то получается, что красные, коричневые и отчасти оранжевые компании будут сохранять персонал в офисах до 100% рабочего времени, а бо‌льшая часть зелёных и бирюзовых выберут гибридный формат, и только очень незначительная часть бирюзы полностью переедет в «облако».

🔋Значит, утверждение о том, что «удалёнка это навсегда», так же справедливо как и «удаленку нужно запретить». Просто, по моему мнению, справедливость обоих утверждений целиком и полностью зависит от типа (цвета) работодателя.

🔴🟤 В России традиционно количество красных и коричневых работодателей крайне высоко, что создаёт дополнительную устойчивость для рынка офисной недвижимости.

⚔️ Акции или недвижимость?

🥊Это же два непримиримых лагеря! Фанаты акций считают недвижимость ужасной инвестицией (привет Баффету), а инвесторы в недвижимость смеются над частыми потерями оппонентов с фондового рынка.

Кто прав? Давайте сравним инструменты.

📈📊📉 Начнем с акций.

+++Плюсы+++

➕ Легко начать даже с ₽1000
➕ Высокая ликвидность
➕ Не нужно тратить много времени и сил: достаточно нажать кнопку купить или продать в приложении на смартфоне
➕ Легко оценить свои инвестиции
➕ Налоговые льготы (ИИС, владение > 3 лет)
➕ Относительно низкие транзакционные издержки

---Минусы---

➖ Зависимость от движения рынков (можно потерять до 100% от вложенных средств)
➖ Зависимость стоимости акций от действий менеджмента компании (убытки, банкротства и т.д.)
➖ Эмоциональная составляющая («нервные инвестиции»)
➖ Неспособность повлиять на цену актива
➖ Сложность оценки реального состояния компании

Кстати, я ничего не забыл?

🏛️ А теперь рентная недвижимость.

+++Плюсы+++

➕ Реальная (осязаемая) инвестиция
➕ Наличие рентного дохода
➕ Низкая волатильность (инертный рынок)
➕ Высокий спрос на удачно расположенную недвижимость
➕ Налоговые льготы (вычет)

---Минусы---

➖ Сложно начать, высокий порог для входа
➖ Низкая ликвидность
➖ Сложность и высокая стоимость оформления сделки приобретения
➖ Зависимость рентного бизнеса от качества арендатора
➖ Необходимость нести дополнительные затраты (страхование, найм управляющей компании и т.д.)
➖ Зависимость рентного бизнеса от множества внешних факторов (от перекладки плитки до локдаунов)

🔻Ну а теперь нужен вывод! Чуть позже сегодня опубликую.

🔥 Я выбираю акции
👀 Я за недвижимость

📑 Как должен выглядеть инвестиционный меморандум по инвестиционному проекту?

✅ Вот так. Не мог не поделиться нашим новым произведением!

🔢📶 Много цифр, графиков, профессиональная финансовая модель 😍

💸По вопросам инвестиций пишите Александре @Sandra310i. Пока вход от ₽5 млн., через 1.5 недели откроем доступ для инвесторов от ₽100 тыс.

⚠️ Друзья, а обещанный вывод по теме «Недвижимость против акций» такой: инвестиции это история про диверсификацию.

🔆 Диверсификация инвестиций — это распределение средств в портфеле между разными группами активов, чтобы снизить риски.

📉 Если акции начнут падать, вы точно обрадутесь, что у вас в портфеле есть ещё и рентная недвижимость. А если что-то случится с недвижимостью - у вас в портфеле есть акции. Ну а если вдруг что-то произойдет и с недвижимостью и с акциями одновременно, то желательно, чтобы в вашем портфеле были ещё и облигации, и криптовалюта, депозиты в банке и т.д. и т.п. Всё вместе вряд ли упадёт... Хочется в это верить.

🏛️В целом, одним из признанных в мире защитных активов является рентная недвижимость (наряду с надёжными ликвидными облигациями и золотом).

🧱 А вообще недвижимость - это альтернативная инвестиция. Альтернативная рынку акций в частности и ценных бумаг в общем.

🔻Поэтому не стоит противопоставлять одну категорию активов другой. Лучше купить всего понемногу.