✍️ Авторы лучших телеграмм-каналов по инвестициям (и мой в том числе) «Инвест-Мэтры» продолжают радовать своих читателей интересным контентом.
🔥Вот некоторые материалы, которые мэтры создали в последнее время:
👉 Флиппинг и факапы.
👉 Аналитика рынка недвижимости.
👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.
👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?
👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?
👉 Редевелопмент вчера и сегодня.
👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest
🔥Вот некоторые материалы, которые мэтры создали в последнее время:
👉 Флиппинг и факапы.
👉 Аналитика рынка недвижимости.
👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.
👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?
👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?
👉 Редевелопмент вчера и сегодня.
👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest
⚡️Бастрыкин предложил рассмотреть вопрос национализации ключевых отраслей экономики. Строительство - одна из ключевых отраслей. Кто там у нас лидер, инноватор, дисраптер и геймченджер? Так это же вечный стартап «СамолЁт»!
⚖️Дольщики будут только рады, если «СамолЁт» станет государственным, надежность застройщика жилья эконом-класса увеличится, что вроде бы как хорошо. Если что - государство всё достроит. Менеджмент компании расстроится, ведь скорее всего их уволят почти в полном составе - нечего по офису в мятых майках ходить и в Тайланде по полгода торчать. Государству вечные «стартаперы» не нужны, а опытных и надежных людей из Спецстроя можно прикомандировать в SMLT.
❓ Но вот что будет с акциями компании - аспект явно небезынтересный для частных инвесторов, миноритарных акционеров.
📊Текущая стоимость акций «СамолЁт» ₽2542/акция
🔮Оценки потенциала компании по мнению аналитиков:
Синара: ₽3150
Sber: ₽3184
ПСБ: ₽3300
BCS Global Markets: ₽3700
🛋И даже телеграм-канал «Армянский диванный аналитик» (это реальное название, я не прикалываюсь) считает, что в ближайшей перспективе одна акция компании должна стоить ₽3130.
⚠️Внимание, вопрос: что случится, если «СамолЁт» будет национализирован?
👍акции вырастут в цене
👎акции упадут в цене
🅿️.⌨️ . Конечно, это чистейшая провокация с моей стороны. Слова Бастрыкина были вырваны из контекста, и никто серьезно не думает о национализации «СамолЁта». С другой стороны порассуждать о возможности национализации частных застройщиков жилья вполне уместно, ведь новейшая история доказывает, что в нашей стране возможно и невозможное…
⚖️Дольщики будут только рады, если «СамолЁт» станет государственным, надежность застройщика жилья эконом-класса увеличится, что вроде бы как хорошо. Если что - государство всё достроит. Менеджмент компании расстроится, ведь скорее всего их уволят почти в полном составе - нечего по офису в мятых майках ходить и в Тайланде по полгода торчать. Государству вечные «стартаперы» не нужны, а опытных и надежных людей из Спецстроя можно прикомандировать в SMLT.
📊Текущая стоимость акций «СамолЁт» ₽2542/акция
🔮Оценки потенциала компании по мнению аналитиков:
Синара: ₽3150
Sber: ₽3184
ПСБ: ₽3300
BCS Global Markets: ₽3700
🛋И даже телеграм-канал «Армянский диванный аналитик» (это реальное название, я не прикалываюсь) считает, что в ближайшей перспективе одна акция компании должна стоить ₽3130.
⚠️Внимание, вопрос: что случится, если «СамолЁт» будет национализирован?
👍акции вырастут в цене
👎акции упадут в цене
🅿️.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 состоится первое занятие моего легендарного курса «Советник Инвестора».
‼️ Торопитесь: atsogoev.ru/sovetnik
‼️ Торопитесь: atsogoev.ru/sovetnik
ЕСТЬ ЛИ ИНВЕСТ ПОТЕНЦИАЛ У ПРЕМИАЛЬНЫХ НОВОСТРОЕК?
Часто слышу вопрос, вынесенный в заголовок. Тема непростая, я попросил высказать своё авторитетное мнение своего коллегу, эксперта и автора телеграм-канала «Замоскворечник» (и выпускника курса « Советник Инвестора») Александра Уткина https://t.me/utkin_pro, регулярно комментирующего премиальную и элитную недвижимость на своем канале.
Александр Уткин:⌨️ Во-первых, нужно понимать, что подразумеваем под инвест привлекательностью?
Как правило, имеем в виду арбитраж. Наиболее популярная модель - покупка на ранней стадии строительства, продажа после сдачи объекта (получение ключей). В довоенные годы, когда цены росли на 15-20% в год, доходность могла составить до 70-80% за весь период, или до 25-30% годовых в номинале (но далеко не по всем проектам). Например, на старте «вход» в Lucky - 350-400.000 руб. за м2, «выход» по 700-800.000 руб. м2 по переуступке до начала СВО. Наиболее успешные и удачливые инвесторы зарабатывали больше - зависело от нюансов объекта и сроков инвестирования.
👀 На сегодняшнем рынке таких «окон возможностей» не вижу. В качестве примера можно обратиться к одному из самых удачных стартов прошлого года - проекту Luzhniki Collection.
🏙 Комплекс, безусловно, интересный: местоположение, инфраструктура, заявленное качество строительства и материалов - на уровне. Успех хороших продаж, в том числе, - вполне привлекательные цены на часть лотов (от 700.000 р/м2).
💲 Среди покупателей немало инвесторов. Как рассуждает неквалифицированный (непрофессиональный) инвестор: «Возьму за 700.000, после «ключей» за 1.200.000 точно продам, а может и дороже. Итого - минимум 70% заработаю»
Берем конкретику - 702.000 руб/м2 (фактически минимальная цена для входа в проект)- 1к квартира 66 м2 на 3-м этаж в корпусе Mountain Line. Отделка White box - неплохо. Сдача корпуса - 4 кв. 2026 г. Даже если объект будет сдан в срок, что на рынке бывает не часто, - ключи 2 кв. 2027 г., квартира будет продана не раньше августа-сентября 2027 г. (рассматриваем идеальный вариант).
✔️ Итого - срок вложения 4,5 года. Можно подождать еще полгода, чтобы не платить налоги (доходность увеличивается).
➡️ По какой цене может быт продана эта квартира? Инвестор рассчитывает на 1.200.000 за м2, или на 80 млн. руб. Для конкретного рассматриваемого лота весьма оптимистичные ожидания, но даже при повышенном заряде оптимизма - доходность за весь период инвестирования составит 63-70%, т.е. в среднем - 14-16% годовых в номинальном выражении (без учета инфляции и альтернативных доходностей).
✅ Более реалистичная цена продажи - 1 млн. руб./м2 дает 39-44% прироста за 4,5 года или в среднем 8-9% в год в номинальном выражении.
❕ Для информации: такая же 66-метровая квартира на 16 этаже уже сейчас стоит более 1 млн. руб. за м2. Будет ли цена за м2 1,5 млн. руб/м2? В корпусе Waterfront c видами на реку 131 м2 квартира - уже из расчета 1,6 млн. руб. за м2. Можно ли ее будет продать через 4-5 лет за 2 млн. руб. м2
и более? Не уверен.
✅ Гарантировать даже диапазон цены продажи почти через 5 лет кране сложно, слишком большой горизонт планирования при минимальном количестве прогнозируемых факторов. Также нужно учитывать, что после выдачи ключей в продаже появится не только ваша квартира. Кроме того, нужно будет еще конкурировать с девелопером по квартирам второй очереди, в том числе по агентской комиссии и умении продавать премиальную недвижимость.
Выводы:
▪️Очевидно, что на доходности 2020-21 годов в премиальном сегменте ориентироваться не стоит даже в самых продаваемых и в перспективе ликвидных проектах.
▪️С большой долей вероятности 10-15% годовых в номинальном выражении - верхняя планка возможной доходности (с учетом фактора удачи) и далеко не по всем проектам.
▪️Стратегическая инвестиция в недвижимость, как в «сохранный» актив - наиболее реалистичный сценарий для неквалифицированного инвестора⌨️
Благодарю, Александр!
Часто слышу вопрос, вынесенный в заголовок. Тема непростая, я попросил высказать своё авторитетное мнение своего коллегу, эксперта и автора телеграм-канала «Замоскворечник» (и выпускника курса « Советник Инвестора») Александра Уткина https://t.me/utkin_pro, регулярно комментирующего премиальную и элитную недвижимость на своем канале.
Александр Уткин:
Как правило, имеем в виду арбитраж. Наиболее популярная модель - покупка на ранней стадии строительства, продажа после сдачи объекта (получение ключей). В довоенные годы, когда цены росли на 15-20% в год, доходность могла составить до 70-80% за весь период, или до 25-30% годовых в номинале (но далеко не по всем проектам). Например, на старте «вход» в Lucky - 350-400.000 руб. за м2, «выход» по 700-800.000 руб. м2 по переуступке до начала СВО. Наиболее успешные и удачливые инвесторы зарабатывали больше - зависело от нюансов объекта и сроков инвестирования.
Берем конкретику - 702.000 руб/м2 (фактически минимальная цена для входа в проект)- 1к квартира 66 м2 на 3-м этаж в корпусе Mountain Line. Отделка White box - неплохо. Сдача корпуса - 4 кв. 2026 г. Даже если объект будет сдан в срок, что на рынке бывает не часто, - ключи 2 кв. 2027 г., квартира будет продана не раньше августа-сентября 2027 г. (рассматриваем идеальный вариант).
и более? Не уверен.
Выводы:
▪️Очевидно, что на доходности 2020-21 годов в премиальном сегменте ориентироваться не стоит даже в самых продаваемых и в перспективе ликвидных проектах.
▪️С большой долей вероятности 10-15% годовых в номинальном выражении - верхняя планка возможной доходности (с учетом фактора удачи) и далеко не по всем проектам.
▪️Стратегическая инвестиция в недвижимость, как в «сохранный» актив - наиболее реалистичный сценарий для неквалифицированного инвестора
Благодарю, Александр!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💰5 крупнейших брокеров коммерческой недвижимости мира были убыточны в I кв. 2023 года...
🔻 Специализирующиеся на консалтинге и брокеридже в сфере коммерческой недвижимости Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Newmark и Marcus & Millichap сообщили о чистых убытках в первом квартале из-за резко снизившегося объема сделок, количества транзакций, а также нестабильной рыночной и экономической ситуации в мире. Ожидается, что дальше будетхуже.
💸 Colliers - минус $20,2 млн.
💸 C&W - минус $76,4 млн.
💸 JLL - минус $9,2 млн.
💸 Newmark - минус $5,8 млн.
💸 Marcus & Millichap - минус $10,35 млн.
📉 И только в CBRE отличились: сообщили о чистой прибыли в размере $116,9 млн. в I кв. (но на 68% меньше, чем $396,3 млн. в I кв 2022)
🔮Первоначальный прогноз везунчиков из CBRE на 2023 год предполагал восстановление рынка коммерческой недвижимости в конце этого года, но теперь ожидается замедление процесса из-за повышенной неопределенности.
🔽 Согласно отчету Real Capital Analytics, объемы транзакций по всем типам недвижимости снизились на 56% в I кв. 2023 и составили $85 млрд.
🔻 CBRE заявила, что профессиональные услуги, связанные с продажей недвижимости и выдачей кредитов в совокупности снизились на 43%.
ℹ️ Указанные выше убыточные компании ранее были представлены в России и заставили своих российских партнеров сменить вывески:
🔴 Cushman &Wakefield 🔜 Commonwealth Partnership
🟥 JLL 🔜 IBC Real Estate
🟦 Collers 🔜 Nikoliers
🟩 CBRE 🔜 Core.XP
♦️Newmark Knight Frank 🔜 NF Group
🔻 Специализирующиеся на консалтинге и брокеридже в сфере коммерческой недвижимости Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Newmark и Marcus & Millichap сообщили о чистых убытках в первом квартале из-за резко снизившегося объема сделок, количества транзакций, а также нестабильной рыночной и экономической ситуации в мире. Ожидается, что дальше будет
💸 C&W - минус $76,4 млн.
💸 JLL - минус $9,2 млн.
💸 Newmark - минус $5,8 млн.
💸 Marcus & Millichap - минус $10,35 млн.
📉 И только в CBRE отличились: сообщили о чистой прибыли в размере $116,9 млн. в I кв. (но на 68% меньше, чем $396,3 млн. в I кв 2022)
🔮Первоначальный прогноз везунчиков из CBRE на 2023 год предполагал восстановление рынка коммерческой недвижимости в конце этого года, но теперь ожидается замедление процесса из-за повышенной неопределенности.
🔽 Согласно отчету Real Capital Analytics, объемы транзакций по всем типам недвижимости снизились на 56% в I кв. 2023 и составили $85 млрд.
🔻 CBRE заявила, что профессиональные услуги, связанные с продажей недвижимости и выдачей кредитов в совокупности снизились на 43%.
ℹ️ Указанные выше убыточные компании ранее были представлены в России и заставили своих российских партнеров сменить вывески:
🔴 Cushman &Wakefield 🔜 Commonwealth Partnership
🟥 JLL 🔜 IBC Real Estate
🟦 Collers 🔜 Nikoliers
🟩 CBRE 🔜 Core.XP
♦️Newmark Knight Frank 🔜 NF Group
🗣️ Заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев в кулуарах Петербургского международного юридического форума сообщил, что Минфин считает идею ввода льготной ипотеки на вторичку «не совсем логичной», так как «все-таки программа нацелена на поддержку граждан, которые покупают, и на поддержку спроса на новостройки».
💬 Также Моисеев не поддержал повышение лимитов по ипотечным программам с государственной поддержкой.
👌🏻 Зато по словам Заместителя министра, Минфин положительно относится к идее поддержать жилищное кредитование за счет ссудных касс...🙄
👑 Президент России недавно на встрече с Мутко сказал, что льготное приобретение квартир на вторичном рынке могло бы простимулировать строительную отрасль, но бывший аналитик лондонского офиса «БНП Париба» Моисеев позволяет себе в кулуарах обсуждать нелогичность этого мнения.
❓Как так получилось, что в Минфине расцвел такой плюрализм?
💬 Также Моисеев не поддержал повышение лимитов по ипотечным программам с государственной поддержкой.
👌🏻 Зато по словам Заместителя министра, Минфин положительно относится к идее поддержать жилищное кредитование за счет ссудных касс...🙄
👑 Президент России недавно на встрече с Мутко сказал, что льготное приобретение квартир на вторичном рынке могло бы простимулировать строительную отрасль, но бывший аналитик лондонского офиса «БНП Париба» Моисеев позволяет себе в кулуарах обсуждать нелогичность этого мнения.
❓Как так получилось, что в Минфине расцвел такой плюрализм?
🎈 Без пузыря разберёшься!
🇦🇪 Дубай опубликовал статистику рынка недвижимости за март 2023: всего было проведено 12 135 сделок на сумму 34,210 млрд. дирхамов.
🏢 В 1-м квартале 2023 года земельный департамент зарегистрировал 30 952 договора купли-продажи на общую сумму 89,056 млрд. дирхамов. (на 6,25% больше, чем в 4-м квартале 2022.). Жара...
🏠 За 3 месяца жители Дубая заключили 156 696 договоров аренды: из них 70% — на жилую недвижимость и 30% — на коммерческую.
☎️ По сообщениям коллег, работающих на этом рынке - он живой, покупатели есть. Доля инвесторов превалирует над эндюзерами...
🔥 Налицо надувание
😢 В Сочи лучше...
👍 Хочу в Дубайск
🇦🇪 Дубай опубликовал статистику рынка недвижимости за март 2023: всего было проведено 12 135 сделок на сумму 34,210 млрд. дирхамов.
🏢 В 1-м квартале 2023 года земельный департамент зарегистрировал 30 952 договора купли-продажи на общую сумму 89,056 млрд. дирхамов. (на 6,25% больше, чем в 4-м квартале 2022.). Жара...
🏠 За 3 месяца жители Дубая заключили 156 696 договоров аренды: из них 70% — на жилую недвижимость и 30% — на коммерческую.
☎️ По сообщениям коллег, работающих на этом рынке - он живой, покупатели есть. Доля инвесторов превалирует над эндюзерами...
🔥 Налицо надувание
😢 В Сочи лучше...
👍 Хочу в Дубайск
📢🌎 Угроза мировой экономике 🚨💥
🚨 Экономисты все больше беспокоятся о состоянии отрасли коммерческой недвижимости в США и Европе, стоимость которой оценивается в десятки $ трлн.
🔌После десятилетий бурного роста, огромных объемов нового строительства, подкрепленного низкими процентными ставками и простотой получения финансирования (это у них там, в России не было такого), сектор коммерческой недвижимости столкнулся с серьезными проблемами на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ФРС США и ряда европейских центральных банков.
🏢 Под угрозой находятся офисные здания, торговые центры и гостиничный бизнес. Во многих регионах мира наблюдается значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость и увеличение числа свободных помещений.
🔻 На фоне роста процентных ставок и снижения спроса на офисные помещения, в США выдачи коммерческих ипотечных кредитов упали на 42% (1к2022/1к2023).
🚀 Повсюду слышаться возгласы о дефолтах и крахе сектора... В частности, предрекают дефолт по кредитам крупному фонду недвижимости Vornado Realty Trust.
🔮 Пока нет ясного понимания, как быстро и как сильно это всё может повлиять на мировую экономику, однако многие американские и европейские финансисты опасаются новой глобальной финансовой катастрофы, сравнимой с кризисом 2008 года...
💣 Где горячо? В США, Британии, Швеции и Финляндии. Если горомыхнет как в 2008 мы в России тоже почувствуем.
🤯 Спасайся, кто может
🔥 Гори оно всё...
👀 Посмотрим, что будет
🚨 Экономисты все больше беспокоятся о состоянии отрасли коммерческой недвижимости в США и Европе, стоимость которой оценивается в десятки $ трлн.
🔌После десятилетий бурного роста, огромных объемов нового строительства, подкрепленного низкими процентными ставками и простотой получения финансирования (это у них там, в России не было такого), сектор коммерческой недвижимости столкнулся с серьезными проблемами на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ФРС США и ряда европейских центральных банков.
🏢 Под угрозой находятся офисные здания, торговые центры и гостиничный бизнес. Во многих регионах мира наблюдается значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость и увеличение числа свободных помещений.
🔻 На фоне роста процентных ставок и снижения спроса на офисные помещения, в США выдачи коммерческих ипотечных кредитов упали на 42% (1к2022/1к2023).
🚀 Повсюду слышаться возгласы о дефолтах и крахе сектора... В частности, предрекают дефолт по кредитам крупному фонду недвижимости Vornado Realty Trust.
🔮 Пока нет ясного понимания, как быстро и как сильно это всё может повлиять на мировую экономику, однако многие американские и европейские финансисты опасаются новой глобальной финансовой катастрофы, сравнимой с кризисом 2008 года...
💣 Где горячо? В США, Британии, Швеции и Финляндии. Если горомыхнет как в 2008 мы в России тоже почувствуем.
🤯 Спасайся, кто может
🔥 Гори оно всё...
👀 Посмотрим, что будет
🏨 Мало денег? Заселяйтесь в гостиницу!
📈🏢💰 В США объекты гостиничной недвижимости предназначенные для долгосрочной аренды все больше набирают популярность и становятся прибыльным вложением для различных классов инвесторов.
🏚 На диком Западе нет льготной ипотеки. В том числе поэтому всё больше людей в США не имеют возможности приобрести собственное жилье (причины, конечно, шире), так что многие обратились к апарт-отелям с возможностью долгосрочного проживания, чтобы не остаться на улице без крыши над головой и не ночевать под мостом.
😷 Такие апарт-отели предлагают номера, оснащенные необходимой мебелью, небольшой кухней, иногда в стоимость проживания включены услуги прачечной. В первый год пандемии апарт-отели подобного типа превзошли по прибыльности традиционные гостиницы.
🔎 Интерес инвесторов к отрасли отелей долгосрочного проживания продолжает расти, а крупнейшие мировые гостиничные гиганты, такие как Marriott International, Hyatt и Hilton давно объявили о новых проектах, направленных но создание сетей отелей с долгосрочной аренды номеров.
👉🏻 По мнению американских экспертов, отель с возможностью аренды в «долгосрок» может обеспечивать инвесторам доход сравнимый с доходом от апартаментов, сдающихся в краткосрочную аренду. В то же время, такой объект может требовать меньших затрат на управление и обслуживание, чем традиционные гостиничные апартаменты, сдающиеся посуточно.
📈🏢💰 В США объекты гостиничной недвижимости предназначенные для долгосрочной аренды все больше набирают популярность и становятся прибыльным вложением для различных классов инвесторов.
🏚 На диком Западе нет льготной ипотеки. В том числе поэтому всё больше людей в США не имеют возможности приобрести собственное жилье (причины, конечно, шире), так что многие обратились к апарт-отелям с возможностью долгосрочного проживания, чтобы не остаться на улице без крыши над головой и не ночевать под мостом.
😷 Такие апарт-отели предлагают номера, оснащенные необходимой мебелью, небольшой кухней, иногда в стоимость проживания включены услуги прачечной. В первый год пандемии апарт-отели подобного типа превзошли по прибыльности традиционные гостиницы.
🔎 Интерес инвесторов к отрасли отелей долгосрочного проживания продолжает расти, а крупнейшие мировые гостиничные гиганты, такие как Marriott International, Hyatt и Hilton давно объявили о новых проектах, направленных но создание сетей отелей с долгосрочной аренды номеров.
👉🏻 По мнению американских экспертов, отель с возможностью аренды в «долгосрок» может обеспечивать инвесторам доход сравнимый с доходом от апартаментов, сдающихся в краткосрочную аренду. В то же время, такой объект может требовать меньших затрат на управление и обслуживание, чем традиционные гостиничные апартаменты, сдающиеся посуточно.
«Иногда читаю ваш телеграм-канал, но вообще ничего не понимаю».
🤯 Да как так-то? Я же стараюсь писать просто и понятно...
🙄Ну окей, вот попытка.
🏪🏢🏠Офис, квартира или стрит-ритейл? Как сравнить рентные инвестиционные возможности между собой?
💡Метрик и подходов много. Одна из самых простых и понятных методик - ориентироваться на доходность в %.
ℹ️ Рентная доходность (gross yield) – это % показатель, который позволяет сравнивать вложения в недвижимость.
❓Как? Очень просто: делим годовой доход от аренды на стоимость недвижимости!
✅ Пример:
🔸Годовая аренда: ₽100.000
🔹Стоимость недвижимости: ₽2.000.000
▪️Gross yield: 5% (100.000/2.000.000*100)
🏛️Рентная доходность поможет определить потенциальный годовой доход от аренды в % - это удобно, и позволяет сравнить инструмент с банковским депозитом, например. Также рентная доходность позволяет сравнить разные варианты между собой и принять решение, которое принесет в потенциале наибольший профит.
✍️Дальнейшее объяснение приведет к усложнениям, а цель поста - показать как объяснять просто....
😳Надеюсь, я справился?
👍 Всё понятно
👀 Опять сложно
🔥 Хочу ещё простоты
🔤 🔤 🔤 🔤 🔤 🔤 Реакция на пост хорошая, надо продолжать, все подобные тексты буду тегировать #ликбез - в переводе «ликвидация безграмотности»😁
🤯 Да как так-то? Я же стараюсь писать просто и понятно...
🙄Ну окей, вот попытка.
🏪🏢🏠Офис, квартира или стрит-ритейл? Как сравнить рентные инвестиционные возможности между собой?
💡Метрик и подходов много. Одна из самых простых и понятных методик - ориентироваться на доходность в %.
ℹ️ Рентная доходность (gross yield) – это % показатель, который позволяет сравнивать вложения в недвижимость.
❓Как? Очень просто: делим годовой доход от аренды на стоимость недвижимости!
✅ Пример:
🔸Годовая аренда: ₽100.000
🔹Стоимость недвижимости: ₽2.000.000
▪️Gross yield: 5% (100.000/2.000.000*100)
🏛️Рентная доходность поможет определить потенциальный годовой доход от аренды в % - это удобно, и позволяет сравнить инструмент с банковским депозитом, например. Также рентная доходность позволяет сравнить разные варианты между собой и принять решение, которое принесет в потенциале наибольший профит.
✍️Дальнейшее объяснение приведет к усложнениям, а цель поста - показать как объяснять просто....
😳Надеюсь, я справился?
👍 Всё понятно
👀 Опять сложно
🔥 Хочу ещё простоты
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚖️ Дилемма инвесторов: NNN или US Treasures?
💰В последнее время всё больше американских инвесторов сталкиваются с проблемой выбора между инвестированием в облигации казначейства США (US Treasures Bonds) и приобретением недвижимости NNN (Triple Net Lease, трижды чистая аренда): доходность этих инструментов почти сравнялась - событие, характеризующее нестабильное время.
💵 Инвестиции в особый сектор рынка готового арендного бизнеса, NNN недвижимость долгое время считались привлекательным вариантом для многих инвесторов, которые искали стабильный и долгосрочный источник дохода.
🤩 Фактически недвижимость с арендаторами NNN наиболее близко приближается к мечте о пассивном доходе, ведь все заботы о объекте недвижимости (налоги, страховка, расходы на ремонт и т.д.) целиком лежат на арендаторе. Типичный пример NNN-объекта.
📊 Повышение ставки ФРС привело к росту доходностей облигаций казначейства США.
📃 US Treasures Bonds считаются одним из самых безопасных и надежных активов в мире, поскольку США гарантирует выплату процентов и возврат капитала. С середины 2020 года доходность облигаций выросла с 0.53% до 3.55%, что заставило многих инвесторов пересматривать свои стратегии вложений.
🔻С сентября 2022 года спрос на NNN недвижимость резко упал. Однако, эксперты рынка ГАБ отмечают, что падение спроса было вызвано уходом игроков, рассматривавших приобретение объектов NNN в кредит. Остались те, кто покупает NNN за кэш.
💵 На рынке присутствует значительное количество частных инвесторов, продолжающих отдавать предпочтение NNN недвижимости.
🔋Почему же они выбирают недвижимость и покупают доходность 4-6-8% при инфляции 4.9% и US Treasures с их 3.55%?
1️⃣ Пассивный доход
2️⃣ Устойчивость к рецессии и к инфляции за счёт привязки индексации к индексу потребительских цен или привязке к обороту (не у всех объектов, но у некоторых)
3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов из США)
4️⃣ Защитный актив
5️⃣ Отсутствие волатильности (это не инструмент фондового рынка)
6️⃣ Отсутствие доверия к банковской и финансовой системе США
💡А что бы выбрали вы на долгосрок?
🔥 NNN
👍 US Treasures
👀 Прокомментирую
💰В последнее время всё больше американских инвесторов сталкиваются с проблемой выбора между инвестированием в облигации казначейства США (US Treasures Bonds) и приобретением недвижимости NNN (Triple Net Lease, трижды чистая аренда): доходность этих инструментов почти сравнялась - событие, характеризующее нестабильное время.
💵 Инвестиции в особый сектор рынка готового арендного бизнеса, NNN недвижимость долгое время считались привлекательным вариантом для многих инвесторов, которые искали стабильный и долгосрочный источник дохода.
🤩 Фактически недвижимость с арендаторами NNN наиболее близко приближается к мечте о пассивном доходе, ведь все заботы о объекте недвижимости (налоги, страховка, расходы на ремонт и т.д.) целиком лежат на арендаторе. Типичный пример NNN-объекта.
📊 Повышение ставки ФРС привело к росту доходностей облигаций казначейства США.
📃 US Treasures Bonds считаются одним из самых безопасных и надежных активов в мире, поскольку США гарантирует выплату процентов и возврат капитала. С середины 2020 года доходность облигаций выросла с 0.53% до 3.55%, что заставило многих инвесторов пересматривать свои стратегии вложений.
🔻С сентября 2022 года спрос на NNN недвижимость резко упал. Однако, эксперты рынка ГАБ отмечают, что падение спроса было вызвано уходом игроков, рассматривавших приобретение объектов NNN в кредит. Остались те, кто покупает NNN за кэш.
💵 На рынке присутствует значительное количество частных инвесторов, продолжающих отдавать предпочтение NNN недвижимости.
🔋Почему же они выбирают недвижимость и покупают доходность 4-6-8% при инфляции 4.9% и US Treasures с их 3.55%?
1️⃣ Пассивный доход
2️⃣ Устойчивость к рецессии и к инфляции за счёт привязки индексации к индексу потребительских цен или привязке к обороту (не у всех объектов, но у некоторых)
3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов из США)
4️⃣ Защитный актив
5️⃣ Отсутствие волатильности (это не инструмент фондового рынка)
6️⃣ Отсутствие доверия к банковской и финансовой системе США
💡А что бы выбрали вы на долгосрок?
🔥 NNN
👍 US Treasures
👀 Прокомментирую
Telegram
Artem Tsogoev
🍔 Арендатор - сеть фаст-фуда «Вкусно и точка», осталось 11 лет аренды, NNN, CapRate 4.27%
✅ Значение максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, зафиксировалось на значении 7.64% годовых.
📉Инфляция по году пока находится на уровне 2.3%. В настоящее время официальная инфляция не повышается.
🔻Итого: ставки по депозитам не меняются с февраля. Курс рубля периодически колеблется к доллару, но явно находится в коридоре. Жилая недвижимость стагнирует.
☝🏻Должен отметить, что в текущей ситуации рублевый депозит на 3-6 мес. выглядит неплохо. Инфляции (пока) нет, гарантии от государства ещё есть (АСВ)...
📉Инфляция по году пока находится на уровне 2.3%. В настоящее время официальная инфляция не повышается.
🔻Итого: ставки по депозитам не меняются с февраля. Курс рубля периодически колеблется к доллару, но явно находится в коридоре. Жилая недвижимость стагнирует.
☝🏻Должен отметить, что в текущей ситуации рублевый депозит на 3-6 мес. выглядит неплохо. Инфляции (пока) нет, гарантии от государства ещё есть (АСВ)...
🤖 Вы пользуетесь ИИ?
📀 Искусственный интеллект (речь не только про chatGPT) в той или иной форме постепенно становится спутником во многих аспектах деятельности человека. И в сфере недвижимости тоже.
🔍 При помощи различных технологий ИИ теперь можно провести оценку инвестиционного потенциала, первичный анализ рынка недвижимости, получить трактовку некоторых событий, происходящих на рынке. Появилась возможность частично автоматизировать некоторые задачи (создание маркетинговых материалов, подготовка юридических документов, первичная коммуникация с контрагентами посредством чат-ботов и т.д.).
💻 Крупные мировые консалтинговые компании (по признаниям их топ-менеджмента) планируют расширять использование возможностей ИИ.
📔Например, в ближайшее время консультант JLL собирается выпустить гайд для своих сотрудников о том, что можно и чего нельзя делать при использовании искусственного интеллекта.
❌ Прежде всего, нельзя сливать ИИ личные данные клиентов и конфиденциальные условия сделок.
✅ Зато можно просить ИИ сокращать тексты или помогать в написании писем для рассылок клиентам.
💬 Лично моя практика показывает, что пока текстовый ИИ является скорее очень способным помощником человека, но не его полноценной заменой.
📝Промт - техническое задание ИИ - целиком и полностью является задачей человека. К сожалению, ИИ не волшебник, когда я создаю плохое ТЗ, то и результат у меня стабильный- ХЗ .
🤯 Требую запретить ИИ
🔥 Уже использую ИИ
👍 Ищу адрес Сары Коннор
📀 Искусственный интеллект (речь не только про chatGPT) в той или иной форме постепенно становится спутником во многих аспектах деятельности человека. И в сфере недвижимости тоже.
🔍 При помощи различных технологий ИИ теперь можно провести оценку инвестиционного потенциала, первичный анализ рынка недвижимости, получить трактовку некоторых событий, происходящих на рынке. Появилась возможность частично автоматизировать некоторые задачи (создание маркетинговых материалов, подготовка юридических документов, первичная коммуникация с контрагентами посредством чат-ботов и т.д.).
💻 Крупные мировые консалтинговые компании (по признаниям их топ-менеджмента) планируют расширять использование возможностей ИИ.
📔Например, в ближайшее время консультант JLL собирается выпустить гайд для своих сотрудников о том, что можно и чего нельзя делать при использовании искусственного интеллекта.
❌ Прежде всего, нельзя сливать ИИ личные данные клиентов и конфиденциальные условия сделок.
✅ Зато можно просить ИИ сокращать тексты или помогать в написании писем для рассылок клиентам.
💬 Лично моя практика показывает, что пока текстовый ИИ является скорее очень способным помощником человека, но не его полноценной заменой.
📝Промт - техническое задание ИИ - целиком и полностью является задачей человека. К сожалению, ИИ не волшебник, когда я создаю плохое ТЗ, то и результат у меня стабильный
🤯 Требую запретить ИИ
🔥 Уже использую ИИ
👍 Ищу адрес Сары Коннор
🎤 Американские журналисты портала Вisnоw.соm попросили GhatGPT рассказать, чем планирует ИИ заняться в индустрии коммерческой недвижимости, как он будет ее реформировать.
🤖 Вот что ответил искусственный интеллект.
🔹Оптимизировать операции взаимодействия с арендаторами и административных процессов. Используя чат-ботов, можно обеспечить своевременные и точные ответы на запросы арендаторов, оставляя сотрудникам время для других важных задач.
😰 А что будут делать тысячи секретарей, операторов колл-центров и просто стажёров и джуниоров?
🔹 Улучшить процесс анализа рынка: имея доступ к огромным объемам данных, ИИ может быстро анализировать сложную информацию, позволяя инвесторам и брокерам принимать обоснованные решения. Например, ИИ может провести анализ рыночных тенденций и составить прогноз будущего спроса на офисные помещения в определенном районе.
😰 А чем займутся тысячи маркетологов и аналитиков? Брокеры тоже принимают участие иногда....
🔹Составить грамотную инвестиционную стратегию при помощи оценки потенциальной доходности и оптимизации инвестиционных портфелей, проанализируя множество факторов, таких как рыночный спрос, стоимость строительства и потенциальный доход от аренды.
😰 Опять угроза тысячам маркетологов и аналитиков?
🔹Выявить потенциальные риски и предвидеть колебания рынка, проанализировав макроэкономические показатели.
😰 А это уже работа тысяч топ-менеджеров!
💬 По мнению самого ИИ, внедрение его высочества в сферу коммерческой недвижимости в будущем поможет значительно улучшить все процессы в сфере недвижимости, а также вывести бизнес в этой сфере на новый уровень.
🙄 Не без помощи человечков, конечно.
🔥 ИИ, жги!
👍 Спасибо, мы сами
👀 Дотянуть бы до пенсии
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔍Я всё время ищу новые форматы! Одна из новейших идей - записать видео-лекцию (мастер-класс) об инвестициях в кладовки.
⚠️Исключительно мой взгляд на этот вопрос:
atsogoev.ru/kladovki
❓Почему именно кладовки? Очень низкий порог входа и куча навязчивой рекламы на эту тему. Захотелось внести свои честные 5 копеек. Но это только первая серия, будет ещё вторая.
⚠️Исключительно мой взгляд на этот вопрос:
atsogoev.ru/kladovki
❓Почему именно кладовки? Очень низкий порог входа и куча навязчивой рекламы на эту тему. Захотелось внести свои честные 5 копеек. Но это только первая серия, будет ещё вторая.
👋 Если кто-то забыл, у меня на канале есть рубрика, посвященная началу продаж коммерческих помещений... Любой застройщик может мне прислать свой анонс или новость... И А101 вновь этим воспользовались!
🏗 Итак, теперь застройщик А101 открывает продажи помещений для бизнеса в доме №3 в ЖК «Бунинские кварталы».
📍Место: в 1,7 км от будущей станции «Потапово» (2024 г.), сам дом примыкает к основным обеспечивающим трафик объектам
🚀 В продаже уже 33 помещения, площадью от 27 до 505,6 м2
Функциональное назначение помещений:
🔹 7 помещений с технологией общественного питания (от 50 м2)
🔹 спортивный центр (505,9 м2)
🔹 минимаркет (344,8 м2) с тремя входами, два из них подходят для разгрузки
💸 Цены: от ₽10,1 млн.
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.
#стартпродаж
🏗 Итак, теперь застройщик А101 открывает продажи помещений для бизнеса в доме №3 в ЖК «Бунинские кварталы».
📍Место: в 1,7 км от будущей станции «Потапово» (2024 г.), сам дом примыкает к основным обеспечивающим трафик объектам
🚀 В продаже уже 33 помещения, площадью от 27 до 505,6 м2
Функциональное назначение помещений:
🔹 7 помещений с технологией общественного питания (от 50 м2)
🔹 спортивный центр (505,9 м2)
🔹 минимаркет (344,8 м2) с тремя входами, два из них подходят для разгрузки
💸 Цены: от ₽10,1 млн.
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.
#стартпродаж
Недавно писал о новом интересном девелоперском проекте с потенциальной доходностью 35% годовых!
🏘 Это я про Ambient Park, проект строительства парк-отеля на Новорижском шоссе в Подмосковье.
⛳️Напомню, что на земельном участке 13,3 га предполагается строительство комплекса на 100 домовладений с гостиничным сервисом, отеля на 23 номера, а также десятков объектов рекреации и инфраструктуры. Всё это - в окружении полей и лесов, в 50 мин. езды от МКАД рядом с эко-кластером А.Агаларова.
📆 Развитие проекта Ambient Park набирает обороты и на днях был объявлен #стартпродаж 🔔
🔻Кратко об инвестиционной возможности:
🔹Дома площадью от 60 до 85м2 по цене от 15 млн.
🔹Первым покупателям домовладений с гостиничным сервисом предоставляется скидка 5%.
🔹Ожидаемая рентная доходность составляет от 18% годовых.
🔹Плановый рост стоимости дома - плюс 20% за 12 месяцев.
🔹Первые доходы от аренды инвесторы смогут получить уже в начале следующего года.
🚀По данным команды Ambient Park за несколько дней в проекте продано уже 12 лотов. Первые сваи для стартовых домов начинают ставить уже на следующей неделе. Возведение одного дома длится 120 дней, плановая дата открытия первой очереди парк-отеля - 20 декабря 2023 года. Проект реализуется совместно с Антоном Басиным, президентом Ассоциацией отельеров РФ и инвестиционно-строительной компанией «Идея Дом».
🗓 Кстати, ничего не планируйте на 2️⃣8️⃣ мая. Команда Ambient Park решила провести грандиозный инвест-пикник, в рамках которого подробно расскажет инвесторам, потенциальным покупателям и всем интересующимся о проекте парк-отеля. И не только расскажет, но и покажет!
👉 Анонс мероприятия опубликую на следующей неделе - не пропустите!
📑Подробное описание и прочую информацию можно получить у партнёра проекта @Oxana_Grushevskaya или по тел.+79940000111
#реклама #стартпродаж
🏘 Это я про Ambient Park, проект строительства парк-отеля на Новорижском шоссе в Подмосковье.
⛳️Напомню, что на земельном участке 13,3 га предполагается строительство комплекса на 100 домовладений с гостиничным сервисом, отеля на 23 номера, а также десятков объектов рекреации и инфраструктуры. Всё это - в окружении полей и лесов, в 50 мин. езды от МКАД рядом с эко-кластером А.Агаларова.
🔻Кратко об инвестиционной возможности:
🔹Дома площадью от 60 до 85м2 по цене от 15 млн.
🔹Первым покупателям домовладений с гостиничным сервисом предоставляется скидка 5%.
🔹Ожидаемая рентная доходность составляет от 18% годовых.
🔹Плановый рост стоимости дома - плюс 20% за 12 месяцев.
🔹Первые доходы от аренды инвесторы смогут получить уже в начале следующего года.
🚀По данным команды Ambient Park за несколько дней в проекте продано уже 12 лотов. Первые сваи для стартовых домов начинают ставить уже на следующей неделе. Возведение одного дома длится 120 дней, плановая дата открытия первой очереди парк-отеля - 20 декабря 2023 года. Проект реализуется совместно с Антоном Басиным, президентом Ассоциацией отельеров РФ и инвестиционно-строительной компанией «Идея Дом».
🗓 Кстати, ничего не планируйте на 2️⃣8️⃣ мая. Команда Ambient Park решила провести грандиозный инвест-пикник, в рамках которого подробно расскажет инвесторам, потенциальным покупателям и всем интересующимся о проекте парк-отеля. И не только расскажет, но и покажет!
👉 Анонс мероприятия опубликую на следующей неделе - не пропустите!
📑Подробное описание и прочую информацию можно получить у партнёра проекта @Oxana_Grushevskaya или по тел.+79940000111
#реклама #стартпродаж
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📊 Исследовательская платформа REIDIN (аналог ВNmар.рrо) опубликовала очередной отчёт по рынку жилой недвижимости ОАЭ.
😳 Рост цен в Дубае: +14,52% г/г
😐 Рост цен в Абу-Даби: +1.65% г/г
😳 Рост цен в Дубае: +14,52% г/г
😐 Рост цен в Абу-Даби: +1.65% г/г