⏪ Артем, подскажите, какую организационную форму лучше выбрать для привлечения соинвесторов в проект? ⏩

💰Вообще есть две формы финансирования девелоперских проектов: долевое (соинвестирование, equity) или долговое (в форме займа, debt).

1️⃣ Для долгового финансирования вы можете выбрать любую форму, желательно экономичную с точки зрения налогообложения.

👛 Если предполагается привлекать долговое финансирование от друзей и знакомых или от частных инвесторов, то в принципе и ИП тоже может брать займы - главное, чтобы инвесторы были готовы заключить с ним такой договор!

2️⃣ Долевое финансирование, оно же соинвестирование может осуществляться в разных организационных формах:
🔻Общество с ограниченной ответственностью
🔻Акционерное общество
🔻Кооператив
🔻Инвестиционное товарищество

🛗 Также могут привлекаться специальные структуры, создающиеся для привлечения средств соинвесторов:
🔻Инвестиционная платформа
🔻УК ЗПИФ

🔀 Возможность использования каждой из форм зависит от многочисленных факторов, но важно отметить: однозначно нельзя утверждать, что существует некая идеальная «организационная форма, которую лучше выбирать для привлечения соинвесторов».

📥 Есть вопрос? Задайте @artemtsogoev

📈 Оптимизм с Севера: спрос на несервисные апартаменты на рынке Санкт-Петербурга вырос в три раза с начала года! Увы, это эффект низкой базы, но в целом рынок понемногу оживает, хотя ситуация всё ещё непростая.

🏢 Согласно данным коллег из NF Group в Санкт-Петербурге с января по март 2023 было продано 630 апартаментов общей площадью около 19,6 тыс.м2 (на 26% больше чем в IV квартале 2022).

⬆️ В I квартале 2023 в структуре сделок преобладал сервисный формат апартаментов (67% от общего числа сделок).

💸 Цены на рекреационные апартаменты увеличились на 2% (до ₽326 тыс./м2) на сервисные и несервисные — снизились на 1% и на 15% соответственно (₽264 тыс./м2 и ₽220 тыс./м2)

📉 Спрос на рекреационные юниты остался сопоставимым с предыдущими периодами ~ 80 шт. (однако показатель оказался на 60% ниже, чем в I квартале 2022). Доля сделок снизилась с 27% до 12%.

🔺Доля сделок с несервисными лотами за год увеличилась с 4% до 20%.

🏢 Пока телеграм-каналы пишут про согласованный вид фасадов STONE Дмитровская (действительно симпатично) и публикуют новые рендеры проекта STONE HEDGE, я обратил внимание на смену концепции проекта БЦ OPUS от ГК «Пионер» (15 мин.пеш. от метро «Павелецкая». Адрес: Москва, Дербеневская наб. 1).

❗На сайте компании появилась информация, что БЦ теперь продается внарезку от 53 м2, хотя раньше планировали продавать здание целиком.

💵 Видимо, последние сделки показали, что корпоративные покупатели предпочитают приобретать готовые объекты, поэтому концепция вынужденно сменилась.

📮Один из брокеров написал мне, что цены на офисы небольшого размера стартуют от ₽400 т./м2.

🔻Таким образом, на Павелецкой теперь есть два строящихся офисных здания с офисами, продающимися внарезку - Taller от Coldy (сдача в 2024 году) и OPUS от «Пионер» (сдача в 2026 году).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️А вот, кстати, я задумался: ₽400 т./м2 в OPUSe на Дербеневской - это много или мало? И вообще, каков сейчас рынок?

✍️ Я недавно писал о том, где и как собирать рыночную информацию: сайты консультантов, продавцов, порталы и прочее.

🔍 Как раз обратился к одному источнику и получил свежие данные по ценам экспонирования строящихся офисов. Главное, места знать!

⏪ Извини, но денег мы в этот проект не вложим⏩ 

💬 Сколько же раз мне писали или говорили эту фразу! 

😁 Я улыбаюсь, вспоминая о тех временах, ведь с тех пор мне удалось привлечь несколько ₽млрд. от частных инвесторов в различные проекты в недвижимости. Какое-то время я занимал и противоположную сторону, мне уже самому приходилось писать и говорить эту фразу многим людям, соискателям инвестиций.

🔁 Что же изменилось с тех времен?

💡Я просто понял, что поиск и привлечение денег - это системная деятельность, которую многие инициаторы проектов, GP (уж не знаю почему) часто ведут кое-как, рассчитывая на случайный успех. Встречи, многочасовая трата времени, рассылки тонн писем… А результат - см. в первом абзаце в кавычках. Ну и никакого масштабирования этот хаотичный бег на месте не предполагает. 

🆕 Впервые на переговоры о привлечении крупных инвестиций я попал в возрасте 20 лет (просто слушал). Сейчас мне 42 и я накопил большое количество практических знаний по этому вопросу.

🗓️ Завтра в 16.30 по МСК я расскажу как системно, эффективно и гарантированно (осознанно пишу это слово в данном контексте) искать и привлекать инвестиции.  

👉 Регистрация здесь, записи по доброй традиции не будет. https://atsogoev.ru/inv
https://atsogoev.ru/inv
https://atsogoev.ru/inv

🎶Часто слышу такой комментарий в той или иной форме: «Мой знакомый не умеет считать, писать и говорить, но зарабатывает миллионы на недвижимости. Беру пример с него».

📣Такая прямо пропаганда невежества и отрицания ценности знаний, обучения. Знать ничего не надо, учиться ничему не нужно, все эти ваши эксели зарабатывать не помогают.

❓Я когда-то спросил у одного моего сведущего товарища, умеет ли известный миллиардер кавказского происхождения М.Г. считать финансовые модели. И получил утвердительный ответ, и даже с довеском «ещё как умеет».

⁉️Но я не унимался, и спросил, умеет ли считать фин.модели его родной брат, С.Г., традиционно отвечающий за сектор недвижимости. Мой товарищ сказал, что С.Г. скорее всего нет, но у него работает доверенный человек, который точно умеет. Ну и вообще в приличной кавказской семье достаточно одному брату уметь.

💲В общем, «знакомый миллионер» который не блещет талантами в сфере математики, языкознания и красноречия скорее всего обладает важным талантом - он умеет нанимать или привлекать счетоводов, писарей и ораторов. И если его миллионы ещё с ним, то у него талантливая команда.

☝️Во всех остальных случаях этот «знакомый» - скорее всего мифическая фигура, особенно если он действительно бизнесом в недвижимости занимается, а не схемы какие-то мутит. Это лично моё мнение.

✍️ Я поддерживаю умозаключение Джима Рона, американского публициста, который когда-то написал: «Знание – прямой путь к финансовому результату. В этом и есть одна из причин того, что предприниматели, которые не перестают учиться, так процветают.»

🤓 Давайте подискутируем! Наверняка у кого-то из читателей есть альтернативное мнение.

🤯 Экономика России сбивает с толку ведущих мировых прогнозистов, которые не могут прийти к согласию, расширяется она или сокращается.

🔮 Ниже приведены 7 прогнозов реального ВВП России в 2023 году от некоторых ведущих мировых прогнозистов, согласно данным, собранным WSJournal.

🔹JPMorgan: 1.0%
🔹Международный валютный фонд: 0,7%
🔹Всемирный банк: -0,2%
🔹Morgan Stanley: -0,6%
🔹Банк России: -1,1%
🔹Goldman Sachs: -1,3%
🔹Организация экономического сотрудничества и развития: -2,5%

🔮 Некоторые банки и международные организации ожидают, что в этом году в России произойдет экономический рост, в то время как другие ожидают дальнейшего ухудшения перед восстановлением.

🧙🏼‍♀️Я до последнего ждал прогноз Салемского Института Ведьм (Массачусетс, США), но у них там какая-то проблема с кофейной гущей...

У вас какие предчувствия по поводу российской экономики?

🛩️ Подмосковный застройщик «Самолёт» регистрирует новые ЗПИФы недвижимости: «Самолет. Жилой капитал 2» и «Самолет. Коммерческий капитал». Что там будут за проекты и чем они будут заниматься - пока информации нет.

☑️ УК ЗПИФ всё та же - «Баланс Эссет Менеджмент» (старое название «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»).

🕳️ Я традиционно скептично отношусь к планам вечного стартапа SMLT, связанным с коллективными инвестициями.

💵 Считаю, что Самолет отчаянно нуждается в деньгах, потому что использует любые варианты для сбора финансирования: проводит доп.эмиссию акций, запустил историю с цифровым м2, постоянно проводит облигационные размещения. То есть любыми способами пытается привлекать ликвидность с рынка - теперь и через ЗПИФы.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📟 Для тех, кто пропустил sms от меня...

💻 Напоминаю, что уже сегодня, через 3 часа, в 16.30 по МСК, состоится мой вебинар по привлечению финансирования (инвестиций)

🧮 Погрузимся с вами в загадочный мир инвесторов и их требований к проектам.

👉Регистрация здесь: atsogoev.ru/inv

💸 По данным аналитиков из Green Street, цены на коммерческую недвижимость в США резко упали по сравнению с прошлым годом, ценовой индекс снизился на 15,2% (по сравнению с мартом 2022 года) и на 0,2% (по сравнению с февралем 2023).

🏢 Офисный сектор США потерял 25% своего ценового индекса по сравнению с прошлым годом.

🚪Почти так же сильно пострадал сектор многоквартирной жилой недвижимости (арендные дома), индекс потерял 21% (также по сравнению с прошлым годом).

❗️Маленькое объявление.

📺Вчера проводил вебинар, и поймал себя на мысли, что всё-таки мне это нравится - приносить немного пользы людям и быть в эфире.

🔢 Поэтому я решил сделать на выходных целых 2 прямых онлайн-включения и оба они будут мастер-классами по финансовому моделированию «для чайников» - ФИНМОДЕЛЬ ЭТО ПРОСТО.

🔹15 апреля, в субботу в 16.00
🔸16 апреля, в воскресенье в 16.00

🪟Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в инвестировании в недвижимость.

✔️Ну и для тех, кто не смог принять участие в прошлые разы.

👉Переходите сюда и следите за каналом, в котором будет происходить мастер-класс:
https://t.me/+tEquuftXsK1iM2Qy

🔮 «Вижу, что сверхнизкие процентные ставки по кредитам вернутся, но для рынка недвижимости не сказать, что это хорошая новость» - пророчествует финансовый нострадамус и главный экономист МВФ Пьер-Оливье Гуринша.

📊Согласно последнему прогнозу MBФ (World Economis Outlook) в, долгосрочной перспективе сверхнизкие процентные ставки вернутся, но экономический рост будет достаточно медленным. Напоминаю, что сейчас % ставки по кредитам одни из самых высоких за последние 20 лет.

🗣Пьер-Оливье также заявил, что развитые экономики будут демонстрировать сильное замедление темпов роста: с 2,7% в 2022 до 1,3% в 2023 году. Мировой уровень инфляции, согласно его прогнозам, упадет с 8,7% в 2022 году до 7% в 2023, оптимист.

📝 Выводы Гуриншы на основе актуальных прогнозов неутешительны:

🔽 Ожидается стагфляция (состояние экономики, когда застой или падение производства (стагнация) сочетаются с возрастающей безработицей и с непрерывным ростом цен - инфляцией).

💸 QE или «вливание» денег в экономику продолжится. Справка: QE или количественное смягчение представляет собой стимулирующую форму денежно-кредитной политики, в которой центральные банки через покупку государственных облигаций «вливают» денежные средства в экономику. Является своего рода антикризисным инструментом, направленным на то, чтобы не допустить рецессии.

😱А теперь совсем страшно! По предположению пророков из МВФ, мировые цены на строительные материалы вырастут как минимум на 15%, и на фоне этого сектор потеряет около $2 трлн из-за невозможности завершить строительные проекты, запланированные до 2027 года.

⁉️ Кто там у них фин.модели считает??? Не заложили роста стоимости СМР... Все на мой мастер-класс, чтобы не делать таких ошибок: https://t.me/+tEquuftXsK1iM2Qy

💵 Дивиденды за 1кв 2023 г. 💵

Уважаемые инвесторы!
Объявляем дивиденды за 1кв 2023 года:

🟣 Супермаркет ДА! в Чехове (АО2): ₽5 млн (₽170 на 1 акцию)
Див. доходность за 1 кв. 2023: 14,4% годовых
🟣 Пятерочка в Орехово-Зуево (АО3): ₽1 млн (₽36 на 1 акцию)
Див. доходность за 1 кв. 2023: 10,0% годовых
🟣 Лента в Новосибирске (АО5): ₽2,5 млн (₽250 на 1 акцию)
Див. доходность за 1 кв. 2023: 10,0% годовых

❗️Дата фиксации лиц, имеющих право на получение дивидендов (дата отсечения) - 15 апреля 2023 г.
Выплаты ожидаются до конца апреля
Просьба всех акционеров убедиться в правильности реквизитов, указанных в личном кабинете реестродержателя Статус, так как дивиденды будут выплачиваться именно по ним.

* див. доходность указана при условии инвестиций в объект при его изначальной покупке. Если Вы инвестировали через вторичный рынок - разделите дивиденды на 1 акцию на цену фактической покупки 1 акции