📑 Вышел негативный отчёт одного из 4-х публичных застройщиков России, компании Etalon Group за 2022 год. Результаты слабые.

💎 Что такое институциональное качество применительно к анализу объектов недвижимости?

🔍 Это качество анализа проектов на уровне институциональных инвесторов.

🎩 Крупнейшие институциональные инвесторы, то есть инвестиционные компании, банки, пенсионные фонды и другие финансовые институты, управляют значительными капиталами. Часто это деньги тысяч и даже миллионов людей, но иногда и нескольких человек с очень крупными состояниями.

⚠️ Управление капиталом (то есть инвестирование средств в разные активы) предполагает особый, невероятно тщательный и углублённый подход к оценке проектов.

💾 Сотрудники институциональных инвесторов, инвестиционные аналитики, юристы, узкоспециализированные специалисты проверяют проекты, чтобы найти риски и минимизировать их.

🏢 В проектах, связанных с недвижимостью проводится юридический, финансовый, технический анализ. Почти всегда результатом работы команды экспертов становится многостраничные заключения по проектам. Эти документы попадают на стол исполнительных органов (инвест. комитеты, советы директоров) и тщательно изучаются, нередко отвергаются или отправляются на доработку.

🥅 Сделки с участием институциональных инвесторов осуществляются только после прохождения через проектное «сито».

📶 Подобная система принятия инвестиционных решений позволяет найти лучшие в плане баланса риска и доходности проекты, создать качественную фин. модель, сделать максимально реалистичный прогноз доходности.

🟣 Команда SimpleEstate сформирована из людей, имеющих обширный опыт работы в структурах институциональных инвесторов. Основатель SimpleEstate Никита Корниенко работал в крупнейшем международном инвестиционном банке Goldman Sachs и инвестиционном фонде «Эльбрус Капитал», а член совета директоров Артём Цогоев - в инвестиционной группе ТРИНФИКО.

🟪 Таким образом, SimpleEstate является одной из немногих на рынке коллективных инвестиций в недвижимость, применяющей институциональный подход к оценке проектов. Именно поэтому мы называем проекты SimpleEstate проектами институционального качества.

😡СМРАД (средства массовой рекламы, агитации и дезинформации) подключились к комментированию результатов Etalon Group.

📉 Результаты очень слабые, но в СМРАД пишут, что всё очень хорошо, ведь группа установила рекорд по вводу недвижимости в эксплуатацию - сдали 735 тыс.м2 в 2022 году.

🗑️Всем начхать сколько Etalon ввёл вместе с ЮИТом, где рост операционных показателей? Акционеры компании - совладельцы бизнеса. С бизнесом не получилось в 2022.

❗Объясните кто-нибудь, почему упущен рынок Санкт-Петербурга, почему заторможены старты продаж в Москве? Где Электрозавод? Где Огородный 8? Почему продали Электрозаводская 60? Расскажите как проект в депрессивном Омске выведет компанию в плюсы! Как 93 млрд. долга будут выплачиваться?

🕳️Профукали 2022 год! Обменяли чемодан с деньгами ЮИТ на деньги. По остальным вопросам провал.

❌Я не хотел этого писать! Но когда я увидел текст в одном из смрадных тг-каналов «Движение вверх. Операционные результаты группы «Эталон» за 4 квартал и весь 2022 год.»... не смог удержаться.

☝️Мой ответ на это здесь

#оффтоп

🖥️ Когда-то MS Excel был технологической новинкой и удивлял. Сегодня можно раскопать в глубинах интернета старую, 1990 года, рекламу Excel на английском, пропустить через речевые технологии «Яндекса» и за минуту получить видео с почти профессиональным многоголосым переводом!

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели итоги января на рынке новостроек «старой» Москвы:

🔹По состоянию на январь 2023 в продаже находится 51,5 тыс. квартир (в январе 2022 было 32.5 тыс., +58,5%).

🔹Средняя цена на квартиру в московской новостройке в январе 2022 года составляла ₽373.4 т./м2, в январе 2023 ₽393.2 т./м2

🔹Таким образом, с января 2022 по январь 2023 ср. цена 1м2 новостроек «старой» Москвы выросла на 2,7%. С учётом острой необходимости давать скидки для продажи, можно сказать, что годовой рост цен нивелирован.

🔻Итого (мои выводы): на рынке очевидная стагнация. От своего прогноза постепенного сползания цен новостроек на 10-15% до конца 2023 года я пока не отказываюсь.

🟡 Инвестиционный клуб «Деньги» проведёт 9 февраля очередную встречу в самом центре Москвы.

🎤Спикеры:

🔸Виталий Лакеев, старший аналитик ПАО «Сбербанк»
🔹Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties
🔹Семен Фоломеев, совладелец и руководитель проекта девелопмента LEVITAN Holiday Park.
🔸Николай Госман, основатель HOMGART DEVELOPMENT

👉 Для бронирования переходите по ссылке – money-event.com/09-february-3

#нереклама
#партнерскийпост

👀 Брокер «Открытие» продолжает каламбурить.

❗Вообще рекомендуем покупать Etalon, но вам лично не рекомендуем ❌

🚧 «Недвижимость в Дубае для жизни и инвестиций!». Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в реальности?

☝🏻Всегда есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам».

💡Но вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...

🏗️ Для инвестиций, даже в Дубае, вероятно, лучше всего покупать небольшие форматы, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). В переводе на дубайский для инвестиций лучше покупать ванбедрум или студио, но вот долго жить там только мейдс могут...

💵Инвестировать в новостройки Дубая якобы лучше на старте продаж (в переводе на дубайский «на лонче» - то есть на стадионе за натуральный кэш), а ещё лучше до старта, приобретая «из-под полы» лично у шейха.

🛏️ Для жизни покупать лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается построенный непальцами (трудолюбивыми уроженцами Непала) дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...

🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.

🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!

😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...

🔻Написали бы лучше так: «Новостройки в Дубае и не взрывай себе мозг!».

🕌Кстати, про Дубай! Там нет налогов. Их совсем нет, но есть пошлины, сборы, акцизы и прочие fee.

🏰Что касается недвижимости:

🔹Registration Fee в Dubai Land Department (DLD) - 4%. Платит покупатель недвижимости (даже новостройки).

🔹Housing Fees в Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) - 5% от [потенциальной] годовой арендной платы. Платит владелец квартиры ежемесячно равновеликими платежами (а вот граждане ОАЭ не облагаются).

✂️Налогов на прибыль в случае перепродажи объекта, на прирост капитала (например, от роста стоимости недвижимости), на имущество... в Дубае пока нет.

☝️Напомню также, что недавно в ОАЭ определили понятие налогового резидентства.

☝️🎓Юристы из FTL Advisers выпустили инструкцию для физических лиц по совершению сделок с недвижимостью с «иностранным элементом»*, т.е. если в сделке присутствует: иностранное лицо/ иностранная валюта/ иностранные банки/ или сама недвижимость расположена за пределами РФ.

🧐Правила пользования инструкцией иллюстрированы примером

🇷🇺🇪🇸🇹🇷 Гражданин России, имеющий ВНЖ в Испании, хочет купить квартиру в Барселоне у гражданина Турции. Деньги в валюте, на российском счете. Продавец хочет получить их на счет в банке Испании.

☑️ В оглавлении находим нужный раздел: «Сделки с переходом права собственности», подраздел «Недвижимость за пределами РФ» (стр. 4).
☑️ На стр. 3 определяем применимые сокращения:
Покупатель - гРФвнж
Продавец - гДГ, т.к. Турция – «дружественное» государство.
Валюта расчетов - $ (это сокращение для любой иностранной валюты), в какой именно иностранной валюте, для сделок с недвижимостью не имеет значения.
☑️ Далее, начиная со страницы 4, ищем нужную комбинацию: покупатель - гРФвнж и продавец - гДГ. Такая комбинация находится на странице 8.
☑️ Далее смотрим строки с нужной нам валютой расчетов ($). Определяем строку для оплаты из российского банка. Подраздел – оплата на счет в иностранном банке.
☑️ Итог: «Установлены ограничения по сумме перевода». Это означает, что сделка разрешена, но оплатить на счет продавца можно не более 1 млн долларов (или эквивалент) в месяц.

🏝️Реклама Дубая преследует меня... Вчера увидел в рекламной статье: «В Дубае недвижимость покупают самые состоятельные люди мира». «Весь Forbes в Дубае». «Дубай - новый центр мирового богатства».

🙄Что?! Нет, не так...

🤯ЧТО???!!!

Пропаганда масштабной декорации к социальным сетям Клавы Коки ещё никогда не была настолько наглой.

💵Ну ок. Мукеш Амбани «самый богатый человек» в Индии, купил самую дорогую виллу в Дубае за $163 млн. Уверен, примеру Амбани последовали и другие индийские миллионеры.

📔В Пакистане наверняка выпускают локализованную версию Forbes и первая сотня пакистанских миллионеров тоже явно имеет что-то в Дубае. Русские богачи поехали в Дубай вынужденно. Местные «нефтяные шейхи» тоже там.

💰Но вот европейские, южно- и североамериканские богатые, и даже некоторые удачливые богатые выходцы из России (не ставшие участниками санкционных списков), пока ещё предпочитают остров Манхеттен в Нью-Йорке, Мэйфейр в Лондоне и Женеву. Монако ещё может... Возможно, потому что там дороже и престижнее, чем в Дубае.

🏛️Рынок элитной недвижимости устроен так: богатые люди (HNWI и UHNWI) стремятся жить в однородной социальной среде, поэтому выбирают города, в которых много «своих».

🔍В 2022 году Henley & Partners выпустили исследование географических предпочтений миллионеров. Дубай на 25 строчке (в официальном списке его просто нет).

❗Так что как пока Дубай всё ещё на периферии внимания глобальных богачей - это официальные данные, а не рекламное бла-бла-бла.

📑 Исследование Henley & Partners о мировом богатстве.

📊 Вышел очередной (для многих долгожданный) отчёт по рынку стрит-ритейла Москвы за 4кв2022г. от SimpleEstate.

🔹Как готовый арендный бизнес в формате стрит-ритейл пережил 2022 год?
🔹Какие объекты подорожали, а какие упали в цене?
🔹Какая сейчас окупаемость у объектов ГАБ и сколько можно заработать?
🔹Как не потерять деньги при покупке коммерческой недвижимости?

📕Всё ответы с комментариями и пояснениями, как всегда, квартальном отчете SimpleEstate.

🏢Попытки продать 10 т.м2 целиком по ₽400 т./м2, то есть за ₽4 млрд., в МФК AHEAD на улице Василисы Кожиной успехом не увенчались.

🪚Теперь офисы в проекте, названном, очевидно, в честь Народной артистки Российской Федерации Лии Ахеджаковой будут продавать поблочно, как я и предполагал.

👏🏻 Поклонники и поклонницы творчества Лии Меджидовны из девелоперской компании Voshod наняли NF Group и CORE.XP в качестве ко-эксклюзивных брокеров по продаже офисных помещений в этом проекте.

➕1️⃣ офисный проект внарезку. Кстати, практика ко-эксклюзивов на рынке продажи офисов в строящихся бизнес-центрах как-то не приживается. iCity тоже начинали продавать несколько избранных брокеров, но потом MR Group открыл такую возможность для всех. А вот Sminex уже делает презентацию только вышедшего проекта TWIST для брокеров из ассоциации КОКОН. У STONE HEDGE свой отдел продаж и широкая сеть неэксклюзивных партнёров. Так что ход с ко-эксклюзивом от Voshod непонятный (что-то из прошлого).

💵 Цены и площади пока неизвестны, ждём новостей. Вероятно, старта дешевле ₽400 т./м2 ждать не стоит. Как только данные появятся, сделаю расчет инвестиционной привлекательности.

😎 Про Ахеджакову шутка.

🌪Windfall - в переводе с английского «неожиданная удача»

💬 Как заявил вице-премьер РФ Андрей Белоусов, многие компании закончили 2022 год с хорошими финансовыми результатами, особенно в первом полугодии.

✂️Поэтому «есть windfall tax, такое пoнятие в налоговой практике, как однократное взимание налoгов. Вопрос сейчас такой прорабатывается вместе с бизнесом. Рассматривается это как истoрия добровольная, бизнес в этом активнo участвует».

❗️То есть дополнительный, «добровольный налог на успех».

📚Из отчёта SimpleEstate:

🔹В сегменте Готового Арендного Бизнеса наблюдался дефицит качественных предложений на продажу. Наиболее надежные (и зачастую дорогие) объекты были куплены или сняты с продажи.
🔹Если раньше проблемой было найти качественный ГАБ по адекватной цене, то теперь качественный ГАБ найти сложно даже по высоким ценам.
🔹Супермаркеты остаются наиболее надежным и
прибыльным сегментом стрит-ритейла. Однако, как и в целом по рынку ГАБ, качественных предложений мало.
🔹Цены на пустые помещения площадью больше 300 м2 вернулись на уровень 2 кв. 2022 г. после просадки в 3 кв. В годовом выражении рост составил 4%.

💻 На этой неделе провел первые три занятия моего нового курса по финансовому моделированию «Excel для недвижимости». Не без сложностей, как всегда есть что улучшить, получаю хорошую, дельную обратную связь.

‼️В первом потоке 96 человек! Это немного неожиданная цифра - на моих платных курсах никогда доселе не училось настолько много людей. Но я рад этому новому опыту.

🤝Благодарю каждого студента курса «Excel для недвижимости» за выбор моего продукта!

🖼️ В золотой рамочке картина картина русского художника Н. П. Богданова-Бельского «Устный счёт. В народной школе С.А.Рачинского», написанная в 1895 году. В уме считать больше не нужно! Для сложных расчётов есть Excel или Google Sheets.