Последний вебинар Smartis в этом году 🔥 «Что данные скажут об итогах 2022 года и как помогут застройщикам в 2023 году»

Игорь Балашов, создатель и CEO Smartis, и Дмитрий Кудинов, основатель CoMagic и партнер Smartis, расскажут о том, как строить свой маркетинг опираясь на опыт рынка, отслеживать тренды, делать выводы и принимать правильные управленческие решения на основе реальных данных.

Что вы узнаете:

✅ как девелоперу корректировать свои действия с учетом тенденций на рынке недвижимости;
✅ как застройщику вовремя реагировать на просадку в обращениях, если с рынком все в порядке;
✅ какие итоги подвести в конце 2022 года;
✅ чего девелоперу ждать от 2023 года.

Кому будет полезно: коммерческим директорам, маркетологам, рекламным агентствам.

Когда: 22 декабря в 12:00

Участие бесплатно!

📍Регистрация — https://clck.ru/32tHan

#реклама

🏙️ В крупных городах США пандемия и переход на гибридную рабочую неделю привели к тренду на редевелопмент (там используется термин conversion, конверсия) офисных зданий в жилое назначение.

🏢 Большинство офисных зданий перестраиваются в элитные квартиры для сдачи в аренду (не для продажи). Одним из главных специалистов в Нью-Йорке по редевелопменту офисных зданий является fee-девелопер Metro Loft.

🖼️ В золотой рамочке один из их последних проектов - построенная в 1971 году 24-этажная офисная башня 180 Water Street. Metro Loft преобразовала здание в 29-этажный ЖК общей площадью 44 т.м2 на 580 апартаментов.

🧮Экономика процесса примерно такая: старые офисные здания выкупаются за ~$3000/м2, на СМР и согласования уходит порядка $1100-2000/м2.

🏗️Крупный нью-йоркский девелопер Silverstein Properties недавно сформировал инвестиционный фонд на $1,5 млрд., чтобы скупать здания, пригодные для подобного редевелопмента. Проекты финансируют также Invesco и Brookfield.

📊 По данным консультантов из CBRE в настоящее время в США реализуется 125 проектов редевелопмента офисов. Примерно 30% превращаются в многоквартирные дома, а 50% - в лаборатории, гостиницы и даже частично склады.

💼Процессу всячески способствуют местные органы власти. В крупных городах отмечается нехватка арендного жилья, поэтому муниципалитеты всячески поощряют редевелопмент. Например, власти Чикаго выдвинули инициативу по стимулированию перепрофилирования зданий в финансовом районе города в жилые дома, предлагая налоговые льготы и инструменты финансирования.

❓Вопрос знатокам: с учётом освобождения офисов западными компаниями возможно ли то же самое у нас, в Москве или Санкт-Петербурге прямо сейчас?

🤝Благодарю всех, кто прокомментировал и ответил на мой вопрос.

✅ Я бы тоже хотел на него ответить. Для начала, мне кажется, что в Москве, например, этот тренд не сможет получить развитие в полной мере. Хотя случаи редевелопмента административных зданий и офисов класса С и D отмечаются как в Москве, так и в Санкт-Петербурге.

1️⃣ Относительно высокая вакансия в офисах в Москве на конец 2022 была полностью обеспечена уходом иностранных компаний и освобождением офисов класса А. То есть у нас сейчас пустуют самые лучшие объекты, потому что иностранцы сидели именно в них. Обратите внимание: и в Москве, и в Нью-Йорке редевелопменту подвергаются старые и «уставшие» здания. Класс А не переделывается в жильё. Поэтому уход «Макдональдса» из здания в Газетном переулке не приведет к его редевелопменту в жильё.

2️⃣ Экономика процесса. Здание класса А в Москве, с подходящей планировкой, расположенное в хорошем с точки зрения жилья районе (в пределах ТТК) стоит никак не меньше ₽350-400 т./м2. Проектирование, СМР, согласования, и необходимая доходность проекта в районе IRR 20-25% и т.д. приведут к итоговой цене на готовые апартаменты минимум ₽700-800 т./м2. Вчера из Hutton мне пришла смска о том, что в их проекте апартаментов Lumin (не редевелопмент, новый проект на Китай-Городе) можно купить 100 м2 за ₽555 т./м2. Ну и зачем эта вся суета? Тем более продажи в элитке и премиуме сейчас очень слабые.

3️⃣ Город Москва, например, не помогает подобным проектам. И даже активно противодействует. В отличие от Нью-Йорка в Москве не развит сегмент арендного жилья, девелоперы и редевелоперы стремятся продавать лоты, а город логично требует изменить ВРИ и заплатить за это. В итоге имеем проекты без согласований с рисками. А если всё сделать по правилам, чтобы городу понравилось, то финансовая модель покажет минус. Арендная модель вообще не работает.

4️⃣ Присоединяюсь к комментариям про неэффективность планировок, большую глубину нарезаемых помещений и прочее.

🔻В общем, класс А и В+ в Москве и Петербурге пока не будет массово переделываться в жильё.

⚒️А вот кустарный редевелопмент особнячков, телефонных станций и прочего устаревшего неликвида вполне может продолжится. Впрочем и там продажи не так чтобы бьют рекорды, поэтому перспективы редевелопмента офисов класса С и D в апартаменты в нынешней рыночной ситуации тоже вызывают некоторые вопросы.

🏢 И ещё немного об офисах. Консультанты фиксируют текущую (декабрь 2022) долю свободных офисных помещений на уровне 11-13% (с учётом субаренды). В декабре 2021 вакансия была на уровне 8%. То есть рост на самом деле не такой уж и серьёзный. Кстати, ставки аренды не корректируются совсем.

📊 Наибольший прирост вакантных площадей пришелся не просто на класс А, а на «Прайм А», то есть на самые дорогие и качественные офисы («Белая Площадь», «Романов Двор», «Дукат Плейсы» и т.д.).

🗞️Сегодня, например, пришла новость о том, что Apple откажется от 4,7 тыс.м2 в «Романовом дворе». А вчера на одном из мероприятий руководитель российского представительства американской Hines, владеющей офисами класса «Прайм А» сказала так: «Мы в России с 1991 года, и за 31 год выработали резистентность к любого рода кризисам. В этом и состоят истоки нашего оптимизма».

🙄Интересно, как Hines собирается работать с основным сегментом арендаторов, идущих на замену иностранцам - российскими квазигосударственными компаниями. Они же под санкциями, а у Hines более 50 институциональных инвесторов в США и Европе...

📝И как они договоры аренды с условным Минэкономразвития РФ будут подписывать? Где же тут истоки для оптимизма?

👛 Вот у российских частных владельцев совсем небольших офисов класса А истоков для оптимизма куда больше.

☝️Оказалось, что с точки зрения психологии Лемми был не прав и типов людей намного больше. Но бывают дни, когда его теория подтверждается.

🎉Поздравляю многих читателей моего канала с профессиональным праздником!

🎇И я тоже лет 10 назад принимал бы поздравления, т.к. был совладельцем компании по продаже новостроек в Подмосковье, а также работал в консалтинговых компаниях (Blackwood, Knight Frank), о чём неоднократно писал.

💸Желаю, чтобы комиссия со сделок всегда приходила на р/с вовремя и без проволочек!

🤯 Что дарить профучастнику рынка недвижимости?!

📦Каждый год мне присылают подарки из «Кортроса» в память об одном нашем совместном проекте. В прошлом году прислали ёмкость в форме ёлочки, в позапрошлом - набор для резки сыра. Коллеги из StoneHedge подарили бутылку виски, а из BNmap.pro прислали конфеты. Всем спасибо!

🛍️Вообще, это тяжело - подарки людям из недвижимости.

💡Представьте, что перед вами задача - сделать новогодний подарок консультанту/ брокеру / риэлтору, специалисту по ипотеке или менеджеру по продажам. Ему или ей!

✅ У меня есть 6️⃣ (шесть) безалкогольных идей, что подарить человеку, который имеет профессиональный интерес к недвижимости и инвестициям...

1️⃣ Акцию (ценную бумагу) ЛСР или Эталон, чтобы требовать скорейшей выплаты комиссии на правах акционера! Например, в «Тинькофф» можно купить и подарить акцию сразу в приложении 📈
2️⃣ Книгу по недвижимости, к примеру, «Искусство заключать сделки» Д.Трампа, «Суть одного Олега» О.Торбосова или «Как инвестировать в недвижимость» А.Цогоева (ой, нет, она же электронная и бесплатная...) 📚
3️⃣ Одежду: худи или майку с символами рынка недвижимости (кирпичами, домами, графиком цен на вторичку от IRN). Если умеете рисовать или вышивать, такой мерч можно сделать своими руками🦺
4️⃣ Открытку с какой-нибудь недвижимостью (небоскрёбы, особняки и т.д.) 🌆
5️⃣ Настольную игру по мотивам рынка недвижимости: «Монополию», например 🎲
6️⃣ Качественное обучение.
Курс «Советник инвестора» станет хорошим подарком 🎁

🏁 И старт потока очень удобный - 9 января, то есть в самое спокойное время года, сразу после новогодних праздников 💼

👉 КУПИТЬ «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА» В ПОДАРОК 👈

👉ПОДАРИТЬ «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА» СЕБЕ👈

🇮🇱 Шалом, православные (и все остальные)! Ровно год назад я выпустил очень объемное исследование рынка Израиля. Начало здесь, окончание тут, а между - большое количество постов про экономику и инвестиции в эту страну.

3️⃣6️⃣5️⃣ дней спустя по данным центрального статистического бюро Израиля, в октябре 2022 цены на покупку жилья на вторичном рынке в стране выросли на 20,3% по сравнению с октябрем 2021.

📈 За тот же период времени цены на новостройки в Израиле выросли на 25.8%. Стоимость аренды недвижимости (для новых договоров) выросла на 8%.

📊 Инфляция в Израиле составила 5,3%. Курс шекеля к доллару за год упал на 14%. Рост ВВП Израиля ожидается на уровне +5% по итогам 2022 года и +3,5% в 2023 году.

🚀Среди причин роста цен на жильё - дефицит на рынке новостроек страны, согласование и реализация новых девелоперских проектов идёт крайне медленно, а вот приток в Израиль репатриантов не ослабевает (в том числе из России и Украины).

⏪ Артём, владелец одной из дубайских риэлторских компаний предлагает инвестировать во флиппинг. Схема такая: я покупаю квартиру за $1 млн., он вкладывает деньги в ремонт и меблировку. Весь процесс на нём, прибыль предлагается поделить 50/50. Целевая доходность > 20%, срок 0.5 года. Квартира оформляется на меня, риски минимальны. Меня очень сильно заинтересовало предложение, но решил посоветоваться с вами. Стоит ли инвестировать? ⏩

📮Вот такой вопрос я получил на днях от одного из читателей моего канала.

☝️Напомню, что о перспективах флиппинга в российских реалиях я ранее писал. Чуть позже вышла статья Марии Неретиной в Forbes по этому поводу.

🎯Для чёткого ответа на поставленный вопрос нужно проанализировать текущий рынок Дубая, а потом провести полноценный инвестиционный анализ (SWOT, фин.модель и т.д.). Для составления фин.модели необходимо понимать хотя бы базовые предпосылки - стоимость приобретения квартиры, стоимость улучшений (ремонт и меблировка), предполагаемая стоимость продажи квартиры.

💬К сожалению, из дальнейшей переписки выяснилось, что инициатор проекта не готов раскрывать все подробности, и потенциального инвестора снабжает информацией крайне дозированно.

🧮Полноценный инвестиционный анализ не предполагает изучение «сферического коня в вакууме», это очень конкретное и прикладное исследование, в котором нет места недосказанности и тайнам.

🔦Собственно, я и довел эту мысль до задавшего мне вопрос читателя канала: без исходных данных ответ на вопрос о целесообразности инвестирования в проект невозможен. Так что жду конкретики, на слух инвестиционная идея выглядит неплохо, но я своему слуху в подобных вопросах не доверяю.

❗Просто напоминаю. Сегодня последний день приема заявок для участия в 3-м раунде инвестиций в проект SimpleEstate «Прокшино» - идеальный защитный актив для турбулентных времен, всего от ₽100 000. Целевая дивидендная доходность 10% в год, ожидаемая общая доходность 16% годовых.

🚃 И всё же ещё есть шанс «запрыгнуть» в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate/15/
✍️ или написать проводнику (нашему менеджеру Александре) @Sandra310i

🖥 В рамках так называемого «увлекательного события» Big Day 2022, посвященном итогам и планам монструозной корпорации «Самолёт», был анонсирован новый проект подмосковного застройщика - курортный город в Краснодарском крае. У «Самолёта» там 3000 га, кстати.

📍Но где же развернется компания из деревни Раздоры Одинцовского городского округа (это я про ПАО «ГК «САМОЛЕТ», ИНН 9731004688)? В Сочи, Геленджике, Приморско-Ахтарске? Ни Елистратов, ни Парфёнов нам не рассказали.

🗺 А я вот знаю где. «Самолёт» будет урбанизировать окрестности посёлка Ильич в Темрюкском районе (координаты 45.39, 36.82), недалеко от другого посёлка, Батарейки.

🔊Предполагаю, что нейминг будет либо «Пригород Ильича», либо «Долина Батарейки».

⚠️Ни в коем случае не реклама и не инвестиционная рекомендация!

🤖Извините, что поздно! Сегодня решил уточнить мнение новейшей разработки ChatGPT на тему целесообразности флиппинга жилой недвижимости в Дубае. Вот что ответила мне «машина» (эмодзи добавил я):

🛋Флиппинг, или быстрая покупка и продажа объектов недвижимости с целью получения прибыли, может быть рискованным и непредсказуемым предприятием, и это не всегда выполнимая или целесообразная стратегия для всех инвесторов. В случае Дубая есть несколько конкретных соображений, которые потенциальные инвесторы должны принять во внимание:

💸Рыночные условия: рынок недвижимости в Дубае может быть нестабильным, и цены могут значительно колебаться с течением времени. Инвесторам важно хорошо понимать текущие рыночные условия и быть готовыми к потенциальным изменениям в будущем.

⛱Местоположение: успех флиппинга часто может зависеть от местоположения объекта недвижимости. Недвижимость в востребованных местах, например, рядом с удобствами или с хорошим видом, с большей вероятностью будет продана быстро и по более высокой цене.

🗃Регулирование: рынок недвижимости в Дубае регулируется Земельным департаментом Дубая, который осуществляет надзор за продажей и приобретением недвижимости в эмирате. Инвесторы должны быть знакомы с правилами и подзаконными актами, регулирующими рынок недвижимости в Дубае, и убедиться, что они соответствуют этим требованиям.

⚖️ Инвесторам важно тщательно взвесить все эти факторы, прежде чем принимать решение о приобретении недвижимости в Дубае или любом другом месте.

📱Инвесторам следует обратиться за консультацией к профессионалу в сфере инвестиций в недвижимость и провести тщательное исследование, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.

🎤Вчера проводил сессию вопросов и ответов после очередного урока курса «Инвестиции на все времена» (последний поток) и узнал от слушателя курса о том, что на днях на рынке появился новый продукт в сфере коллективных инвестиций, Тинькофф ЖК Luzhniki Collection.

‼️Это уже второй ЗПИФ недвижимости от УК «Тинькофф Капитал», первым был аналогичный по сути проект оптовой покупки квартир в ЖК Republic от Forma (ПИК).

⛔В новом ЗПИФ от Тинькофф, по моему мнению, содержится риск для инвесторов, который называется «фидуциарный риск».

⚠️Если переводить с латыни на русский, то это риск несоблюдения интересов инвесторов. Доверительный управляющий должен всегда отстаивать интересы инвесторов, и ставить их выгоду превыше своей или третьих лиц.

🔂 В частности, доверительный управляющий должен избегать конфликта интересов и не допускать участия в сделках с заинтересованностью.

🏛️Ответственное поведение управляющих активами в отношении инвесторов называется «фидуциарной обязанностью».

🚧 Фидуциарная обязанность, с моей точки зрения, была серьёзнейшим образом нарушена в проекте PNK Rental, я об этом неоднократно писал и предостерегал инвесторов.

🚨В новом проекте «Тинькофф ЖК Luzhniki Collection» я лично также увидел признаки нарушения фидуциарной обязанности.

🙄Более того, управляющая компания, УК «Тинькофф Капитал», не постеснялась указать, что переложила ответственность за принятие части инвестиционных решений на третье лицо, имеющее заинтересованность, а конкретно на консультанта Whitewill (см. золотую рамочку)

😵‍💫Ну и финальным ударом в гонг прозвучала для меня информация о вознаграждении УК «Тинькофф Капитал»: за достаточно пассивную деятельность (оформление покупки квартир в ЖК Luzhniki Collection и продажу их через 5 лет, видимо, с помощью брокера) с инвесторов будут взимать 2,9% от СЧА ежегодно. Это экстремально дорого для планируемого объема работы.

🅿️.💲. Я ничего не имею против брокеров, консультантов и риэлторов, в данном случае вопросы вызывают действия УК «Тинькофф Капитал»