🟡 Инвестиционный клуб «Деньги» проведет 15 декабря очередную встречу, на этот раз в роскошном отеле St.Regis в самом центре Москвы.

🎤Главный спикер вечера: Наталья Короткова, один из ведущих специалистов в России по хоумстейджингу.

🪞Хоумстейджинг - подготовка недвижимости к продаже или аренде с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов.

📈Наталья расскажет, как повысить доходность инвестиций в апартаменты благодаря хоумстейджингу.

🥂Завершится мероприятие праздничной вечеринкой с дресс-кодом Black Tie. В клубе обещают, что этот предновогодний вечер должен запомнится 👌

👉 Зарегистрироваться на встречу можно по ссылке - https://clck.ru/32yrQZ

#партнерскийпост #нереклама

✅ Почему крупный бизнес стремится завершить инвестиционные сделки до Нового Года? Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.

😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го нельзя спокойно всё оформить что-ли?

🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.

🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.

💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.

💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Прямо сейчас он находится в процессе заключения большой сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).

📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоит в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку с ПВ 40%) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.

🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подаст налоговую декларацию, в которой будет отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).

📩 Далее в налоговую отправляется заявление о возмещении НДС из бюджета. Как правило, деньги поступают после проведения камеральной проверки налоговыми органами, которая длится 2-3 месяца.

☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.

📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.

📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.

🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2022.

🏛️Появилась ипотека на коммерческие помещения под 3% - новость прислали из А101.

🏗️Пока только на весь период строительства. Пишут, что это «беспрецедентно низкая ставка в сфере кредитования коммерческой недвижимости».

💰С учётом того, что в период строительства нет возможности получать арендную плату и за её счёт погашать ипотеку, минимизация ипотечных платежей в этот период времени представляет определенный интерес.

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Готовые дома на Рублевке от 43,9 млн руб!

Вы давно думали о покупке нового загородного дома в современном стиле на премиальном западном направлении Подмосковья?

Рассматриваете только охраняемые поселки с удобным выездом на платник?

Интересует возможность жить за городом и при необходимости легко и быстро попасть в город?
Вас интересует бюджет до 1 млн долларов США?

Не верите обещаниям и хотите видеть уже готовые построенные коттеджи?

В таком случае у нас есть предложение специально для вас!

Горки О2 - коттеджи от застройщика в современном стиле на Рублево-успенском шоссе в 17 км от МКАД.
🔹Коттеджи уже построены
🔹Территория и ландшафтные работы выполнены
🔹Коммуникации заведены и подключены
🔹Единая архитектура - современный стиль
🔹 5-10 мин до всей необходимой инфраструктуры (сады, школы, рестораны, магазины, медицинские учреждения, парковые зоны и пр.)
🔹Цены от 43,9 млн рублей за коттедж (от 53 млн руб - с отделкой под ключ)
🔹Возможность покупки в ипотеку

👉Подробнее о поселке
Особые условия на покупку только до конца 2022 года

#реклама

💵Государственный банк «Траст» продал застройщика«Интеко» частному застройщику Sminex за ₽38 млрд. (~575 миллионов долларов США)

💡Стоит поразмышлять над тем, какие могут быть причины и условия такой сделки в нынешний непростой период времени.

1️⃣ Я думаю, что Тулупов не тратил на покупку свои личные 38 миллиардов. Сделка, как я предполагаю, является суперкредитованной, то есть сумма, которую реально заплатил Тулупов минимальна (₽1-3 млрд.), бо‌льшая часть - огромный длинный кредит, возможно, самого «Траста» или «Открытия». Вполне вероятно наличие грейс-периодов по телу или процентам. В общем, trust me, условия покупки были «шоколадными» для покупателя.
2️⃣ Никто не слышал про аукцион, нет? Вроде раньше «Интеко» планировали продавать на открытом аукционе. Но на аукционе бы в очередной раз выяснилось, что никто не хочет покупать компанию за кэш, особенно сейчас. И ни один банк бы не побежал давать покупателю кредит на такую покупку. На мой взгляд, эта сделка нужна была больше «Трасту», чем Sminex.
3️⃣ Основная цель существования банка «Траст» самоуничтожиться / ликвидироваться к 2025 году. В 2023 году «Траст» был обязан вернуть ЦБ РФ ₽482 млрд. «Траст» как юрлицо должно быть ликвидировано в 2023 году. В общем, торопились банкиры явно - сроки-то поджимают.
4️⃣ Мелким шрифтом в многотомном договоре купли-продажи скорее всего описаны условия возврата «Интеко» продавцу. Интересно было бы прочитать, что там. Возможно, это не конец и «Интеко» вернут откуда взяли.

🌲Ну и просто новый год скоро, «Трасту» нужно до НГ было продать, чтобы отчитаться о большой сделке по результатам 2022 и выписать себе премию.
До Нового года успели, только сегодня утром вспоминал о предновогодних адских сделках.

🤖Немного новостей из недалёкого будущего:

🔹Взломанный хакерами аватар Владимира Воронина из цифрового пространства ФСК в метавселенной Spatial, кинул виртуальных дольщиков, оставил после себя NFT-недострои и сбежал в метавселенную Decentralаnd (оттуда не выдают).

🔹Учёные из Балашихи выяснили: смещение земной коры приведет к перемещению квартала «Пехра» внутрь МКАД всего через каких-то 2,5-3 тыс. лет. Успейте купить квартиру по ценам Подмосковья!

🔹Крупнейший российский продавец мебели, цифровых финансовых активов и аксессуаров для лепки из пластилина «Самолёт» закрывает направление девелопмента жилой недвижимости. Больше не застройщик!

🔹«Основа» подписала договор с Министерством Сельского Хозяйства о старте пилотного проекта создания вертикальных ферм на 98% невостребованных площадей «Наметкин Тауэр».

👀 Это и многое другое совсем скоро во всех телеграм-каналах.

#юмор #шутка #fakenews

Начинаю подводить итоги...

❗2022 год был годом больших (а для некоторых - огромных) изменений для всех нас и сильно повлиял на рынок недвижимости и инвестиций.

🌲Мы встречаем 2022 с рекордно низкой инфляцией (в ноябре 0,37%, в октябре 0,18%), ослабевающим курсом рубля, остывшим спросом на жилую недвижимость, рецессией мировой экономики и общей неопределенностью в российской. Про геополитику даже не упоминаю.

🙄 Как в этих условиях лучше сформировать свою инвестиционную стратегию на 2023 год? Какие классы активов будут смотреться выигрышнее, а какие, напротив, могут проиграть?

🔻Я думаю об этом постоянно, а Вы?

🏗️ Застройщик «ЛСР» готовится к размещению очередного выпуска облигаций в декабре 2022 года

💰 Объем выпуска ₽5 млрд.
🗓️ Срок обращения 3 года
💸 Купон 12.5% годовых

🏛️На рынке долговых бумаг сложилась не самая позитивная ситуация в части первичных размещений новых выпусков.

🎤На отраслевом конгрессе Cbonds говорили о том, что новые выпуски всё в больших объемах выкупают организаторы размещений, а частные инвесторы практически не принимают в них участие (доля физ.лиц. не превышает 7%)... Первичные выпуски долговых бумаг покупают банки (55%), управляющие активами (24%) и НПФы (12%).

📈 В этот раз ЛСР размещается довольно дорого, с премией к своим собственным прошлым размещениям. Организатор - Газпромбанк (они же размещают GloraX), посмотрим, как пройдет.

💰ОК. Кто сколько сделал на инвестициях в 2022? Например, мой портфельчик вырос на +17.6%, а план был выше +20%. Так что я не очень доволен...

🔻Напишите в комментариях, пожалуйста!

📮По информации компании ИнвестТорги, в ВАО на торги выставлены здания ОАО «Черкизово» (Москва, ул. Большая Черкизовская, д 32б, стр. 1,2,3,4,5,6,7,8,15), общей площадью 19,4 т.м2 на участке 2.51 га. Сейчас выставлен на продажу за ₽405 млн., цена будет опускаться до ₽380 млн.

⛳С моей точки зрения (могу ошибаться) - это хороший участок для жилого девелопмента, и для пополнения земельного банка. Конечно, придется пройти нелёгкий путь согласований, но на 2.5 га можно построить ~70 т.м2.

🔍Интересно последить за судьбой этого объекта. Важный показатель состояния рынка жилой недвижимости - интерес девелоперов к новым проектам в разной степени проработки.

🏗️У крупных застройщиков уже много земли, и я предполагаю, что в 2023 году будет происходить процесс консервации этих активов «до лучших времен». Вряд ли крупные игроки будут сейчас что-то покупать, если только не очень дёшево (или если вход «за долю»)

🦺У небольших застройщиков может иметься накопленный кэш и достаточно смелости, чтобы покупать новые проекты в Москве. Но таких сейчас немного, у небольших застройщиков бизнес традиционно идёт хуже, чем у крупных брендов.

♦️Коллеги из NF Group, например, прогнозируют спад сделок с землёй для девелопмента.

...В общем, слежу за торгами 🍿

Последний вебинар Smartis в этом году 🔥 «Что данные скажут об итогах 2022 года и как помогут застройщикам в 2023 году»

Игорь Балашов, создатель и CEO Smartis, и Дмитрий Кудинов, основатель CoMagic и партнер Smartis, расскажут о том, как строить свой маркетинг опираясь на опыт рынка, отслеживать тренды, делать выводы и принимать правильные управленческие решения на основе реальных данных.

Что вы узнаете:

✅ как девелоперу корректировать свои действия с учетом тенденций на рынке недвижимости;
✅ как застройщику вовремя реагировать на просадку в обращениях, если с рынком все в порядке;
✅ какие итоги подвести в конце 2022 года;
✅ чего девелоперу ждать от 2023 года.

Кому будет полезно: коммерческим директорам, маркетологам, рекламным агентствам.

Когда: 22 декабря в 12:00

Участие бесплатно!

📍Регистрация — https://clck.ru/32tHan

#реклама

🏙️ В крупных городах США пандемия и переход на гибридную рабочую неделю привели к тренду на редевелопмент (там используется термин conversion, конверсия) офисных зданий в жилое назначение.

🏢 Большинство офисных зданий перестраиваются в элитные квартиры для сдачи в аренду (не для продажи). Одним из главных специалистов в Нью-Йорке по редевелопменту офисных зданий является fee-девелопер Metro Loft.

🖼️ В золотой рамочке один из их последних проектов - построенная в 1971 году 24-этажная офисная башня 180 Water Street. Metro Loft преобразовала здание в 29-этажный ЖК общей площадью 44 т.м2 на 580 апартаментов.

🧮Экономика процесса примерно такая: старые офисные здания выкупаются за ~$3000/м2, на СМР и согласования уходит порядка $1100-2000/м2.

🏗️Крупный нью-йоркский девелопер Silverstein Properties недавно сформировал инвестиционный фонд на $1,5 млрд., чтобы скупать здания, пригодные для подобного редевелопмента. Проекты финансируют также Invesco и Brookfield.

📊 По данным консультантов из CBRE в настоящее время в США реализуется 125 проектов редевелопмента офисов. Примерно 30% превращаются в многоквартирные дома, а 50% - в лаборатории, гостиницы и даже частично склады.

💼Процессу всячески способствуют местные органы власти. В крупных городах отмечается нехватка арендного жилья, поэтому муниципалитеты всячески поощряют редевелопмент. Например, власти Чикаго выдвинули инициативу по стимулированию перепрофилирования зданий в финансовом районе города в жилые дома, предлагая налоговые льготы и инструменты финансирования.

❓Вопрос знатокам: с учётом освобождения офисов западными компаниями возможно ли то же самое у нас, в Москве или Санкт-Петербурге прямо сейчас?

🤝Благодарю всех, кто прокомментировал и ответил на мой вопрос.

✅ Я бы тоже хотел на него ответить. Для начала, мне кажется, что в Москве, например, этот тренд не сможет получить развитие в полной мере. Хотя случаи редевелопмента административных зданий и офисов класса С и D отмечаются как в Москве, так и в Санкт-Петербурге.

1️⃣ Относительно высокая вакансия в офисах в Москве на конец 2022 была полностью обеспечена уходом иностранных компаний и освобождением офисов класса А. То есть у нас сейчас пустуют самые лучшие объекты, потому что иностранцы сидели именно в них. Обратите внимание: и в Москве, и в Нью-Йорке редевелопменту подвергаются старые и «уставшие» здания. Класс А не переделывается в жильё. Поэтому уход «Макдональдса» из здания в Газетном переулке не приведет к его редевелопменту в жильё.

2️⃣ Экономика процесса. Здание класса А в Москве, с подходящей планировкой, расположенное в хорошем с точки зрения жилья районе (в пределах ТТК) стоит никак не меньше ₽350-400 т./м2. Проектирование, СМР, согласования, и необходимая доходность проекта в районе IRR 20-25% и т.д. приведут к итоговой цене на готовые апартаменты минимум ₽700-800 т./м2. Вчера из Hutton мне пришла смска о том, что в их проекте апартаментов Lumin (не редевелопмент, новый проект на Китай-Городе) можно купить 100 м2 за ₽555 т./м2. Ну и зачем эта вся суета? Тем более продажи в элитке и премиуме сейчас очень слабые.

3️⃣ Город Москва, например, не помогает подобным проектам. И даже активно противодействует. В отличие от Нью-Йорка в Москве не развит сегмент арендного жилья, девелоперы и редевелоперы стремятся продавать лоты, а город логично требует изменить ВРИ и заплатить за это. В итоге имеем проекты без согласований с рисками. А если всё сделать по правилам, чтобы городу понравилось, то финансовая модель покажет минус. Арендная модель вообще не работает.

4️⃣ Присоединяюсь к комментариям про неэффективность планировок, большую глубину нарезаемых помещений и прочее.

🔻В общем, класс А и В+ в Москве и Петербурге пока не будет массово переделываться в жильё.

⚒️А вот кустарный редевелопмент особнячков, телефонных станций и прочего устаревшего неликвида вполне может продолжится. Впрочем и там продажи не так чтобы бьют рекорды, поэтому перспективы редевелопмента офисов класса С и D в апартаменты в нынешней рыночной ситуации тоже вызывают некоторые вопросы.