🏢 И ещё немного об офисах. Консультанты фиксируют текущую (декабрь 2022) долю свободных офисных помещений на уровне 11-13% (с учётом субаренды). В декабре 2021 вакансия была на уровне 8%. То есть рост на самом деле не такой уж и серьёзный. Кстати, ставки аренды не корректируются совсем.

📊 Наибольший прирост вакантных площадей пришелся не просто на класс А, а на «Прайм А», то есть на самые дорогие и качественные офисы («Белая Площадь», «Романов Двор», «Дукат Плейсы» и т.д.).

🗞️Сегодня, например, пришла новость о том, что Apple откажется от 4,7 тыс.м2 в «Романовом дворе». А вчера на одном из мероприятий руководитель российского представительства американской Hines, владеющей офисами класса «Прайм А» сказала так: «Мы в России с 1991 года, и за 31 год выработали резистентность к любого рода кризисам. В этом и состоят истоки нашего оптимизма».

🙄Интересно, как Hines собирается работать с основным сегментом арендаторов, идущих на замену иностранцам - российскими квазигосударственными компаниями. Они же под санкциями, а у Hines более 50 институциональных инвесторов в США и Европе...

📝И как они договоры аренды с условным Минэкономразвития РФ будут подписывать? Где же тут истоки для оптимизма?

👛 Вот у российских частных владельцев совсем небольших офисов класса А истоков для оптимизма куда больше.

☝️Оказалось, что с точки зрения психологии Лемми был не прав и типов людей намного больше. Но бывают дни, когда его теория подтверждается.

🎉Поздравляю многих читателей моего канала с профессиональным праздником!

🎇И я тоже лет 10 назад принимал бы поздравления, т.к. был совладельцем компании по продаже новостроек в Подмосковье, а также работал в консалтинговых компаниях (Blackwood, Knight Frank), о чём неоднократно писал.

💸Желаю, чтобы комиссия со сделок всегда приходила на р/с вовремя и без проволочек!

🤯 Что дарить профучастнику рынка недвижимости?!

📦Каждый год мне присылают подарки из «Кортроса» в память об одном нашем совместном проекте. В прошлом году прислали ёмкость в форме ёлочки, в позапрошлом - набор для резки сыра. Коллеги из StoneHedge подарили бутылку виски, а из BNmap.pro прислали конфеты. Всем спасибо!

🛍️Вообще, это тяжело - подарки людям из недвижимости.

💡Представьте, что перед вами задача - сделать новогодний подарок консультанту/ брокеру / риэлтору, специалисту по ипотеке или менеджеру по продажам. Ему или ей!

✅ У меня есть 6️⃣ (шесть) безалкогольных идей, что подарить человеку, который имеет профессиональный интерес к недвижимости и инвестициям...

1️⃣ Акцию (ценную бумагу) ЛСР или Эталон, чтобы требовать скорейшей выплаты комиссии на правах акционера! Например, в «Тинькофф» можно купить и подарить акцию сразу в приложении 📈
2️⃣ Книгу по недвижимости, к примеру, «Искусство заключать сделки» Д.Трампа, «Суть одного Олега» О.Торбосова или «Как инвестировать в недвижимость» А.Цогоева (ой, нет, она же электронная и бесплатная...) 📚
3️⃣ Одежду: худи или майку с символами рынка недвижимости (кирпичами, домами, графиком цен на вторичку от IRN). Если умеете рисовать или вышивать, такой мерч можно сделать своими руками🦺
4️⃣ Открытку с какой-нибудь недвижимостью (небоскрёбы, особняки и т.д.) 🌆
5️⃣ Настольную игру по мотивам рынка недвижимости: «Монополию», например 🎲
6️⃣ Качественное обучение.
Курс «Советник инвестора» станет хорошим подарком 🎁

🏁 И старт потока очень удобный - 9 января, то есть в самое спокойное время года, сразу после новогодних праздников 💼

👉 КУПИТЬ «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА» В ПОДАРОК 👈

👉ПОДАРИТЬ «СОВЕТНИК ИНВЕСТОРА» СЕБЕ👈

🇮🇱 Шалом, православные (и все остальные)! Ровно год назад я выпустил очень объемное исследование рынка Израиля. Начало здесь, окончание тут, а между - большое количество постов про экономику и инвестиции в эту страну.

3️⃣6️⃣5️⃣ дней спустя по данным центрального статистического бюро Израиля, в октябре 2022 цены на покупку жилья на вторичном рынке в стране выросли на 20,3% по сравнению с октябрем 2021.

📈 За тот же период времени цены на новостройки в Израиле выросли на 25.8%. Стоимость аренды недвижимости (для новых договоров) выросла на 8%.

📊 Инфляция в Израиле составила 5,3%. Курс шекеля к доллару за год упал на 14%. Рост ВВП Израиля ожидается на уровне +5% по итогам 2022 года и +3,5% в 2023 году.

🚀Среди причин роста цен на жильё - дефицит на рынке новостроек страны, согласование и реализация новых девелоперских проектов идёт крайне медленно, а вот приток в Израиль репатриантов не ослабевает (в том числе из России и Украины).

⏪ Артём, владелец одной из дубайских риэлторских компаний предлагает инвестировать во флиппинг. Схема такая: я покупаю квартиру за $1 млн., он вкладывает деньги в ремонт и меблировку. Весь процесс на нём, прибыль предлагается поделить 50/50. Целевая доходность > 20%, срок 0.5 года. Квартира оформляется на меня, риски минимальны. Меня очень сильно заинтересовало предложение, но решил посоветоваться с вами. Стоит ли инвестировать? ⏩

📮Вот такой вопрос я получил на днях от одного из читателей моего канала.

☝️Напомню, что о перспективах флиппинга в российских реалиях я ранее писал. Чуть позже вышла статья Марии Неретиной в Forbes по этому поводу.

🎯Для чёткого ответа на поставленный вопрос нужно проанализировать текущий рынок Дубая, а потом провести полноценный инвестиционный анализ (SWOT, фин.модель и т.д.). Для составления фин.модели необходимо понимать хотя бы базовые предпосылки - стоимость приобретения квартиры, стоимость улучшений (ремонт и меблировка), предполагаемая стоимость продажи квартиры.

💬К сожалению, из дальнейшей переписки выяснилось, что инициатор проекта не готов раскрывать все подробности, и потенциального инвестора снабжает информацией крайне дозированно.

🧮Полноценный инвестиционный анализ не предполагает изучение «сферического коня в вакууме», это очень конкретное и прикладное исследование, в котором нет места недосказанности и тайнам.

🔦Собственно, я и довел эту мысль до задавшего мне вопрос читателя канала: без исходных данных ответ на вопрос о целесообразности инвестирования в проект невозможен. Так что жду конкретики, на слух инвестиционная идея выглядит неплохо, но я своему слуху в подобных вопросах не доверяю.

❗Просто напоминаю. Сегодня последний день приема заявок для участия в 3-м раунде инвестиций в проект SimpleEstate «Прокшино» - идеальный защитный актив для турбулентных времен, всего от ₽100 000. Целевая дивидендная доходность 10% в год, ожидаемая общая доходность 16% годовых.

🚃 И всё же ещё есть шанс «запрыгнуть» в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate/15/
✍️ или написать проводнику (нашему менеджеру Александре) @Sandra310i

🖥 В рамках так называемого «увлекательного события» Big Day 2022, посвященном итогам и планам монструозной корпорации «Самолёт», был анонсирован новый проект подмосковного застройщика - курортный город в Краснодарском крае. У «Самолёта» там 3000 га, кстати.

📍Но где же развернется компания из деревни Раздоры Одинцовского городского округа (это я про ПАО «ГК «САМОЛЕТ», ИНН 9731004688)? В Сочи, Геленджике, Приморско-Ахтарске? Ни Елистратов, ни Парфёнов нам не рассказали.

🗺 А я вот знаю где. «Самолёт» будет урбанизировать окрестности посёлка Ильич в Темрюкском районе (координаты 45.39, 36.82), недалеко от другого посёлка, Батарейки.

🔊Предполагаю, что нейминг будет либо «Пригород Ильича», либо «Долина Батарейки».

⚠️Ни в коем случае не реклама и не инвестиционная рекомендация!

🤖Извините, что поздно! Сегодня решил уточнить мнение новейшей разработки ChatGPT на тему целесообразности флиппинга жилой недвижимости в Дубае. Вот что ответила мне «машина» (эмодзи добавил я):

🛋Флиппинг, или быстрая покупка и продажа объектов недвижимости с целью получения прибыли, может быть рискованным и непредсказуемым предприятием, и это не всегда выполнимая или целесообразная стратегия для всех инвесторов. В случае Дубая есть несколько конкретных соображений, которые потенциальные инвесторы должны принять во внимание:

💸Рыночные условия: рынок недвижимости в Дубае может быть нестабильным, и цены могут значительно колебаться с течением времени. Инвесторам важно хорошо понимать текущие рыночные условия и быть готовыми к потенциальным изменениям в будущем.

⛱Местоположение: успех флиппинга часто может зависеть от местоположения объекта недвижимости. Недвижимость в востребованных местах, например, рядом с удобствами или с хорошим видом, с большей вероятностью будет продана быстро и по более высокой цене.

🗃Регулирование: рынок недвижимости в Дубае регулируется Земельным департаментом Дубая, который осуществляет надзор за продажей и приобретением недвижимости в эмирате. Инвесторы должны быть знакомы с правилами и подзаконными актами, регулирующими рынок недвижимости в Дубае, и убедиться, что они соответствуют этим требованиям.

⚖️ Инвесторам важно тщательно взвесить все эти факторы, прежде чем принимать решение о приобретении недвижимости в Дубае или любом другом месте.

📱Инвесторам следует обратиться за консультацией к профессионалу в сфере инвестиций в недвижимость и провести тщательное исследование, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.

🎤Вчера проводил сессию вопросов и ответов после очередного урока курса «Инвестиции на все времена» (последний поток) и узнал от слушателя курса о том, что на днях на рынке появился новый продукт в сфере коллективных инвестиций, Тинькофф ЖК Luzhniki Collection.

‼️Это уже второй ЗПИФ недвижимости от УК «Тинькофф Капитал», первым был аналогичный по сути проект оптовой покупки квартир в ЖК Republic от Forma (ПИК).

⛔В новом ЗПИФ от Тинькофф, по моему мнению, содержится риск для инвесторов, который называется «фидуциарный риск».

⚠️Если переводить с латыни на русский, то это риск несоблюдения интересов инвесторов. Доверительный управляющий должен всегда отстаивать интересы инвесторов, и ставить их выгоду превыше своей или третьих лиц.

🔂 В частности, доверительный управляющий должен избегать конфликта интересов и не допускать участия в сделках с заинтересованностью.

🏛️Ответственное поведение управляющих активами в отношении инвесторов называется «фидуциарной обязанностью».

🚧 Фидуциарная обязанность, с моей точки зрения, была серьёзнейшим образом нарушена в проекте PNK Rental, я об этом неоднократно писал и предостерегал инвесторов.

🚨В новом проекте «Тинькофф ЖК Luzhniki Collection» я лично также увидел признаки нарушения фидуциарной обязанности.

🙄Более того, управляющая компания, УК «Тинькофф Капитал», не постеснялась указать, что переложила ответственность за принятие части инвестиционных решений на третье лицо, имеющее заинтересованность, а конкретно на консультанта Whitewill (см. золотую рамочку)

😵‍💫Ну и финальным ударом в гонг прозвучала для меня информация о вознаграждении УК «Тинькофф Капитал»: за достаточно пассивную деятельность (оформление покупки квартир в ЖК Luzhniki Collection и продажу их через 5 лет, видимо, с помощью брокера) с инвесторов будут взимать 2,9% от СЧА ежегодно. Это экстремально дорого для планируемого объема работы.

🅿️.💲. Я ничего не имею против брокеров, консультантов и риэлторов, в данном случае вопросы вызывают действия УК «Тинькофф Капитал»

🤑Непростые времена у коллеги Стивена Шварцмана, основателя одной из крупнейших управляющих компаний мира, американской Blackstone.

💰Активы под управлением Blackstone на середину 2022 года составляли $951 млрд. Из них на недвижимость приходилось в общей сложности $320 млрд. Изначально Blackstone выросла, управляя деньгами крупнейших пенсионных фондов и институциональных инвесторов.

🎯Главным фокусом Blackstone были многомиллиардные операции с недвижимостью и с кредитами под залог недвижимости. Одну из легендарных операций Blackstone я описывал здесь.

🧭В последние пять лет Blackstone взяла курс на привлечение средств состоятельных частных инвесторов. Для этих целей Blackstone создала непубличный фонд (REIT), акции которого не были представлены на фондовом рынке. Чтобы купить акции Blackstone REIT нужно было обладать не менее чем $1 млн.

⏱️При этом инвесторам обеспечивалась возможность быстрого выхода из фонда за счёт «мощных резервов Blackstone». Одновременно с этим Blackstone зарабатывала более высокую доходность по сравнению с публично торгуемыми REIT. В общем, богатые частные инвесторы были счастливы сотрудничеству с Blackstone и даже не думали о выводе денег (скорее докладывали).

💸Фонд инвестировал в бурно растущий сектор multifamily (многоквартирные доходные дома), в склады и по мелочи в сектор sin (в казино). Активы этого фонда доросли до $125 млрд. - в основном за счёт средств частных инвесторов.

📉 В 2022 году индекс VNQ, являющийся «барометром» сектора американских REIT упал на 32%. При этом оценка Blackstone REIT не только не была скорректирована, но и повысилась за счёт переоценки.

💣И тут частные инвесторы показали Blackstone своё истинное лицо. Им бы сидеть и радоваться - всё упало, а их REIT вырос, но они стали требовать выкупа своих акций у Blackstone. Дело в том, что в Азии начались проблемы на фондовых рынках из-за чего местные инвесторы стали остро нуждаться в деньгах. Их консультанты советовали избавиться от необъяснимо дорогих акций Blackstone REIT. Плюс ко всему, в середине октября наметилось восстановление сектора американских REIT и уже многие американские частные инвесторы посчитали целесообразным закрыть свои позиции в Blackstone REIT, чтобы переложить деньги в публичные REIT, так сказать «прикупить на дне».

🗃️ В итоге заявок на продажу акций стало сильно больше, чем Blackstone реально мог обеспечить и компания ограничила вывод денег из своего фонда недвижимости. На этом фоне акции самой управляющей компании Blackstone (они как раз торгуются на бирже) упали на 10%. А помимо этого для пополнения наличных средств (с целью выплаты этих денег инвесторам) Blackstone вынужденно продала доли в казино MGM Grand и Mandalay Bay Resort в Лас-Вегасе.

🙄 Заявки на вывод средств от инвесторов всё ещё поступают, так что, возможно, вынужденные распродажи имущества продолжатся.

🍒Ну и вишенка в коктейле: чтобы наполнить фонд живыми деньгами, Blackstone понизил порог входа в свой Blackstone REIT с $1 млн. до... $2500. Проблемы ультрабогатых, видимо, частично решают за счёт розничных инвесторов.

⛱️ Вы ещё не в Дубае? Пора-пора, ведь клуб очень успешных инвесторов «Деньги» приглашает на итоговую предновогоднюю встречу в Дубай 25 декабря.

📋Программа мероприятия:

🟡 Мастер-класс от Андрея Останина, коуча №1 в недвижимости: «Как создавать личную стратегию жизни, используя бизнес-инструменты».

🟡 Выступление Дмитрия Мыслина, инвестора и основателя агентств Gethome и ILM на тему «Как получить минимальную гарантированную доходность в новостройках».

🟡 Доклад Смбата Алиханяна, основателя международной юридической компании «Ассистент плюс» на тему: «Юридические аспекты инвестирования в недвижимость Дубая».

🟡 Лекция Анатолия Фалдина, коммуникационного эксперта на тему: «Как выстраивать окружение. Сила социального капитала»

🥂 Обязательно будет традиционный праздничный ужин с шампанским, вечеринка на пляже и продуктивный нетворкинг.

👉 Узнать подробности и принять участие можно ссылке - https://money-event.com/25-dubai-27

#нереклама
#партнерскийпост