♻️Среда и окружение определяет нашу жизнь. В теории, если часто общаться с умными людьми, появится шанс на просветление. А вот если попасть в компанию глупых, то высока вероятность дауншифтинга в идиотизм.

🔍Но как определить много ли в вашем окружении глупых людей и много ли умных? Нужно пройти тест на IQ (в интернете их много). Как только пройдете, можно применить научный подход.

✅ Если ваш IQ 70 и ниже, то большинство людей вокруг вас скорее всего умные. Если ваш IQ 100, то половина окружающих вас людей глупые, а другая - умные.

🥺А вот если ваш IQ выше 130, то у вас проблемы. Ведь меньшинство окружающих вас людей умны, но остальные...

🧐Что-то мне подсказывает, что мой канал читают люди с очень высоким IQ... А вам так не кажется?

#юмор #шутка

📮Друзья, мне поступают вопросы, связанные с рынком новостроек.

«Вот вы пишете, что инвестировать сейчас (на падающем рынке нецелесообразно), а когда тогда можно начинать?». И даже так: «Застройщик дает мне скидку 35%, как думаете пора брать?»

📍Иными словами, как найти точку входа, момент, наиболее благоприятный для инвестирования? Я постараюсь ответить как можно более просто, без всяких терминов, типа технический и фундаментальный анализ, графиков и т.д.

✅ Выбрать точку входа очень и очень сложно. Большинство инвесторов действует наугад, а дальше как говорится, повезет – не повезет.

🔍По моему мнению, тот разворот, который мы наблюдаем на рынке жилой недвижимости, не должен принести масштабного обвала на рынке. Один из вероятных сценариев, это постепенное сползание рынков вниз. Смена долгосрочного восходящего тренда на долгосрочный нисходящий.

📊 На рынке (первичка и вторичка) сейчас огромный объем предложения, эта фаза так и называется - переизбыток. Поглощение слабое, спрос, объемы, темпы продаж падают во всех сегментах. Льготная ипотека остаётся, но ЦБ, скорее всего, будет закручивать гайки и мешать застройщикам выдавать ипотеку слишком дёшево. Скидки 20-30% уже не экзотика, некоторые недалёкие застройщики продолжают играть в игру «скидка от накидки», но их быстро разоблачают.

✔️Очевидно, что идеальная точка входа на рынке жилых новостроек как раз находится в моменте, когда долгосрочный нисходящий тренд начнет вытесняться долгосрочным восходящим трендом.

☑️ Основные причины возможной смены тренда:
🔹Дефицит предложения
🔹Рост платежеспособного спроса (то есть количества сделок)

⚠️Если закончится СВО, если снимут санкции (хотя бы часть), если экономика начнет расти, а не падать, если люди будут уверены в завтрашнем дне и своем личном будущем в своей стране, если застройщики перестанут выводить новые проекты и продавать во что бы то ни стало, то тогда тренд на рынке жилья сменится...

🧐А что мы имеем сейчас по всем этим направлениям? Картина для инвестора в новостройки, рассчитывающего на рост стоимости весьма печальная. Цены скорее всего будут стоять на месте или даже идти вниз, так что для всех, кто собирается подбирать со скидкой 35% «на дне», спешу напомнить, что со дна могут постучать. Недвижимость инертна, поэтому стук можно будет услышать где-то через год-полтора, например.

🎄Кстати, в этом декабре мы увидим всплеск спроса, это скидки 30-35% плюс ипотека. Но декабрь пройдет, а тренд останется.

🔻Заранее спасибо за критику моих философских рассуждений.

🌋 Рано или поздно это происходит - приходится нести ответственность за свои предсказания. Большинство экспертов/блогеров/провидцев/инвестбанкиров и гуру, публично делающих прогнозы, обычно подсвечивают только свои успехи.

💡Например, рекомендовали инвестпродукт Х, он вырос за год/месяц/день на YY%, об этом триумфе нужно обязательно подробно написать. А про ранее рекомендованный инвестпродукт Z, который упал на QQ%... лучше не писать вообще (просто забыть или даже посты удалить).

✍🏻У меня подход несколько отличается, я пока ни один пост на канале не удалил.

🚫 В конце сентября 2022 года я сделал публикацию о перспективах рынка недвижимости на фоне начавшейся частичной мобилизации, в которой содержались такие слова: «Очень важна продолжительность СВО. Я почему-то ориентируюсь на период между 02.11-08.11, в который вся эта история может закончиться. Совсем и навсегда...».

☝️В указанные даты ничего не произошло, а вчера нам отдельно сообщили, что в ближайшее время вряд ли что-то закончится, впрочем это было уже понятно не вчера...

✅ Хорошая новость состоит в том, что довольно большая часть моих прогнозов сбывается.

🔻 О чем это всё говорит? Какой вывод можно сделать? Какие уроки вынести?

⚠️ Ни о чем, никакой и никакие в общем-то.

🔮 Прогнозы имеют свойство иногда не сбываться, просто об этом нужно помнить. Ну и конечно, думать нужно своей головой, а не моей. Звучит грубо, но никакой грубости я в этот текст не вкладываю.

🔻Читателей канала прошу воздержаться от политических комментариев, мой канал об инвестициях и недвижимости, а этот пост — о прогнозировании в целом, а не о геополитике. Заранее спасибо!

💬 Цитата «...если застройщики перестанут выводить новые проекты и продавать во что бы то ни стало...».

🏗️Эту машину не остановить.

📰Новости за несколько дней «горячего» декабря 2022: на рынок выведено 4 новых проекта общей жилой площадью ~285 тыс.м2

🔹Soul жилая площадь ~175 тыс. м2
🔹Portland жилая площадь 87 тыс.м2
🔹Level Академическая, жилая ~15 тыс.м2
🔹The Lake жилая ~8 тыс.м2

📊 Да, конечно, запланированы очереди строительства в Soul и Portland, но всё равно объем предложения на рынке очень большой и явно будет ещё пополняться.

🤩Ждём новых стартов продаж с нетерпением!

📉 Но когда предложение превышает спрос, обычно понижаются цены. Это не я придумал, а Хуан де Матьенсо ещё в 16-м веке нашей эры.

Короче, что делать?

⚠️Выражу личную точку зрению, которая не является инвестиционной рекомендацией.

1️⃣ Не умничать. Есть тренд на снижение цен на жилую недвижимость, причины описаны выше. Пока сила этого тренда не иссякнет, спорить с ним, вставать против него, пытаясь что-то доказать себе и другим, глупо и непродуктивно. Но если вы очень хотите терять деньги - welcome. Потом будете писать «сижу в бетоне», потом начнёте интересоваться ремонтом и дизайном интерьера, потом будете искать арендатора, ну в общем начнется новая жизнь, и вы даже будете убеждать себя, что «всё так хорошо вышло»...

2️⃣ Пытаться коротко спекулировать - занятие подходящее большим и очень опытным профессионалам рынка. Главное – не просчитаться. И профессионалы тоже ошибаются, потому что ошибки - это единственный путь получения опыта и компетенций.

3️⃣ В момент, когда появятся сигналы, что нисходящий тренд начинает иссякать, а оптимизм начинает расти, надо пристально смотреть на рынок. Когда это будет, предсказать сейчас, в декабре 2022, не представляется возможным (мне)

🤥Гальцев (Realist) привлек в свой вечный стартап средства очередных инвесторов - $1 млн. путем продажи акций АО Реалист.

🤖Сейчас Realist позиционируется как уникальное IT решение по инвестициям в недвижимость ТОП 100 городов мира с лучшим ROI со штаб-квартирой в Дубае.

🔀В отличие от других стартаперов, предпочитающих проф.венчурные фонды, деньги были собраны у множества частных лиц на инвестиционной платформе Finmuster.

🤑Важно: люди вложили деньги не в недвижимость через Realist, а в бизнес компании Realist. То есть речь, скорее всего, идёт об иксах и захвате мира.

🎥О технологии продаж акций компаний, похожих на АО Реалист, сняли неплохой голливудский фильм:
https://youtu.be/38-py1OhwNg

☎️На днях разговаривал с товарищем, живущем в Нью-Йорке. Он меня спросил какие модные фишки сейчас у российских застройщиков, я ему ответил, что одна из местных компаний провела итоговую пресс-конференцию в матавселенной (ФСК), а другая даже создала свою метавселенную (Hutton).

👀На что товарищ сообщил мне, что у них на Манхэттене все плюются от темы недвижимости в метавселенной, а миллиардер Марк Кьюбан назвал это историю «dumbest shit ever» (наитупейшим дерьмом вовеки веков).

💰Когда Tокens.соm заплатила рекордные $2,5 млн. за «землю» в метавселенной Decentraland в ноябре 2021, гендир этой криптоконторы Андрей Кигель сравнил сделку с «покупкой земли на Манхэттене 250 лет назад». Типа очень выгодно, надо брать.

🌷Сейчас выясняется, что сделка больше была похожа на покупку луковиц тюльпанов в 1636 году. В конце 2021 года Facebook провел ребрендинг и стал именоваться Meta, что вызвало небывалый всплеск интереса к теме метавселенных.

🥀После этого всё начало затухать. Гигантская ставка Facebook на метавселенную не сработала.

📉 По данным аналитического отчёта компании WeMeta, по состоянию на июнь 2022 объём торгов землей в крупнейших метавселенных (Sandbox, Decentraland и SuperWorld), упал на 97% процентов с пикового значения в $229 млн. в ноябре 2021 до $8 млн. Количество сделок упало с 16 тыс. лотов до 2 тыс. А тут ещё Марк Кьюбан начал обзываться.

🏗️В общем, как всегда наши застройщики не чувствуют этого нью-йоркского вайба, который им пропихивают продавцы воздуха, типа Окруха и основательно отстали от жизни. Метавселенные уже не в тренде, устарели, прошлый век.

💣Но вчера я узнал от своего нью-йоркского товарища наимоднейшую фишку, которая просто в топе у местных застройщиков. Алло, это Хаттон? Валечка, ты сейчас упадёшь!..

🥃Для неудачливого инвестора стакан всегда на половину пуст...

🌪️Когда, как не в кризис объекты проверяются на прочность/ликвидность? Можно видеть застывший в ожидании рынок, а можно разглядеть активность вокруг некоторых объектов. На этом канале уже выходил текст  про коммерческие таунхаусы Zubovsky City Loft, который получил много позитивных откликов в комментариях.

🏛️Сейчас объект готов и активно посещается потенциальными арендаторами, покупателями и инвесторами: представительства, клиники, рестораны, например, проект Новикова и прочее.  И даже уже прошли сделки, с чем можно искренне поздравить девелопера проекта, учитывая в какое непростое время развивался проект.

💸Почему даже в сложные времена спрос на некоторые коммерческие объекты все равно остается?

✔️Для ответа необходимо разобраться в деталях каждого проекта.

📍Zubovsky City Loft проект очень локальный, точечный.
В Хамовниках большая концентрация жилья премиум- и бизнес-класса и платежеспособная аудитория все же не вся уехала из Москвы. При этом в районе низкая доля коммерческой недвижимости высокого уровня. Готовых коммерческих таунхаусов ликвидных площадей и вовсе нет. У девелопера адекватное ценообразование, которое учитывает не только сравнительный, но и доходный метод, что редко можно встретить сейчас.

☑️ В итоге, сам объект, его качество и характеристики создают устойчивый спрос. Сейчас управляющая проектом команда скурпулёзно занимается tenant mix, создавая синергию между будущими резидентами. И это тоже важные детали, которыми может поделиться девелопер.

🎬Но даже если у вас нет намерения инвестировать в проект, вы точно можете получить эстетическое удовольствие от просмотра  фильма-интервью о проекте.

📜Также весьма интересна история создания проекта, которую можно почерпнуть в серии публикаций о редевелопменте Zubovsky City Loft в канале девелопера.

#реклама

Что ждёт рынок апартаментов в Москве в 2023 году?

🥌Год будет очевидно тяжёлым, а девелоперам придется искать новые идеи (или откапывать старые), чтобы реализовать на рынке свои проекты. Идеи помимо скидок.

🛋️ Например, количество непроданных апартаментов во всех классах и на первичке, и на вторичке составляет сейчас около 17 тыс.шт. При этом спрос колеблется на уровне 300-400 шт. в мес. То есть текущий объем распродадут за 4 года, только не нужно забывать, что на рынок бесконтрольно прибывают апартаменты, полученные в результате кустарного редевелопмента, а также выходят новые проекты...

📰Судя по поступающим новостям, крупные застройщики открывают свои управляющие компании для ведения отельного и апарт-отельного бизнеса. Средние и небольшие идут за коллаборацией, услугой или консультацией к уже имеющим релевантный опыт УК. В общем, похоже что московские апартаменты из альтернативы квартирам постепенно становятся жильём для временного проживания (на день, неделю, месяц, полгода и т.д. - в зависимости от формата), как в Санкт-Петербурге, только в Москве конкуренции меньше.

🧩Как это всё будет работать в реальности - увидим уже в 2023 году. Ну а примерные доходности от владения сервисным или гостиничным апартаментом я показывал в своём канале неоднократно в течение этого года.

🤗 Всем владельцам доходных апартаментов желаю удачи, всё будет хорошо.

📰 В американском Insider вышла статья об инвестициях в дорогие часы. Кратко пересскажу её.

🚀В марте 2022 цены на б/у часы Rolex Daytona достигли значений $48,5 т. С тех пор цены на эти часы заметно упали и в настоящее время их можно купить всего за $30 т. по данным исследовательского портала WatchCharts.

🛍️Часовой маркетплейс Chrono24 фиксирует «драматический» рост цен на три бренда, которые в проф.кругах именуются «славной троицей»: Rolex, Patek Philippe и Audemars Piguet.

💬Пол Алтиери, директор часового маркетплейса Bob's Watches считает, что часы «славной троицы», особенно Rolex были хорошей инвестицией годами, но не в последние 5 лет. Тем не менее на горизонте 10 лет Rolex опередил и золото, и индекс Dow Jones, и цена на недвижимость. См. золотую рамочку - там график из статьи.

📶 Средняя цена продажи новых часов Rolex составила в 2022 $13 т., когда как в 2011 году была всего $5 т. Rolex производит 800 000 часов в год, но спрос превышает предложение, что разгоняет вторичный рынок часов.

✍️Статья завершается выводами основателя маркетплейса б/у часов Chrono24 Тима Штракке: «Многие люди покупают часы, чтобы насладиться не только совершенным мастерством, красотой и статусом, но и стабильностью их стоимости. Мы должны называть часы не только ювелирным изделием и предметом роскоши, но и одним из классов активов».

🙄 Чем меня «зацепила» эта статья?

1️⃣ Нет мнения бренда. Почему-то авторы статьи не обратились к представителям компании Rolex с уточнением их позиции по вопросу инвестиций в часы. Почему? Возможно, бренд и позиционирует свои часы как инвестицию, но не может напрямую заявить о том, что их продукт является инвестиционным инструментом, а вот брокеры (реселлеры) такое заявление сделать вполне могут.

2️⃣ Время выхода: статья вышла 21 декабря в издании, которое читают люди, интересующиеся бизнесом со всего мира, но прежде всего из США. Для них вопрос «что дарить себе/кому-то» к Рождеству/Новому Году, возможно, стоит весьма остро, а тут как раз статья о том, что покупка Rolex - это не только часы, но и инвестиция.

3️⃣ Аналитика от брокера. График сравнения часов Rolex создавался компанией Bob's Watches, тем самым маркетплейсом, торгующим часами. Так вот странно, что на графике не было отмечено падение цен на Rolex Daytona, о котором говорилось в статье.

4️⃣ Злоупотребление термином «инвестиции». Инвестиция это осознанное действие. Если вы купили себе часы, чтобы показать свой статус, а они выросли в цене, то вы не инвестор. Просто купили удачно. Если вы имели умысел перепродать этот товар и заработать деньги - вы инвестор-спекулянт, welcome to the club.

🛒Особенное занятие —коллекционирование. Создание коллекций почтовых марок, часов или картин, это прежде всего увлечение и страсть. Поэтому такие вещи часто продают на аукционах - побеждает самый страстный, больше всего желающий купить. А инвестиции это от головы, не от сердца.

😐Признаюсь: я являлся (возможно, являюсь до сих пор) большим поклонником Rolex. До Rolex я носил сначала «Славу», потом Longines, но с 2004 года хотел купить часы этой марки. В 2007 году, наконец, я выбрал Rolex Datejust 36 мм из стали, они тогда стоили в Москве ~₽170 т.

📱Примерно с 2013 года я не ношу часов совсем, потому что время узнаю посредством смартфона. На фото в золотой рамочке - декабрь 2012 года.

🗓️Сейчас часы Rolex Datejust 36 мм стоят на вторичном рынке примерно ₽240-250 т. (это цена экспонирования, а там ещё в цене комиссия брокера 10-15%). В общем, приятно, что можно получить за валяющиеся где-то часы ~₽200 т., но утверждать, что модель Rolex Datejust 36 мм является инвестиционным инструментом с приемлемой доходностью я бы не стал.

📞В начале марта 2022 года мне позвонил Алексей Новиков. Время было тревожное, поэтому мы обсуждали текущие события, которые происходили в мире и на рынке. В итоге решили, что всё будет непросто, но хорошо. Если не сразу и не везде, то постепенно и в целом.

♦️Итоги года NF Group (ex-Knight Frank) от Алексея Новикова в интервью очаровательной Анастасии Кременчук.
https://youtu.be/30E5McF6bYk
👀 Приятного просмотра!

🌊 Что будет с недвижимостью в 2023 году? Стоит инвестировать? Как думаете?

💬В конце прошлого 2021 года я задал два вопроса:

1️⃣ Кто сколько сделал на инвестициях в 2021?
🔻Общее настроение полученных ответов: был удачный год, с оптимизмом смотрим в 2022.
2️⃣ Что будет с недвижимостью в 2022 году? Стоит инвестировать?
🔻Общее настроение: стоит инвестировать, но доходность в жилой будет низкая, поэтому стоит рассмотреть коммерческую или зарубежную недвижимость.

☑️ Вопросы задавались с целью выявить реальные настроения относительно инвестиций, так сказать померить уровень оптимизма, но не с помощью анонимного опроса.

🗓️ В этом году оба вопроса были также заданы, повторены слово в слово.

1️⃣ Общее настроение: не будем о грустном или пока недвижимость не продалась, посчитать сколько невозможно.
2️⃣ Общее настроение: да, но..., и лучше коммерческая или зарубежная.

🗜️Выводы (моё личное оценочное суждение):
Оптимизма у ответивших на вопросы заметно поубавилось, остаётся интерес к коммерческой (в основном, стрит-ритейл) и зарубежной недвижимости, жилая недвижимость в качестве инвестиционного инструмента энтузиазма не вызывает.