♻️А с другой стороны ...

📥По данным Tranio за июнь 2022 года цены на жильё в Турции в национальной валюте (турецкой лире) выросли на 182% за год. Доллар США по отношению к турецкой лире вырос на 98% за год.

📈Таким образом, цены на жилую недвижимость в долларах США выросли на +43% за год (по состоянию на июнь 2022).

🏙️ В крупных городах Турции темп роста цен на недвижимость ещё стремительнее превышает темпы инфляции, например, в Стамбуле и Анталье рост цен в долларовом эквиваленте превысил 55%.

🗜️Ну и к выводам по сегодняшней теме. Максимально личным выводам.

1️⃣ Я не считаю, что рост цен +100500% на недвижимость в Турции это нормально. Это ненормально. Очевидно, что такие показатели являются прямым следствием галопирующей инфляции лиры. Просто, возможно, что инфляция хлеба и пахлавы в Турции <50%, а недвижимости >150%. В сумме получается 83,5% официальной инфляции.

2️⃣ Когда это закончится? И главное чем? В моем понимании, когда в стране такая инфляция и экономическое напряжение, причиной которых является действующий правитель, очень много людей в стране может захотеть взять в руки булыжники и устроить бунт. Кстати, такое уже было. В Стамбуле куча полиции.

🖼️ В золотой рамочке статистика заключенных сделок с жильём в Турции.

⚙️ Продолжение следует

💸 Можно ли инвестировать в Турцию? Ведь цены так растут!

✅ Можно, если мы любим риск, конечно.

📜Из классики: «Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но если есть достаточная прибыль, капитал становится смелым. Дайте 10%, и капитал согласен на применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы. Если шум и брань приносят прибыль, капитал станет способствовать тому и другому. Доказательство: контрабанда и торговля рабами» Томас Джозеф Даннинг (1799 - 1873), британский публицист.

💡Если ситуация кажется нестабильной, прибыль высока, а риски труднопрогнозируемы, значит... это отличное место и время для спекуляций. Коротких сделок с хорошей защитой капитала.

🛠️А если конкретно, это флиппинг. Из известных мне адекватных флипперов в Турции сейчас работает компания Garnet. Если есть кто-то ещё, отзовитесь, буду рад добавить в этот пост.

🔮В теории могут также сработать точечные спекулятивные инвестиции в новостройки в ликвидных местах типа Стамбула. Но тут множество нюансов, связанных с выбором локации, застройщика, оценки ценообразования и т.д.

🏁 На этом о Турции всё! Вопросы, пожелания - в комментарии👇👇👇

2️⃣-й поток курса «Советник инвестора»

💰 Недвижимость это капитал, а не красиво сложенные кирпичи. Инвесторы покупают недвижимость, чтобы сохранить свои деньги, спасти их от инфляции и неплохо заработать.

☑️ Знаю, что на мой канал подписаны многие профессиональные участники рынка недвижимости, которые уже активно работают или только начинают работать с инвесторами в недвижимость.

💸 Чтобы успешно продавать недвижимость как инвестиционный продукт, нужно обладать специфическими знаниями и навыками. К сожалению, этому не учат, а на самостоятельное постижение премудростей работы с инвесторами могут уйти годы.

📚 Я решил восполнить пробел и создал онлайн-курс для всех людей, продающих недвижимость инвесторам.

🏁Я назвал свой курс «Советник инвестора», 2-й поток которого стартует с 21 ноября 2022.

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
Все подробности здесь: https://atsogoev.ru/sovetnik
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

💬 За последние 20 лет я переобщался с кучей застройщиков, желавших применить механизм ЗПИФ для финансирования своих проектов. В том числе беседовал со всеми самыми топовыми застройщиками страны.

🗓️ Шли годы, менялись люди. Компании, которые так и не решились создавать свои ЗПИФы периодически приглашали меня на встречи, где я часто начинал рассказывать о коллективных инвестициях с самых азов. Что такое ЗПИФ, УК, спецдепозитарий, паи...

📃Недавно наткнулся на забавную статью в телеграм-канале моих друзей, компании GMK (👉GMKTelega для застройщиков).

🔮 Статья называется «Загадочные ЗПИФы и зачем они девелоперу» — и это прямо топ-текст! Жалко, что 20 лет назад никто до такого не додумался.

📶 В статье про коллективные инвестиции для целей застройщиков эта тема объясняется на примере покупки тортиков🎂

🍰Хороший, вкусный подход, мне нравится!

📜По данным Setl City в октябре объем сделок с ипотекой на рынке новостроек в Санкт-Петербурге достиг 93% и это абсолютный рекорд за всё время измерений.

✅Это констатация факта: вторичка, которая ранее питала рынок новостроек, стала в достаточной степени неликвидной. Только 7% новостроек покупается за собственные средства. Раньше можно было продать вторичку и купить первичку, а теперь вторичка попросту не продается.

🏢Чтобы инвестировать в новостройку, воспользовавшись суперинтересной траншевой ипотекой, например, необходимо брать долг на душу.

☝️В принципе, становится ясным, почему разговоры о льготной ипотеке на вторичку остаются всего лишь планами.

❓«Cui prodest?» (лат. - кому выгодно?). Ну конечно, банкам, которые не только контролируют выдачу ПФ, но и обеспечивают 93% выручки застройщиков. Застройщики порабощены банками, которых контролирует ЦБ РФ. Они бы и рады были льготной ипотеке на вторичку, но страх лишиться льготной ипотеки на новостройки (это сейчас главная угроза от ЦБ) лишает застройшиков возможности лоббировать эту идею.

🔮Я предполагаю, что с такими новостями массовой льготной ипотеки на вторичку может никогда не случится.

🏺Кстати, аналитический подход к поиску выгодоприобретателей сформулировал Луций Кассий Лонгин Равилла, знаменитый судья, консул Римской республики 127 года до н.э.

🖼️ Этой фотографии - почти ровно два года. На ней я и легендарный Константин Ковалёв, на которого имел честь работать в его компании Blackwood ещё в 2005—2007 годах. То есть с Константином мы знакомы более 17 лет уже!

🗓️ Константин на тот момент был инициатором создания ассоциации агентств элитной недвижимости AREA и основателем московской компании Webster.

🌪️Ещё задолго до всех геополитических событий 2022 года Константин со всей семьёй уехал жить и работать в Дубай, потому что посчитал этот рынок перспективным и интересным. Тогда я этого не понял, если честно...

✅ А сейчас я искренне рад, что Константину удалось и там построить хороший, крепкий бизнес в сфере элитной недвижимости под собственным брэндом Webster. Слышал уже от нескольких инвесторов позитивные отзывы о компании.

✍️ Недавно переписывались с Константином на тему развития бизнеса Webster в Дубае. В очередной раз подтверждаются мои умозаключения о дальнейшем бурном росте рынка ОАЭ.

👉 В общем, искренне рекомендую Webster моих друзей Константина Ковалева и его супруги Елены Розановой всем, кто прямо сейчас ищет варианты на рынке недвижимости ОАЭ

#нереклама #рекомендация

⏪ А вы не закончите как FTX? ⏩

🚨Что случилось: одна из крупнейших криптобирж мира FTX де-факто прекратила свою работу. По меткому выражению Артёма Цогоева «деньги и активы тысяч клиентов превратились в кота Шредингера: то ли они есть, то ли их нет». На этом фоне произошел обвал всех криптовалют.

🥁Переходим к ответу на вопрос. Основная проблема криптовалютного рынка - отсутствие контроля и регуляции. Во многих государствах криптовалюты запрещены, многие государства хотят регулировать криптосферу, но в полной мере не могут.

🎰Биржа FTX была зарегистрирована в офшорной зоне на Багамах. В США деятельность биржи была отчасти незаконна и де-факто не контролировалась ни одним гос. органом ни одной страны.

💸Институциональные инвесторы, принимавшие участие в капитале FTX (BlackRock, Sequoia, Tiger Global), вероятно, не получали адекватного раскрытия информации о деятельности биржи. Адекватного аудита FTX тоже не было.

🧐В результате основной версией падения FTX сейчас является версия фактического вывода активов клиентов на сумму $8 млрд. То есть управляющие FTX могли пользоваться всеми активами и деньгами клиентов... И риск реализовался.

✅ А теперь про SimpleEstate:
🔹Зарегистрирована на территории РФ, осуществляет операции с легальными активами - недвижимостью
🔹Инвестиционная платформа осуществляет деятельность в рамках действующего законодательства РФ
🔹SimpleEstate входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ, а значит за деятельности платформы следит ЦБ РФ
🔹Все объекты недвижимости оформлены на проектные АО и отделены юридически от самой платформы. SimpleEstate не имеет права осуществлять продажу активов АО и любые другие важные сделки, без одобрения 75% инвесторов
🔹Права акционеров и правила работы прописаны в уставах проектных АО, их исполнение контролирует независимый реестродержатель «Статус» (дочка СБЕРа)
🔹 Финансовая отчетность АО прозрачна и подлежит обязательному ежегодному независимому аудиту.

🔻Итого: SimpleEstate не закончит как FTX, потому что деятельность платформы очень жёстко регулируется.

🏛️ЦБ РФ начнёт вводить ограничения на выдачу «ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам» уже в начале 2023 года.

📢Об этом сегодня сообщила Госдуме Эльвира Набиуллина. Но, правда, заметила «перегрева на российском ипотечном рынке на сегодняшний день не наблюдается» - я об этом неоднократно писал.

↗️В общем-то неплохая такая поддержка предновогоднего ралли на рынке новостроек от Эльвиры Сахипзадовны

👅Ведь у наших застройщиков безусловный рефлекс: если что-то случается в мире, плохое или хорошее, это нужно использовать.

🎰 Сейчас будет новая шарманка: в январе отменят ипотеку под 0.1%, поэтому 🪗🥁🎺 ....

🌊 Быстрее бегите в офис за льготкой, завтра её уже не будет. ⚡Набиуллина рвёт и мечет - это отмена! 🍂Последние мгновения «бесплатной» ипотеки... 🌪️Спешите, спешите, спешите🔥🔥🔥 Потом спохватитесь, но мы вас предупреждали❕

🥁 Сейчас много рекламы (в основном, в соц.сетях), где в инвестиционные проекты так или иначе связанные с недвижимостью привлекаются деньги частных инвесторов.

👥 Как распознать среди массы такого рода предложений мошеннический или очень рискованный проект?

🏢 Вообще каждый проект уникален, поэтому я бы не хотел красить все заборы одной краской, но всё же есть ряд признаков, на которые стоит обратить внимание:

🔻Высокая доходность (чем выше, тем подозрительнее). В принципе, чем больше доходность превышает ключевую ставку (сейчас 7.5%), тем больше у инструмента рисков.

🔻Гарантии. Открою страшную тайну: если доходность инструмента превышает ключевую ставку на 2-3%, то гарантий практически не существует. При этом мошенники часто любят писать о 100% гарантиях и о поручительстве инициаторов проекта. В России хорошо работает только одна гарантия - АСВ по вкладам не выше ₽1.4 млн.

🔻Некоторые элементы в рекламе и продвижении. Например, фотографии инициаторов с пачками денег, в частных самолётах, роллс-ройсами и т.д.

🔻Неизвестные на рынке инициаторы проекта, физические или юридические лица. Ну или известные с негативной стороны, лица с неоднозначной репутацией и т.д.

🔻Сложные схемы. Схема инвестирования или суть проекта должны быть простыми и интуитивно понятными. Всё непонятное и сложносочиненное - повод задуматься. Как и оффшорные компании в схемах финансирования...

🔻Элементы сетевого маркетинга. Сотники, десятники, линии и прочее. Вообще, когда доходность инвестора зависит от количества привлеченных им новых инвесторов... это похоже на пирамиду.

🔻 Относительно низкий порог входа (от ₽50т. до ₽300 т.), чтобы у покупателя инвестиционного продукта не было стимула судиться. Часто порог намного выше...

🔻Настойчивость менеджеров по продажам. Само по себе весьма и весьма неплохо, но иногда желание продать приобретает нездоровые черты, напоминающие преследование.

⚠️ Всё, что я описал, ни в коем случае не является истиной в последней инстанции. Это всего лишь элементы, на которые стоит обратить внимание, чтобы не совершить роковую ошибку при выборе инвестиционного продукта.

@atsogoev

✍️ Ещё несколько мыслей вдогонку, если позволите. Они почти не связаны друг с другом...

1️⃣ Мир меняется, маркетинг ищет наиболее быстрые пути захвата мозга потребителя. Можно долго и нудно рассказывать о проекте, показывать фин.модель, рыночное обоснование и прочие скучные темы... или снять короткий вирусный ролик о том, как инициатор проекта выбирает себе оранжевый Lamborghini. Что принесет больше эффекта? Я уже не уверен в ответе.

2️⃣ Даже самые чопорные финансовые и инвестиционные бренды начинают мыслить категориями лайков при планировании своего рекламного бюджета. В мире вовсю процветает инфлюэнс-маркетинг: бренды используют знаменитостей и блогеров для рекламы своих продуктов.

💥А кто у нас знаменитость? Те, кто живут напоказ, у кого в гараже роллс-ройсы, у кого миллионы подписчиков в соц.сетях. Это могут быть «звезды», предприниматели, психологи... да кто угодно.
Очень талантливый маркетолог одной международной компании сказал мне как-то: «никогда не знаешь, где находится твой клиент, главное - это охват». Вот все и идут за охватами.

3️⃣ Многие пункты, из тех, что я перечислил в прошлом посте выглядят неоднозначно. Например, в рекламе можно увидеть «доходность проекта до 70%»... А это годовая, десятилетняя или дневная доходность? Очевидно, писал маркетолог, который знает, что люди не любят маленькие цифры, они скорее нажмут на ссылку о проекте с 70%, чем на ссылку с 7% годовых.

4️⃣ Я пишу о том, что чем больше доходность отличается от ключевой ставки, тем более подозрительно это выглядит. Но это же не совсем так! Потому что в рекламе часто пишут доходность ROI, а не IRR (если вы не знаете, в чем разница - вам сюда). Но если это девелоперский проект на планете Марс, то у него может быть и очень высокая доходность IRR вкупе с большими рисками, конечно.

5️⃣ У нас вообще к инвестированию подходят с точки зрения ощущений и впечатлений. Не расчеты, а разговоры; не юридически точный договор, а «понятийка»; не финансовые документы , а расписка за получение кэша и т.д. Особенности! Пока в основном так, что-то меняется крайне медленно.

🔻В общем, в нынешнем мире нет никаких четких правил и верных способов определить скам (мошенничество).

📉 Но для снижения рисков лучше всё же получить фундаментальные знания об инвестиционном анализе. Кстати, сегодня вечером я веду последнее занятие 4-го потока курса «Инвестиции на все времена».

📮 Наконец-то мне прислали проект о котором мы говорили в прямом эфире с основателем компании Tranio Георгием Качмазовым - The Community Motor City, модный коливинг с обширной внутренней инфраструктурой.

Основные параметры проекта:

🔹Стоимость квадратного метра при оплате вперёд — 2 580 $/м2. Это на 800$ дешевле, чем в аналогичных проектах в локации 
🔹Прогнозируемая арендная доходность — в районе 9% при самой консервативной оценке и при полной оплате вперёд, что в 1,5 раза больше, чем в подобных объектах.
🔹Квартиры с полной отделкой и кухней.

📊 Почему дешевле рынка? Всё просто: Tranio выступает основным финансовым партнером строительства, соответственно, они получают право на лучшие цены и предлагают их своим клиентам.

✅ Какие есть лоты:
▪️Студии с видом на автодром (41–57 м²) — от 113 675 $
▪️Студии с видом на город (41–59 м²) — от 102 273 $
▪️Однокомнатные квартиры с видом на бассейн (61–83 м²) — от 151 600 $

🏗️После сдачи комплекса в шаговои‌ доступности будут:
▫️кинотеатр,
▫️теннисные и воллейбольные корты,
▫️тренажерный зал и клуб для йоги,
▫️спа-центр,
▫️симулятор гольфа, игровой центр,
▫️библиотека,
▫️ресторан

✍️Пишу об этом проекте, потому что это первый случай (из мне известных), когда компания брокер с российскими корнями успешно начинает занимается финансированием девелопмента в Дубае.

🔻За эксклюзив благодарю постоянную читательницу моего канала Евгению Сураеву @EvgSuraeva

#стартпродаж

📜 Ждём заявлений Роспотребнадзора, Министерства Культуры и Фельдъегерской Службы Российской Федерации.

📃От первичного рынка облигаций почти ничего не осталось. Посмотрим, как GloraX разместит свои бумаги (там всего миллиард)...а больше никого.

📜Вторичный рынок жив. Уже сейчас облигации многих застройщиков приносят весьма неплохую консервативную доходность (см.золотую рамочку).

✅ Напомню, что на облигационном рынке более 30-и эмитентов, компаний, занимающихся недвижимостью. Из этих бумаг (номинал 1000р.) можно собрать портфель, который может принести доходность выше банковского депозита.

Например:
🏗️ПИК-Корпорация-001Р-05 - 8.17% эффективной доходности
🏗️Сэтл Групп-001Р-04-боб - 11%
🏗️Пионер ГК-001Р-05-боб - 18,39%
🏗️Легенда-001Р-04-боб - 24.7%
и так далее...

🔻Не нужно вкладывать в облигации все деньги. Обязательно нужно выбирать и оценивать эмитентов и бумаги перед покупкой. Важно помнить о возможных дефолтах (кейс СУ-155). Безусловно, будущее девелоперских компаний зависит от будущего экономики и строительного сектора страны, от ипотеки, конечно, тоже!

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.

📺 Побывал в эфире РБК. В этом выпуске:

😱⛔ Коллапс на рынке недвижимости - наконец-то?
🏗️🙏 Обескровленные застройщики молят о помощи государство
🌊📉 Сценарий падения цен до $700/м2
😢🕸️ Покупать жилую недвижимость некому и не на что...
🌵❌ У Самолёта не растёт
✈️🟠 Акции ПИКа или Самолёта - что выбрать по цене новых кроссовок?

🤨🤬А также моя идиоцкая ошибка в конце видео! Ну элементарщина же...

🤯 Приятного просмотра:
https://youtu.be/1kB4By-UYAw

На кого я подписан ✅

🕸️Как-то я подзабыл эту рубрику на своем канале. А вот в связи с публикацией видео решил написать.

✔️Я подписан на Smarent, канал Виктора Зубика, предпринимателя и youtube-блогера.

🏗️Основная тема Виктора - новостройки и арендное жильё. Smarent - компания, которая работает в сфере управления жилой недвижимостью в Москве и Дубае, а скоро выйдет на рынок Санкт-Петербурга и ряда других крупных городов России.

📺 Я довольно часто смотрю видео Виктора в YouTube, а об анонсах узнаю из телеграм-канала https://t.me/Pro_smarent

❗Немаловажно, что наши взгляды (мои и Виктора) на рынок жилой недвижимости, как мне кажется, близки по многим вопросам.

☕Кстати, сам я несколько раз был в гостях на канале Smarent, наши беседы с Виктором выходят ежегодно. В этом декабре тоже запишем, хорошая предновогодняя традиция!🎄