❗А теперь о серьёзном - о возможном отказе от гражданства России финансистов Тинькова и Сторонского.

😳А знаете ли вы, что в Европе набирает силу волна отказов от гражданства США? Я вот тоже не знал, а оказалось что это просто массовое явление.

👶Как известно, для того, чтобы стать гражданином США достаточно родиться на территории этой страны. А дальше начинаются сюрпризы.

🗺️ Где бы гражданин США ни был/жил, он обязан подавать информацию о своих банковских счетах, активах и доходах в Налоговую службу США (закон FATCA).

📃FATCA был разработан для того, чтобы преследовать американцев, хранящих деньги за границей, с целью избежания налогов.

📑Этот закон долгие годы отравляет жизнь людям, имеющим гражданство США и постоянно живущим (в т.ч. имеющим иные гражданства) в других странах, например, в Европе. FATCA обязывает европейские банки предоставлять данные властям США и предусматривает серьезные штрафы за непредоставление такой информации.

🏛️Что с этим делают европейские банки? Они якобы вообще отказываются открывать счета для граждан США. Что-то знакомое, да? Скажу больше голландские банки (по слухам) закрывают даже текущие счета граждан США!

📢 Большую известность получил кейс постоянно проживающей во Франции с 2-х лет (ей сейчас 36) гражданки США Джулии Сейерманн, которой ежегодно приходится подавать отчетность в Налоговое управление США. Она платит $450 в год бухгалтеру и около $2500 налогов в США на доходы от сдачи находящейся в Европе недвижимости в аренду!

💰Что еще хуже, она не может инвестировать во французские и европейские финансовые продукты, т.к. местные банки отказываются открывать ей даже самые простые сберегательные счета.

❌ Джулия Сейерманн инициировала процедуру отказа от гражданства США. Планируемый срок реализации процедуры - от 6 мес. до 3-х лет!

ℹ️ Для чего вам это знать? Сейчас (по различным причинам) многие люди выбирают решения по получению ВНЖ или гражданства других стран (от Турции и Грузии до ОАЭ и Вануату).

🔍Очень важно глубоко изучать последствия тех или иных действий, в том числе покупки недвижимости, выбора налогового резидентства и т.д.

🏴 Вспоминая того же Тинькова - он только недавно закончил налоговый спор с властями США и выплатил 💲 многомиллионный штраф.

📰 Новости о присвоении/подтверждении тем или иным рейтинговым агентством (НРК, Акра, РА Эксперт и т.д.) кредитных рейтингов российским застройщикам можно смело пропускать мимо ушей и не ориентироваться на эту информацию вообще.

🕹️Все эти рейтинги на уровне А+-+(вRU) и «прогноз по компании СуперСтабильный»... Это всё абсолютный ноль, пустота.

📢 Напоминаю: 3-го марта 2015 года крупнейшая на тот момент девелоперская компания России «СУ-155» заявила о возможном дефолте по 3-м выпускам своих облигаций, а именно о невозможности исполнить обязательства по выкупу облигаций на сумму ₽3 млрд.

🛑 На момент сообщения компании «ничто не предвещало», хотя последствия кризиса 2014 как бы намекали. Разве что за несколько дней до сообщения «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности «СУ-155» с уровня А до уровня B++ и установило «стабильный прогноз».

🧱 Дальше было банкротство компании, передача части активов на достройку в «РК-Строй», ДОМ.PФ и т.д.

🌪️Самый главный признак надвигающихся проблем - большие долги. Долги погашаются от продаж, не из воздуха. Есть продажи - есть приток денег на эскроу и погашение долгов.

🏗️ Наши застройщики в плане долга чуть более консервативны, до китайских товарищей из Evergrande им ещё далеко!

👀 Не смотрим на рейтинги, смотрим только на независимые отчёты по динамике продаж. За динамикой стройки тоже следим.

💬Хуснуллин в октябре 2022:
⏪ Мы всеми силами поддерживаем сейчас первичную ипотеку. Но ипотека на вторичный рынок сегодня никак не поддерживается, а если на вторичном рынке ипотека никак не развивается, то хуже продается ипотека на первичном ⏩

💬Хуснуллин в апреле 2022:
⏪ Когда вторичный рынок не продается или продается по высокой цене, люди на вторичке не берут ипотеку и не покупают. Это взаимосвязанные вещи ⏩

🔻Может пора всё-таки уже бежать в ЦБ РФ и начать договариваться с Эльвирой, пока она ВСЮ ипотеку не закрыла? Или ещё полгода подождём?

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

👨‍💻 Компания «Пионер» – канал девелопера, который не скучно читать. Все о том, где искать офисную недвижимость с доходом 30-40%, как создаются знаковые городские кварталы LIFE, а еще собственная аналитика, экспертиза, новости города и lifestyle-тренды. Подписывайтесь на «Пионер» и прокачайте себя в недвижимости.

🏢 STONE by Stone Hedge – канал офисного девелопера №1. Если вы хотите получать аналитику по офисному рынку и понять, как сохранить сбережения в коммерческой недвижимости, а также быть в курсе стартов продаж и динамики строительства бизнес-центров STONE, то подписывайтесь на них.

📊 NF Group (ex-Knight Frank Russia) — канал одной из крупнейших консалтинговых компаний в сфере коммерческой и жилой недвижимости России: инвестиции, склады, офисы, торговые центры и стрит-ретейл, элитная городская, загородная и зарубежная недвижимость. Если вы хотите отслеживать актуальную аналитику рынков Москвы, Петербурга и других регионов, получать ценную информацию об инвестициях в недвижимость и знакомиться с экспертными мнениями о происходящих событиях и их влиянии на отрасль, спешите подписаться!

📰 @ria_realty - канал, который ведут журналисты редакции недвижимости РИА Новости. Главные события рынка от лучших информационщиков страны - оперативно, понятно, без хайпа и фейков.

⚡️ Filatoff Inc. – авторский канал редактора отдела «Потребительский рынок» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 15 лет пишет о недвижимости. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

🧑‍💼 ricci - канал про весь рынок недвижимости для специалистов от специалистов. Здесь публикуется взгляд сильнейших консультантов на происходящее.

🔺Человек | Закон | Право - Здесь самые громкие Судебные процессы, Расследования, схемы и махинации чиновников. Законы, Арбитраж, Судебная Практика. Свежие Новости судебной системы, подпишись!

👁 Москвач — главные и интересные новости о жизни большого города и всей страны. Скоро на российских дорогах: автомобили, напечатанные на 3D-принтере; в Москве и Подмосковье замечены пьяные снегири; московская резиденция Деда Мороза открывает зимний сезон.
Присоединяйся 👉 @moskwatch

🚨 1-й Криминальный — актуальные новости, криминал, политика России, Украины, СНГ и мира, оперативные материалы и сводки силовиков, записи с камер наблюдения, задержания и допросы, плантации марихуаны и тонны других наркотиков!

🚨👉🏼1-й Криминальный 18+ — абсолютно отбитый контент 18+ со всего мира!

❗️Новая искренность - всё о политическом закулисье России, честным и прямым языком. Тут настоящие инсайды из администрации президента, реальная политика и самые жаркие дискуссии под постами.
Подпишись, если хочешь знать о настоящей политике!

📌 АВТОРСКИЕ РАЗБОРЫ ЛУЧШИХ ЖК МОСКВЫ под аренду и перепродажу на канале Александра Харыбина: https://t.me/Kharyb
🔘 Сенсационные новости рынка недвижимости Москвы и России: https://t.me/KharibinNews
🔍 Лучшие квартиры в аренду в Москве и Санкт-Петербурге по цене и качеству: https://t.me/KharybO

🗝 THE KEYS — канал с самыми выгодными инвестиционными предложениями Санкт-Петербурга и Москвы. Подписывайся, если хочешь узнать как работает сложный процент и сколько можно заработать благодаря инвестициям в недвижимость.

📈 Доходные ГАБы - канал об инвестициях в коммерческую недвижимость.
Анализ самых интересных объявлений на рынке Москвы и Московской области.

Подборка организована DREAMSMM

🏪 Владельцы объектов ГАБ в США и Канаде столкнулись с трудностями по взиманию арендной платы с арендаторов.

📊 Согласно опроса, проведенного бостонской компанией Alignable, около 37% компаний малого бизнеса не смогли полностью оплатить арендную плату в октябре.

🪢 Жёсткие американские арендодатели привязывают индексацию договоров аренды к уровню инфляции. Из-за этого более 50% опрошенных Alignable предпринимателей жалуются на то, что арендная плата стала по крайней мере на 10% выше, чем была шесть месяцев назад.

📈 В топе проблемных арендаторов за октябрь - образовательные центры (танцевальные залы, музыкальные школы и т.д.), рестораны, автосервисы и автосалоны.

☝🏻Для тех, кто считает, что эта информация является пропагандой [мнимого] упадка экономики США и Канады в духе «Международной панорамы» эпохи застоя в СССР, вот ссылка на первоисточник.

🔮Мне вчера на ДР пожелали побольше точных прогнозов. С этим сейчас беда, во всяком случае, на первичном рынке жилья.

🤖У нас в atsogoev.ru/finmodul (для тех, кто не в курсе) есть программный продукт, который умеет прогнозировать доходность инвестиций в новостройки на старте продаж и выдавал крутейшие отчёты по этому поводу. Как пример: https://t.me/atsogoev/2053

⛔️Вот только сейчас мы полностью прекратили использовать этот продукт и его алгоритмы. И даже пару раз отказались от денег (это ужасно просто!), которые нам предлагали за анализ новых стартов продаж по ряду проектов.

📶 Потому что внутри алгоритма лежит определенная логика движения рынка новостроек, которая позволяет прогнозировать его развитие и развитие цен в проектах.

👀Но сейчас (ноябрь 2022) любой взгляд в будущее рынка - шарлатанство. Это на мой взгляд, я никого не осуждаю за попытки делать прогнозы по новостройкам, только себя. И я лично не хочу иметь с этим ничего общего, шутка про «пророческий дар» и «аланских магов» - это всего лишь шутка.

‼️Я считаю, что просто нельзя сейчас делать прогнозы по новостройкам, предсказывать их доходность и руководствоваться старыми трендами и предпосылками.

🌪Рынок в такой неопределенности, в таком странном состоянии, что прямо сейчас мне лично мало что понятно.

✅ Можно пользоваться какими-то отдельными элементами для маркетингового анализа, что-то с чем-то сравнивать..., но прогноз спекулятивной доходности, доходности от перепродажи...?

🔻В общем, не хочу становится клоуном, оставшимся после убытия цирка. Рынок придет в себя - опять станем публиковать отчёты нашего искусственного интеллекта.

⚡🏗️ Застройщик (преимущественно Санкт-Петербургский) GloraХ ещё в августе хотел разместить дебютный выпуск облигаций на ₽20 млрд., но скромно дебютирует в ноябре с выпуском всего на ₽1 млрд.

🥺 Обстоятельства изменились...

🏷️ Купонный доход ожидается на уровне 14.5%

📶 Рейтинг компании «ВВВ-» от АКРА (просто для информации)

📸 P.S. Это всё ещё моя фотография их проекта Golden City на намыве Васильевского острова.

🔚Конец португальской «золотой визы»...

🎙️Вчера премьер-министр Португалии Антонио Кошта сообщил, что более не считает целесообразным существование программы инвестиционного ВНЖ и сохранять ее оснований не видит.

💼 Португальский парламент сейчас пересматривает все визовые программы страны, поэтому заявление Кошты является сигналом в том числе для депутатов.

☑️ Это ещё не конец, но вероятность отмены «золотых виз» в Португалии весьма высокая.

📮Периодически получаю вопросы о флиппинге (он же инвестиционный ремонт) в современных условиях.

💡Эта инвестиционная идея всё-таки лучше всего работает на растущем рынке. Большое преимущество флиппинга - короткие сроки реализации проектов и высокая оборачиваемость капитала.

📉 Слабый рынок не способствует быстрым продажам обновленной недвижимости, а общее движение рынка вниз вполне может негативно сказать на финансовой модели проекта флиппинга.

🌪️Но проблемы на рынке (и не только) вынуждают многих продавцов сильно снижать цены, что создаёт возможности для новых приобретений. Особенно это касается крупных, оптовых сделок или сделок с дистресс-активами в сфере жилой недвижимости.

🏛️Например, какой-нибудь банк или непубличный ЗПИФ сейчас вполне может предложить оптом дисконтированные квартиры без отделки в новостройках, а этот продукт как раз подходит для флиппинга.

💰Однако оптовые сделки доступны уже профессиональным игрокам, имеющим средства, компетенции и опыт.

🧭 Начинающим инвесторам или людям, имеющим минимальный опыт флиппинга, я бы лично не рекомендовал сейчас выходить на рынок. Слишком много рисков и неопределенности. Плюс сама деятельность сопряжена с рисками, флиппинг я лично отношу к категории девелопмента.

⚙️ Тем более, что профессиональные игроки уже привлекают средства инвесторов: то есть заниматься ремонтом самостоятельно вовсе необязательно - можно передать деньги в управление.

🏝️ Ну и последнее: уже появляются предложения инвестировать во флиппинг на растущих или имеющих потенциал роста рынках (Дубай, Турция, Юго-восточная Азия). То есть можно инвестировать в эту бизнес-модель там, где рынок чувствует себя пока лучше, чем в России.

🎓Нуриэль Рубини — американский экономист, профессор Нью-Йоркского университета. Один из самых авторитетных экспертов в мире по вопросам глобальных финансов, он сумел предсказать глобальный финансовый кризис 2008 года. Обладатель прозвища Dr. Doom за мрачные, но часто сбывающиеся прогнозы.

📓У Рубини недавно вышла новая книга с очередными прогнозами недалекого будущего «MegaThreats: Ten Dangerous Trends That Imperil Our Future, And How to Survive Them».

📖 Не будем пересказывать весь фолиант уважаемого экономиста, но обратим внимание на одну важную цитату:

💬Лично я делал бы ставку на коммерческую недвижимость. Она лучше золота, так как приносит регулярный доход и лучше облигаций, так как растёт в цене вместе с инфляцией и является активом (а облигации — нет)💭

🟣 Собственно, мы в SimpleEstate руководствуемся той же логикой и в этом канале постоянно пишем о том же самом.

🟪 Мы продолжаем считать тот сегмент, на котором сосредоточен наш инвестиционный фокус (готовые торговые помещения с надежными федеральными арендаторами сегмента продуктового ритейла) настоящим защитным активом, убежищем для капиталов наших инвесторов.

☎️ Нужна защита? Звоните +74951490500 или ⌨️ пишите на info@simpleestate.ru или @Sandra310i

📬 На прошлой неделе написал многим застройщикам с просьбой посодействовать в наполнении моей новой рубрики, посвященной стартам продаж коммерческих помещений в новостройках. Пока адекватно среагировали только коллеги из А101.

🏗 Итак, застройщик А101 открывает продажи коммерческой недвижимости в домах бизнес-класса 5.2 ЖК «Прокшино» в Новой Москве. Адрес: Проектируемый проезд № 7029 (700 м от ст.м. «Прокшино» Сокольнической линии)

📌 Место: строящийся жилой микрорайон недалеко от метро. Дома находятся на 1 линии у пруда.

💰 За ₽19,7 млн. можно купить помещение на 1-м этаже площадью 79,8 м2, или по ₽247 т./м2.

💡Все ваши мысли относительно инвестиционного потенциала можно отразить в комментариях к этому посту!

#стартпродаж

Какие перспективы на рынке недвижимости в Москве после мобилизации?

События после частичной мобилизации сильно повлияли на рынок. Хотя сфера недвижимости наиболее устойчива к внешним факторам, но и тут не обошлось без нюансов.

💁 Поэтому 10 ноября в 18:00 в Клубе «Деньги» состоится живая встреча на тему:

«Как изменился рынок жилой недвижимости после частичной мобилизации? Что ждет в будущем?»

❇️ Динамика продаж жилой недвижимости за последние 2 месяца. Актуальные тренды. Спикер - Сергей Лобжанидзе
❇️ Как с ипотечным плечом инвестировать в коттеджи и дома на ИЖС. Спикер - Николай Госман
❇️ Инвестиции в загородную недвижимость. Рынок и тренды. Спикер - Дмитрий Гордов
❇️ Инвестиции в редевелопмент апартаментов в Варшаве с арендной доходностью 12-20% в долларах. Спикер - Николай Качанов.

📍Москва, м. Динамо, Петровский Путевой Дворец
✅10 ноября, 19:00

👉 Зарегистрироваться на встречу – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

💰Инвестиции это не только расчеты и анализ, но ещё и эмоции. Есть довольно известный график изменения эмоционального состояния инвесторов в зависимости от рыночного цикла.

🥺В настоящее время инвесторы в новостройки (которые имеют открытые позиции, то есть уже вложили деньги, но ещё не вышли) как минимум в состоянии тревоги, а как максимум...

👋Хочу всячески поддержать людей, которые столкнулись с проблемами, связанными с выходом из своих инвестиций.

✍️Безусловно, у каждого своя, индивидуальная ситуация, никаких общих рекомендаций быть не может. Если вдруг вам понадобится получить ответ на вопрос, который вас волнует, пишите на @a_tsogoev, я постараюсь ответить в рамках своих компетенций, конечно. Лично или здесь, на канале.

🌊Сейчас тяжёлый этап, но если посмотреть на график, можно заметить, что в конце концов найдутся поводы и для надежды, и для оптимизма.

Отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и ГАБ за 3Q2022 с учётом эффекта частичной мобилизации (выпустили немного позже, чтобы отразить последствия ЧМ для рынка).

📈 У нас в Finmodul постепенно увеличивается количество запросов по проектам в зарубежных странах. Например, на днях пришел запрос на анализ проекта в Армении. Совсем недавно делали работы для девелоперов на Кипре и в ОАЭ.

🧮Для создания финансовых моделей зарубежных проектов нам в том числе требуется информация, касающаяся налогообложения инвестиционной и хозяйственной деятельности в разных странах.

📣 Делюсь источниками информации о налогах по всему миру:

🔹Аудитор и консультант PWC
https://taxsummaries.pwc.com/

🔹Аудитор и консультант EY
https://www.ey.com/en_gl/tax-guides

🔹Аудитор и консультант Deloitte
https://dits.deloitte.com/

🔹Международный Валютный Фонд
https://www.imf.org/en/Data

🔹Юридическая компания WTC Global
https://wts.com/global/knowledge/real-estate-guide-2020

🔹Исследовательский Фонд Tax Foundation
https://taxfoundation.org/

🗃 Если знаете ещё сайты или компании с данными о налогах во всем мире - поделитесь, пожалуйста!