✍🏻❌Дуров зачем-то отключил комментарии к предыдущему посту! Обсудим здесь.

🏗️ Застройщик «АПРИ Флай Плэнинг» готовится к размещению 8-го выпуска облигаций в ноябре 2022 года

💰 Объем выпуска ₽0,5 млрд.
🗓️ Срок обращения 4 года
💸 Купон 24% годовых

❗24%❗Какая же у них тогда доходность проектов⁉️ Хочу увидеть фин.модель АПРИ ФП 🧮

☝🏻На предыдущее изменение 🗝️ ставки, к сожалению, СБЕР отреагировал повышением ипотеки на +0.5%

🔛То, что ставку сегодня оставили на прежнем уровне - по всей видимости, более не является хоть каким-то ориентиром для рынка недвижимости. И даже если на следующем заседании 🗝️понизят, это не будет автоматически означать, что ставки по ипотеке понизятся, а не наоборот.

🗜️Очевидно, что ЦБ РФ оказывает большое давление на банки в попытке минимизировать внезапно найденные им риски в сфере жилищного кредитования (которых в реальности нет)

🚀Совершенно не исключаю дальнейшего повышения ставок по ипотеке. Но был бы рад, если бы этого не случилось.

💰Ипотека за 1₽ в месяц: мы с Эльвирой считаем это хорошей темой для инвестиций. Только там где она видит риски, я вижу возможности!

❗Друзья, в последнее время ко мне поступают обращения и сообщения, которые содержат разные утверждения обо мне.

📮Эти сообщения содержат, например, такие фразы:
🔹«Вы аналитик, поэтому...»
🔹«Пишу вам как к эксперту по инвестициям...»
🔹«У вас экспертиза по ЗПИФам...»
🔹«Вы же землю продавали...»
🔹«Обращаюсь к вам как к блогеру...»

📭 Об этом мне мало пишут, но ещё у меня было своё агентство недвижимости, я был коммерческим директором московской девелоперской компании, я предприниматель с несколькими работающими бизнесами (консалтинг, образование, привлечение финансирования), и ещё я член совета директоров инвестплатформы SimpleEstate.

Но я это всё отнюдь не ради хвастовства написал.

⚠️У меня есть вопрос. Мне нужно понять, как вы, мои читатели, меня воспринимаете. Для меня это важно, помогите пожалуйста! Заранее спасибо.

🔥Решил повторить исследование 1.5 годичной давности. Итак, отвечаю на вопрос: «в какую недвижимость можно инвестировать ₽500 т.?»

↪️ Как и 1.5 года назад вложить такую относительно небольшую сумму в недвижимость можно. Есть два варианта:

1️⃣ Прямые инвестиции:

🛏️ Квартира-студия в Подмосковье

🏗️ Студия без отделки 23.75 м2 в строящемся корпусе ЖК «Гармония Парк» со сдачей в 1-м квартале 2024 года (г. Лыткарино, Мос. Обл.) стоит ₽3,5 млн. или ₽147 т./м2. Первый взнос по ипотеке составляет 10%, т.е. ₽350 т.

🏢 Офис «под чистовую отделку» площадью 17,1 м2 в готовом технопарке «Перерва» в 11 мин.пеш. от ст.м. Братиславская в Москве за ₽3 млн. или по ₽175 т./м2. Можно купить в ипотеку, имея 15% первого взноса или ₽450 т.

🏪 Торговое помещение в готовом, полупустом и многострадальном ТЦ «Метромолл» в 1 мин. от ст.м. «Верхние Лихоборы»: за ₽2.7 млн можно купить 11.3 на -1-м этаже. Я не знаю, пропустит ли банк кредит на покупку этого объекта, но теоретически, имея ₽405 т. можно это купить.

📦Кладовка площадью 2.5 м2 в давно сданном АК «RE:Form» в 1-й минуте от ст.м. «Преображенская площадь» за ₽250 тыс. Можно обойтись без кредита, что уже неплохо.

🚘 Машиноместо 17 м2 в Москве, на улице 1-го Измайловского Зверинца, 8 (классный нейминг, 10 мин. от МЦК «Соколиная гора») за ₽190 т., тоже кредит не нужен.

⚠️В рамках данного поста я не оцениваю доходность и целесообразность инвестиций - я оцениваю только доступность для приобретения. Любая инвестиционная деятельность требует комплексного подхода к оценке проекта. На этом канале я неоднократно показывал свой подход к инвест.анализу.

❗НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗

🖋️Скоро напишу про вариант 2️⃣ - инвестиции в недвижимость через покупку ценных бумаг.

2️⃣ Инвестиции в ценные бумаги, связанные с недвижимостью, и альтернативные формы инвестиций

📈 Акции российских застройщиков (ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолёт») и их облигации (Setl, Legenda, Пионер, АПРИ Флай Планинг и т.д.). Вход от ₽1 т., таким образом имея ₽500 т. можно набрать много бумаг этого сектора.

🗓️1.5 года назад можно было купить акции иностранных застройщиков (DR Horton, Vonovia, Lennar и т.д.), а также акции REIT разных секторов рынка недвижимости (Prologis, Omega Healthcare и т.д.). Сейчас эти удовольствия в полноценном виде доступны через иностранных брокеров (прежде всего через IB), через дружественных казахских брокеров, а также через российских, но при наличии смелости и статуса квал.инвестора. Вход - от 100$, т.е. на $8 т. (~₽500 т.) можно много чего накупить.

📊 Паи ЗПИФ недвижимости. На рынке есть ряд неплохих предложений в сфере коллективных инвестиций в недвижимость, стоимость пая в которых стартует с ₽3 т. То есть на ₽500т. можно собрать целый портфель.

💰 Инвестиционные платформы, позволяющие дать кредит под залог недвижимости или вложить деньги в недвижимость напрямую. Здесь не могу не упомянуть о SimpleEstate, минимальный вход на рынок через эту платформу - ₽100 т.

💸Доходность таких вложений зависит от выбора инструментов, стратегии инвестирования и от состояния всего фондового рынка (если эти инструменты представлены на бирже).

❗НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗

⚙️ Насколько я понимаю, иных вариантов, позволяющих вложить ₽500 т. на рынке недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье больше нет. Если есть что-то ещё, напишите, пожалуйста, в комментариях🔻

🏛️Премиальная недвижимость Грузии растет в цене на 30% за 2 месяца, и это не предел!

🌞В августе 2022 специалисты Vesta Estate Investment подобрали клиентам несколько объектов для инвестиций - в Гонио и в Чакви, пригородах Батуми с чистым морем и обильной зеленью.

🛏️Апарт с 1 спальней «под ключ» у Ботанического сада обошелся в $135 т. Сейчас такие апартаменты стоят уже $180т.-$190т., а к моменту сдачи в марте 2023 цены вырастут еще больше.

📈 В этом и есть привлекательность недвижимости в Грузии – высокая капитализация и приятные условия для покупки.

🔹Вход от 10% до 30% от стоимости объекта плюс беспроцентная рассрочка
🔹Налоги до 1% и доступный порог входа
🔹Застройщики предлагают обратный выкуп и гарантированный доход
🔹Доходность объектов от 30% в долларах США в год
🔹Разнообразие вариантов – от квартир и таунхаусов до апартаментов и номеров в отелях мировых сетей.

ℹ️Другой пример:

💰Вы покупаете номер 32,2 кв.м в известном международном отеле

🔘 Стоимость – $52 390
🔘 Минимальная загрузка в год – 155 дней
🔘 Ваш доход – $10 550
🔘 Ваш доход за вычетом комиссии управляющей компании – $6330
🔘 Рассрочка – 2,5 года
🔘 Первый взнос – 30% ($15 717)
🔘 Ежемесячный платеж – $1222

👍🏻Лучше, чем в Турции, ОАЭ или Сочи.

🏗 Некоторые застройщики предлагают обратный выкуп – если вы захотите продать недвижимость черз 6 месяцев или позднее, застройщик может выкупить у вас по цене покупки с доплатой в размере от 6 до 15% от первоначальной стоимости объекта. Отличная страховка инвестиций.

💼 Опытные консультанты Vesta Estate Investment  помогут подобрать для вас ликвидный объект – сравнить эффективность вложений в разных регионах и учесть не только прямые расходы на приобретение, но и стоимость владения, продажи и управления.

👉🏻Оставить заявку на подбор объекта можно здесь

#реклама

🛏️ С момента объявления частичной мобилизации в Санкт-Петербурге арендные ставки (экспонирование, то есть за сколько выставляют) на квартиры упали на 8,5%, в среднем до ₽40 тыс./мес., подсчитали аналитики Rеstаtе.гu

🛋️ Сильнее всего пострадали ставки на аренду трехкомнатных квартир, они упали сразу на 10% (₽66 тыс./мес. вместо ₽73 тыс./мес.)

📊 При этом цены на вторичку в СПБ по данным все того же Rеstаtе.гu в общем-то топчутся на месте (максимум падение на 1.5%).

📉 В результате ЧМ доходность сдачи жилой недвижимости в Санкт-Петербурге тоже, соответственно, упала...

🔥 Москва, готовься! 11-12 ноября состоится флагманская международная выставка недвижимости

Выставка зарубежной недвижимости Property Show в ноябре 2022 года пройдет в самом центре Москвы уже в 37-й раз!

⏰ Место и время

Москва, Тишинская площадь, 1

11 ноября 12:00 – 19:00
12 ноября 11:00 – 19:00

🤓 На выставке вы:

♦️ Познакомитесь с крупнейшими застройщиками и агентствами недвижимости из Турции, ОАЭ, Черногории, Кипра, Германии, Испании, Египта и др.

♦️ Узнаете о способах инвестиционных вложений в зарубежную недвижимость.

♦️ Получите скидки и актуальные спецпредложения.

♦️ Поучаствуете в семинарах, ориентированных как на простых покупателей недвижимости за рубежом, так и на опытных инвесторов.

👉 Получите электронный билет 👈

🧮 Как там дела у моего сервиса Finmodu? Не буду делать вид, что ничего не произошло и писать о том, что «события на бизнесе не сказались». Увы, это не так.

🗺 Мы только начинаем развивать консалтинг за границей, у нас пока очень мало заказчиков из-за рубежа. В основном в atsogoev.ru/finmodul обращаются российские предприниматели, многим из которых с конца сентября и в октябре было не до новых заказов.

📉 Мы столкнулись с падением спроса на наши услуги. Но, к счастью, это не полный провал, а просадка где-то на 50%. К настоящему времени уже заметна тенденция к увеличению количества обращений.

🗓 Итак, в октябре 2022 мы:

✅ Сделали градостроительный анализ по земельному участку в центре Москве и последующую оценку его рыночной стоимости.
✅ Закончили и сдали анализ возможности приспособления здания в центре Москвы под коворкинг. Кстати, благодарю основателя @apollax_space Ивана Гуськова за методическую поддержку.
✅ Создали финансовое обоснование / подтверждение цены продажи крупного объекта готового арендного бизнеса в Москве
✅ Создали две финмодели:
🔹редевелопмент небольшого здания на окраине Москвы в ГАБ с последующей продажей
🔹небольшой коттеджный поселок на 20 домов в Подмосковье

💬 Сейчас мы ведём переговоры по участию в проекте строительства отеля в одном из южных регионов России, а также недавно сделали коммерческое предложение по определению best use интересного здания в Санкт-Петербурге.

🗜Если подытожить, в основном я сейчас вижу запрос от заказчиков на обоснование цен продажи их активов. Тем не менее, как я написал выше, многие инвесторы продолжают реализовывать свои проекты в России и, к моей радости, обращаются в atsogoev.ru/finmodul за профессиональными услугами.

📱Потому что мы всегда на связи и вне зависимости от обстановки вокруг готовы создавать финансовые модели и исследования для проектов в сфере недвижимости.

🔻Быстро, качественно и недорого: atsogoev.ru/finmodul

🟣 А как дела у SimpleEstate?

🌪️Октябрь был не самым простым месяцем не только для нашей инвестиционной платформы, но и для всех российских бизнесов. Сначала было довольно тревожно, но затем мы увидели резкий рост спроса инвесторов на защитные активы в сфере недвижимости.

🏁Нам удалось в срок и почти в плановых значениях по объемам финансирования завершить 2-й раунд инвестиций в новый проект «Прокшино».

🚀 Вчера мы запустили 3-й раунд привлечения финансирования в этот проект: теперь можно инвестировать в коммерческую недвижимость с надёжным арендатором (сеть супермаркетов «Перекресток») в Новой Москве, имея всего ₽100 т.

❗Что ещё, помимо «Прокшино»?

🔹Планово выплатили дивиденды по акциям проектных компаний. Я думаю, что в «Прокшино» инвесторов в том числе привлекла ожидаемая дивидендная доходность на уровне 10%, косвенно подтвержденная результатами выплат дивидендов по другим проектам SimpleEstate.
🔹Улучшаем систему взаимодействия с инвесторами, с октября привлечением финансирования руководит моя коллега и многолетняя соратница @Sandra310i Пишите Александре, очень её рекомендую!
🔹Продолжаем искать новые проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупнейших городах (если что-то есть интересное из сектора ГАБ с сетевыми супермаркетами - присылайте на info@simpleestate.ru)
🔹Активно занимаемся продвижением и PRом SimpleEstate (см. интервью на Bitkogan, InvestFuture), выступления на форумах и т.д. В общем, стремимся, чтобы о нас узнало как можно большее количество людей. В этой связи решили записать серию интервью с действующими инвесторами инвестиционной платформы.

🔻По итогам октября можно констатировать, что несмотря на все волнения осенний ветер дует в паруса SimpleEstate.

☑️ Очевидно, это связано с правильным выбором ниши на рынке: продукты питания нужны всем и всегда, а недвижимость, связанная с продуктовыми операторами, пользуется повышенным спросом в турбулентные времена.

UPD. Оказалось, что не все в курсе, я член совета директоров SimpleEstate, поэтому пишу об этом проекте на своем канале.

⚒️ Новые объекты на карте столичного редевелопмента! Оказывается на рынок Москвы вышла санкт-петербургская ИСК «Метры»🥁

🧰Суть бизнеса компании - покупают крупные и не очень помещения в зданиях разного назначения и начинают их... пилить🪚

🛠️В результате получаются так называемые «апартаменты», или как я их называю «офисы с мокрыми точками». Жить в них нельзя, но находится 24 часа в сутки можно (важно ещё соблюдать «омерту» - никто не должен проговориться, что «живёт» в своем офисе).

🖼️ В золотой рамочке типичный проект «Метров», сильно напоминающий мне мультфильм из детства «Жадный богач».

🧲 ИСК «Метры» активно привлекает средства частных инвесторов, заполняя рекламой высокодоходных инвестиций весь санкт-петербургский интернет.

⭐ В Москве компания уже приобрела четыре проекта:
📍ул. Беговая, 11
📍Большой Златоустинский пер., 3А
📍Смоленская-Сенная площадь, 27
📍Трубная, 29с4

🏛️В Санкт-Петербурге у «Метров» около 10 проектов в работе / в продаже.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📮По сообщениям компании ИнвестТорги недвижимость Киностудии им. М. Горького, расположенная по адресу по адресу Москва, Ленинградский пр-кт, д. 47 выставлена на торги.

🏢 Нежилые помещения ~16,5 тыс.м2 и земельный участок 0,87 га в 1-й минуте пешком от ст.м. «Аэропорт» выставлены по мин.цене ₽1,24 млрд. или по ₽75 т./м2

🔨Ранее (в 2021 году) на торги выставлялись 13.3 тыс.м2 в этом же здании за ₽1,14 млрд., но тогда не получилось.

🪚Само здание, распиленное ещё в 90-х, сейчас состоит из неравных частей: помещения Киностудии им. М. Горького соседствуют с бизнес-центром Avion, офисами с мокрыми точками AirSpace и прочим.

🔍Я когда-то очень давно смотрел этот объект на предмет редевелопмента. Тяжёлый, но интересный проект. Цена сейчас привлекательная, может кто и купит...

🎉 У меня сегодня день рождения. Очередной год моей жизни.

👍🏻 Я благодарю вас за то, что были вместе со мной эти 365 дней: читали мои тексты, писали комментарии, терпели рекламу, поддерживали мои проекты (в том числе финансово), читали мою новую книгу, учились на моих курсах.

🗝️ Добро пожаловать тем, кто подписался «на меня» совсем недавно. Каждый день я стараюсь сообщать что-то интересное о мире инвестиций и недвижимости.

🙂 Спасибо, что читаете!