🎬 Ещё один видеосюжет из серии рекламно-просветительских роликов на тему коммерческой недвижимости.
💬 На этот раз мы обсудили вопрос привлечения арендаторов-франчайзи с одним из главных специалистов по франчайзингу в России Василем Газизулиным!
✅ Методика работы с арендаторами-франчайзи, разработанная коллегами из А101 действительно заслуживает пристального внимания.
📺 Смотрите здесь: https://youtu.be/lOM8GEZNthI
💬 На этот раз мы обсудили вопрос привлечения арендаторов-франчайзи с одним из главных специалистов по франчайзингу в России Василем Газизулиным!
✅ Методика работы с арендаторами-франчайзи, разработанная коллегами из А101 действительно заслуживает пристального внимания.
📺 Смотрите здесь: https://youtu.be/lOM8GEZNthI
YouTube
Прибыльная франшиза. Как выбрать помещение ?
Артём Цогоев занимается инвестициями уже более 20 лет. На этот раз он встретился с ведущим специалистом по выводу франшиз на российский рынок, основателем и руководителем крупнейшего в стране портала Topfranchise Василем Газизулиным. Почему Василь рекомендует…
👍11
📥 Аналогичное Citi исследование проводил и швейцарский банк UBS.
📈 Правда вывод UBS сделал из этого опроса однозначный - в 2022 году интерес семейных офисов (family offices) будет сосредоточен в сфере прямых инвестиций.
📊 Хотя результаты опроса UBS говорят о том же, о чем и результаты Citi: инвестиции в недвижимость также интересны управляющим крупными семейными капиталами.
📈 Правда вывод UBS сделал из этого опроса однозначный - в 2022 году интерес семейных офисов (family offices) будет сосредоточен в сфере прямых инвестиций.
📊 Хотя результаты опроса UBS говорят о том же, о чем и результаты Citi: инвестиции в недвижимость также интересны управляющим крупными семейными капиталами.
👍8
🤔Почему семейные офисы предпочитают недвижимость и действующие бизнесы, а также как это может помочь вам в ваших инвестициях?
1️⃣ Управляющим семейными офисами необходимо опережать инфляцию. В последние 1.5 года инфляция превратилась в их главного врага. По состоянию на конец III квартала 2022 года инфляция доллара составила 8.2%. И это только официальная инфляция, к методике расчета которой куча вопросов.
2️⃣ Управляющие семейными капиталами сильно обеспокоены приближением рецессии в США, а следом на всех мировых фондовых рынках, кроме маргинальных. Управляющим FO необходимо вкладывать в такие проекты, которые окажутся устойчивы к негативным факторам рецессии.
🤯 Что же делать? Искать активы, которые способны приносить доход («дойные коровы»), расти в цене (соразмерно инфляции), не испытывать влияния рецессии экономики.
💡Можно легко догадаться, что прямые инвестиции в работающие бизнесы и недвижимость вполне соответствуют этим критериям.
‼️Но! Недвижимость, в которую вкладывают деньги семейные офисы - это не студия в Люблинском Парке от ПИК, а действующий бизнес - не шинмонтаж на Бауманской.
❗Если будет много 🔥огней, напишу в какие проекты в недвижимости прямо сейчас инвестируют семейные офисы самых богатых людей мира.
1️⃣ Управляющим семейными офисами необходимо опережать инфляцию. В последние 1.5 года инфляция превратилась в их главного врага. По состоянию на конец III квартала 2022 года инфляция доллара составила 8.2%. И это только официальная инфляция, к методике расчета которой куча вопросов.
2️⃣ Управляющие семейными капиталами сильно обеспокоены приближением рецессии в США, а следом на всех мировых фондовых рынках, кроме маргинальных. Управляющим FO необходимо вкладывать в такие проекты, которые окажутся устойчивы к негативным факторам рецессии.
🤯 Что же делать? Искать активы, которые способны приносить доход («дойные коровы»), расти в цене (соразмерно инфляции), не испытывать влияния рецессии экономики.
💡Можно легко догадаться, что прямые инвестиции в работающие бизнесы и недвижимость вполне соответствуют этим критериям.
‼️Но! Недвижимость, в которую вкладывают деньги семейные офисы - это не студия в Люблинском Парке от ПИК, а действующий бизнес - не шинмонтаж на Бауманской.
❗Если будет много 🔥огней, напишу в какие проекты в недвижимости прямо сейчас инвестируют семейные офисы самых богатых людей мира.
🔥153👍7
💰Итак, в какие проекты в сфере недвижимости прямо сейчас инвестируют семейные офисы самых богатых людей мира?
✅ Да всё просто и не секретно: в США сейчас бум инвестиций в проекты коммерческой недвижимости с одним арендатором. Огромную популярность среди семейных офисов получает владение объектами ГАБ т.н. проекты NNN.
💰NNN или Triple Net это система сбора арендных платежей, при которой арендатор оплачивает: текущий ремонт и содержание, эксплуатацию, страхование и даже налог на имущество. Система довольно распространена в Европе и США.
⚓Как правило, арендаторами в проектах NNN являются супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки. Договоры - долгосрочные.
💼 Количество состоятельных частных инвесторов и семейных офисов, предпочитающих покупать такие проекты активно растёт. Цены - от $0.5 млн. Доходность - от 4 до 8% cap.rate.
🏪 Есть более крупные проекты - т.н. «пауэр-центры», небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями (супермеркет + большая аптека, как правило) и очень компактной галереей.
👀Зачем покупают доходность 4-8% при инфляции 8.5%?
1️⃣ Пассивный доход
2️⃣ Устойчивость к рецессии и к инфляции за счёт привязки индексации и индексу потребительских цен или привязке к обороту (не у всех объектов, но у некоторых)
3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов из США)
4️⃣ Защитный актив
5️⃣ Отсутствие волатильности (это не инструмент фондового рынка)
🔻Что из этого или подобного есть на нашем, на российском рынке? Скоро напишу.
✅ Да всё просто и не секретно: в США сейчас бум инвестиций в проекты коммерческой недвижимости с одним арендатором. Огромную популярность среди семейных офисов получает владение объектами ГАБ т.н. проекты NNN.
💰NNN или Triple Net это система сбора арендных платежей, при которой арендатор оплачивает: текущий ремонт и содержание, эксплуатацию, страхование и даже налог на имущество. Система довольно распространена в Европе и США.
⚓Как правило, арендаторами в проектах NNN являются супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки. Договоры - долгосрочные.
💼 Количество состоятельных частных инвесторов и семейных офисов, предпочитающих покупать такие проекты активно растёт. Цены - от $0.5 млн. Доходность - от 4 до 8% cap.rate.
🏪 Есть более крупные проекты - т.н. «пауэр-центры», небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями (супермеркет + большая аптека, как правило) и очень компактной галереей.
👀Зачем покупают доходность 4-8% при инфляции 8.5%?
1️⃣ Пассивный доход
2️⃣ Устойчивость к рецессии и к инфляции за счёт привязки индексации и индексу потребительских цен или привязке к обороту (не у всех объектов, но у некоторых)
3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов из США)
4️⃣ Защитный актив
5️⃣ Отсутствие волатильности (это не инструмент фондового рынка)
🔻Что из этого или подобного есть на нашем, на российском рынке? Скоро напишу.
👍27🔥3
Kohls-in-Fort-Smith-AR-OM-6-8-22.pdf
3.7 MB
🔥Яркий пример с рынка США! Вот такое покупают семейные офисы.
Арендатор: сеть Kohl's
NOI: $705.660
Срок аренды: 10 лет
Cap Rate: 5.75%
Цена: $12,3 млн.
Арендатор: сеть Kohl's
NOI: $705.660
Срок аренды: 10 лет
Cap Rate: 5.75%
Цена: $12,3 млн.
👍16💯1
🕳️ Вам же наплевать на отставку Лизз Трасс?
Anonymous Poll
87%
😁 Абсолютно наплевать
13%
🤯 God save the king! Of course not!
🤣15🔥2👏2😢1
🗓️ 22 апреля 2021 года у меня на канале вышел пост на тему «Можно ли вложить в недвижимость ₽500 т.?»
💰Одной из возможностей была покупка студии 21,4 м2 в строящемся корпусе ЖК «Пригород Лесное» (Московская Область, застройщик «Самолёт») за ₽2,8 млн. или по ₽132 т./м2. Первый взнос по ипотеке составлял тогда 15%, т.е. можно было вложить ₽424 т.
🚪В настоящее время самые дешёвые квартиры у «Самолёт» остаются всё в том же нескончаемом «Пригороде Лесное» (хотя в спину дышит не менее дешёвый «Горки Парк»). За 1.5 года стоимость всё той же (планировка, если я верно помню, не изменилась) студии 21,4 м2 выросла до ₽4,25 млн. или ₽199 т./м2. Таким образом квартира подорожала на ₽1,46 млн. Соответственно, вход на рынок инвестиций в новостройки вырос до ₽638 т.
🤔Вот только сейчас продается квартира с отделкой, а была ли отделка тогда, 1.5 года назад, я, увы, не помню. Поэтому не могу однозначно утверждать, что цена выросла на 52% за полтора года.
💸 Важно учитывать, что в готовых домах в «Пригороде Лесное» сам «Самолёт» экспонирует студии по цене ~₽250 т./м2 (теоретически на сайте застройщика это могло бы экспонироваться за ₽5,35 млн). Одновременно нужно осознавать, что без существенного дисконта (10-15% и более) из этой инвестиции сейчас не выйдешь.
🔻В общем, хороший был год 2021-й, будет ли ещё такой на рынке жилой недвижимости?
⚠️ Я не рекламирую🏠 , я просто сравнил прошлое и настоящее, и конечно, результаты прошлого не гарантируют результатов будущего. Ни в коем случае не является инвестиционной рекомендацией.
💰Одной из возможностей была покупка студии 21,4 м2 в строящемся корпусе ЖК «Пригород Лесное» (Московская Область, застройщик «Самолёт») за ₽2,8 млн. или по ₽132 т./м2. Первый взнос по ипотеке составлял тогда 15%, т.е. можно было вложить ₽424 т.
🚪В настоящее время самые дешёвые квартиры у «Самолёт» остаются всё в том же нескончаемом «Пригороде Лесное» (хотя в спину дышит не менее дешёвый «Горки Парк»). За 1.5 года стоимость всё той же (планировка, если я верно помню, не изменилась) студии 21,4 м2 выросла до ₽4,25 млн. или ₽199 т./м2. Таким образом квартира подорожала на ₽1,46 млн. Соответственно, вход на рынок инвестиций в новостройки вырос до ₽638 т.
🤔Вот только сейчас продается квартира с отделкой, а была ли отделка тогда, 1.5 года назад, я, увы, не помню. Поэтому не могу однозначно утверждать, что цена выросла на 52% за полтора года.
💸 Важно учитывать, что в готовых домах в «Пригороде Лесное» сам «Самолёт» экспонирует студии по цене ~₽250 т./м2 (теоретически на сайте застройщика это могло бы экспонироваться за ₽5,35 млн). Одновременно нужно осознавать, что без существенного дисконта (10-15% и более) из этой инвестиции сейчас не выйдешь.
🔻В общем, хороший был год 2021-й, будет ли ещё такой на рынке жилой недвижимости?
⚠️ Я не рекламирую
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥14👍7👏1
💰Возвращаюсь к теме инвестиций семейных офисов. Итак, как повторить их опыт, находясь в России?
🔣 У нас не очень много вариантов. Пойду от крупного к небольшому.
‼️Но сначала о важной особенности местного рынка. В России есть не так много регионов, где можно и нужно приобретать коммерческую недвижимость. Вся проблема в низкой ликвидности. Купить объект где-нибудь в Брянске с доходностью в 1.5 раза выше, чем в Москве довольно легко, а вот кому-то его потом продать...
☯️ Поэтому проекты хотя бы немного похожие на то, что берут семейные офисы самых богатых людей рынка на российской почве лучше всё же искать в самых крупных городах (милионниках).
А теперь по пунктам:
✅ «Пауэр-центры». К сожалению, не очень прижившийся в России формат торговой недвижимости. Выбирать почти не из чего, т.к.большинство ТЦ в России представлены 2-3 этажными торговыми моллами с крупными галереями и не очень-то большими якорями. На рынке возможно, что-то присутствует, я не нашел в открытой продаже.
☑️ Стрит-ритейл, помещения с арендаторами (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки). Этого достаточно много, в основном, спрос концентрируется на помещениях аптек и супермаркетов. Рестораны и автозаправки наши инвесторы не очень любят. Вход от ₽100 млн.
✔️ Не могу не написать здесь об инвестиционной платформе SimpleEstate, которая концентрируется на проектах стрит-ритейла с надежными арендаторами (супермаркеты). Вход - от ₽100 тыс. Это предложение доступно в том числе для частных инвесторов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔣 У нас не очень много вариантов. Пойду от крупного к небольшому.
‼️Но сначала о важной особенности местного рынка. В России есть не так много регионов, где можно и нужно приобретать коммерческую недвижимость. Вся проблема в низкой ликвидности. Купить объект где-нибудь в Брянске с доходностью в 1.5 раза выше, чем в Москве довольно легко, а вот кому-то его потом продать...
☯️ Поэтому проекты хотя бы немного похожие на то, что берут семейные офисы самых богатых людей рынка на российской почве лучше всё же искать в самых крупных городах (милионниках).
А теперь по пунктам:
✅ «Пауэр-центры». К сожалению, не очень прижившийся в России формат торговой недвижимости. Выбирать почти не из чего, т.к.большинство ТЦ в России представлены 2-3 этажными торговыми моллами с крупными галереями и не очень-то большими якорями. На рынке возможно, что-то присутствует, я не нашел в открытой продаже.
☑️ Стрит-ритейл, помещения с арендаторами (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки). Этого достаточно много, в основном, спрос концентрируется на помещениях аптек и супермаркетов. Рестораны и автозаправки наши инвесторы не очень любят. Вход от ₽100 млн.
✔️ Не могу не написать здесь об инвестиционной платформе SimpleEstate, которая концентрируется на проектах стрит-ритейла с надежными арендаторами (супермаркеты). Вход - от ₽100 тыс. Это предложение доступно в том числе для частных инвесторов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍9👎2🔥2👏1
⚫ Эксклюзивная выставка недвижимости Дубая открывается 23-24 октября в Москве... Примите участие!
🔝VISIONARY Real Estate входит в десятку лучших агентств недвижимости в Дубае.
🔸Как частным лицам инвестировать в проекты недвижимости от ведущих застройщиков в ОАЭ?
🔹Почему стоит выбрать Дубаи для инвестиций?
🔸Какова рентабельность инвестиций?
🔹Как открыть собственный бизнес в ОАЭ?
🔸Туристический и деловой потенциал Дубая.
🔹Хотите улучшить свой образ жизни? Условия покупки недвижимости и проживания в ОАЭ.
🔸Безопасность, здравоохранение, обучение детей и пр. для резидентов ОАЭ.
📚 Ответы на эти и другие вопросы вы получите на индивидуальной консультации от экспертов по недвижимости 23-24 октября в Москве, отель Four Seasons.
‼️Зарегистрируйтесь заранее: https://ru.vision-ary.com
#реклама
🔝VISIONARY Real Estate входит в десятку лучших агентств недвижимости в Дубае.
🔸Как частным лицам инвестировать в проекты недвижимости от ведущих застройщиков в ОАЭ?
🔹Почему стоит выбрать Дубаи для инвестиций?
🔸Какова рентабельность инвестиций?
🔹Как открыть собственный бизнес в ОАЭ?
🔸Туристический и деловой потенциал Дубая.
🔹Хотите улучшить свой образ жизни? Условия покупки недвижимости и проживания в ОАЭ.
🔸Безопасность, здравоохранение, обучение детей и пр. для резидентов ОАЭ.
📚 Ответы на эти и другие вопросы вы получите на индивидуальной консультации от экспертов по недвижимости 23-24 октября в Москве, отель Four Seasons.
‼️Зарегистрируйтесь заранее: https://ru.vision-ary.com
#реклама
👍5
⁉️А вы знаете сколько всего в Москве офисов класса А? Не так уж и много, 5 млн.м2...
😳 Вчера я с удивлением узнал из канала моей хорошей знакомой и бывшей коллеги Марии Зиминой (партнёр NF Group), что на рынок скоро выйдет объем, равный 5.5% от нынешнего размера или 270.000 м2 офисов в Москва-Сити.
🏙️ Moscow Towers – небоскреб 283 метра высотой, состоит из двух башен, объединенных общей стилобатной частью. 6️⃣2️⃣ наземных этажа и 6️⃣ подземных уровней.
🔝Общая площадь здания составляет 400 000 м2, включая около ❗270 000 м2❗ офисных помещений (площадь по BOMA), 19 000 м2 апартаментов, 15 000 м2 торговых помещений и ресторанов.
🏗️Сейчас идёт строительство.
♦️NF Group (ex. KF Russia) являются консультантами этого проекта. Маша даже поднялась на крышу строящегося Moscow Towers и сняла видео: панорама города зачётная!
🔻Как думаете, офисы в Москва-Сити ещё кому-нибудь нужны? Я считаю, что очень даже, но всегда готов и к вашему негативу, и к позитиву!
😳 Вчера я с удивлением узнал из канала моей хорошей знакомой и бывшей коллеги Марии Зиминой (партнёр NF Group), что на рынок скоро выйдет объем, равный 5.5% от нынешнего размера или 270.000 м2 офисов в Москва-Сити.
🏙️ Moscow Towers – небоскреб 283 метра высотой, состоит из двух башен, объединенных общей стилобатной частью. 6️⃣2️⃣ наземных этажа и 6️⃣ подземных уровней.
🔝Общая площадь здания составляет 400 000 м2, включая около ❗270 000 м2❗ офисных помещений (площадь по BOMA), 19 000 м2 апартаментов, 15 000 м2 торговых помещений и ресторанов.
🏗️Сейчас идёт строительство.
♦️NF Group (ex. KF Russia) являются консультантами этого проекта. Маша даже поднялась на крышу строящегося Moscow Towers и сняла видео: панорама города зачётная!
🔻Как думаете, офисы в Москва-Сити ещё кому-нибудь нужны? Я считаю, что очень даже, но всегда готов и к вашему негативу, и к позитиву!
Telegram
Мария Зимина | Офисная недвижимость в Москве
👍10
💸 Исчезло ₽458 млрд! В [не]известном направлении...
☝🏻ЦБ РФ опубликовал статистику по банковской системе за сентябрь. Цитата: «Средства населения снизились по итогам сентября на ₽458 млрд. (-1,4%), отток пришелся на вторую половину месяца, когда увеличилось количество уехавших из страны людей, которые брали с собой наличные деньги».
📝Ну то есть это ЦБ РФ нам официально рапортует свою версию, куда эти деньги делись? Из страны вывезено ₽458 млрд. налом в ручной клади?
🔢 Если считать по нынешнему курсу, то это $7.2 млрд. А если учесть, что вывозить можно было только $10 т., то получается, что ЦБ РФ как бы намекает, что из страны выехало ~725 тыс. человек?
☑️ Ну ок, мои расчеты сомнительны даже для меня самого!...
🧮 Возможно, когда-нибудь 50 тысяч сотрудников ЦБ РФ досчитают сколько денег ушло в сентябре и октябре через:
🔸SWIFT
🔸Системы мгновенных переводов
🔸Крипту
🚫 Но вряд ли отразят в отчёте. Меньше знаешь - крепче спишь, россиянин.
☝🏻ЦБ РФ опубликовал статистику по банковской системе за сентябрь. Цитата: «Средства населения снизились по итогам сентября на ₽458 млрд. (-1,4%), отток пришелся на вторую половину месяца, когда увеличилось количество уехавших из страны людей, которые брали с собой наличные деньги».
📝Ну то есть это ЦБ РФ нам официально рапортует свою версию, куда эти деньги делись? Из страны вывезено ₽458 млрд. налом в ручной клади?
🔢 Если считать по нынешнему курсу, то это $7.2 млрд. А если учесть, что вывозить можно было только $10 т., то получается, что ЦБ РФ как бы намекает, что из страны выехало ~725 тыс. человек?
☑️ Ну ок, мои расчеты сомнительны даже для меня самого!...
🧮 Возможно, когда-нибудь 50 тысяч сотрудников ЦБ РФ досчитают сколько денег ушло в сентябре и октябре через:
🔸SWIFT
🔸Системы мгновенных переводов
🔸Крипту
🚫 Но вряд ли отразят в отчёте. Меньше знаешь - крепче спишь, россиянин.
👍9🔥5
💰При осуществлении инвестиций необходимы объективность и осторожность.
🥺Только не нужно путать осторожность с нездоровым пессимизмом и негативным настроем. Если вокруг вас громко ноют неудачники, неверно думать, что на рынке все 100% неудачники.
🔍Неудачные кейсы, безусловно, необходимо анализировать и учиться на чужих ошибках. Но вот попадать под влияние негатива - ни в коем случае.
🔬Всё незнакомое, новое и необычное уж точно не стоит отвергать, куда лучше разобраться и сформировать свой, беспристрастный и объективный взгляд.
🥺Только не нужно путать осторожность с нездоровым пессимизмом и негативным настроем. Если вокруг вас громко ноют неудачники, неверно думать, что на рынке все 100% неудачники.
🔍Неудачные кейсы, безусловно, необходимо анализировать и учиться на чужих ошибках. Но вот попадать под влияние негатива - ни в коем случае.
🔬Всё незнакомое, новое и необычное уж точно не стоит отвергать, куда лучше разобраться и сформировать свой, беспристрастный и объективный взгляд.
🔥12👍2
⏪ Вложил деньги в новостройку со сдачей в 2025 году. Не разорится ли мой застройщик? ⏩
⁉️Этот вопрос мне в той или иной форме задают многие знакомые и друзья. В основном форма такая: «A как дела у XXXXX? Он не банкрот ещё?»
🔍Я обратил бы внимание на то, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).
🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.
🏗️При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.
🏛️Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.
🏦И вот здесь интересно. Мы не знаем насколько глубоки могут быть проблемы на рынке недвижимости и как они скажутся на застройщиках. Если банкротства станут массовым явлением (настолько всё будет плохо), то основная финансовая нагрузка по достройке проектов ляжет на плечи банков.
🏢Пока мы можем предполагать, что проекты, финансируемые госбанками будут достроены. Здесь реально ориентироваться на опыт государства по достройке проектов СУ-155 и Urban Group. Не в срок, с огромной потерей качества, с нерешёнными вопросами дорог и благоустройства, но достроили или достраивают. То есть даже если СБЕР, ВТБ и ДOM.PФ столкнутся с проблемой нехватки средств для финансирования достроек, есть большая доля надежды, что государство напечатает деньги для своих банков для решения этой проблемы (и это тоже разгонит инфляцию рубля). Но может и не напечатать, это тоже вероятный сценарий при самом плохом развитии ситуации в экономике РФ.
🎢 Справятся ли частные банки с достройкой банкротных проектов? МКБ в моем понимании банк полугосударственный, его контролирует группа «Регион», близкая к «Роснефти». Если что, легко отдадут большую долю государству. Справятся ли другие частные банки в крайней, самой плохой ситуации - не знаю, совсем не уверен.
😳В общем, всем взволнованным дольщикам рекомендую посмотреть в проектную декларацию и выяснить, за чей счёт банкет, то есть кто выдал ПФ. Госбанк +/- хорошо, частный...
🔻Но это не всё! Продолжение следует...
⁉️Этот вопрос мне в той или иной форме задают многие знакомые и друзья. В основном форма такая: «A как дела у XXXXX? Он не банкрот ещё?»
🔍Я обратил бы внимание на то, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).
🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.
🏗️При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.
🏛️Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.
🏦И вот здесь интересно. Мы не знаем насколько глубоки могут быть проблемы на рынке недвижимости и как они скажутся на застройщиках. Если банкротства станут массовым явлением (настолько всё будет плохо), то основная финансовая нагрузка по достройке проектов ляжет на плечи банков.
🏢Пока мы можем предполагать, что проекты, финансируемые госбанками будут достроены. Здесь реально ориентироваться на опыт государства по достройке проектов СУ-155 и Urban Group. Не в срок, с огромной потерей качества, с нерешёнными вопросами дорог и благоустройства, но достроили или достраивают. То есть даже если СБЕР, ВТБ и ДOM.PФ столкнутся с проблемой нехватки средств для финансирования достроек, есть большая доля надежды, что государство напечатает деньги для своих банков для решения этой проблемы (и это тоже разгонит инфляцию рубля). Но может и не напечатать, это тоже вероятный сценарий при самом плохом развитии ситуации в экономике РФ.
🎢 Справятся ли частные банки с достройкой банкротных проектов? МКБ в моем понимании банк полугосударственный, его контролирует группа «Регион», близкая к «Роснефти». Если что, легко отдадут большую долю государству. Справятся ли другие частные банки в крайней, самой плохой ситуации - не знаю, совсем не уверен.
😳В общем, всем взволнованным дольщикам рекомендую посмотреть в проектную декларацию и выяснить, за чей счёт банкет, то есть кто выдал ПФ. Госбанк +/- хорошо, частный...
🔻Но это не всё! Продолжение следует...
👍27
🅰️ можно ли выявить задатки банкрота у какого-нибудь застройщика?
🛑 Спойлер: к сожалению, нельзя.
✍🏻Неоднократно писал о том, что нет ни одного точного способа проверить это. Все открытые источники информации о застройщике, не могут считаться трастовыми, то есть заслуживающими доверия. И даже, увы, показания акционеров на допросе у следователя...
🪚Тем не менее я бы разделил застройщиков на три группы: крупные, средние и небольшие.
◻️Крупные (публичные PIKK, SMLT, LSR, ETLN) + квазигосударственные (ДонСтрой, Галс, ПроГород и т.д.), возможно ФСК и Setl.
◽Средние (Level, Пионер, Легенда, Унистрой, Талан и т.д.). Основной маркер среднего застройщика - наличие диверсифицированного портфеля проектов и наличие облигационный программы. Но это лично мои ориентиры, я не настаиваю
▫️Небольшие - все остальные, в том числе компании с одним-двумя проектами.
🌊Надвигающиеся проблемы на рынке, хочется верить, временны. Значит, основная задача застройщиков пройти трудный период падения спроса и дождаться его роста.
🪨 Звучит банально, но крупные и средние застройщики пока выглядят устойчиво. Даже если им предстоит период нулевой рентабельности и убытков, они его по идее должны пройти. Прежде всего, за счёт накопленного в период 2020-2021 годов «жира» и опыта сложных 2015-2016 годов. Крупные застройщики к тому же собирают больше всего денег с рынка, потребители выбирают их проекты.
♟️У небольших застройщиков, с одним-двумя проектами, как кажется, рисков больше. Тем не менее малый размер означает ещё и маневренность, возможность низких расходов на ведение бизнеса, гибкость в поиске финансирования и т.д. Новые застройщики, даже только выходящие на рынок, вообще могут не иметь долгов и во многих отношениях быть здоровее мастодонтов бизнеса.
🗯️Неявным признаком возможных проблем у застройщиков может быть сочетание нескольких факторов: неприкрытая страсть к долгам, рискованная стратегия в продажах (завышенные цены и низкие темпы), слабая динамика строек на текущих проектах.
🧐Но и это сочетание не даёт оснований подозревать застройщика в склонности к внезапному банкротству.
🔻В общем, лично я не знаю как со 100% точностью выявить потенциального банкрота. Если у кого-то есть версии, приглашаю в комментарии 👇🏻
🛑 Спойлер: к сожалению, нельзя.
✍🏻Неоднократно писал о том, что нет ни одного точного способа проверить это. Все открытые источники информации о застройщике, не могут считаться трастовыми, то есть заслуживающими доверия. И даже, увы, показания акционеров на допросе у следователя...
🪚Тем не менее я бы разделил застройщиков на три группы: крупные, средние и небольшие.
◻️Крупные (публичные PIKK, SMLT, LSR, ETLN) + квазигосударственные (ДонСтрой, Галс, ПроГород и т.д.), возможно ФСК и Setl.
◽Средние (Level, Пионер, Легенда, Унистрой, Талан и т.д.). Основной маркер среднего застройщика - наличие диверсифицированного портфеля проектов и наличие облигационный программы. Но это лично мои ориентиры, я не настаиваю
▫️Небольшие - все остальные, в том числе компании с одним-двумя проектами.
🌊Надвигающиеся проблемы на рынке, хочется верить, временны. Значит, основная задача застройщиков пройти трудный период падения спроса и дождаться его роста.
🪨 Звучит банально, но крупные и средние застройщики пока выглядят устойчиво. Даже если им предстоит период нулевой рентабельности и убытков, они его по идее должны пройти. Прежде всего, за счёт накопленного в период 2020-2021 годов «жира» и опыта сложных 2015-2016 годов. Крупные застройщики к тому же собирают больше всего денег с рынка, потребители выбирают их проекты.
♟️У небольших застройщиков, с одним-двумя проектами, как кажется, рисков больше. Тем не менее малый размер означает ещё и маневренность, возможность низких расходов на ведение бизнеса, гибкость в поиске финансирования и т.д. Новые застройщики, даже только выходящие на рынок, вообще могут не иметь долгов и во многих отношениях быть здоровее мастодонтов бизнеса.
🗯️Неявным признаком возможных проблем у застройщиков может быть сочетание нескольких факторов: неприкрытая страсть к долгам, рискованная стратегия в продажах (завышенные цены и низкие темпы), слабая динамика строек на текущих проектах.
🧐Но и это сочетание не даёт оснований подозревать застройщика в склонности к внезапному банкротству.
🔻В общем, лично я не знаю как со 100% точностью выявить потенциального банкрота. Если у кого-то есть версии, приглашаю в комментарии 👇🏻
👍25🤔2
💵 Продам паспорт. Дорого!
📕 А почему бы и не продать, когда такой спрос!
🇦🇲 Армения рассматривает законопроект о «золотых паспортах». За покупку недвижимости на $150 т.(~₽10 млн.) можно будет получить гражданство. Щедро!
🇬🇪 В Грузии дают ВНЖ за покупку местной недвижимости стоимостью от $100 (~₽7 млн.)
🇰🇿 Казахстан наиболее скуп: прорабатывают возможность вложить $300 т.(~₽20 млн.) в экономику (инвестпроект, не просто покупка недвижимости), чтобы получить ВНЖ на 10 лет...
🔍Ну а я потихоньку готовлю обзоры на страны-«убежища» по образцу Северного Кипра.
📕 А почему бы и не продать, когда такой спрос!
🇦🇲 Армения рассматривает законопроект о «золотых паспортах». За покупку недвижимости на $150 т.(~₽10 млн.) можно будет получить гражданство. Щедро!
🇬🇪 В Грузии дают ВНЖ за покупку местной недвижимости стоимостью от $100 (~₽7 млн.)
🇰🇿 Казахстан наиболее скуп: прорабатывают возможность вложить $300 т.(~₽20 млн.) в экономику (инвестпроект, не просто покупка недвижимости), чтобы получить ВНЖ на 10 лет...
🔍Ну а я потихоньку готовлю обзоры на страны-«убежища» по образцу Северного Кипра.
👍21😁1
🎃 Это обложка нового номера журнала The Economist, хоррор-шоу ожидается на рынке США. Но тенденции общемировые, касаются не только американского рынка.
🧧Например, по данным Нац. стат.бюро Китая, средние цены на новое жилье в 70 крупных городах страны в сентябре упали на 2,3%.
📉 Цены на жилую (в том числе новую) недвижимость, резко выросшие в 2020-2021 годах начинают снижаться.
🧧Например, по данным Нац. стат.бюро Китая, средние цены на новое жилье в 70 крупных городах страны в сентябре упали на 2,3%.
📉 Цены на жилую (в том числе новую) недвижимость, резко выросшие в 2020-2021 годах начинают снижаться.
👍8🤔6🔥2😁1
✅ Принял решение информировать читателей моего канала о стартах продаж коммерческой недвижимости в новостройках. Поехали!
🏗 Застройщик А101 открываeт продажи коммерческой недвижимости в доме №27 (сдача 4 кв. 2024 г) в проекте «Скандинавия» в Новой Москве. Адрес: поселение Сосенское (10 мин.пеш. от ст.м. «Потапово», открытие в 2024 г.)
📌 Место: строящийся жилой микрорайон в Новой Москве.
💰 За ₽14,2 млн. можно купить помещение на 1-м этаже площадью 71 м2, или по ₽200 т./м2.
🔍 Как думаете есть ли инвестиционный потенциал? Напишите комментарий, если у вас есть мнение по этому вопросу!
#стартпродаж #коммерция
🏗 Застройщик А101 открываeт продажи коммерческой недвижимости в доме №27 (сдача 4 кв. 2024 г) в проекте «Скандинавия» в Новой Москве. Адрес: поселение Сосенское (10 мин.пеш. от ст.м. «Потапово», открытие в 2024 г.)
📌 Место: строящийся жилой микрорайон в Новой Москве.
💰 За ₽14,2 млн. можно купить помещение на 1-м этаже площадью 71 м2, или по ₽200 т./м2.
🔍 Как думаете есть ли инвестиционный потенциал? Напишите комментарий, если у вас есть мнение по этому вопросу!
#стартпродаж #коммерция
👍22