Что такое ⌨️ ⌨️ ⌨️ ⌨️ ?
💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.
📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту
💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25
🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.
🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.
⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.
💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.
📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.
🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».
#ликбез
💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.
📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту
💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25
🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.
🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.
⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.
💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.
📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.
🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».
#ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ПОЧЕМУ ИНВЕСТОРЫ БЕГУТ В СКЛАДЫ. РАЗБОР 11 АПРЕЛЯ — ГДЕ ВАШИ ДЕНЬГИ?"
Рынок коммерческой недвижимости трещит по швам, но:
→ Склады — единственный сегмент, где доходы растут даже в кризис на 18-25% годовых (данные Forbes).
11 апреля онлайн встреча с основателем «Твой Склад» Дмитрием Риндевич
«Как начать владеть коммерческой недвижимостью с окупаемостью 5-7 лет».
👉 Регистрация ЗДЕСЬ
P.S. Эфир НЕ ДЛЯ ВСЕХ. Только для тех, кто готов перестать терять деньги на устаревших активах.
Реклама АО "ТВОЙ СКЛАД" ИНН 2315224216 erid: 2VtzqwpFyTf
Рынок коммерческой недвижимости трещит по швам, но:
→ Склады — единственный сегмент, где доходы растут даже в кризис на 18-25% годовых (данные Forbes).
11 апреля онлайн встреча с основателем «Твой Склад» Дмитрием Риндевич
«Как начать владеть коммерческой недвижимостью с окупаемостью 5-7 лет».
👉 Регистрация ЗДЕСЬ
P.S. Эфир НЕ ДЛЯ ВСЕХ. Только для тех, кто готов перестать терять деньги на устаревших активах.
Реклама АО "ТВОЙ СКЛАД" ИНН 2315224216 erid: 2VtzqwpFyTf
Время собирать камни: STONE переходит от стройки к управлению
🏗 Девелопер STONE, известный своими проектами класса А, к середине 2026 года планирует довести свой портфель готовых офисных объектов до 300 тыс. м² площадей, сформировав значительное предложение на рынке коммерческой аренды.
💼 В конце 2024 года была введена в эксплуатацию вторая очередь STONE Towers на «Белорусской» (бизнес-центры Tower B и Tower C общей площадью почти 70 тыс. м²). Квартал уже заселяется, а офисные площади, проданные инвесторам, выводятся на рынок аренды со ставками ₽45-65 тыс./м² в год без OPEX.
🚀 По плану девелопера, в 2025 году начнут работу «STONE Курская» и «STONE Савеловская», а в начале 2026-го завершится строительство Tower D в квартале STONE Towers и бизнес-центра «STONE Ленинский». К середине 2026 года STONE будет управлять пятью готовыми бизнес-центрами с арендопригодной площадью 213 тыс. м².
📈 Как я уже писал ранее, для поддержки этой у компании есть эксклюзивное агентство-партнер STONE Realty, которое оказывает услуги собственникам-инвесторам по поиску арендаторов и перепродаже лотов за 6 месяцев до ввода объектов в эксплуатацию. Сейчас в портфеле STONE Realty уже представлены готовые офисные площади от 70 до 2 тыс. м² и ритейл от 10 м².
⚓️ В общем, у STONE большие планы по наращиванию портфеля готовых офисов, которыми будет управлять УК-партнер STONE Office. Для инвесторов это, конечно, создаёт комфорт: они получают не только качественный объект, но и профессиональное управление от девелопера, что снижает риски эксплуатации.
🏗 Девелопер STONE, известный своими проектами класса А, к середине 2026 года планирует довести свой портфель готовых офисных объектов до 300 тыс. м² площадей, сформировав значительное предложение на рынке коммерческой аренды.
💼 В конце 2024 года была введена в эксплуатацию вторая очередь STONE Towers на «Белорусской» (бизнес-центры Tower B и Tower C общей площадью почти 70 тыс. м²). Квартал уже заселяется, а офисные площади, проданные инвесторам, выводятся на рынок аренды со ставками ₽45-65 тыс./м² в год без OPEX.
🚀 По плану девелопера, в 2025 году начнут работу «STONE Курская» и «STONE Савеловская», а в начале 2026-го завершится строительство Tower D в квартале STONE Towers и бизнес-центра «STONE Ленинский». К середине 2026 года STONE будет управлять пятью готовыми бизнес-центрами с арендопригодной площадью 213 тыс. м².
📈 Как я уже писал ранее, для поддержки этой у компании есть эксклюзивное агентство-партнер STONE Realty, которое оказывает услуги собственникам-инвесторам по поиску арендаторов и перепродаже лотов за 6 месяцев до ввода объектов в эксплуатацию. Сейчас в портфеле STONE Realty уже представлены готовые офисные площади от 70 до 2 тыс. м² и ритейл от 10 м².
⚓️ В общем, у STONE большие планы по наращиванию портфеля готовых офисов, которыми будет управлять УК-партнер STONE Office. Для инвесторов это, конечно, создаёт комфорт: они получают не только качественный объект, но и профессиональное управление от девелопера, что снижает риски эксплуатации.
🏙 Отгремела XVI Ежегодная офисная конференция...
📈 Итоги: арендные ставки на офисные помещения класса А в ключевых бизнес-кластерах Москвы выросли за год на целых 33%!
💰 По данным NF Group средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А по пяти основным деловым районам – Белорусскому, Ленинградскому, Павелецкому, Центральному и ММДЦ «Москва-Сити» составила уже 49 191 руб./м²/год. Рекордсменом по росту стал Павелецкий деловой район – ставки подскочили на 53%, в ММДЦ «Москва-Сити» рост составил 49%, а в Центральном деловом районе – 43%.
📉 Доля свободных офисов в этих локациях критически низкая – всего 1-4%, а крупные офисные блоки площадью от 2 тыс. м² найти практически невозможно. Основными арендаторами и покупателями выступают компании с госучастием, банки, а также производственные и технологические предприятия. Ситуацию усугубляет и нулевой ввод новых площадей класса А в I квартале этого года.
🔍 Причины роста запрашиваемых ставок обусловлены совокупностью факторов. Прежде всего, это высокий спрос на качественные офисы с отделкой; низкий объем ввода в эксплуатацию, особенно бизнес-центров, реализуемых в аренду; тенденция к реализации офисов до момента получения разрешения на ввод, в силу чего новых офисов на рынке практически не появляется.
🏗 Только 14% от прогнозируемого объема новых офисов 2025 года будет реализовываться в аренду. Большинство новых площадей сразу уходит на продажу либо строится под конкретного заказчика. По прогнозам экспертов NF Group, рост ставок в ключевых деловых районах продолжится, хотя и более медленными темпами.
💡 Мой личный вывод по результатам XVI: очевидно, что арендаторам придется искать пристанище не только в деловых районах, а это означает, что география офисного спроса существенно расширится. Так что смотрим офисы для инвестирования не только на Лесной улице, но и где-то за пределами ТТК...
Что думаете о ситуации на офисном рынке?
👍 Рост продолжится
🔥 Будет коррекция
👀 Зависит от экономики
📈 Итоги: арендные ставки на офисные помещения класса А в ключевых бизнес-кластерах Москвы выросли за год на целых 33%!
💰 По данным NF Group средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А по пяти основным деловым районам – Белорусскому, Ленинградскому, Павелецкому, Центральному и ММДЦ «Москва-Сити» составила уже 49 191 руб./м²/год. Рекордсменом по росту стал Павелецкий деловой район – ставки подскочили на 53%, в ММДЦ «Москва-Сити» рост составил 49%, а в Центральном деловом районе – 43%.
📉 Доля свободных офисов в этих локациях критически низкая – всего 1-4%, а крупные офисные блоки площадью от 2 тыс. м² найти практически невозможно. Основными арендаторами и покупателями выступают компании с госучастием, банки, а также производственные и технологические предприятия. Ситуацию усугубляет и нулевой ввод новых площадей класса А в I квартале этого года.
🔍 Причины роста запрашиваемых ставок обусловлены совокупностью факторов. Прежде всего, это высокий спрос на качественные офисы с отделкой; низкий объем ввода в эксплуатацию, особенно бизнес-центров, реализуемых в аренду; тенденция к реализации офисов до момента получения разрешения на ввод, в силу чего новых офисов на рынке практически не появляется.
🏗 Только 14% от прогнозируемого объема новых офисов 2025 года будет реализовываться в аренду. Большинство новых площадей сразу уходит на продажу либо строится под конкретного заказчика. По прогнозам экспертов NF Group, рост ставок в ключевых деловых районах продолжится, хотя и более медленными темпами.
💡 Мой личный вывод по результатам XVI: очевидно, что арендаторам придется искать пристанище не только в деловых районах, а это означает, что география офисного спроса существенно расширится. Так что смотрим офисы для инвестирования не только на Лесной улице, но и где-то за пределами ТТК...
Что думаете о ситуации на офисном рынке?
👍 Рост продолжится
🔥 Будет коррекция
👀 Зависит от экономики
☝️ Интересно, как это работает? Семь человек выбрали пункт, подразумевающий наличие собственного особоценного мнения по заданному вопросу, которое достойно изложения в комментариях.
Результат: ноль комментариев!
Может забыли написать? Ну так еще не вечер! Ждём-с)
Результат: ноль комментариев!
Может забыли написать? Ну так еще не вечер! Ждём-с)
📉 Чистая прибыль подмосковного застройщика упала с 7,67 млрд до 797,9 млн рублей (-89%), и несмотря на то, что чистые активы группы выросли до 18,2 млрд. Такое падение прибыли при сохранении масштаба бизнеса вызывает вопросы к операционной эффективности.
💰 Кредиторская задолженность достигла 252,7 млрд рублей (против 172,8 млрд годом ранее). Проектное финансирование - это, конечно, вполне нормально для застройщика, но темпы роста долга в сочетании с падением прибыли создают опасный дисбаланс.
📦 Дебиторская задолженность увеличилась до 60,6 млрд рублей, что свидетельствует о задержках с получением оплаты от клиентов / контрагентов и может создавать дополнительное давление на денежный поток.
🏗 Особое внимание привлекает резкий рост финансовых вложений — до 207,1 млрд рублей (+40% к 2023 году). Почему при такой активной инвестиционной деятельности прибыль так резко упала? Это могли быть инвестиции в новые проекты, доли в компаниях, земельный банк через дочерние структуры или даже реструктуризация активов внутри группы. Я в это особо не верю, но... нельзя исключать и займы аффилированным структурам или вложения в активы сомнительной ценности.
🔮 Ну и на сладкое: возможность банкротства, на мой взгляд, выглядит резко негативным сценарием, достижимым при каком-то серьезном форс-мажоре (внешние факторы). Ключевым элементом выживания «Самолета», очевидно, будет способность завершать текущие проекты вовремя и высвобождать средства с эскроу-счетов для погашения проектного финансирования.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✈️ Как вы лично оцениваете текущее состояние «Самолет» и перспективы застройщика?
Anonymous Poll
15%
🙂 Всё хорошо и будет хорошо
18%
😢 Всё плохо и будет плохо
50%
😳 Всё как-то странно и непонятно
18%
🖲 Просто люблю куда-нибудь понажимать, абсолютно рандомно!
🍸Алкогольная компания Novabev (бывшая BELUGA GROUP) опубликовала операционные результаты за I квартал 2025 года.
🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость: количество алкомаркетов «ВинЛаб», принадлежащих Novabev, за квартал возросло на 62 до 2 103 магазинов.
📈 Объем продаж «ВинЛаб» по сравнению с аналогичным периодом 2024-го увеличился на 19,4%. Трафик и средний чек выросли на +9%.
🥃 Традиционно инвесторы в коммерческую недвижимость отдают предпочтение алкомаркетам как надежным арендаторам. В то время как финансовые показатели сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» (входящих в Mercury Retail Holding) не раскрываются публично, данные о деятельности «ВинЛаб» находятся в открытом доступе. И эти данные демонстрируют весьма положительную динамику.
🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость: количество алкомаркетов «ВинЛаб», принадлежащих Novabev, за квартал возросло на 62 до 2 103 магазинов.
📈 Объем продаж «ВинЛаб» по сравнению с аналогичным периодом 2024-го увеличился на 19,4%. Трафик и средний чек выросли на +9%.
🥃 Традиционно инвесторы в коммерческую недвижимость отдают предпочтение алкомаркетам как надежным арендаторам. В то время как финансовые показатели сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» (входящих в Mercury Retail Holding) не раскрываются публично, данные о деятельности «ВинЛаб» находятся в открытом доступе. И эти данные демонстрируют весьма положительную динамику.
🏔 У меня кавказская фамилия, поэтому многие знакомые уточняют, откуда я конкретно (спойлер: Цогоев - осетинская фамилия). А в этот раз было иначе - одна моя знакомая очень активно начала расхваливать Архыз, подразумевая, что я из тех мест. Я немного не оттуда, но послушал с удовольствием.
🔍 После этого разговора я заинтересовался и решил посмотреть, что сейчас происходит на рынке курортной недвижимости Архыза. И действительно, этот курорт стремительно развивается, становится популярнее с каждым годом.
⛷ По статистике в Архызе ежегодный прирост туристов превышает 20%. К 2030 году планируется увеличение турпотока с 1 до 2 миллионов человек в год. Уже сейчас среднегодовая загрузка отелей держится выше 75%, а цены на проживание в высокий сезон достигают 20-25 тысяч рублей за сутки.
🏗 Как и прежде, меня интересуют прежде всего проекты для частных инвесторов с профессиональным управлением и прогнозируемой доходностью. Изучив рынок, я обнаружил новый интересный вариант — гостиничный комплекс «Атмосфера Resort Residence».
📍 Комплекс расположен в поселке Романтик, в самом центре курорта. Территория впечатляет — 2,4 га, вокруг лес, горы и река. Что важно для горнолыжного курорта — до подъемников и трасс можно дойти за 5-6 минут. Согласитесь, локация отличная!
🏨 «Атмосфера» — это 206 апартаментов: 126 в основном здании и 80 в четырех отдельных коттеджах. На территории также будет СПА-центр. Самое привлекательное — сроки! Запуск комплекса планируется уже в сентябре 2025 года, то есть сейчас там уже ведутся отделочные работы.
📈 Инвестиционные показатели, которые транслирует девелопер выглядят, в целом, интересно: декларируется доход от сдачи в аренду до 2,5 млн ₽ в год, а потенциальный рост капитализации — до 40%. Апартаменты продаются полностью готовыми к эксплуатации — с отделкой, мебелью и техникой. Стоимость - от 480 тыс./м2 (от 19.8 млн./лот)
💰 Если сравить «Атмосферу» с другими проектами в Архызе, то, например, SAMSON под управлением MANTERA или ALEAN RESIDENCE ARKHYZ стартуют с ценой от 600 тыс./м2, но сдадутся только в 2028 году. Три года разницы — это существенно, ведь для инвесторов лучше получать доход как можно раньше.
❗️Управлять комплексом будет Azimut Hotels❗️Это обеспечит профессиональный подход, качество сервиса и стабильную загрузку отеля.
🔍 В Архызе намного ниже конкуренция среди средств размещения (гостиниц, апарт-отелей), чем в Красной Поляне, где рынок уже в какой-то степени перенасыщен... да и цены там...
🧮 Сейчас в проекте осталось всего 18 лотов, что неудивительно для текущей стадии готовности. С учетом тренда на развитие внутреннего туризма, который сохраняется в последние годы, «Атмосфера Resort Residence» выглядит интересно. Конечно, нужно всё посчитать, оценить и сделать осознанный выбор.
🤑 Возможно, позднее сделаю большой разбор инвестиционной идеи этого проекта.
🔍 После этого разговора я заинтересовался и решил посмотреть, что сейчас происходит на рынке курортной недвижимости Архыза. И действительно, этот курорт стремительно развивается, становится популярнее с каждым годом.
⛷ По статистике в Архызе ежегодный прирост туристов превышает 20%. К 2030 году планируется увеличение турпотока с 1 до 2 миллионов человек в год. Уже сейчас среднегодовая загрузка отелей держится выше 75%, а цены на проживание в высокий сезон достигают 20-25 тысяч рублей за сутки.
🏗 Как и прежде, меня интересуют прежде всего проекты для частных инвесторов с профессиональным управлением и прогнозируемой доходностью. Изучив рынок, я обнаружил новый интересный вариант — гостиничный комплекс «Атмосфера Resort Residence».
📍 Комплекс расположен в поселке Романтик, в самом центре курорта. Территория впечатляет — 2,4 га, вокруг лес, горы и река. Что важно для горнолыжного курорта — до подъемников и трасс можно дойти за 5-6 минут. Согласитесь, локация отличная!
🏨 «Атмосфера» — это 206 апартаментов: 126 в основном здании и 80 в четырех отдельных коттеджах. На территории также будет СПА-центр. Самое привлекательное — сроки! Запуск комплекса планируется уже в сентябре 2025 года, то есть сейчас там уже ведутся отделочные работы.
📈 Инвестиционные показатели, которые транслирует девелопер выглядят, в целом, интересно: декларируется доход от сдачи в аренду до 2,5 млн ₽ в год, а потенциальный рост капитализации — до 40%. Апартаменты продаются полностью готовыми к эксплуатации — с отделкой, мебелью и техникой. Стоимость - от 480 тыс./м2 (от 19.8 млн./лот)
💰 Если сравить «Атмосферу» с другими проектами в Архызе, то, например, SAMSON под управлением MANTERA или ALEAN RESIDENCE ARKHYZ стартуют с ценой от 600 тыс./м2, но сдадутся только в 2028 году. Три года разницы — это существенно, ведь для инвесторов лучше получать доход как можно раньше.
❗️Управлять комплексом будет Azimut Hotels❗️Это обеспечит профессиональный подход, качество сервиса и стабильную загрузку отеля.
🔍 В Архызе намного ниже конкуренция среди средств размещения (гостиниц, апарт-отелей), чем в Красной Поляне, где рынок уже в какой-то степени перенасыщен... да и цены там...
🧮 Сейчас в проекте осталось всего 18 лотов, что неудивительно для текущей стадии готовности. С учетом тренда на развитие внутреннего туризма, который сохраняется в последние годы, «Атмосфера Resort Residence» выглядит интересно. Конечно, нужно всё посчитать, оценить и сделать осознанный выбор.
🤑 Возможно, позднее сделаю большой разбор инвестиционной идеи этого проекта.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🎤 ВТБ и Dominanta разметили выпуск ЦФА и рассказали об этом...
📋 Руководитель дирекции ЦФА Банка ВТБ Сергей Рябов и исполнительный директор застройщика Dominanta Сергей Кавкин выступили на I Конгрессе Cbonds, где поделились опытом выпуска цифровых финансовых активов (ЦФА), привязанных к стоимости квадратного метра в ЖК "hideOUT".
💼 По словам спикеров, светлая идея выпуска ЦФА возникла как альтернативный способ финансирования строительства в условиях роста ключевой ставки, увеличивающей стоимость банковских кредитов. Порог входа был установлен на уровне ₽600 тыс., что соответствовало стоимости одного м2 на старте продаж.
🤔 Поначалу, в первые 4 недели, дело не пошло и продаж почти не было, признались Кавкин и Рябов. Но потом подключились менеджеры премиальных программ банка ВТБ со всей России и за 8 недель слили все-все-все ЦФА.
🌐 Значительный интерес к ЦФА проявили регионы, включая Белгородскую область, Приморский край, Краснодарский край и Тюменскую область. Всего охват составил 42 региона.
💰 Общая сумма привлечённых средств достигла ₽1,5 миллиарда, что сделало этот выпуск крупнейшим среди аналогичных ЦФА, похвастались Рябов с Квакиным.
☝️Молодцы, ребята (я про сейлзов ВТБ)! Продали нечто от не самой известной в регионах компании (Dominantу и в Москве знают не все) своим клиентам! Можно только догадываться как была обоснована инвестиционная идея. Но пока повезло - цены отрасли со старта...
⚠️ ХЗ (хозяйке на заметку): комиссия, взимаемая банками, за размещение подобных финансовых инструментов обычно составляет 5-7% от привлеченной суммы (платит продавец). Значительная часть этих средств уходит в качестве бонуса сейлзам.
🤗 Облигации сектора ВДО некоторые злые люди называют мусорными. А ЦФА как скоро начнут называть?! Риторический вопрос.
👍 ЦФА ту зе мун!
🔥 Царство Фантастического Абсурда
👀 Лох - это судьба
📋 Руководитель дирекции ЦФА Банка ВТБ Сергей Рябов и исполнительный директор застройщика Dominanta Сергей Кавкин выступили на I Конгрессе Cbonds, где поделились опытом выпуска цифровых финансовых активов (ЦФА), привязанных к стоимости квадратного метра в ЖК "hideOUT".
💼 По словам спикеров, светлая идея выпуска ЦФА возникла как альтернативный способ финансирования строительства в условиях роста ключевой ставки, увеличивающей стоимость банковских кредитов. Порог входа был установлен на уровне ₽600 тыс., что соответствовало стоимости одного м2 на старте продаж.
🤔 Поначалу, в первые 4 недели, дело не пошло и продаж почти не было, признались Кавкин и Рябов. Но потом подключились менеджеры премиальных программ банка ВТБ со всей России и за 8 недель слили все-все-все ЦФА.
🌐 Значительный интерес к ЦФА проявили регионы, включая Белгородскую область, Приморский край, Краснодарский край и Тюменскую область. Всего охват составил 42 региона.
💰 Общая сумма привлечённых средств достигла ₽1,5 миллиарда, что сделало этот выпуск крупнейшим среди аналогичных ЦФА, похвастались Рябов с Квакиным.
☝️Молодцы, ребята (я про сейлзов ВТБ)! Продали нечто от не самой известной в регионах компании (Dominantу и в Москве знают не все) своим клиентам! Можно только догадываться как была обоснована инвестиционная идея. Но пока повезло - цены отрасли со старта...
⚠️ ХЗ (хозяйке на заметку): комиссия, взимаемая банками, за размещение подобных финансовых инструментов обычно составляет 5-7% от привлеченной суммы (платит продавец). Значительная часть этих средств уходит в качестве бонуса сейлзам.
🤗 Облигации сектора ВДО некоторые злые люди называют мусорными. А ЦФА как скоро начнут называть?! Риторический вопрос.
👍 ЦФА ту зе мун!
🔥 Царство Фантастического Абсурда
👀 Лох - это судьба
Любите куда-нибудь понажимать? Понажимайте с пользой!
👉 ЖМАК
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость». Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 ЖМАК
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
👉 ЖМАК
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость». Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 ЖМАК
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🎭 Лох — это судьба?
💡 Представьте, что вам предложили вложить деньги в НЕВЕРОЯТНО прибыльный проект в сфере недвижимости! А инициатор проекта (управляющий партнер) — настоящая звезда инвестиционного мира: успешный опыт, мощная харизма, красная машина и ослепительная улыбка. Ну что может пойти не так???
🤔 Бывая на стороне инвесторов, которых пытались облапошить, могу с уверенностью сказать: пока вы думаете о прибыли, некоторая категория инициаторов проектов уже подсчитывает, сколько именно ВАШИХ денег осядет в ИХ карманах.
🔝 Три схемы, которыми пользуются нечистые на руку инициаторы проектов:
1️⃣ Скрытые комиссии от продавцов. «Я нашел для нас золотую жилу!» - ушлый управляющий партнер находит объект и с горящими глазами рассказывает о выгодной сделке. Чего он НЕ рассказывает: он уже договорился с продавцом о завышении цены на XX% + о комиссии в размере X%, и эту разницу они распилят втихаря. Особенно это касается объектов, не присутствующих на открытом рынке, стоимость которых сложно оценить, не разбираясь глубоко в нюансах.
2️⃣ Завышение расходов. Управляющий партнер и его мега-опытные сметчики все посчитали, бюджет на ремонт, реконструкцию или строительство — 100 единиц. В реальности работы делаются тяп-ляп, материалы закупаются по завышенным ценам или вообще «существуют» только на бумаге. А смета может расти - инфляция, проблема с рабочими руками, нестабильный курс валют и т.д. В итоге в кармане инициатора может осесть и 20%, и 40% и 50% от бюджета.
💼 Из личного опыта. Один из партнёров в одном из проектов 🅰️ закупал материалы по цене выше рыночной (у «проверенных поставщиков», разумеется) 🅱️ обманывал подрядчиков, не доплачивая им за проведенные работы. При этом он регулярно слал инвесторам бодрые отчеты с фотографиями (часто вообще с чужих объектов!) и не забывал требовать срочно перечислить деньги, а то «упустим сроки! (которые всё равно фатально увеличивались).
3️⃣ Продажи с заинтересованностью. Тут множество вариантов: от конских комиссий за продажу до изящных схем с продажами объектов по заниженной цене.
💼 Из личного опыта: управляющий партнер некоего девелоперского проекта продал одно из помещений компании «Ромашка», в бес% рассрочку на «невероятно выгодных условиях». Инвесторы получили свою доходность (чуть выше рынка). А через полгода случайно выяснилось, что «Ромашка» перепродала объект за 150% от цены покупки! Расследование показало, что бенефициаром сделки оказался инициатор проекта.
🛡Как защитить свои инвестиции? Как минимум, понимание этих схем уже является защитой. Проводите независимую оценку объекта и потенциальной доходности, требуйте документального подтверждения всех расходов. При продаже настаивайте на открытом рыночном процессе и проверяйте конечных покупателей на аффилированность с инициатором. Не смиряйтесь со странностями, задавайте вопросы и анализируйте ответы.
🤝 Профессиональные и честные партнерские отношения в инвестиционных проектах должны строиться на прозрачности, четком разделении рисков и справедливом распределении прибыли.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пойду поругаюсь с партнёром!
👀 Как страшно жить…
💡 Представьте, что вам предложили вложить деньги в НЕВЕРОЯТНО прибыльный проект в сфере недвижимости! А инициатор проекта (управляющий партнер) — настоящая звезда инвестиционного мира: успешный опыт, мощная харизма, красная машина и ослепительная улыбка. Ну что может пойти не так???
🤔 Бывая на стороне инвесторов, которых пытались облапошить, могу с уверенностью сказать: пока вы думаете о прибыли, некоторая категория инициаторов проектов уже подсчитывает, сколько именно ВАШИХ денег осядет в ИХ карманах.
🔝 Три схемы, которыми пользуются нечистые на руку инициаторы проектов:
1️⃣ Скрытые комиссии от продавцов. «Я нашел для нас золотую жилу!» - ушлый управляющий партнер находит объект и с горящими глазами рассказывает о выгодной сделке. Чего он НЕ рассказывает: он уже договорился с продавцом о завышении цены на XX% + о комиссии в размере X%, и эту разницу они распилят втихаря. Особенно это касается объектов, не присутствующих на открытом рынке, стоимость которых сложно оценить, не разбираясь глубоко в нюансах.
2️⃣ Завышение расходов. Управляющий партнер и его мега-опытные сметчики все посчитали, бюджет на ремонт, реконструкцию или строительство — 100 единиц. В реальности работы делаются тяп-ляп, материалы закупаются по завышенным ценам или вообще «существуют» только на бумаге. А смета может расти - инфляция, проблема с рабочими руками, нестабильный курс валют и т.д. В итоге в кармане инициатора может осесть и 20%, и 40% и 50% от бюджета.
💼 Из личного опыта. Один из партнёров в одном из проектов 🅰️ закупал материалы по цене выше рыночной (у «проверенных поставщиков», разумеется) 🅱️ обманывал подрядчиков, не доплачивая им за проведенные работы. При этом он регулярно слал инвесторам бодрые отчеты с фотографиями (часто вообще с чужих объектов!) и не забывал требовать срочно перечислить деньги, а то «упустим сроки! (которые всё равно фатально увеличивались).
3️⃣ Продажи с заинтересованностью. Тут множество вариантов: от конских комиссий за продажу до изящных схем с продажами объектов по заниженной цене.
💼 Из личного опыта: управляющий партнер некоего девелоперского проекта продал одно из помещений компании «Ромашка», в бес% рассрочку на «невероятно выгодных условиях». Инвесторы получили свою доходность (чуть выше рынка). А через полгода случайно выяснилось, что «Ромашка» перепродала объект за 150% от цены покупки! Расследование показало, что бенефициаром сделки оказался инициатор проекта.
🛡Как защитить свои инвестиции? Как минимум, понимание этих схем уже является защитой. Проводите независимую оценку объекта и потенциальной доходности, требуйте документального подтверждения всех расходов. При продаже настаивайте на открытом рыночном процессе и проверяйте конечных покупателей на аффилированность с инициатором. Не смиряйтесь со странностями, задавайте вопросы и анализируйте ответы.
🤝 Профессиональные и честные партнерские отношения в инвестиционных проектах должны строиться на прозрачности, четком разделении рисков и справедливом распределении прибыли.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пойду поругаюсь с партнёром!
👀 Как страшно жить…
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🧐Недавно один очень опытный инвестор прямо спросил нас: «Скажите только честно, сколько вы нацениваете за объект?»
💬Для тех, кто не понимает смысл вопроса, поясняем. Инвестор спросил нас, сколько денег SimpleEstate получает в виде «кэшбека» (отката) от продавцов объектов недвижимости, реализующихся на платформе. К сожалению, по нашим данным такая практика существует на рынке - покупка объекта за 100 рублей, последующая продажа инвесторам за 120 рублей.
⚠️Честный ответ на этот вопрос - 🅾️ (ноль) рублей.
❎Мы не вступаем в сговор с продавцом с целью продажи объекта инвесторам дороже его рыночной цены. Мы не выкупаем объекты на техническую прокладку, чтобы потом продавать их инвесторам дороже. Мы не получаем «кэшбеков» и откатов.
🏢 Объекты недвижимости, с которыми работает SimpleEstate экспонируются на открытом рынке и ликвидны. Мы умеем быстро и качественно оценивать объекты, поэтому зачастую имеем некоторые преимущества по сравнению с частными и институциональными инвесторами. Нам очень важно оперативно купить хороший объект, чтобы сразу предложить его инвесторам.
💸Мы взимаем с инвесторов единовременную комиссию за вход на уровне 2️⃣-3️⃣%. То есть за нашу работу по выбору хорошего объекта на рынке нам платит не продавец, а инвестор.
🟣Мы в SimpleEstate занимаемся экологичным и прозрачным бизнесом, работаем в интересах наших инвесторов и получаем за это честное, достойное вознаграждение.
💬Для тех, кто не понимает смысл вопроса, поясняем. Инвестор спросил нас, сколько денег SimpleEstate получает в виде «кэшбека» (отката) от продавцов объектов недвижимости, реализующихся на платформе. К сожалению, по нашим данным такая практика существует на рынке - покупка объекта за 100 рублей, последующая продажа инвесторам за 120 рублей.
⚠️Честный ответ на этот вопрос - 🅾️ (ноль) рублей.
❎Мы не вступаем в сговор с продавцом с целью продажи объекта инвесторам дороже его рыночной цены. Мы не выкупаем объекты на техническую прокладку, чтобы потом продавать их инвесторам дороже. Мы не получаем «кэшбеков» и откатов.
🏢 Объекты недвижимости, с которыми работает SimpleEstate экспонируются на открытом рынке и ликвидны. Мы умеем быстро и качественно оценивать объекты, поэтому зачастую имеем некоторые преимущества по сравнению с частными и институциональными инвесторами. Нам очень важно оперативно купить хороший объект, чтобы сразу предложить его инвесторам.
💸Мы взимаем с инвесторов единовременную комиссию за вход на уровне 2️⃣-3️⃣%. То есть за нашу работу по выбору хорошего объекта на рынке нам платит не продавец, а инвестор.
🟣Мы в SimpleEstate занимаемся экологичным и прозрачным бизнесом, работаем в интересах наших инвесторов и получаем за это честное, достойное вознаграждение.
💰 NOI (Net Operating Income) — это чистый операционный доход (ЧОД), который показывает, сколько денег реально приносит ваш объект недвижимости до выплат по кредитам и части налогов.
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
📝На днях я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Excel для недвижимости» от студента, руководителя довольно крупной для своего региона девелоперской компании.
⏪ Решил самолично погрузиться в финансовое моделирование, чтобы качественнее вести переговоры с инвесторами. Программа «Excel для недвижимости» стала почти случайным выбором, но оказалась идеальным стартом - понятный материал с пошаговым объяснением от простых, базовых вещей до анализа чувствительности и план-факторного анализа.
За время обучения (и параллельно ему) я наконец-то разобрался, как строить фин.модели для оценки складских проектов и редевелопмента. Теперь на встречах с инвесторами чувствую себя уверенно и могу аргументированно обсуждать финансовые показатели.
Рекомендую обучающую программу руководителям, которые хотят лучше понимать цифры своего бизнеса в сфере недвижимости и говорить с инвесторами на одном языке ⏩.
🥲 Это очень приятно!
⏪ Решил самолично погрузиться в финансовое моделирование, чтобы качественнее вести переговоры с инвесторами. Программа «Excel для недвижимости» стала почти случайным выбором, но оказалась идеальным стартом - понятный материал с пошаговым объяснением от простых, базовых вещей до анализа чувствительности и план-факторного анализа.
За время обучения (и параллельно ему) я наконец-то разобрался, как строить фин.модели для оценки складских проектов и редевелопмента. Теперь на встречах с инвесторами чувствую себя уверенно и могу аргументированно обсуждать финансовые показатели.
Рекомендую обучающую программу руководителям, которые хотят лучше понимать цифры своего бизнеса в сфере недвижимости и говорить с инвесторами на одном языке ⏩.
🥲 Это очень приятно!
📊 Выручка выросла на 15,3% до впечатляющих 675 млрд рублей (против 585,3 млрд в 2023 году). Но прибыль существенно снизилась — 28,7 млрд рублей против 52,3 млрд годом ранее, падение почти на 45%! Основная причина — убыток от переоценки беспоставочных финансовых инструментов на 31,7 млрд рублей.
💰 Валовая прибыль выросла на 10,9% до 170,8 млрд рублей, при этом валовая маржа немного снизилась с 26% до 25%. Интересно, что выручка от продажи готовых к застройке земельных участков взлетела в 10 раз — с 6,4 млрд до 67,9 млрд рублей. ПИК явно стремится оптимизировать свой земельный банк в текущих условиях.
🏗 Объем незавершенного строительства остался практически неизменным на уровне 509,3 млрд рублей (507,8 млрд годом ранее). Сумма на эскроу-счетах выросла на 4,2% до 389 млрд рублей. Это говорит о том, что спрос на жилье ПИК пока держится, несмотря на повышение ключевой ставки до 21% во второй половине 2024 года и отмену некоторых программ льготной ипотеки.
💳 Долговая нагрузка компании снизилась — общий объем кредитов и займов составил 648,8 млрд рублей против 661 млрд годом ранее. При этом денежные средства на счетах выросли до 232,6 млрд рублей (+67,7%). Чистый долг за вычетом остатков на эскроу-счетах составил всего 27,2 млрд рублей против 149,2 млрд в 2023 году, что говорит об улучшении финансовой устойчивости.
📉 А теперь про вред спекуляций: что такое «убыток от переоценки беспоставочных финансовых инструментов» на 31,7 млрд рублей? Согласно примечаниям, речь идет о форвардном контракте на собственные акции, заключенном с одним из крупнейших банков. По сути, компания «поставила» на рост своих акций и проиграла - цена акции упала, а не выросла. Т.е. убыток связан с биржевыми операциями, а не с девелоперской деятельностью. Без этого убытка прибыль компании была бы гораздо выше, что видно из показателя «Прибыль от основной деятельности» в 56,1 млрд рублей.
👀 В целом, если смотреть на основную девелоперскую деятельность, ПИК демонстрирует неплохую устойчивость в непростых макроэкономических условиях. А если убрать самонадеянных трейдеров подальше от финансов компании и сосредоточиться на профильной деятельности, так вообще всё будет ок (но это неточно).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Подмосковный застройщик «Самолет» готовится к дебютному размещению сразу двух выпусков цифровых финансовых активов на платформе «СПБ Биржа».
💰 Объем каждого выпуска - 3 млрд рублей (3 млн штук по номиналу 1 000 рублей), суммарно 6 млрд рублей.
🗓 Срок обращения обоих выпусков - до 8 октября 2025 года.
💸 Ставка доходности по обоим выпускам одинаковая - 25,25% годовых.
⏱️ Периодичность выплат - каждые 30 дней (всего 6 периодов для каждого выпуска).
📊 Прием заявок на приобретение ЦФА начнется 11 мая 2025 года
❓А где отчетность-то по МСФО? Уже апрель скоро закончится, а данных за 2024 год всё нет... В любом случае, размещение сразу двух выпусков на сумму 6 млрд рублей может, как обычно, свидетельствовать о значительной потребности застройщика в привлечении финансирования.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Беру на всю котлету
👍 Не надо брать
👀 ЦФА = Царство Фантастического Абсурда
💰 Объем каждого выпуска - 3 млрд рублей (3 млн штук по номиналу 1 000 рублей), суммарно 6 млрд рублей.
🗓 Срок обращения обоих выпусков - до 8 октября 2025 года.
💸 Ставка доходности по обоим выпускам одинаковая - 25,25% годовых.
⏱️ Периодичность выплат - каждые 30 дней (всего 6 периодов для каждого выпуска).
📊 Прием заявок на приобретение ЦФА начнется 11 мая 2025 года
❓А где отчетность-то по МСФО? Уже апрель скоро закончится, а данных за 2024 год всё нет... В любом случае, размещение сразу двух выпусков на сумму 6 млрд рублей может, как обычно, свидетельствовать о значительной потребности застройщика в привлечении финансирования.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Беру на всю котлету
👍 Не надо брать
👀 ЦФА = Царство Фантастического Абсурда
Стройке конец?
📈Три года подряд отрасль строительства жилья в России выдавала невероятные объёмы — более 100 млн м² ежегодно. Рекордные 110+ млн м² в 2023-м сменились солидными 107,8 млн м² в 2024-м, в т.ч. ИЖС 62,3 млн м².
🏗 В строительном секторе России сейчас занято более 6 млн человек напрямую, а если учесть смежные отрасли – от производства стройматериалов до риэлторских услуг – то это более 11 млн человек. Стройка это 14% ВВП (22 трлн рублей!) и целых 13% всех налоговых поступлений (6,7 трлн рублей).
🧨Но ситуация стремительно меняется к худшему! Несмотря на оптимистичные +3,8% в начале 2025 года, над рынком нависла гроза: ключевая ставка зашкаливает, ипотека превратилась в роскошь, банки закручивают гайки по выдаче кредитов, себестоимость строительства растёт как на дрожжах, а проектное финансирование многие застройщики уже не могут себе позволить.
🔥 Первые всполохи грядущего пожара в экономике уже видны — объём выдачи ипотеки рухнул вдвое! Девелоперы не спешат осваивать полученные разрешения на строительство, новые проекты запускаются со скрипом, продажи падают, эскроу-счета наполняются черепашьими темпами.
⏳Сползание сектора в рецессию неизбежно уже с 2026 года, с пикирующей траекторией к 2027-2028 годам. Восстановление затянется на десятилетие. При этом всё ещё действующий нацпроект «Инфраструктура для жизни» требует невероятных 663 млн м² нового жилья к 2030 году — цифра, которая с каждым днём выглядит всё более фантастической.
💣 Последствия будут сейсмическими: удар по ВВП, сокращение рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, обвал налоговых поступлений в региональные бюджеты, срыв финансирования нацпроектов. Но главное — дефицит на рынке жилья (в первую очередь не в столицах) и рост цен на недвижимость.
🔮 Так будет, если… Если отрасли не будет оказана адресная поддержка, то и самой отрасли может не стать.
📈Три года подряд отрасль строительства жилья в России выдавала невероятные объёмы — более 100 млн м² ежегодно. Рекордные 110+ млн м² в 2023-м сменились солидными 107,8 млн м² в 2024-м, в т.ч. ИЖС 62,3 млн м².
🏗 В строительном секторе России сейчас занято более 6 млн человек напрямую, а если учесть смежные отрасли – от производства стройматериалов до риэлторских услуг – то это более 11 млн человек. Стройка это 14% ВВП (22 трлн рублей!) и целых 13% всех налоговых поступлений (6,7 трлн рублей).
🧨Но ситуация стремительно меняется к худшему! Несмотря на оптимистичные +3,8% в начале 2025 года, над рынком нависла гроза: ключевая ставка зашкаливает, ипотека превратилась в роскошь, банки закручивают гайки по выдаче кредитов, себестоимость строительства растёт как на дрожжах, а проектное финансирование многие застройщики уже не могут себе позволить.
🔥 Первые всполохи грядущего пожара в экономике уже видны — объём выдачи ипотеки рухнул вдвое! Девелоперы не спешат осваивать полученные разрешения на строительство, новые проекты запускаются со скрипом, продажи падают, эскроу-счета наполняются черепашьими темпами.
⏳Сползание сектора в рецессию неизбежно уже с 2026 года, с пикирующей траекторией к 2027-2028 годам. Восстановление затянется на десятилетие. При этом всё ещё действующий нацпроект «Инфраструктура для жизни» требует невероятных 663 млн м² нового жилья к 2030 году — цифра, которая с каждым днём выглядит всё более фантастической.
💣 Последствия будут сейсмическими: удар по ВВП, сокращение рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, обвал налоговых поступлений в региональные бюджеты, срыв финансирования нацпроектов. Но главное — дефицит на рынке жилья (в первую очередь не в столицах) и рост цен на недвижимость.
🔮 Так будет, если… Если отрасли не будет оказана адресная поддержка, то и самой отрасли может не стать.
👔 А где-то во «властных коридорах» идёт борьба «хорошего с очень хорошим». Лоббисты от стройки схлестнулись с лоббистами из банков по поводу поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
💡Я так думаю: ЦБ не хочет поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что защищает интересы банков, а проектным финансированием у нас занимаются, как правило, госбанки. Для них эскроу — это большой и нехлопотный бизнес, а поэтапное раскрытие — удар по этому бизнесу. Застройщики смотрят на деньги, которыми пользуются банки, и считают их своими. Это история противостояния и лоббизма, и она не закончится до тех пор, пока на рынке жилья не сложится отчетливо негативная ситуация.
💸 Т.к. продажи не сказать, чтобы летят, то прямо сейчас больше причин для поэтапного раскрытия...
🚩 В общем принятие решения о поэтапном раскрытии станет явным сигналом об уже существующих серьезных проблемах в строительной отрасли. Надеюсь, он не поступит.
⚖️ Сегодня Госсовет - ждём....
💡Я так думаю: ЦБ не хочет поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что защищает интересы банков, а проектным финансированием у нас занимаются, как правило, госбанки. Для них эскроу — это большой и нехлопотный бизнес, а поэтапное раскрытие — удар по этому бизнесу. Застройщики смотрят на деньги, которыми пользуются банки, и считают их своими. Это история противостояния и лоббизма, и она не закончится до тех пор, пока на рынке жилья не сложится отчетливо негативная ситуация.
💸 Т.к. продажи не сказать, чтобы летят, то прямо сейчас больше причин для поэтапного раскрытия...
🚩 В общем принятие решения о поэтапном раскрытии станет явным сигналом об уже существующих серьезных проблемах в строительной отрасли. Надеюсь, он не поступит.
⚖️ Сегодня Госсовет - ждём....