🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «Мангазея в Богородском»:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-AQaE6nyDEDtho9MHhemINo68PnI9XzvUMPdZcoh1DM/edit?usp=sharing
🔣 Важное пояснение по инвестиционным стратегиям в ЖК «Мангазея в Богородском»!
🏢 Я рассмотрел два основных подхода к инвестированию: спекулятивную стратегию (перепродажа через 3 года) и долгосрочную аренду с последующей продажей через 20 лет.
💯 В спекулятивной стратегии оценивались разные варианты финансирования и три сценария роста цены м2. При 100% оплате со скидкой 7% (₽389 205/м²) показатели в пессимистичном сценарии с ростом цены до ₽472 068/м² (ROI: 15%, IRR: 4,4%). В реалистичном сценарии с ценой ₽540 702/м² доходность составляет 30% (IRR: 8,3%), а в оптимистичном при ₽596 363/м² - целых 41% (IRR: 11,2%).
🔄 В спекулятивной стратегии при применении стандартной ипотека под 29% финансовая модель показывает отрицательную доходность, но семейная ипотека под 6% выглядит привлекательно с ROI 47% (IRR: 15,3%).
🏠 Отдельно стоит выделить стратегию долгосрочной аренды с использованием семейной ипотеки. Покупая квартиру под 6% с первоначальным взносом 30% и сдавая её в аренду за ₽87 000/мес с ежегодной индексацией 5%, через 20 лет можно получить ROI 375% (IRR: 9,0%) при продаже по цене ₽1 255 193/м².
👍 Для быстрой спекулятивной стратегии подойдёт 100% оплата или семейная ипотека, если вы подходите под её условия. А долгосрочная стратегия с семейной ипотекой и арендой подойдет тем, кто планирует создать пассивный доход и накопить существенный капитал за 20 лет.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-AQaE6nyDEDtho9MHhemINo68PnI9XzvUMPdZcoh1DM/edit?usp=sharing
🔣 Важное пояснение по инвестиционным стратегиям в ЖК «Мангазея в Богородском»!
🏢 Я рассмотрел два основных подхода к инвестированию: спекулятивную стратегию (перепродажа через 3 года) и долгосрочную аренду с последующей продажей через 20 лет.
💯 В спекулятивной стратегии оценивались разные варианты финансирования и три сценария роста цены м2. При 100% оплате со скидкой 7% (₽389 205/м²) показатели в пессимистичном сценарии с ростом цены до ₽472 068/м² (ROI: 15%, IRR: 4,4%). В реалистичном сценарии с ценой ₽540 702/м² доходность составляет 30% (IRR: 8,3%), а в оптимистичном при ₽596 363/м² - целых 41% (IRR: 11,2%).
🔄 В спекулятивной стратегии при применении стандартной ипотека под 29% финансовая модель показывает отрицательную доходность, но семейная ипотека под 6% выглядит привлекательно с ROI 47% (IRR: 15,3%).
🏠 Отдельно стоит выделить стратегию долгосрочной аренды с использованием семейной ипотеки. Покупая квартиру под 6% с первоначальным взносом 30% и сдавая её в аренду за ₽87 000/мес с ежегодной индексацией 5%, через 20 лет можно получить ROI 375% (IRR: 9,0%) при продаже по цене ₽1 255 193/м².
👍 Для быстрой спекулятивной стратегии подойдёт 100% оплата или семейная ипотека, если вы подходите под её условия. А долгосрочная стратегия с семейной ипотекой и арендой подойдет тем, кто планирует создать пассивный доход и накопить существенный капитал за 20 лет.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Google Docs
Мангазея в Богородском
🏗 Крупный российский застройщик жилья и владелец коммерческой недвижимости, DARS Development (строят по всей России) готовится размещать облигации серии 001Р-03
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд
🗓 Срок обращения - 1,5 года (540 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 26,5% (доходность к погашению не выше 29,97%)
🧮 Купонный период - 30 дней, без оферт и амортизации
📆 Дата размещения - 2 апреля 2025 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Надо брать.
👀 Не надо брать!
🔥 Я уже их имею (или они меня)...
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд
🗓 Срок обращения - 1,5 года (540 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 26,5% (доходность к погашению не выше 29,97%)
🧮 Купонный период - 30 дней, без оферт и амортизации
📆 Дата размещения - 2 апреля 2025 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Надо брать.
👀 Не надо брать!
🔥 Я уже их имею (или они меня)...
🏗 Застройщик Dominanta объявил открытый старт продаж жилого комплекса «СВЕТ» на Дмитровском шоссе, 83А (САО, Дегунино). Закрытые продажи уже прошли.
📌 Место: район с готовой инфраструктурой рядом с жилым кластером Селигер Сити. Локация понравится любителям северного направления.
💵 Цены и планировки:
🔹Студии площадью 29-33 м² предлагаются за ₽13,6-16,9 млн (₽469-512 т./м²)
🔹1-комн. квартиры 37-55,7 м² за ₽17,2-26 млн (₽465-467 т./м²)
🔹2-комн. квартиры 53-80 м² за ₽23,2-34 млн (₽425-438 т./м²)
🔹3-комн. квартиры от ₽29,7 до ₽36,8 млн. (₽371-460 т./м²)
🏢 Проект: одна башня высотой 51 этаж с общей площадью квартир 35,6 т. м². Всего 662 квартиры и 99 машиномест (коэффициент обеспеченности всего 0,15). Квартирография: студии и 1-комн. — 376 шт. (57%), 2-комн. — 206 шт. (29,5%), 3-комн. — 18 шт. (13,5%). Потолки в бетоне 3 м, на 2 этаже — 3,3 м, в пентхаусах на 51 этаже — 6,2 м. Ключи планируются в I квартале 2029 года. На этаже в среднем 13 соседей.
❗️Несмотря на название, «СВЕТ» может так и не стать ярким пятном на инвестиционной карте Москвы из-за большого количества конкурентов и довольно высоких стартовых цен.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест!
📌 Место: район с готовой инфраструктурой рядом с жилым кластером Селигер Сити. Локация понравится любителям северного направления.
💵 Цены и планировки:
🔹Студии площадью 29-33 м² предлагаются за ₽13,6-16,9 млн (₽469-512 т./м²)
🔹1-комн. квартиры 37-55,7 м² за ₽17,2-26 млн (₽465-467 т./м²)
🔹2-комн. квартиры 53-80 м² за ₽23,2-34 млн (₽425-438 т./м²)
🔹3-комн. квартиры от ₽29,7 до ₽36,8 млн. (₽371-460 т./м²)
🏢 Проект: одна башня высотой 51 этаж с общей площадью квартир 35,6 т. м². Всего 662 квартиры и 99 машиномест (коэффициент обеспеченности всего 0,15). Квартирография: студии и 1-комн. — 376 шт. (57%), 2-комн. — 206 шт. (29,5%), 3-комн. — 18 шт. (13,5%). Потолки в бетоне 3 м, на 2 этаже — 3,3 м, в пентхаусах на 51 этаже — 6,2 м. Ключи планируются в I квартале 2029 года. На этаже в среднем 13 соседей.
❗️Несмотря на название, «СВЕТ» может так и не стать ярким пятном на инвестиционной карте Москвы из-за большого количества конкурентов и довольно высоких стартовых цен.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест!
Зачем девелоперы сейчас берут в долг под ~25%? Они вообще в адеквате?
🧲 Наблюдаю картину: крупные застройщики вроде GloraX и «Эталон» наращивают долг, привлекая финансирование под ~25% годовых. При этом официальная ставка ЦБ — 21%, а конъюнктура рынка первичной жилой недвижимости явно хворает.
✂️ Вместо сокращения активности и перехода в режим экономии, некоторые девелоперы агрессивно наращивают долговую нагрузку и активно покупают проекты, увеличивая число регионов в портфеле. Возможно, выходя в регионы, они рассчитывают на более высокую маржинальность там, где себестоимость строительства ниже, а конкуренция не такая кровавая...
🔍 В чём логика такой стратегии? Вижу несколько возможных объяснений:
1️⃣ Игра ва-банк! Набрать ещё долгов, скупить земельные участки у региональных игроков, пережить турбулентность и выйти в лидеры на обновлённом рынке. Риск провала колоссальный, но и потенциальная выгода соответствующая.
🎭 Опять же перед глазами удачный пример «Самолёта», который годами надувал стоимость своих акций (правда, потом сдулся). GloraX так вообще косплеет подмосковного монстра, устраивая бигдэи.
🕊️ Ну и надежды! Процесс урегулирования геополитических проблем России как-то идет. Хорошие новости могут появиться совершенно неожиданно, и это поможет рынку ценных бумаг воспрять.
🏛️ Застройщики также могут рассчитывать на негласную гарантию господдержки. Строительная отрасль слишком важна для экономики. Возможно, девелоперы уверены: если станет совсем туго, государство не даст им упасть.
2️⃣ Они просто ошибаются в стратегии и летят в пропасть. «На этот раз всё будет по-другому». Руководство застройщиков, возможно, считает, что нынешний кризис — временный, а цикл высоких ставок скоро, вот-вот уже закончится.
🚩А может быть ошибочна переоценка перспектив регионального развития. Маржинальность в регионах имеет все шансы оказаться иллюзией: спрос там не такой стабильный, платёжеспособность населения ниже, а логистические издержки выше. Добавьте сюда долги под 25% годовых — и получите гремучую смесь, которая однажды рванёт.
🛐 Облигации застройщиков это как потребительский кредит. Никакого залога / обеспечения нет. Если компания не сможет обслуживать долг, держатели облигаций становятся в длинную очередь кредиторов. Стоит об этом помнить.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Идут ва-банк
👍 Летят в пропасть
👀 Запасаюсь 🍿
🧲 Наблюдаю картину: крупные застройщики вроде GloraX и «Эталон» наращивают долг, привлекая финансирование под ~25% годовых. При этом официальная ставка ЦБ — 21%, а конъюнктура рынка первичной жилой недвижимости явно хворает.
✂️ Вместо сокращения активности и перехода в режим экономии, некоторые девелоперы агрессивно наращивают долговую нагрузку и активно покупают проекты, увеличивая число регионов в портфеле. Возможно, выходя в регионы, они рассчитывают на более высокую маржинальность там, где себестоимость строительства ниже, а конкуренция не такая кровавая...
🔍 В чём логика такой стратегии? Вижу несколько возможных объяснений:
1️⃣ Игра ва-банк! Набрать ещё долгов, скупить земельные участки у региональных игроков, пережить турбулентность и выйти в лидеры на обновлённом рынке. Риск провала колоссальный, но и потенциальная выгода соответствующая.
🎭 Опять же перед глазами удачный пример «Самолёта», который годами надувал стоимость своих акций (правда, потом сдулся). GloraX так вообще косплеет подмосковного монстра, устраивая бигдэи.
🕊️ Ну и надежды! Процесс урегулирования геополитических проблем России как-то идет. Хорошие новости могут появиться совершенно неожиданно, и это поможет рынку ценных бумаг воспрять.
🏛️ Застройщики также могут рассчитывать на негласную гарантию господдержки. Строительная отрасль слишком важна для экономики. Возможно, девелоперы уверены: если станет совсем туго, государство не даст им упасть.
2️⃣ Они просто ошибаются в стратегии и летят в пропасть. «На этот раз всё будет по-другому». Руководство застройщиков, возможно, считает, что нынешний кризис — временный, а цикл высоких ставок скоро, вот-вот уже закончится.
🚩А может быть ошибочна переоценка перспектив регионального развития. Маржинальность в регионах имеет все шансы оказаться иллюзией: спрос там не такой стабильный, платёжеспособность населения ниже, а логистические издержки выше. Добавьте сюда долги под 25% годовых — и получите гремучую смесь, которая однажды рванёт.
🛐 Облигации застройщиков это как потребительский кредит. Никакого залога / обеспечения нет. Если компания не сможет обслуживать долг, держатели облигаций становятся в длинную очередь кредиторов. Стоит об этом помнить.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Идут ва-банк
👍 Летят в пропасть
👀 Запасаюсь 🍿
🏗 Крупный российский застройщик жилья «Эталон» тоже хочет взять в долг.
💰 Ориентир купона 25,50%
💸 YTM 28,70%
💵 Объем выпуска от 1,5 млрд рублей
📅 Срок 2 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Эталону в долг не дам!
🔥 Эталону дам.
👀 Денег в долг не даю...
💰 Ориентир купона 25,50%
💸 YTM 28,70%
💵 Объем выпуска от 1,5 млрд рублей
📅 Срок 2 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Эталону в долг не дам!
🔥 Эталону дам.
👀 Денег в долг не даю...
🏗 Крупнейший девелопер жилья в Санкт-Петербурге и некогда второй по масштабу жилой застройщик в России «Setl Group» собирается собрать новый урожай на долговом рынке.
💰 Ориентир купона 24,50%
💸 YTM 27,45%
💵 Объем выпуска от 3 млрд рублей
📅 Срок 5 лет / до оферты 1,5 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету!
👀 Не надо брать...
🔥 Уже имею их (или они меня).
💰 Ориентир купона 24,50%
💸 YTM 27,45%
💵 Объем выпуска от 3 млрд рублей
📅 Срок 5 лет / до оферты 1,5 года
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету!
👀 Не надо брать...
🔥 Уже имею их (или они меня).
🏋️♀️ Оказывается, почти треть (30%) всех коммерческих площадей в элитных ЖК занимают фитнес-клубы с бассейнами и спа-зонами. На втором месте (24%) — образовательные концепции: частные школы, детские сады и учебные центры. Замыкают тройку рестораны и кафе (14%).
📦 Интересно, что в структуре арендаторов полностью отсутствуют пункты выдачи заказов!
💼 Есть и конкретные кейсы. По данным NF GROUP, на март 2025 года в ЖК «Садовые кварталы» вакантными остаются всего 15% коммерческих площадей, а в Lucky — 21%. При этом объем торговых площадей в этих комплексах суммарно превышает 36 тыс. кв. м! Соотношение площади ритейла к жилой площади значительно выше среднерыночного: 14% в «Садовых кварталах» и целых 23% в Lucky (при среднем показателе 9%).
💸 Арендные ставки впечатляют не меньше — от 25 до 120 тыс. руб./кв. м/год (без НДС).
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Как оцениваете перспективы инвестиций в коммерцию в элитных и премиальных ЖК?
👍 Вижу инвест...
🔥 Уже владею, всё ок.
👀 С радостью продам!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Застройщик «Гранель» объявил о старте предварительного бронирования квартир во второй очереди ЖК бизнес-класса MYPRIORITY Дубровка. Адрес: Москва, ул. Шарикоподшипниковская. (в непосредственной близостиот ст.м. «Дубровка»)
📌 Место: активно развивающийся район с удобным выездом на Волгоградский проспект и ТТК.
💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от ₽13,8 млн за 29 м² или примерно ₽476 т./м²
🏢 Проект: вторая очередь представлена разноэтажным комплексом высотой 6, 7 и 28 этажей. Будет двухуровневый подземный паркинг с кладовыми.
⛳ Первые этажи займут коммерческие объекты — кафе, магазины, салоны красоты. Застройщик построит учебно-образовательный комплекс, который будет передан городу.
🗓 Сроки: ввод в эксплуатацию планируется в 3-м квартале 2028 года.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
#стартпродаж
📌 Место: активно развивающийся район с удобным выездом на Волгоградский проспект и ТТК.
💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от ₽13,8 млн за 29 м² или примерно ₽476 т./м²
🏢 Проект: вторая очередь представлена разноэтажным комплексом высотой 6, 7 и 28 этажей. Будет двухуровневый подземный паркинг с кладовыми.
⛳ Первые этажи займут коммерческие объекты — кафе, магазины, салоны красоты. Застройщик построит учебно-образовательный комплекс, который будет передан городу.
🗓 Сроки: ввод в эксплуатацию планируется в 3-м квартале 2028 года.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
#стартпродаж
😭😭😭 Опять эти слёзы об упущенных возможностях!
🍏Вот если бы купить акции Apple 15 лет назад! Или 📀биткоины 8 лет назад! А если бы мы купили 🏗️ квартиру-студию в Москве 4 года назад....
💰💰💰 МЫ БЫ ИМЕЛИ....
⭕ ничего, ноль. Потому что в прошлом подавляющее большинство не купило ни акции Apple, ни биткоины, ни даже квартиру-студию.
🙂 Я предлагаю перестать думать о том, что МОГЛО было бы случится в прошлом.
💡Давайте думать над тем, во можно инвестировать сейчас или в ближайшем будущем, чтобы разбогатеть.
🔻 Никто не может изменить своё вчера, все могут изменить своё завтра.
🍏Вот если бы купить акции Apple 15 лет назад! Или 📀биткоины 8 лет назад! А если бы мы купили 🏗️ квартиру-студию в Москве 4 года назад....
💰💰💰 МЫ БЫ ИМЕЛИ....
⭕ ничего, ноль. Потому что в прошлом подавляющее большинство не купило ни акции Apple, ни биткоины, ни даже квартиру-студию.
🙂 Я предлагаю перестать думать о том, что МОГЛО было бы случится в прошлом.
💡Давайте думать над тем, во можно инвестировать сейчас или в ближайшем будущем, чтобы разбогатеть.
🔻 Никто не может изменить своё вчера, все могут изменить своё завтра.
🟡 10 апреля, в центре Москвы инвестиционный клуб «Деньги» проводит очередную инвест-встречу.
📋 В программе выступления известных экспертов:
🎤 Как эффективно инвестировать в офисы поведает Виктор Зубик из Smarent
🎤 О глэмпингах - трендах, возможностях и доходности расскажет Вячеслав Зенин, основатель сети глэмпингов «4 стихии» и производства модульных домов
🎤 О налоговых изменениях с 2025 года на примере личного опыта как инвестора и предпринимателя расскажет Наиля Кудрявцева, основатель NCompanypro
❗️На встрече клуба вас ждет организованный нетворкинг, фуршет и возможность заявить о себе.
📆 10 апреля
📍 Москва
👉Узнать подробнее — money-event.ru
#партнерскийпост #нереклама
📋 В программе выступления известных экспертов:
🎤 Как эффективно инвестировать в офисы поведает Виктор Зубик из Smarent
🎤 О глэмпингах - трендах, возможностях и доходности расскажет Вячеслав Зенин, основатель сети глэмпингов «4 стихии» и производства модульных домов
🎤 О налоговых изменениях с 2025 года на примере личного опыта как инвестора и предпринимателя расскажет Наиля Кудрявцева, основатель NCompanypro
❗️На встрече клуба вас ждет организованный нетворкинг, фуршет и возможность заявить о себе.
📆 10 апреля
📍 Москва
👉Узнать подробнее — money-event.ru
#партнерскийпост #нереклама
🔥 Трамп «ушатает» мировую экономику? Нам тоже прилетит?
📊 Президент США Дональд Трамп объявил о вводе масштабных импортных пошлин, в частности:
🔸Китай — 34%,
🔸Европейский союз — 20%
🔸Япония — 24%
🔸Россия не в списке...
📉 Рынок американских гособлигаций отреагировал немедленно — доходность US Treasury bonds пошла вниз, что хорошо видно на графике.
💸 Эксперты фин. рынка разделились в прогнозах. Одни считают, что торговые войны приведут к резкому росту инфляции в США, которая может достичь 4-5% и выше, вместо целевых 2%. Другие отмечают, что снижение доходности трежерис сигнализирует о возможной рецессии, когда инвесторы уходят в «тихую гавань» гособлигаций, несмотря на низкую доходность.
🏢 Что это значит для инвесторов в недвижимость, в том числе россиян?
☝️Доходность US Treasury bonds - это не просто цифра на графике, а важный ориентир для расчета инвестиций по всему миру. В частности, показатель используется в определении ставки дисконтирования в финансовых моделях при расчете NPV, в том числе при оценке инвестиций в недвижимость.
🧮 С инфляцией так: если вы рассчитывали на чистую доходность от аренды зарубежной недвижимости в 5% в долларах при инфляции 2%, ваша реальная доходность составляла бы около 3%. Но при инфляции в 5% реальная доходность стремится к нулю.
🔑 Ключевыми факторами для инвесторов становятся: потенциал роста капитальной стоимости объекта (придется обращать пристальное внимание на прогнозы), возможность индексации арендной платы выше уровня инфляции и диверсификация портфеля инвестиций в разных валютах.
👍 Я за российскую недвижимость!
👀 Готовлюсь к худшему
🔥 Мне по 🥁
📊 Президент США Дональд Трамп объявил о вводе масштабных импортных пошлин, в частности:
🔸Китай — 34%,
🔸Европейский союз — 20%
🔸Япония — 24%
🔸Россия не в списке...
📉 Рынок американских гособлигаций отреагировал немедленно — доходность US Treasury bonds пошла вниз, что хорошо видно на графике.
💸 Эксперты фин. рынка разделились в прогнозах. Одни считают, что торговые войны приведут к резкому росту инфляции в США, которая может достичь 4-5% и выше, вместо целевых 2%. Другие отмечают, что снижение доходности трежерис сигнализирует о возможной рецессии, когда инвесторы уходят в «тихую гавань» гособлигаций, несмотря на низкую доходность.
🏢 Что это значит для инвесторов в недвижимость, в том числе россиян?
☝️Доходность US Treasury bonds - это не просто цифра на графике, а важный ориентир для расчета инвестиций по всему миру. В частности, показатель используется в определении ставки дисконтирования в финансовых моделях при расчете NPV, в том числе при оценке инвестиций в недвижимость.
🧮 С инфляцией так: если вы рассчитывали на чистую доходность от аренды зарубежной недвижимости в 5% в долларах при инфляции 2%, ваша реальная доходность составляла бы около 3%. Но при инфляции в 5% реальная доходность стремится к нулю.
🔑 Ключевыми факторами для инвесторов становятся: потенциал роста капитальной стоимости объекта (придется обращать пристальное внимание на прогнозы), возможность индексации арендной платы выше уровня инфляции и диверсификация портфеля инвестиций в разных валютах.
👍 Я за российскую недвижимость!
👀 Готовлюсь к худшему
🔥 Мне по 🥁
🛩️ «Самолёт» переносит сроки заселения и официально попросил агентов проработать негатив с покупателями по разработанным мотодичкам.
🗓️ В частности дан ответ на вопрос «Почему сроки перенесли?» (см.золотую рамочку).
🙄 Этот ответ сложно комментировать! А покупатели, которых коснулся перенос, я уверен, прокомментируют ответ застройщика скорее в нецензурных выражениях.
🗓️ В частности дан ответ на вопрос «Почему сроки перенесли?» (см.золотую рамочку).
🙄 Этот ответ сложно комментировать! А покупатели, которых коснулся перенос, я уверен, прокомментируют ответ застройщика скорее в нецензурных выражениях.
🤔 Давно ничего не писал про редевелопмент!
🏗️В октябре 2023 г. дубайско-петербургский девелопер Orange Group анонсировал перепрофилирование бывшего здание АТС («Ростелеком») на Дачном проспекте, 17 в Кировском районе Санкт-Петербурга в торгово-офисный центр.
🏢 Что удивительно, не в апартаменты и не в гостиницу, а торгово-офисный центр. Хотя в Москве из АТС вовсю нарезали номера, а у Orange Group есть УК и сеть отелей под брендом Izzzi.
🏁И вот стартанули продажи!
📍Место: объект находится прямо у метро «Проспект Ветеранов». Это явно не деловой район.
💸Пока минимальная для приобретения площадь - 624 м2 (целый 2-й) этаж за 87 400 000 ₽ или по 140 т. ₽/м2.
👀 Говорят, что в СПБ дефицит офисов...
🏗️В октябре 2023 г. дубайско-петербургский девелопер Orange Group анонсировал перепрофилирование бывшего здание АТС («Ростелеком») на Дачном проспекте, 17 в Кировском районе Санкт-Петербурга в торгово-офисный центр.
🏢 Что удивительно, не в апартаменты и не в гостиницу, а торгово-офисный центр. Хотя в Москве из АТС вовсю нарезали номера, а у Orange Group есть УК и сеть отелей под брендом Izzzi.
🏁И вот стартанули продажи!
📍Место: объект находится прямо у метро «Проспект Ветеранов». Это явно не деловой район.
💸Пока минимальная для приобретения площадь - 624 м2 (целый 2-й) этаж за 87 400 000 ₽ или по 140 т. ₽/м2.
👀 Говорят, что в СПБ дефицит офисов...
🎩 Миллиардер$ из списка Forbes Воронин из ФСК сливает не только квартиры со скидкой 50%, но и части проектов!
🌃 Например, «Легенде» проданы права на строительство нескольких разновысотных домов на 80 тыс.м2 жилой площади в Sydney City.
🤗 Называется это опять почему-то «партнёрство». Предыдущее партнёрство было между Forma (ПИК) и Страной Девелопмент по ЖК Republic. В итоге Страна купила весь проект.
☕ Пойду запартнёрюсь с баристой из кофейни, мне кофе - ему деньги! Такое партнёрство...
🌃 Например, «Легенде» проданы права на строительство нескольких разновысотных домов на 80 тыс.м2 жилой площади в Sydney City.
🤗 Называется это опять почему-то «партнёрство». Предыдущее партнёрство было между Forma (ПИК) и Страной Девелопмент по ЖК Republic. В итоге Страна купила весь проект.
☕ Пойду запартнёрюсь с баристой из кофейни, мне кофе - ему деньги! Такое партнёрство...
⚡Острый дефицит!
🏢 Согласно свежим данным NF GROUP, на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается острый дефицит качественных помещений. Вакантность упала до рекордно низких 3,7%, а ставки в бизнес-центрах класса А за квартал подскочили на целых 10%!
💼 В I квартале 2025 года в городе на Неве появился всего один новый бизнес-центр класса А – «Северная Пальмира» в Московском районе. Также завершили реконструкцию двух зданий класса В – «Товарная контора» возле бывшего Варшавского вокзала и «Сенатор» на Московском проспекте. Суммарно на рынок вышло лишь 50 тыс. м², причем половина площадей уже занята арендаторами.
🧮 Показатели вакантности бьют антирекорды: свободными остаются всего 160 тыс. м² офисов (3,7% от общего объема). В классе А пустует лишь 39 тыс. м² (2,6%), половина из которых приходится на новую «Северную Пальмиру». В сегменте В свободно 121 тыс. м² (4,3%).
💰 Неудивительно, что арендные ставки растут как на дрожжах. За первый квартал стоимость аренды в бизнес-центрах класса А подскочила на 10% и достигла ₽3 150 за м²/мес. (включая НДС и операционные расходы). В классе В рост скромнее – на 4%, до ₽1 835 за м²/мес.
🏗 До конца года петербургский рынок может пополниться лишь на 80 тыс. м² новых офисов, причем свободными на конец марта оставались всего 25 тыс. м². Большую часть нового предложения составят не новостройки, а объекты реконструкции. Эксперты прогнозируют, что вакантность так и останется на низком уровне 3-4%, что подтверждает устойчивый дефицит площадей.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дефицит качественных офисов – отличный сигнал для тех, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга. При вакантности ниже 5% и растущих ставках аренды можно рассчитывать на стабильный денежный поток и увеличение капитализации.
💼 Что думаете об инвестициях в офисы СПБ?
👍 Перспективно, берем!
🔥 Это временно всё.
👀 Жилая лучше, душевнее...
💼 В I квартале 2025 года в городе на Неве появился всего один новый бизнес-центр класса А – «Северная Пальмира» в Московском районе. Также завершили реконструкцию двух зданий класса В – «Товарная контора» возле бывшего Варшавского вокзала и «Сенатор» на Московском проспекте. Суммарно на рынок вышло лишь 50 тыс. м², причем половина площадей уже занята арендаторами.
🧮 Показатели вакантности бьют антирекорды: свободными остаются всего 160 тыс. м² офисов (3,7% от общего объема). В классе А пустует лишь 39 тыс. м² (2,6%), половина из которых приходится на новую «Северную Пальмиру». В сегменте В свободно 121 тыс. м² (4,3%).
💰 Неудивительно, что арендные ставки растут как на дрожжах. За первый квартал стоимость аренды в бизнес-центрах класса А подскочила на 10% и достигла ₽3 150 за м²/мес. (включая НДС и операционные расходы). В классе В рост скромнее – на 4%, до ₽1 835 за м²/мес.
🏗 До конца года петербургский рынок может пополниться лишь на 80 тыс. м² новых офисов, причем свободными на конец марта оставались всего 25 тыс. м². Большую часть нового предложения составят не новостройки, а объекты реконструкции. Эксперты прогнозируют, что вакантность так и останется на низком уровне 3-4%, что подтверждает устойчивый дефицит площадей.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дефицит качественных офисов – отличный сигнал для тех, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга. При вакантности ниже 5% и растущих ставках аренды можно рассчитывать на стабильный денежный поток и увеличение капитализации.
💼 Что думаете об инвестициях в офисы СПБ?
👍 Перспективно, берем!
🔥 Это временно всё.
👀 Жилая лучше, душевнее...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏝️ По данным Tranio россияне продолжают закупки на рынке недвижимости Таиланда!
🏆 В 2024 году Таиланд стал абсолютным лидером среди направлений, интересных нашим соотечественникам для инвестиций. На его долю пришлось 21,1% всех заявок россиян на зарубежных рынках.
📊 По данным тайского регулятора REIC (любезно обработанным Tranio), наши соотечественники в 2024 году приобрели 1079 квартир на сумму около $104 млн — это 7,4% от всех сделок с иностранцами. Конечно, наши уступают китайцам (5670 квартир) и даже гражданам Мьянмы (1388 квартир), но уверенно держатся в тройке лидеров (бронза точно наша!).
🏘️ География интересов русскоязычных покупателей в Таиланде расширяется. Хотя Пхукет остаётся фаворитом (69,8% спроса), заметно растёт интерес к острову Самуи (+22,6% за год) и к Паттайе (+5,1%).
💰 Что интересно, медианные бюджеты россиян снижаются — по всему Таиланду показатель сократился за год на 5,3%. Меньше всего россияне готовы тратить на Паттайю (около €111 тыс.), а больше всего — на Самуи (€200 тыс.) и Бангкок (€178 тыс.).
💼 В 2024 году цель покупки недвижимости в Таиланде у россиян была очевидна — инвестиции для сдачи в аренду. Доля такого спроса составила 66,1%, что на 22,3% больше 2023 года. Многие инвесторы рассматривали популярные направления как проекты, покупая сразу блоки квартир для последующей сдачи или перепродажи.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Болею за наших.
👍 Поддержу наших покупкой в Таиланде!
👀 Со стороны посмотрю...
🏆 В 2024 году Таиланд стал абсолютным лидером среди направлений, интересных нашим соотечественникам для инвестиций. На его долю пришлось 21,1% всех заявок россиян на зарубежных рынках.
📊 По данным тайского регулятора REIC (любезно обработанным Tranio), наши соотечественники в 2024 году приобрели 1079 квартир на сумму около $104 млн — это 7,4% от всех сделок с иностранцами. Конечно, наши уступают китайцам (5670 квартир) и даже гражданам Мьянмы (1388 квартир), но уверенно держатся в тройке лидеров (бронза точно наша!).
🏘️ География интересов русскоязычных покупателей в Таиланде расширяется. Хотя Пхукет остаётся фаворитом (69,8% спроса), заметно растёт интерес к острову Самуи (+22,6% за год) и к Паттайе (+5,1%).
💰 Что интересно, медианные бюджеты россиян снижаются — по всему Таиланду показатель сократился за год на 5,3%. Меньше всего россияне готовы тратить на Паттайю (около €111 тыс.), а больше всего — на Самуи (€200 тыс.) и Бангкок (€178 тыс.).
💼 В 2024 году цель покупки недвижимости в Таиланде у россиян была очевидна — инвестиции для сдачи в аренду. Доля такого спроса составила 66,1%, что на 22,3% больше 2023 года. Многие инвесторы рассматривали популярные направления как проекты, покупая сразу блоки квартир для последующей сдачи или перепродажи.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Болею за наших.
👍 Поддержу наших покупкой в Таиланде!
👀 Со стороны посмотрю...
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔍 Как искать данные для исследования рынка и создания предпосылок для фин.модели проекта сферы недвижимости?
🌐 Существует несколько бесплатных или условно бесплатных общедоступных источников, к которым можно обратиться:
🔷 Отчеты и исследования рынка, которые выпускаются крупными брокерскими компаниями (NF Group и другие компании)
📑 Зарубежные бренды, скоропостижно покинувшие Россию - CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cushman & Wakefield и др. - делают аналитику по зарубежным рынкам. Компании-брокеры обычно выпускают ежеквартальные, полугодовые или годовые отчеты о состоянии рынка для каждого типа недвижимости.
🏢 В этих отчетах обычно отражается самая актуальная информация о ставках арендной платы или стоимости продажи объектов, уровне вакантных площадей, отчеты об объемах строительства и т.д. Информацию можно использовать как для конкретной сделки, так и для представления общей картины на рынке недвижимости в целом.
🔷 Сайты-агрегаторы, такие как ЦИАН, Arendator, M2Data, Авито, Домклик и т.д.
Информацию из этих источников можно использовать для сравнения объектов недвижимости уже выставленных на продажу в разрезе предложения, местоположения, цен и других различных факторов.
🔷 Сайты, телеграм-каналы, аккаунты в социальных сетях девелоперов, застройщиков, инвестиционных компаний, продавцов и т.д. Например, свою аналитику делает STONE и мы в SimpleEstate.
🔷 Профессиональные it-продукты, используемые для анализа рынка.
Например по рынку первичной недвижимости (новостроек) аналитику проводят три аналитические системы: ВNmар.рrо, Dataflat и ППН.
✅ Цель использования всех этих ресурсов — сбор данных, которые можно использовать для наиболее точной оценки и прогноза по анализируемому проекту в сфере недвижимости.
🌐 Существует несколько бесплатных или условно бесплатных общедоступных источников, к которым можно обратиться:
🔷 Отчеты и исследования рынка, которые выпускаются крупными брокерскими компаниями (NF Group и другие компании)
📑 Зарубежные бренды, скоропостижно покинувшие Россию - CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cushman & Wakefield и др. - делают аналитику по зарубежным рынкам. Компании-брокеры обычно выпускают ежеквартальные, полугодовые или годовые отчеты о состоянии рынка для каждого типа недвижимости.
🏢 В этих отчетах обычно отражается самая актуальная информация о ставках арендной платы или стоимости продажи объектов, уровне вакантных площадей, отчеты об объемах строительства и т.д. Информацию можно использовать как для конкретной сделки, так и для представления общей картины на рынке недвижимости в целом.
🔷 Сайты-агрегаторы, такие как ЦИАН, Arendator, M2Data, Авито, Домклик и т.д.
Информацию из этих источников можно использовать для сравнения объектов недвижимости уже выставленных на продажу в разрезе предложения, местоположения, цен и других различных факторов.
🔷 Сайты, телеграм-каналы, аккаунты в социальных сетях девелоперов, застройщиков, инвестиционных компаний, продавцов и т.д. Например, свою аналитику делает STONE и мы в SimpleEstate.
🔷 Профессиональные it-продукты, используемые для анализа рынка.
Например по рынку первичной недвижимости (новостроек) аналитику проводят три аналитические системы: ВNmар.рrо, Dataflat и ППН.
✅ Цель использования всех этих ресурсов — сбор данных, которые можно использовать для наиболее точной оценки и прогноза по анализируемому проекту в сфере недвижимости.
❓Вопрос от читателя канала: «По закону ЗПИФы недвижимости должны проводить оценку стоимости активов, в т.ч. недвижимости. Как мне понять насколько она соответствует рынку, если я в этом не разбираюсь? Может ли оценщик сделать выводы, которые навредят мне, как пайщику?»
🚲 Начнем с азов! Существует несколько подходов к оценке недвижимости:
1️⃣ Рыночный подход - основывается на сравнении недвижимости с другими объектами в локации и на анализе сделок по продаже или аренде аналогичных объектов недвижимости, расположенных в локации.
2️⃣ Доходный подход - предполагает оценку стоимости недвижимости на основе денежных потоков, которые та приносит.
3️⃣ Затратный подход - определяет стоимость недвижимости на основе затрат, связанных со строительством или реконструкцией. Этот метод может быть применен для оценки новых объектов недвижимости, которые еще не имеют рыночной истории.
✅ Обычно оценщики используют все три метода для оценки недвижимого имущества ЗПИФов, используют веса и спец. коэффициенты для определения наиболее близкой (по их мнению) к рынку оценки стоимости. В итоге выдают некую одну цифру, которую УК ЗПИФ считает рыночной. Важно понимать, что фактическим нанимателем оценщика является УК ЗПИФ, поэтому конфликт интересов присутствует.
💡Для того, чтобы понять насколько оценка «соответствует рынку» необходимо обладать опытом и знаниями. Будучи сотрудником УК ЗПИФ я неоднократно изучал отчеты оценщиков и очень часто находил в них спорные моменты и несоответствия (во всяком случае моим выводам о стоимости того или иного объекта).
✅ Нужно осознавать, что оценка недвижимости - это всегда субъективное мнение эксперта,производящего оценочные работы, и она может зависеть от многочисленных факторов, влияние которых на стоимость недвижимости можно трактовать совершенно по-разному.
🚩 Вопреки ложным утверждениям не существует системы оценки, однозначно и на 100% точно позволяющей определять стоимость недвижимости. Самая точная оценка - это сделка, до момента оплаты любые рассуждения о рыночности или нерыночности цены всего лишь теория.
🔻В общем сколько людей, столько и мнений. Ну и конечно, выводы оценщика могут навредить пайщику ЗПИФ.
🚲 Начнем с азов! Существует несколько подходов к оценке недвижимости:
1️⃣ Рыночный подход - основывается на сравнении недвижимости с другими объектами в локации и на анализе сделок по продаже или аренде аналогичных объектов недвижимости, расположенных в локации.
2️⃣ Доходный подход - предполагает оценку стоимости недвижимости на основе денежных потоков, которые та приносит.
3️⃣ Затратный подход - определяет стоимость недвижимости на основе затрат, связанных со строительством или реконструкцией. Этот метод может быть применен для оценки новых объектов недвижимости, которые еще не имеют рыночной истории.
✅ Обычно оценщики используют все три метода для оценки недвижимого имущества ЗПИФов, используют веса и спец. коэффициенты для определения наиболее близкой (по их мнению) к рынку оценки стоимости. В итоге выдают некую одну цифру, которую УК ЗПИФ считает рыночной. Важно понимать, что фактическим нанимателем оценщика является УК ЗПИФ, поэтому конфликт интересов присутствует.
💡Для того, чтобы понять насколько оценка «соответствует рынку» необходимо обладать опытом и знаниями. Будучи сотрудником УК ЗПИФ я неоднократно изучал отчеты оценщиков и очень часто находил в них спорные моменты и несоответствия (во всяком случае моим выводам о стоимости того или иного объекта).
✅ Нужно осознавать, что оценка недвижимости - это всегда субъективное мнение эксперта,производящего оценочные работы, и она может зависеть от многочисленных факторов, влияние которых на стоимость недвижимости можно трактовать совершенно по-разному.
🚩 Вопреки ложным утверждениям не существует системы оценки, однозначно и на 100% точно позволяющей определять стоимость недвижимости. Самая точная оценка - это сделка, до момента оплаты любые рассуждения о рыночности или нерыночности цены всего лишь теория.
🔻В общем сколько людей, столько и мнений. Ну и конечно, выводы оценщика могут навредить пайщику ЗПИФ.
🚧 Тут меня всё просили откомментировать «захват дольщиками «Самолета» офиса «Остафьево».
🔋Нарушение закона (а захватчики явно нарушили закон) - это плохо. Но и задержки сроков нехорошо!
⚖️ Занять чью-либо позицию не могу! Потому что по законам жанра нужно поинтересоваться мнением обеих сторон и опубликовать это мнение - а я не хочу!
🤔 Могу лишь порекомендовать модную спецодежду для таких кейсов - вроде на «Алиэкспрессе» уже есть.
🔴 Вещь удобная - можно комментировать посты в телеграм-каналах в комфортной позе и даже противостоять вооруженной резиновыми дубинками охране какого-нибудь ЖК.
🤗 За мат и ругань в свой адрес буду блокировать! ☺️
🔋Нарушение закона (а захватчики явно нарушили закон) - это плохо. Но и задержки сроков нехорошо!
⚖️ Занять чью-либо позицию не могу! Потому что по законам жанра нужно поинтересоваться мнением обеих сторон и опубликовать это мнение - а я не хочу!
🤔 Могу лишь порекомендовать модную спецодежду для таких кейсов - вроде на «Алиэкспрессе» уже есть.
🔴 Вещь удобная - можно комментировать посты в телеграм-каналах в комфортной позе и даже противостоять вооруженной резиновыми дубинками охране какого-нибудь ЖК.
🤗 За мат и ругань в свой адрес буду блокировать! ☺️