Недвижимость - защитный актив? Только если он не на бирже!

🏛️ Акции публичных компаний, работающих в сфере недвижимости, сильно просели после того, как рынок начал переваривать последствия торнадо новых пошлин, запущенноого Дональдом Трампом в отношении иностранных товаров.

📉 Индекс Nareit Equity REIT (REIT - инвестиционный траст недвижимости, дальний родственник наших ЗПИФов), отслеживающий публично торгуемых владельцев недвижимости, упал на 2% к вечеру четверга.

🏨 Особенно пострадали гостиничные и складские/промышленные REIT, зависящие от перемещения людей и товаров из-за рубежа. Индекс гостиничных REIT упал примерно на 8%, а складские/промышленные REIT потеряли почти 7% от цены открытия. Крупнейший в мире складской/промышленный REIT, Prologis, просел почти на 7% до $104 за акцию. Гостиничные гиганты Hyatt Hotels Corp. и Marriott International потеряли более 6%, а гостиничные REIT RLJ Lodging Trust и Host Hotels & Resorts — более 7%.

🛍️ Публичных владельцев торговой недвижимости тоже постигло падение стоимости акций из-за ожиданий, что в результате решения Мегадеда шоппинг станет дороже. REIT, специализирующиеся на ритейле, упали почти на 4%.

🏢 Офисные REIT BXP, Cousins Properties и Highwoods Properties все снизились более чем на 4%. Blackstone, частный инвестиционный гигант, владеющий кучей недвижимости в США, просел на 7,5%.

🏘️ Не всё так плохо: американские REIT, работающие в сфере быстровозводимого жилья, инфраструктуры и здравоохранения, напротив выиграли от новостей, их акции выросли на 2%, 3% и 1% соответственно. А акции европейских REIT поднялись на 2%.

☝️ Это очередное наглядное доказательство тому, что даже «защитные» активы, связанные с недвижимостью, могут быть крайне волатильными, если они публично торгуются. Несмотря на то что базовые активы одни и те же (недвижимость), бумажные инструменты гораздо сильнее подвержены рыночной панике и могут резко терять в стоимости буквально за один день.

👍 Биржа - зло.
🔥 Биржа - добро!
👀 Студия в Бирюлёво лучше, душевнее...

👀 Можно часто услышать или прочитать, что Махатма Ганди однажды сказал: «Сначала тебя не замечают, потом смеются над тобой, затем борются с тобой. А потом ты побеждаешь».

💬 Даже я использовал эти слова в одной своей статье со ссылкой на индийского политического деятеля. И только вчера я выяснил, что Мохандас Карамчанд Ганди (имя до присвоения титула «Махатма») такого не говорил и не писал.

📰 Связывать эту цитату с Ганди начали только в 1982 году, когда в журнале американского Комитета Ненасильственных Действий (не знаю такую контору), появился её искажённый вариант.

🎤Наиболее близкое высказывание из задокументированных принадлежит американскому профсоюзному деятелю и политику Николасу Клейну, который ещё в 1918 году заявил: «Сначала они не замечают вас. Потом они смеются над вами. Потом атакуют и хотят вас сжечь. А потом возводят вам памятник».

🔬Эту логическую конструкцию Клейн, видимо, вычитал в статье Эдварда Моргана в журнале «Техника безопасности»: «Говорят, любая новая идея должна пройти три стадии. 1) Её высмеивают 2) Она становится предметом спора 3) Её принимают». Ну и решил адаптировать в политических целях.

📶 Никаких данных о том, что Ганди говорил эту фразу в такой формулировке при жизни, не существует. Это относительно современная придумка, которая задним числом была вложена в уста известного человека, чтобы придать фразе больше веса, пафоса и убедительности. Ведь Ганди - символ борьбы!

🔻 В общем, как и во многих других случаях с «великими цитатами», эта оказалась фейком. Как и цитаты про «кровь на улицах» Рокфеллера, про «магию сложного процента» Эйнштейна и т.д.

#разоблачениемифов #ложь #манипуляция #мифы #цитаты

☝️Я к чему про Ганди-то вспомнил!

🤖 Жилой комплекс HEADLINER стал первым в Москве, где на ресепшн теперь работает не человек, а робот-консьерж. «Пермская разработка по имени «Арди» не только заменяет администратора, но и выступает ключевым элементом цифровой экосистемы, полностью интегрированной в инфраструктуру «умного дома»», что бы это ни значило!

😑 И конечно, сначала их особо и не замечают, как Алекса и Дашу из далекого 2020 года.

🤣 Потом они вызывают смех в духе Задорнова - «ну тыпые...»

😡 Через какое-то короткое время их начнут атаковать и попытаются сжечь.

👀 А потом они победят. Хороших выходных!

🖼 Любопытная картиночка стала результатом конференции «VI Российская строительная неделя». Якобы это реальная структура себестоимости строительства жилого комплекса комфорт-класса в Москве.

🧐При этом до конца непонятно, расчет на 1 м2 полезной площади или на 1 м2 общей. Напомню, что средняя рыночная стоимость 1 м2 полезной площади комфорт-класса в Москве в настоящее время составляет около 342 т.р., а бизнес-класса - 487 т.р.

🧮 Я решил грубо посчитать достаточно оптимистичную и упрощённую финансовую модель, основанную на этой табличке. Результаты можете оценить сами.

⚠️ Важно: современные застройщики умеют финансировать проекты, используя не более 10% собственных средств - остальное может предоставлять банк. В моей модели это не учтено. Если хотите увидеть максимально приближенную к реальности фин. модель на основе цифр ЕРЗ - поставьте огонёк 🔥

👀 Как лично я отношусь к этим цифирям от ЕРЗ? Как к сферическому коню в вакууме - внешне-то может и похоже на правду, в реальности скорее ложь.

🐎 Сферический конь в вакууме - выражение, обозначающее некую идеальную концепцию, оторванную от реальной жизни.

🎓 Термин появился в результате научного анекдота: группа ученых получила задание на разработку теории, позволяющей предсказывать результат скачек. Через некоторое время появился отчёт с методикой расчёта результатов забегов с точностью до нескольких десятичных цифр в предположении абсолютно упругого сферического коня в вакууме.

☝️Кстати, научиться делать такие финансовые модели (и сложнее) можно здесь.

Что там с новостройками?

🏗 Последние данные по рынку новостроек от коллег из BNmap такие: средняя цена 1 м2 в Москве в марте выросла на 0,8% до 520,1 тыс. руб., а средний бюджет покупки увеличился на 2,1% до 29,47 млн руб. При этом количество лотов в экспозиции снизилось на 3,1%.

📊 Если смотреть на годовую динамику: средняя цена 1 м2 увеличилась на 12,4%, а средний бюджет покупки вырос на 14,6%. Особенно заметный рост в премиум-сегменте: +24,5% за м2 и +33,7% за лот. В более массовых сегментах рост скромнее, но всё равно положительный.

🏢 Одна из ключевых тенденций ближайшего полугодия — нарастающий дефицит ликвидных предложений на первичном рынке, особенно тех, которые подходят под семейную ипотеку и привлекательные программы рассрочки. Такие лоты буквально «сметают» с рынка, не давая им задерживаться в продаже. Это еще один фактор, поддерживающий цены от снижения.

💰 Кстати! Важно понимать разницу между номинальным и реальным ростом цен. Вот на вторичке в Москве цены практически стоят на месте в номинальном выражении (+1% в год). Но когда мы учитываем инфляцию (около 9%), это означает, что в реальном выражении стоимость вторичного жилья фактически снижается. Например, если квартира как стоила ₽15 млн, так и стоит, но инфляция съела 9% покупательной способности рубля, то реальная стоимость этой квартиры упала (но не обвалилась).

📈 А новостройки в Москве дорожают примерно на уровень инфляции (на 10-12% в год при оф.инфляции в 9%). Это значит, что в реальном выражении их стоимость остаётся примерно на одном уровне — деньги, вложенные в новостройку, сохраняют свою покупательную способность.

💼 Пока у застройщиков выгоднее всего покупать недвижимость, в условиях высокой ключевой ставки и даже после старта ее снижения, бо́льшая часть спроса будет продолжать концентрироваться у застройщиков.

🔻Итого: далеко не всех лотов и не всех ЖК касается, но в среднем по больнице новостройки пока что (пока действуют льготные ипотечные программы) действительно можно называть инструментом для сохранения капитала!

Согласны со мной?

👍 Да.
🔥 Нет!
👀 Жду обвал...

⛽ Да..., нефть Urals сейчас очень волатильна, в пятницу дошла до 50$/баррель, сейчас пока $57... Я не специалист по сырью и особо этот показатель не отслеживаю. Но для меня интересна связанная тема: зависимость цен на жилую недвижимость от цены на нефть. Вот что я писал в 2004 году в своей книге 📙 «Как инвестировать в недвижимость» по этому поводу:

⏮️ Для российского рынка недвижимости (и экономики в целом) главный внешний фактор — сырьевой. Например, повышение или понижение цены барреля нефти на один доллар соответственно повышает или понижает цены на отдельные сегменты жилой недвижимости (в основном элитное жилье) в Москве на 0,2–0,4%. А вместе с ценами на энергоносители растут/падают цены на недвижимость ⏭️.

☝️И нужно сказать, что для тогдашнего рынка недвижимости в Москве это было вполне справедливо.

🕰️ Однако время идет, мир меняется, уж с 2004 года он поменялся очень сильно.

🔀 Вопрос зависимости цен нефти и цен элитной недвижимости в Москве не так прост, как кажется на первый взгляд.

🛢️В частности обоснованием косвенной зависимости много лет занимался профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник - известный учёный и аналитик рынка недвижимости.

✍️ Я сегодня чуть позже напишу своё мнение по этому поводу. А пока вот «нефтяные» факторы, которые (по мнению Стерника) влияют на экономику и недвижимость:

🔹условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного;

🔹количество и доля ипотечных сделок;

🔹макрофинансовые факторы (денежная база);

🔹макрофинансовые факторы (изменение курсов валют - девальвация и ревальвация);

🔹макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости);

🔹инфляция и дефляция.

Согласны с профессором?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Уже пишу комментарий...

🛢 Нефть – один из основных экспортных продуктов РФ. От того, сколько денег получают государственные и частные нефтяные компании (+ само государство в виде налогов и дивидендов) от продажи этого продукта, зависит объем ликвидности в экономике.

🔗 Существует несколько моментов, которые связывают нефть и московскую «элитку»:
1️⃣ Увеличение прибыли частных и гос.компаний, рост доходов населения, увеличение объема средств на рынке и всеобщее экономическое благополучие приводит к росту цен на элитное жильё, в том числе элитное. Обратная ситуация действует на рынок с противоположным знаком.
2️⃣ Положительная динамика цен на нефть является одним из важных драйверов роста доходов и благосостояния ультраобеспеченных граждан, являющихся истинными бенефициарами экономического благополучия в России. Отрицательная динамика цен на нефть не способствует увеличению благосостояния «истинных бенефициаров».
3️⃣ Обеспеченные граждане, разными способами получающие сверхдоходы и бенефиты от нефти и другого сырья, живут в основном в Москве. И они тоже люди, поэтому желают тратить деньги на предметы роскоши, в том числе на элитную недвижимость.

📊 На графике (исходные данные тут) видно, что зависимость стоимости элитной московской недвижимости от цен на нефть четко прослеживалась примерно до 2014 года, потом движения были разнонаправленными и вновь зависимость стала визуально заметной только в последние несколько лет.

📣 Это говорит о том, что стоимость нефти всего лишь один из влияющих на элитную недвижимость факторов, но далеко не основной. Если зависимость цен на московскую «элитку» и существует, то она не прямая, а косвенная.

📶 Есть множество других факторов, которые также оказывают влияние на рынок элитной недвижимости. Стоимость нефти - один из таких факторов, но не определяющий.

🔍Анализ данных 2001-2024 годов показывает, что в период 2001-2008 гг. рост цен на нефть с 24 до 145 долларов сопровождался увеличением стоимости элитного жилья с 750 до 8800 долларов за кв. метр (сильная корреляция). После кризиса 2008 года корреляция сохранялась, но с 2014 года значительно ослабла – несмотря на колебания цен на нефть, стоимость элитного жилья оставалась относительно стабильной (4200-4900 долларов за кв. метр).

🔬Изучение графика показывает, что степень связи цен на нефть и стоимости элитной недвижимости меняется во времени. Если до 2014 года коэффициент корреляции был близок к 0,9 (очень сильная связь), то после 2014 года он снизился до 0,5-0,6 (средняя связь). Это свидетельствует о постепенном снижении прямого влияния нефтяных цен на рынок элитного жилья Москвы и усилении роли других экономических и социальных факторов.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Связь была, но всё в прошлом!
👀 Не вижу даже косвенной связи...

Тук-тук! Со дна демографической ямы постучал PARUS...

🔍 Аналитический центр PARUS Asset Management периодически напрыгивает на рынок жилой недвижимости. Казалось бы, где PARUS с их складами, офисами и ТЦ, а где жильё! А вот поди ж ты...

📉 Главный аргумент PARUS против долгосрочных инвестиций в жильё - демография. Они уверяют, что поколение 90-х (самое малочисленное в истории России) не обеспечит достаточный спрос на рынке. По их прогнозам, к 2030 году население России сократится минимум на 1 млн человек. При том, что российские застройщики продолжают строить по 100-110 млн м² жилья ежегодно, логичный вопрос звучит так: «кто это всё купит???» Ну и как итог, грядёт дисбаланс спроса и предложения, кризис на рынке недвижимости и обвал, куда ж без него!

🏗 По мысли PARUS инвестировать надо только в коммерческую недвижимость! И я как бы тоже должен с этим солидаризироваться, но... Не всё и не везде так однозначно: если население сокращается на 1 млн, то объекты коммерческой недвижимости тоже будут не в лучшем положении... хотя бы в торговые центры будет ходить ещё меньше людей, нет? Наблюдается некоторая избирательность в применении демографического аргумента!

🤔 Также присутствует апелляция к изменению потребительских предпочтений: новое поколение якобы не считает собственное жильё приоритетом, предпочитает аренду, стремится жить ближе к центру и откладывает создание семьи. К тому же, они указывают на сокращение доступности жилья — с 2020 по 2024 цены на новостройки выросли на 111%, а зарплаты лишь на 71%.

🎰 В общем, шарманка крутится всё та же, что и последние 10-15 лет: население нищает, народ вымирает... А вот то, что государство знает о проблеме и активно работает над стимулированием рождаемости, расширяет программы материнского капитала и льготной ипотеки для семей с детьми - PARUS почему-то упускает из виду. Как и то, что Россия планомерно привлекает людей из других стран через программы релокации и упрощенного получения гражданства - пусть и с разумным фильтром. Эти факторы вполне могут скорректировать мрачные демографические прогнозы.

☝️ Я лично считаю, что аналитики PARUS драматизируют ситуацию и игнорируют пока еще ключевой фактор - урбанизацию. Пока существует дисбаланс в развитии регионов России, люди будут стремиться в экономические центры — Москву, Санкт-Петербург и города-миллионники. Демографическая яма явно обойдет столицы стороной. К тому же, конкретно Москва привлекательна не только для внутренних переселенцев, но и для людей из зарубежья.

🌇 Вообще-то урбанизация это общемировой тренд, и в то время как население страны в целом может сокращаться, крупные города продолжат расти. Даже если в масштабах страны спрос на жильё снизится, в мегаполисах он останется стабильным. Заявления о коллапсе рынка жилья во всяком случае в Москве - явное преувеличение, особенно в привлекательных локациях.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы решили долгосрочно инвестировать в жильё (а я уважаю и понимаю такой выбор) - выбирайте ликвидные объекты в благополучных локациях мегаполисов, они всегда найдут своего покупателя или арендатора, грядет демографическая яма или нет. А вообще лучше инвестировать в разные сегменты рынка, в том числе в коммерческую недвижимость, ну тут продукты PARUS или наши продукты, SimpleEstate, вам в помощь!

👍 Урбанизация рулит...
🔥 Сливаем жильё быстро!
👀 Все умрут, а я останусь

Элитка Санкт-Петербурга пробила потолок: средний чек перевалил за 100 миллионов.

🔍 Консалтинговая компания NF GROUP подвела итоги I квартала 2025 года на рынке элитного жилья Северной столицы. Впервые в истории наблюдений средняя стоимость лота достигла небывалой отметки в 103 млн рублей, что на целых 21% больше, чем год назад!

💰 Средневзвешенная цена квадратного метра тоже бьет рекорды – 849 тыс. рублей, прибавив 7% за квартал и внушительные 32% за год. Что интересно, рынок уже три квартала подряд существует без вливания нового предложения. Запасы элитного жилья стремительно тают: объем экспозиции сократился до 67 тыс. кв. м (530 лотов), что на 29% меньше по площади, чем в прошлом году.

🏢 На фоне дефицита предложения покупатели элитной недвижимости заметно сбавили активность. За первый квартал было продано всего 95 объектов общей площадью 10,3 тыс. кв. м – это на 26% меньше по количеству и на 41% меньше по площади, чем за аналогичный период 2024 года. Средний бюджет сделки составил «скромные» 73 млн рублей.

🏆 По мнению коллег из NF Group рынок находится в состоянии острого дефицита. Покупателей становится больше, а выбор – меньше. Ключевой фактор, который может изменить ситуацию, – это выход в продажу новых объектов.

Что думаете о ценах на элитку в Питере?
👍 Надо брать!
🔥 Налицо вздутие пузыря.
👀 Карась дуреет от этих цен...

💌 На днях получил крутейший отзыв от студента программы «Найти Деньги» Александра Охотина

⏪Спасибо за программу! Я занимаюсь инвестициями в выкуп недвижимости с торгов для последующей перепродажи. Привлечение инвесторов в моем направлении является одним из важных этапов.

Необходимость совершенствования механизма привлечения инвестиций с свои проекты и послужила поводом пройти «Найти Деньги». Так вот! По результатам прохождения программы я реально получил полное представление о профессиональной структуре работы в этом направлении.

В программе я особо хочу выделить часть с финансовым обоснованием и презентацией инвестиционных проектов, всё очень доходчиво растолковано. Важным аспектом было понимание, как технически привлекать деньги, с точки зрения организационно-правовой формы. Очень хорошо представлена информация как думает инвестор, чего хочет, на что смотрит и как принимает решения.

Уже начал применять эти знания в своем направлении. Всячески рекомендую программу Артёма Цогоева «Найти Деньги» для понимания всех процессов и структуры привлечения денег в проекты⏩

🥲 Это очень приятно!

👀 Любопытная тенденция... «Гранель» вывесила на сайте новость о «Секретной скидке» длительностью всего три дня.

📺 Этак скоро застройщики по телевизору будут объявлять о скидках длительностью час!