☝️Трамп вчера продлил действие антироссийских санкций. Никакой оттепели, отмены или смягчения не будет, не будет доп.денег в российском бюджете и новых льготных ипотек - Цогоев феерично провалился!

♟️Отвечу дорогой редакции @novostroyman про мои наивные мысли цитатой Марка Твена: «Лучше быть оптимистом, который иногда ошибается, чем пессимистом, который всегда прав».

🪫Впрочем, санкции приняты людьми и ослабляются / отменяются тоже людьми. Я настолько наивен, что готов ещё подождать - столько, сколько будет необходимо. Надеюсь на лучшее. Всегда!

Что там со стартами продаж в Москве?

🗓️ Прошло 2 месяца 2025 года. Нам обещали дефицит и замедление выхода новых проектов на рынок. По факту имеем:

1️⃣ МАРКуша от ЛСР - просто новая очередь ЗИЛАРТ, получившее отдельное название.

2️⃣ Dream Riva от Regions - при этом пред.брони и брони собирали за несколько месяцев до официального старта, то есть еще в 2024 году!

3️⃣ Sokolinn Park от Эталона - небольшой такой ЖК по оверпрайсу на выселках Преображенки

☝️Остальное - новые корпуса в Alia, «Михалковском» и т.д.

🏢 И два бизнес-центра: K-City от October Group и «Мещерский» от ПИК

👀 Ожидаются совсем скоро:

🔸STONE Rise от STONE - то ли уже начали бронировать, то ли ещё нет. Старт Шрёдингера какой-то.
🔸«Свет» от Доминанты
🔸Atlas Flow от «Атлас Девелопмент»

🥺 Действительно негусто!

Что думаете про дефицит новостроек в Москве?

🔥 Будет
👍 Не будет

А в Петербурге-то что со стартами продаж?

🗓️ За 2 месяца 2025 года на рынок вышли проекты:

1️⃣ «Клюква.Парк» от Эталона
2️⃣ «Setl Ривьера» от Setl Group
3️⃣ «Знатный» от ГК Вертикаль
4️⃣ «Финский Квартал» от ГК Развитие

🙄 Апарт-отель СОТА от ГК Старт (это тот, который паркинг)

🏗️ Остальное - новые очереди в текущих проектах.

👀 Ожидаются совсем скоро:
🔸«Дом на Курской» от КВС
🔸iD Petrogradskaya от Евроинвест
🔸Nigilist от BauCity
🔸«Антверпен» от Л1

🙄 Ну неплохо, совсем неплохо!

Что думаете про дефицит новостроек в Санкт-Петербурге?

🔥 Будет
👍 Не будет

🔥 Европейский Верховный Суд решил узаконить ограничение комиссий риелторов.

💰 Прецедент создан по примеру Словении, где по закону комиссия ограничена 4% от стоимости сделки. Например, продал квартиру за 200к евро — получи свои максимум 8 тыс и радуйся. А при годовой аренде студии за 1к евро комиссия не более 480 евриков! И не забудь налоги заплатить.

🎚️ Суд, конечно, выдал стандартную евро-песню про "общественные интересы", "доступность жилья" и "защиту уязвимых групп". Суд обещает "большую прозрачность цен", хотя больше похоже, что решение приведет к обратному.

🌍 Теперь эта словенская фишка может распространиться на весь Евросоюз. Возможно, это вызовет переполох на крупных рынках недвижимости в Германии, Испании, Франции...

👍 Наконец-то риелторам прижали хвост!
🔥 Бюрократы снова душат бизнес!
👀 Только не показывайте нашим законодателям!

🏁 Начинаю вебинар: https://web.atsogoev.com/w/fin/

Своя квартира от 16 535 ₽ в месяц!

Вам не показалось — такие цены и правда бывают. Чтобы не пропустить выгодное предложение, подпишитесь на канал «Я.Недвижимость | Выгода».

Каждый день получайте подборки квартир, оповещения о новых скидках от застройщиков и стартах продаж в Москве и Санкт-Петербурге.

«Я не знаю»

⚖️ Двадцать лет назад я был убежден, что настоящий эксперт просто не может, не имеет права не знать. Эксперт обязан выдать лекцию минут на 15 по любой теме в своей области. «Что вы думаете о флиппинге?» — и вот уже льётся экспертный монолог с исторической ретроспективой, локальным опытом, глубоким анализом, плюсами, минусами, историями провалов и успехов, а также с глобальными выводами и мудрыми советами.

🗓️ Сегодня, спустя два десятилетия, моя позиция полностью изменилась. Способность чётко сказать «я не знаю» или «у меня нет мнения по этому вопросу» — это признак эксперта.

⏳ Дело в том, что глубокий, по-настоящему качественный ответ на непростой вопрос часто требует не пятнадцати минут, а нескольких часов, дней или недель вдумчивого анализа. Настоящий эксперт не может не понимать, что поверхностный, непродуманный ответ может принести больше вреда, чем пользы.

🧭 Поверхностный ответ — это не просто бесполезная болтовня, это потенциально опасный источник заблуждений. Эксперт хорошо осознает ответственность за свои слова и предпочитает промолчать.

🎯 А насколько точно люди формулируют свои вопросы? Спорю, что в 90% случаев вопрос — это лишь верхушка айсберга того, что человек на самом деле хочет узнать. «Что вы думаете о флиппинге?» может означать десяток различных запросов, от стратегии бизнес-модели до этической оценки. Спрашивающий не всегда точно понимает, о чем на самом деле хочет узнать, какой контекст важен, какие нюансы следует учитывать.

🧩 Чем больше я погружаюсь в какую-то область, тем яснее вижу, насколько она обширна и сложна, сколько в ней неизведанного и неоднозначного. Поэтому реальные эксперты, в отличие от всезнаек и шарлатанов часто очень осторожны в своих высказываниях.

☑️ Эксперты, способные признавать пробелы в своих знаниях или заботящиеся о качестве ответов на вопросы, обычно меньше подвержены внешнему давлению и манипуляциям. Они не боятся пятен на репутации, говоря «я не знаю», потому что не строят свой авторитет на иллюзии всезнания. Их не собьёшь с толку фразой «а мы думали, ты эксперт, а ты, оказывается, ничего не знаешь». Они не поддаются на такие примитивные уловки.

👀 Ну и наконец, психологи Даннинг и Крюгер выяснили, что люди с низким уровнем компетенции склонны переоценивать свои знания и опыт, когда как, эксперты, напротив, более критично относятся к собственной компетентности.

🌟 Когда у кого-то есть быстрые ответы на все вопросы, я начинаю сомневаться в глубине экспертизы. В общем, «я не знаю» от эксперта может быть куда более ценным и верным ответом, чем всё остальное.

1️⃣ марта 2025 года моему телеграм-каналу исполнилось 5 лет.

☝️Два года назад я сформулировал - канал для меня как мой дом! Не в смысле недвижимость, а в смысле любимое и комфортное пространство.

🏠 У меня дома красиво - повсюду золотые рамочки. Я люблю дома шутить и смеяться, поэтому у меня много мемов, котов и прочего забавного.

📢 Я могу громко поспорить или подискутировать дома, поэтому каждый мой гость - комментатор канала - может высказаться. Я сам не стесняюсь и острословлю, иногда бываю резковат.

📚 И всё же это мой дом, поэтому там очень много предметов, связанных с моей работой и моей жизнью (которую я от работы не отделяю).

🤝 В моём доме часто бывают друзья, товарищи и коллеги, я ссылаюсь на их дела или мнения. Но и про немногочисленных недругов я у себя дома могу высказаться - так, как я хочу.

🎤 Я никого не выгоняю из своего дома, всем даю выражать своё мнение свободно (я терпелив). Но я не люблю, когда хамят моим друзьям или гостям... Или ругаются на меня, пытаются унизить и т.д. За это я вывожу из своего дома.

📛 Не люблю, когда мне грубят - грешен, отвечаю тем же. Не считаю возможным острополитические обсуждения, в моём доме об этом вообще не говорят.

🤐 Мне не стыдно ни за одно слово, которое я написал или сказал в своём доме.

🗄️У меня много всяких отчётов, исследований, книг по инвестициям и недвижимости. Я часто своими словами пересказываю их гостям. Иногда не замечаю вопросов, простите, много всего по дому нужно сделать..!

🔖Периодически я работаю дома - поэтому появляется реклама. Некоторых она может раздражать, но все средства идут на новые золотые рамочки (пользуясь случаем - спасибо, дорогие рекламодатели!)

🤗 Я очень рад новым гостям своего дома и безмерно ценю «старых»! Спасибо, что вы со мной, спасибо за вашу поддержку и помощь!

#оффтоп

☝️А вот это цитата верная на 100%!

🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 состоится первая сессия вопросов-ответов программы «Найти Деньги».

🧩 А в группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!

‼️ Поторопитесь и успеете: fin.atsogoev.com

🗓️ Следующий набор через год, в марте 2026!

📱Цифровой необанк раздаст долгов!

🏦 Известная цифровая банковская платформа Revolut объявила о выходе на европейский рынок кредитования коммерческой недвижимости. Компания, основанная Николаем Сторонским, бывшим россиянином с британским гражданством, делает стратегический шаг, расширяя спектр финансовых услуг в новой для себя сфере.

🏁 Время для старта этого направления бизнеса выглядит относительно удачным - Revolut входит на рынок в начале нового цикла, когда сектор только начинает восстанавливаться после серьезного спада.

📉 Согласно отчету бизнес-школы Bayes, в 2023 году объем кредитования коммерческой недвижимости в Великобритании рухнул на 33%, достигнув минимальных показателей с 2013 года. Общая сумма непогашенного долга составила 170 миллиардов фунтов стерлингов — самый низкий показатель с 2017 года. Особенно сильно сократилось присутствие международных инвесторов, чья доля в кредитовании британской недвижимости упала до исторического минимума.

🍰 Частное небанковское кредитование недвижимости в Великобритании представляет собой настоящий «слоеный пирог» финансирования недвижимости с разнообразными продуктами. Этот сектор включает всё: от мезонинного финансирования и бридж-кредитов до различных форм структурированного финансирования, обеспеченного коммерческой недвижимостью.

☑️ Очевидно Revolut стремится занять свою нишу в секторе в период, когда традиционные и нетрадиционные игроки сократили свое присутствие.

🔮 Эксперты отрасли сохраняют осторожный оптимизм относительно восстановления рынка. Ожидается, что снижение процентных ставок и инфляции может привести к повышению доверия инвесторов и увеличению объема сделок, что в свою очередь поддержит и рынок кредитования.

🔥 Чего точно можно ждать - так это массового привлечения в бизнес по кредитованию недвижимости миллионов частных клиентов Revolut. Фактически Сторонский может организовать на базе Revolut крупнейшую в Европе краудлендинговую инвестиционную платформу.

💐Приближалось 8 марта... Мне нужна женская пояснительная бригада!

👀 Читаю материалы Urban Awards и Forbes - не могу понять, как это посчитано!

🏆 Премия Urban Awards под предводительством Ольги Хасановой обратилась к
115 крупнейшим застройщикам России с вопросом: «Старты продаж будут?»

📔 Дальше Анастасия Кременчук, главный редактор журнала «Лица», обрабатывая результаты опроса, написала, что «80 девелоперов согласились раскрыть карты по новым стартам». Остальные 35 застройщиков, вероятно, пользуются факсом и не могут найти как в Urban Awards отправить свой ответ.

📑 Уже из статьи Марии Неретиной в Forbes я узнал, что «55 компаний намерены вывести в продажу один и более жилой проект до конца 2025 года».

☝️При этом оба источника озаглавлены так:

Менее 50% застройщиков запустят новостройки в 2025 (Urban Awards)

Менее половины застройщиков жилья выведут в продажу новые проекты в 2025 году (Forbes)

✅ А теперь поделим 55 на 80 и получим 68,7%

⚠️То есть почти 70% из тех застройщиков, кто принял фактическое участие в опросе планирует старты продаж в 2025 году.

🙄 Отличный заголовок!
А вы чего такие негативные? Весна же ж! 🙂

Доверие - инфантильная позиция?

📱Неведомым образом выпавший на меня короткий ролик поп-психолога с заголовком «Доверие - инфантильная позиция» про отношения мужчин и женщин, заставил задуматься. Вообще о другом.

👶 Инфантильная позиция - это когда взрослый человек ведёт себя как ребёнок, ожидая, что другие возьмут на себя ответственность за его жизнь, решения и благополучие. В инвестициях это проявляется особенно ярко: когда человек слепо доверяет какому-то одному решению, одному человеку или одной компании, отдавая все свои сбережения или бо́льшую их часть без каких-либо проверок, анализа и понимания рисков. По сути, это отказ от финансовой взрослости и самостоятельности. Ставка на авось и полное перекладывание ответственности.

🤝 Доверие - осознанный выбор, основанный на анализе, проверке и понимании того, что ты делаешь и зачем. Доверие может быть инструментом взрослого человека, если оно подкреплено разумными действиями и контролем.

💰 Итак, в мире существует целая многомиллиардная индустрия доверительного управления деньгами. Значит ли это, что люди, которые доверяют свои средства управляющим - инфантилы?

🙄 Конечно нет. Начну с того, что многие инвестиционные решения просто недоступны частному инвестору индивидуально. Хочешь владеть долей в крупном торговом помещении или сети отелей? Без доверия это просто невозможно. Это вынужденная мера — доверять свои деньги некой группе людей, чтобы получить доступ к масштабным активам и проектам, которые в одиночку не потянуть.

🔍 При этом разумный инвестор смотрит не только и не столько на репутацию управляющей компании, сколько на фундаментальные вещи: качество базового актива, состояние отрасли, тренды рынка недвижимости. Если сам актив не внушает доверия или отрасль нестабильна, то какой бы хорошей и «заслуживающей доверия» ни была управляющая компания, увы, инвестировать не следует.

🌐 Третий ключевой принцип, отделяющий разумное доверие от инфантильного - диверсификация. Не следует доверять ВСЕ свои средства одной компании или одному человеку. Даже если это Уоррен Баффет. Распределение денег между разными управляющими командами, разными активами и разными стратегиями — вот что отличает разумный подход. Если один проект провалится (а такое случается), остальные могут компенсировать потери.

📊 Обязательной частью этого процесса является постоянный контроль результатов. Доверяя деньги управляющим, необходимо регулярно проверять, как идут дела, какова доходность, соблюдаются ли обещанные показатели. «Доверяй, но проверяй» — это не просто поговорка, а рабочий принцип здоровых инвестиционных отношений.

☑️ Итого. Инфантильность в инвестициях — это не само по себе доверие, а безответственный подход к нему: когда все яйца в одной корзине, когда отсутствуют проверки и анализ, когда игнорируются фундаментальные основы актива и рынка.

🎚️Разумное, диверсифицированное и контролируемое доверие — это признак инвестиционной зрелости, особенно когда речь идет о доступе к крупным активам через коллективные инвестиции, что без доверия просто физически невозможно.

Трамп любит тюрьмы! И всегда любил.

🏛️ После победы Трампа на выборах акции американских операторов частных тюрем CoreCivic и GEO Group взлетели более чем на 80%. Причина? Обещанная администрацией Трампа депортация до 20 миллионов нелегальных иммигрантов.

☝️GEO Group - американская компания, инвестирующая в весьма необычный сегмент рынка недвижимости - частные тюрьмы, центры временного содержания, следственные изоляторы, психиатрические больницы и прочие здания специфического назначения, всего 123 учреждения в США, Австралии, Южной Африке и Великобритании с 93 тыс. койкомест в управлении.

⚠️Тюремный бизнес некоторые аналитики в США относят к разряду SIN (грех), вместе с производителями сигарет, каннабиса, алкоголя и оружия, устроителями азартных игр и т.д.

🙂 Во время первого срока Трампа GEO Group активно расширялась, в частности, построила крупный следственный изолятор в Техасе за 110 млн.долл. А вот Джо Байден неоднократно высказывался о том, что ему «не нужны тюрьмы для извлечения прибыли». Кроме того, от акций GEO Group начали стремительно избавляться крупные хедж-фонды, которые стремились вести более «экологичный» бизнес в сфере инвестиций.

😔 Байден довел CoreCivic и GEO Group до того, что обе компании приостановили выплаты дивидендов и трагически потеряли в стоимости. Более того, CoreCivic и Geo Group пришлось отказаться от статуса REIT (Real Estate Investment Trust) в 2021 году, хотя их бизнес по-прежнему тесно связан с недвижимостью. Кстати, с 2010 году GEO Group занимается отслеживанием людей, носящих электронные браслеты, сейчас компания следит примерно за 200 т.чел.

😷 Бывший президент Байден почти добил тюремные компании, издав указ, запрещающий федеральным агентствам пользоваться их услугами и недвижимостью. Трамп отменил этот указ одним из первых в ночь после своей инаугурации.

💰 «Мы считаем, что масштаб возможностей перед нашей компанией не имеет аналогов в нашей истории», — заявил генеральный директор Geo Group Дэвид Донахью. Акции его компании выросли на 7% на прошлой неделе на фоне сильной отчетности, а рыночная капитализация составляет около $3,8 млрд.

🔐 Иммиграционная служба США (ICE) оценивает, что ей может потребоваться до 110 000 дополнительных мест в центрах содержания, 10 000 сотрудников правоохранительных органов и еще 7 000 юристов для реализации депортационных планов администрации Трампа. По словам финансового директора GEO Group, депортационная кампания может принести компании дополнительный $1 млрд годового дохода.