🚩Друзья, вновь нужны ваши голоса за возможность публиковать сторис в канале! Заранее спасибо за поддержку 🤝https://t.me/boost/atsogoev

📦 Помните, недавно я писал про формат дарксторов? Так вот их количество стремительно увеличивается! Я пропустил, а ведь «Дикси» (входит в группу «Магнит») объявила об открытии своего первого даркстора в Москве и планах открыть еще 19 таких объектов до конца 2025 года. Даркстор «Дикси» открылся в ЮЗАО, его площадь составляет 550 м². Компания планирует там обрабатывать заказы с доставкой в течение 30 минут и расширить ассортимент под онлайн-продажи до 5000+ наименований.

💫 Это очередное подтверждение того, что крупные ритейлеры активно осваивают формат дарксторов. Напомню, что есть два основных типа арендаторов таких объектов:
🔹Специализированные дарксторы интернет-сервисов («Самокат», «Яндекс.Лавка»)
🔹Дарксторы традиционного ритейла («ВкусВилл», «Дикси», «Пятерочка», «Азбука Вкуса»)

🎯Наверное, один из самых распиаренных брокерами объектов на рынке (мне попадался на глаза в рассылках и в рекламе) - помещение 1036 м² на Краснодарской улице, 57к3 с арендатором «Яндекс.Лавка». (цена ₽106,8 млн или около ₽103 т./м²).

Давайте сравним его характеристики с типовыми требованиями к дарксторам:
🔸 Площадь 1036 м² (✅ соответствует требованию >400 м²)
🔸 Электрическая мощность 43 кВт (✅ вероятно, достаточно для работы)
🔸 Расположение в густонаселенном спальном районе (✅ почти идеально для даркстора)
🔸 Удобная зона погрузки-разгрузки (✅ да, есть, удобство не могу оценить, но Ялавка оценила)
🔸 Помещение на первой линии, но это не критично для даркстора (😃)
🔸 Эффективная двухуровневая планировка (1 этаж и -1 этаж) позволяет организовать оптимальное зонирование: зоны хранения и комплектации на -1 этаже, а с первого этажа, вероятно, будет вход для выдачи заказов (хотя могу ошибаться)

📊 Условия аренды также типичны для формата:
🔸 Договор на 7 лет (✅ стандартный долгосрочный договор)
🔸 Индексация 5% (✅ типовая для дарксторов)
🔸 Ставка аренды 10 300 ₽/м²/год (✅ явно более низкая, чем у стрит-ритейла)

💡 Вот такой он, типичный ГАБ-даркстор: большая площадь, локация внутри большого жилого массива, необходимые технические характеристики и низкая арендная плата. Вероятно, подобных ГАБов на рынке будет появляться всё больше…

⚠️ Не является рекламой инвестиционной рекомендацией

🏗 Застройщик «Гранель» объявил старт продаж квартир во второй очереди ЖК «Живописный»: Московская область, Ленинский ГО, вблизи деревни Спасское (3,6 км от МКАД, от 10 мин.тр.).

📌 Место хорошее: красиво, лес со всех сторон, речка...

💵 Цены от ₽5 млн. Площади от 28 м2.

🏢 Проект: мало- и среднеэтажные дома на территории 59 га, В состав второй очереди войдут 16 корпусов высотой до восьми этажей. Гранель обещает построить два детских сада на 450 мест, школу на 1600 учеников и поликлинику со станцией скорой помощи. Класс проекта - комфорт.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🚨В Подмосковье хотят запретить алкомаркеты во дворах жилых домов! Писал уже об этом.

👀Неожиданно? Не очень, но обо всём по порядку.

🏢 В многоквартирных домах Подмосковья работают более 1,5 тыс. алкомаркетов. Помещения принадлежат частным инвесторам, а арендаторы - крупные федеральные сети «Красное & Белое», «Бристоль», «Винлаб». Запрет на размещение алкомаркетов в жилых домах НЕ затронет магазины, входные группы которых расположены со стороны проезжей части. А вот из помещений, которые расположены во дворах жилых домов алкомаркетам придется съехать.

🚱Дескать «жителей раздражает шум, конфликтные ситуации, внешний вид таких точек, они не хотят внимания детей и т.д.».

⛔️Новость конечно вышла знатная, что позволило паникёрам сделать свои далеко идущие выводы по поводу алкомаркетов как объектов ГАБ. А я тем временем зашёл на сайт Malina Property и посмотрел, сколько % из алкомаркетов, продающихся в МО в качестве арендаторов ГАБ расположены во дворах жилых домов. Ни одного К&Б или «Бристоля» во дворе подмосковной многоэтажки мной замечено не было. Может они и существуют в принципе, но на сайте Malina Property таковых не было обнаружено.

💡И еще одна мысль: а ведь я лично знаю некоторых собственников помещений К&Б, которые только будут рады распрощаться с этим арендатором. Он надежный, платит вовремя, но... выжимает ставку вниз и не индексирует арендную плату. Так что уход К&Б со двора жилого дома может понравится не только жителям и детям, но и небольшой группе инвесторов. Вот тебе, бабушка, и Юрьев день!

📍Итого: запрет скорее всего коснется небольшого числа алкомаркетов и скорее несетевых.

🍷Что же касается риска алкомаркета как арендатора, торгующего продукцией с «неоднозначной репутацией», то этот риск был всегда и нормальные инвесторы должны были обращать на него внимание.

📜20 января 2021 года: я делаю SWOT-анализ покупки ГАБ с К&Б в г.Рошаль (Московская Область)

🔍В разделе угрозы:
⚠️ Законодательное регулирование торговли алкоголем, не только на федеральном, но и на местном уровне.

☔️Ничего не поменялось с тех пор! А 62% опрошенных считают, что в России будут ужесточать торговлю алкоголем!

☝️Делаем выводы. Но только без паники.

🥹 Они вернутся, обязательно вернутся: Uniqlo, H&M, Zara, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Pull & Bear, Visa и Mastercard..., IKEA, да все! И Мумия тоже вернется! Просто нужно попросить. 😵‍💫

💌Я получил вопрос от читательницы канала: «Делаю финансовую модель проекта. Я знаю, что некоторые параметры проекта могут меняться. Вопрос: в каком случае достаточно сделать анализ чувствительности, а в каком - нужно делать дополнительный сценарий?». Несмотря на то, что вопрос достаточно специфичен и явно не для всех, отвечу здесь - кто знает, а вдруг кому-то будет полезно!

🔍 Что такое анализ чувствительности (АЧ) и зачем он нужен я писал здесь очень простыми словами и максимально понятно. АЧ - это когда мы «дергаем» отдельные параметры финансовой модели и смотрим, как изменяется результат. Можно сравнить с эквалайзером - двигаем рычаги и слушаем, как меняется звук. В фин.моделях звук - это финансовые параметры (IRR, NPV и т.д.)

🎛 Мы можем анализировать влияние изменения одного параметра (однофакторный анализ), двух (двухфакторный) или трех (трехфакторный). Больше факторов в анализе чувствительности обычно не учитывают - тяжело воспринимать и сложно понимать. Вот на картинке пример трехфакторного анализа - воспринимать непросто.

🎯Основная цель анализа чувствительности - определить, какие параметры наиболее критично влияют на результат проекта.

🎭 Сценарный анализ - это фактически подготовка еще одной финансовой модели, в которой моделируется реальная ситуация, при которой параметры меняются взаимосвязано. По сути, мы моделируем наиболее вероятные комбинации изменений параметров, которые могут произойти в реальности.

💡 Представим: вы собираетесь купить мини-апарт-отель Вы знаете, что многое может меняться. Какой анализ проводить?

📌Анализ чувствительности подойдет, когда вам нужно оценить:
🔹До какой цены можно торговаться на входе
🔹Какой минимальный уровень заполняемости допустим
🔹Какую максимальную ставку по кредиту можете взять
🔹Какое падение ставок аренды выдержит проект

📊Например, можно сделать трехфакторный анализ изменения IRR при изменении параметров:
🔸Цена входа: от 90 до 110 млн
🔸Заполняемость: от 70% до 100%
🔸Ставка по кредиту: от 20 до 26%

🎯 Сценарный анализ нужен, когда оцениваете комплексные ситуации. Например, «Кризисный сценарий»:
🔹Арендаторы начинают съезжать (заполняемость падает до 70%)
🔹Ставки аренды снижаются на 20%
🔹Сроки реализации проекта затягиваются
🔹Затраты на эксплуатацию растут
🔹Растут затраты на маркетинг и рекламу

📑Как видите, здесь много взаимосвязанные факторов, по этой причине сценарный анализ более нагляден, часто его проще воспринимают заинтересованные лица, он учитывает не только изменение цифр, но и сроков (впрочем, можно заморочиться, и сделать АЧ с учетом сроков).

🔻Итого: для независимых параметров (цена входа, ставка по кредиту) достаточно анализа чувствительности, а для взаимосвязанных изменений (как в кризисном сценарии) нужен сценарный анализ. На практике лучше сначала сделать анализ чувствительности для понимания критических параметров, а затем (если это требуется) разработать реалистичные сценарии.

👋Извините, пост действительно не для всех!

#ликбез

«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >35% годовых - идите в банк и получите кредит под ХХ%, а разницу оставьте себе...»

☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.

1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.

Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.

2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.

Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?

Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...

3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».

Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.

4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.

🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.

❓Это очень популярное возражение. Всем, кому необходимо НАЙТИ ДЕНЬГИ на реализацию проектов в сфере недвижимости, обязательно нужно научиться отвечать на это!

🏙 Москва - «умирающий город». Или как манипулировать данными о демографии!

☝️ Итак, нам тут поведали, что Москва - «город стариков», где средний возраст 47 лет, молодежи всего 20%, и скоро случится великое перераспределение квартир, когда пожилые москвичи начнут массово покидать этот мир, оставляя наследникам свои квадратные метры в спальных районах. Те их выставят на продажу и... Ну конечно же! ОБВАЛ и КРИЗИС.

🧮 А теперь смотрим на факты:

📈 За 20 лет (2000-2020) население Москвы выросло на 2.7 миллиона человек (с 9.9 млн до 12.6 млн.). Это как если бы в Москву переехали ВСЕ жители Екатеринбурга и Красноярска. Более 80% этого прироста - за счет миграции.

👥 В среднем на 20-летнем периоде наблюдений каждый год в Москву приезжало 80-100 тысяч человек. Экономически активных. С амбициями. С желанием здесь жить, работать и зарабатывать. Примерно небольшой город ежегодно вливается в столицу.

🌎 «Наследные квартиры» способны обрушить рынок недвижимости при таком притоке людей в город? Конечно же нет.

👀 Смотрим чуть шире - на мировой опыт. В Беверли-Хиллз средний возраст жителей около 60 лет. На Манхэттене в Upper East Side половине населения за 65. И что-то не видно там обвала цен из-за «наследных квартир». Эй, олды нью-йоркские, вы там скоро канете в Лету? Когда уже по $700 за м2 будет? А нет, чего-то цены только растут.

🔌 Вообще-то, тема угрозы «наследных квартир» появилась ещё в период буйства Covid-19. К сожалению, в результате пандемии в Москве были отмечены потери среди пожилых людей. Однако присутствие таких квартир в экспозиции не привело к искажениям или изменениям общей картины рынка.

💡Представлять естественный процесс смены поколений как некий «единовременный шок» для рынка - очевидная манипуляция. На практике это растянутое во времени явление, которое идет параллельно с постоянным притоком нового населения. А спальные районы Москвы тем временем реновируются и меняются в лучшую сторону - к моменту предполагаемого «наследственного шока» они могут стать совсем другими.

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
🔥 Все умрут, а я останусь!

🏗 Один из крупнейших российских застройщиков жилья, ЛСР, готовится размещать новый выпуск облигаций серии 001P-10.

💰 Объем выпуска - ₽3 млрд.
🗓 Срок обращения - 5 лет (1800 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 25,50% годовых (YTP не выше 28,70%)

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету!
👀 Не надо брать...
🔥 Уже имею ЛСР (или они меня).

Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем ты платежеспособным

В инвестициях будь то акции или недвижимость, всегда много ждунов. Тезис Ольги Манукян - "на рынке недвижимости всегда есть «вечные» покупатели, которые никак не конвертируются в реальных, потому что все время ждут лучшего момента."

Ждать у моря погоды можно до седых висков!

- Пока вы ждете снижения ставки, откат цен, каких-то новых условий – ваша ликвидность, как человека способного зарабатывать деньги и создавать ресурсы в своей жизни, с каждым годом падает. Ожидание падения рынка не способствует выгодным инвестициям.

- Пока вы размышляете — цены индексируются, выбранный объект уходит кому-то другому, все поиски приходится начинать сначала, возможность купить исчезает.

Поэтому "принцип — покупать недвижимость тогда, когда в этом есть цель и возможность." с каждым годом он все вернее и вернее.
Только благодаря этому принципу, быстрым решениям и взятой ответственности — вы не пролюбите момент!

Так что успевайте купить квартиру на выгодных условиях - Ольга Манукян и ее команда собрали каталог ликвидных проектов бизнес-класса с потенциалом прироста от 20% и самыми выгодными предложениями по рассрочке от застройщиков.

Например, сейчас действует рассрочка на проект бизнес-класса с готовностью в 2025 году и платежом 80 тыс.руб в месяц.

Реклама. ИП Манукян О.С. ИНН 645395705671 erid:2VtzqvH1bNV

🚀 Light industrial 2025: внимание, взлетаем!

📊 По прогнозу NF GROUP и складского девелопера ХСА рынок light industrial ждет мощный подъем - в самое ближайшее время.

📅 Уже к середине 2025 года ставки аренды вырастут на впечатляющие +27% до 14,2 тыс. руб./м2 в год (без НДС и OPEX), а цены продажи поднимутся на +12% до 117 тыс. руб./м2. В некоторых локациях стоимость склада light industrial может достичь 130-135 тыс. руб./м2 с НДС.

💫 Спрос на складские помещения растёт как со стороны арендаторов, так и покупателей. В ответ девелоперы наращивают темпы строительства - объем предложения в 2025 году увеличится до 876 тыс. м2 против 483 тыс. м2 в 2024 году.

🔮 Прогноз очень позитивный! Хочется верить - но я осторожен.
А вы?

🔥 Верю
👀 Не верю
👍 Скоро проверю
✍️ Выскажусь

💬 Сегодня ночью переписывался с товарищем, инициатором проектов в сфере недвижимости. Он объявил у себя в соцсетях о своем новом проекте, и к нему начали обращаться инвесторы с предложением подписать Term Sheet (что само по себе говорит об опытности инвесторов).

🤔 Я подумал, что могу поподробнее рассказать о том, что это за документ - ведь у многих участников рынка нет единого представления о том, что же это такое.

💡 Term Sheet - это документ, фиксирующий основные условия будущей сделки. По сути, это «скелет» или «черновик» основного договора. В нем прописываются ключевые моменты, о которых договорились стороны.

🔑 Основные разделы Term Sheet:

1️⃣ Стороны сделки (кто покупает / инвестирует, кто продает / принимает инвестиции)
2️⃣ Предмет сделки (что именно продается / покупается)
3️⃣ Цена и условия оплаты
4️⃣ Основные этапы и сроки сделки
5️⃣ Предварительные условия (что должно быть выполнено до заключения основного договора)
6️⃣ Гарантии и заверения сторон
7️⃣ Эксклюзивность / неэксклюзивность переговоров
8️⃣ Конфиденциальность

⚡️ На практике Term Sheet подписывают после того, как заключили NDA, покупатель / инвестор направил LOI продавцу, стороны вступили в переговоры и достигли принципиальных договоренностей с контрагентом, НО до начала Due Diligence и подготовки основного договора купли-продажи / инвестирования / другие формы.

🔜 Term Sheet - это промежуточный документ, который обычно не имеет обязательной юридической силы (хотя пункты об эксклюзивности и конфиденциальности обычно обязательны к исполнению).

📝 Основная задача документа - зафиксировать достигнутые договоренности и структурировать дальнейшие переговоры, что существенно экономит время при подготовке основного договора.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Буду знать-применять!
👀 Мне по 🥁

#ликбез

🛩 Застройщик«Самолёт» опубликовал операционные результаты за 4-й квартал и весь 2024 год. Финансовая отчетность по МСФО пока не опубликована - только осколочные данные по объемам продаж и немного духоподъемного про долги и ликвидные земли.

💰 За 2024 год застройщик реализовал недвижимости на ₽282 млрд (1,3 млн м2), что примерно соответствует результатам 2023 года в денежном выражении. Средняя цена реализованного подмосковным монстром м2 выросла на 15% до ₽213,5 тыс. Доля ипотеки в продажах составила 71%. Но это по году, доля сокращается, судя по комментарию гендиректора Анны Акиньшиной.

🏗 «Самолёт» продолжает закапывать себя экспансию в новые регионы - запустили проекты в Арктике и на Сахалине. В декабре продали проект «Квартал Герцена» застройщику «Брусника». Акиньшина считает, что сделка демонстрирует «качество и ликвидность земельного банка». Ну ок.

🔄 Хвастаются запуском программы выкупа облигаций на ₽10 млрд, правда, пока выкупили только на ₽2 млрд. По облигациям БО-П11 установили новую ставку купона 26% - видимо, чтобы инвесторы не предъявляли бумаги к выкупу.

☑️ Других новостей нет!

✈️ «Самолёт» остается одним из крупнейших застройщиков России, и его здоровье - важный показатель состояния всего рынка. Пока компания держится на плаву и даже показывает удовлетворительные операционные результаты, но нужно дождаться полной финансовой отчетности - она расскажет куда больше о реальном положении дел. А пока это кот Шрёдингера.

⚠️ Вот уж точно, не является инвестиционной рекомендацией

Как дела у «Самолёта» по вашим ощущениям?
👍 Всё хорошо.
🔥 Все плохо!
👀 Подождем отчетность...

📈 Объем продаж офисов класса А в строящихся бизнес-центрах Москвы взлетел в 1,5 раза за 2024 год, достигнув впечатляющей отметки в 207 тыс. кв. м, согласно данным аналитического центра STONE.

🏙 Наибольший ажиотаж наблюдается в зоне между ТТК и МКАД - здесь сосредоточено 68% всех сделок. Это связано с активным расширением офисной географии: новые проекты строятся в радиусе 2-3 км от ТТК, вблизи транспортных хабов и ключевых деловых локаций города.

💰 Средняя цена квадратного метра в новых бизнес-центрах класса А составила 439 тыс. рублей. При этом ценовая география весьма неоднородна: в Москва-Сити цены достигают 685 тыс. руб./кв. м, в зоне ТТК-МКАД - 435 тыс. руб./кв. м, а в зоне СК-ТТК - 413 тыс. руб./кв. м.

📝 Важный момент: 86% сделок совершается по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН), которые не регистрируются в Росреестре.

🏢 Именно поэтому аналитика STONE представляет особый интерес - в ней, вероятно, учтены данные по собственным продажам компании и её конкурентов, что даёт уникальную картину рынка, недоступную из официальной статистики. Бесценная информация для понимания реальной ситуации.

🔺Тренды: бизнес всё чаще предпочитает покупать, а не арендовать офисы. Доля сделок под собственное использование выросла до 60% с 2022 года — компании стремятся защитить себя от арендных рисков на фоне дефицита готовых бизнес-центров.

🎯 Итого: рынок продаж офисов класса А внарезку показывает стабильный рост и высокую ликвидность. При этом изменение структуры спроса (60% конечных пользователей против 40% инвесторов) говорит о том, что никакого пресловутого «инвестиционного пузыря» (дурацкая пугалка) на рынке офисов НЕТ!