🏢 ПИК взорвал статистику продаж. Как они это сделали?!

📊 Коллеги из bnMAP.pro написали крутой пост и проанализировали сенсационные продажи ПИК конца 2024 года: в ЖК «Саларьево Парк» за два месяца в трёх корпусах было реализовано 930 лотов общей площадью почти 33 тыс.м2!

💰 Главный секрет успеха - старт продаж с привлекательной ценой от ₽245 т./м2 в ноябре, с последующим повышением в декабре. При этом даже после роста цен спрос оставался высоким.

🧫 Формула продаж от ПИКа:
🔸 Компактные студии 34-36 м2
🔸 Средний чек ₽8,5-10 млн.
🔸 Отложенный спрос в локации
🔸 Бренд ПИКа

⚡️Что это всё значит? На рынке сохраняется высокий спрос на небольшие лоты по адекватной цене. ПИК это понял и собрал предновогодние сливки.

🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл в БЦ STONE Римская

📍 Место: 3 мин. от метро, «Римская»

💸 В продаже лоты от 32 м², бюджет покупки от ₽19,2 млн., 1 м2 от 490 тыс. Можно взять в рассрочку с ПВ 10% под 5% и договориться о каникулах по внесению платежей на 6 месяцев.

📐Все помещения со свободной планировкой и свободным входом, витринным остеклением, мокрыми точками и с потолками от 4,5 м.

🛍 Коммерческие помещения в деловом кластере - особая категория недвижимости с двойным трафиком за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (более 6,5 тыс. чел.), а также местных жителей (около 20 тыс. человек).

⚡️На старте продаж раскупаются лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые помещения - после сдачи объекта их перепродают с существенной премией или создают готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж

🤖В продолжение темы Искусственного Интеллекта.

🔢 Скоро до того дойдет, что даже устный счет будет доверяться сверхразуму.

🧮 Я подготовил традиционную пятничную задачку, которую (я проверил) ИИ не может решить. А человек может. Вот такой парадокс, но он явно временный.

🏆Так что, человеки, поспешим самоутвердиться, переиграть ИИ и найти решение задачи!

Варианты ответов для людей:
👍 22
🔥 24
👀 27
🤔 30
😎 34

✅ Правильный ответ опубликую уже скоро.

👀 Эта задача на внимательность. Инвесторам в недвижимость внимательность пригодится, так что тренировка совсем нелишняя.

Итак, предпосылки, которые можно легко рассчитать:

🔹Скрещенные инструменты = 10
🔹Две пачки денег = 8
🔹Рабочий в каске = 5
🔹Строительный кран = 7

🔍Смотрим на последнюю строку! Два скрещенных инструмента = 10, а один инструмент = 5. Рабочий в каске = 5, но он держит в руках один инструмент = 5 и одну пачку денег = 4. Кран =7, но он тянет одну пачку денег = 4.

🔻Итого 5 + 5 + 5 + 4 + 7 + 4 = 30

☑️ Правильный ответ 3️⃣0️⃣

🛑 Есть один факт, который не меняется годами.

💸 Инвесторы - самая плохо обслуживаемая категория на рынке недвижимости. Денег у них всё больше, а нормального сервиса... очень мало. Вот где ресурс для роста доходов агентов по недвижимости!

💰Инвесторы благодарная категория покупателей, которая с радостью рекомендует адекватного и компетентного брокера своим друзьям и знакомым (тоже обремененным деньгами).

💵 Инвесторы совершают сделки на бо‌льшие чеки. Они чаще всего принимают логичные, обоснованные решения, они последовательны и дают обратную связь...

☝️И даже сейчас ДАЛЕКО не все инвесторы сидят в депозитах - количество инвестиционных сделок по-прежнему высоко!

Согласны со мной?
🔥 Да
👀 Нет

👉Кстати, если согласны - приходите сегодня в пятницу в 16.30 МСК на мой вебинар «Консультирование частных инвесторов» - расскажу как эффективно работать с этой особой категорией покупателей!

https://atsogoev.com/webs

🌯 В 2025 году ожидается важное событие для стрит-фуда – вступление в силу ГОСТа на шаурму. ГОСТ предположительно установит единые требования к приготовлению, хранению и реализации шаурмы, а также к санитарным нормам. Это серьезный шаг в развитии сегмента, который может повлиять на работу всех точек продажи этого популярного фастфуда. По данным исследования Роскачества в апреле 2024 года, качество продукции требует серьезного внимания – в 27 из 29 исследованных образцах были выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических норм.

💼 На рынке торговых помещений точки шаурмы традиционно занимают заметную долю, особенно в локациях с высоким трафиком. Это обусловлено постоянным спросом на быстрое питание и относительно низким порогом входа в бизнес для предпринимателей.

📍 Для помещения с шаурмой критически важно качество локации:
🔸 Расположение у транспортных узлов (метро, ж/д станции, автовокзалы)
🔸 Высокий целевой пешеходный трафик
🔸 Первая линия домов
🔸 Наличие витринного остекления
🔸 Отдельный вход

⚖️ Технические требования к помещениям также имеют свою специфику:
🔹 Компактная площадь (15-30 м²)
🔹 Высокие электрические мощности (от 20 кВт)
🔹 Возможность установки вытяжки
🔹 Водоснабжение и канализация

⚠️ Важно понимать риски: общепит (не только точки шаурмы) в Москве остается одним из самых сложных сегментов – количество открытий новых точек практически совпадает с количеством закрытий. Для инвестора это означает существенный риск потери арендного потока и необходимость поиска нового арендатора. При этом помещения общепита часто требуют серьезных затрат при перепрофилировании под другие виды деятельности (если это требуется).

💫 Хорошая новость: при правильном выборе локации и внимании к техническим параметрам помещения риски можно существенно снизить. В случае ухода арендатора помещение с качественными характеристиками у транспортного узла, как правило, не простаивает долго – на такие точки всегда есть спрос среди операторов стрит-фуда.

🔍 На рынке регулярно появляются предложения с такими арендаторами. Например, сейчас представлено помещение 22 м² на ул. Уральская, д. 1 (1 минута от метро "Щёлковская", первая линия) за 44,5 млн ₽ с арендатором – точкой стрит-фуда. Договор заключен на 5 лет, арендная ставка составляет 350 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 4,2 млн ₽). Помещение отличается качественными характеристиками: потолки 3,3 м, электрическая мощность 25 кВт. А еще он характеризуется наличием сверхинтенсивного пешеходного трафика. Напротив — МФК «Щёлковский» (торговый центр и автовокзал).

💡 Итог: несмотря на повышенные риски работы с несетевыми точками общепита, инвестиции в такие объекты могут быть успешными при тщательном подходе к выбору помещения. Ключевые факторы успеха – качественная локация у транспортных узлов с высоким целевым трафиком и правильные технические характеристики. Такие помещения сохраняют свою привлекательность (условно всегда), а хорошая техническая оснащенность позволяет быстро запустить новую точку общепита.

🟡 Клуб инвесторов «Деньги» скоро отметит свой 6️⃣-ой День Рождения 🎉

☝️В этой связи 22 февраля в Москве пройдет грандиозный концептуальный праздник «Место Силы — Байкал»

💪Клуб считает своим местом силы это величественное озеро, поэтому воспроизведет культуру Байкала прямо в центре Москвы 🧊

👀Будут аутентичные и оригинальные развлечения, а также небольшая деловая часть с выступлением Уважаемого Спикера.

🔥Кроме того:

🧊 фотозоны с сибирскими луками, собаками-самоедами и настоящим соколом;
🧊 предсказания и напутствия на успешные инвестиции от шамана;
🧊 мастер-класс по созданию чая из сибирских трав;
🧊 оригинальная подача строганины, морепродуктов и настоек на ледяных скульптурах;
🧊 яркая вечеринка, кавер-группа и танцы.

🎩 Dress code: coctail и black tie в белых, серебряных и синих цветах.

🎫 Билеты уже раскупают — поторопитесь, пока есть места!

📊Но у меня ест промо-код «БАЙКАЛ» на скидку 30% 🔥
Действует он только в ЯНВАРЕ...

📆 22 февраля 12:00
📍 Moscow Marriott Imperial Plaza, Москва, Краснопрудная, 12

👉 Узнать подробности — money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

🔥Горячие новости финансовой алхимии от «Гранель»!

🙅🏻 Если вы не фанат переплат и кредитов, и у вас есть паспорт... «Гранель» предлагает рассрочку!

❌ Никаких справок о доходах - нужно только острое желание купить новостройку!

💫 Варианты рассрочек:
📊 До 2-х лет вообще без платежей (только 20% первый взнос, и спите спокойно до 2026-го!)
📊 Рассрочка без первого взноса (да-да, прям совсем без него)
📊 С ежеквартальными платежами (для любителей всё четко планировать)

💸 Всегда есть возможность перейти потом на ипотеку (если вдруг соскучитесь по банкам)

🎭 Кому зайдёт:
🔸 Ждёте пополнения (в семье или в кошельке)
🔸 Продаёте старую квартиру (но не торопитесь)
🔸 Ваши деньги на депозите (и очень не хотят оттуда уходить)

🃏 А кроме того «Гранель» обещает скидку до 10%, объясняя это тем, что без участия банков всё дешевеет...

⚗️ Что там ещё варится в колбах у алхимиков из «Гранель»??? Скоро узнаем...

👀 Ага, значит, нужно обязательно что-нибудь написать о партнерстве / сделке Forma и «Страны Девелопмент», как-то прокомментировать, но в голову приходит только

«Forma почесала Republic и решила отдаться партнёрам из Тюмени».

Извините...

Уже давно хотел рассказать об этом… Но было рано.

У нас в компании большой центр аналитики и центр стратегических разработок. Мы регулярно разрабатываем для девелоперов квартирографию, посвящаем этому достаточно много времени и ресурсов. Причем большую их часть отнимает сбор информации и ее обработка, а не интерпретация данных — что досадно.

Именно поэтому какое-то время назад мы поставили себе задачу разработать сервис, который бы упростил логику формирования квартирографии.

Мы это сделали. И назвали «GMK Квартирография».

Сначала мы достаточно успешно использовали сервис внутри компании и протестировали у наших партнеров-девелоперов. Получили разную обратную связь. Многие говорили, что квартирография — это очень узкая тема.

Девелоперов интересовала не только квартирография, но и более серьезные параметры, например, емкость локации (то есть темпы выбытия при заданной цене).

Допустим: есть город N, есть локация с определенным адресом. Девелопер планирует реализовать там 150 тыс. кв. м.

Он хочет понимать:

▪️за какой период он это реализует
▪️по какой цене
▪️какая средняя площадь квартиры
▪️какой должна быть квартирография
▪️какие конкуренты есть в локации и с какой ценой

Причем он хочет видеть не только ситуацию в моменте, но и исторически накопленные данные за последние 1–3 года продаж.

И на базе всего этого строить свое предложение.

Мы озадачились этой проблематикой, и нам удалось разработать сервис «GMK Потенциал», который как раз и отвечает на все эти вопросы.

Теперь достаточно набрать адрес потенциального проекта, и сервис выдает все эти параметры за несколько минут.

Мы считаем, что «GMK Потенциал» снимает огромную головную боль с аналитиков. Теперь один человек способен обрабатывать десятки локаций в день.

Сейчас мы запускаем бета-версию сервиса для наших коллег на очень интересных условиях.

Пока начинаем с Тюмени (как нашего домашнего региона, к тому же, высококонкурентного), но заявки принимаем и по другим городам.

Если вам это интересно, оставляйте заявку в @PotentialOnline_bot. Там же мы будем рассказывать обо всех новостях сервиса, поэтому рекомендую подписаться.

☝️Интересный функционал. Однако же разве сервисы типа BNmap.pro уже не обеспечивают такие данные:

▪️по какой цене
▪️какая средняя площадь квартиры
▪️какие конкуренты есть в локации и с какой ценой
❓

📐 А вот ответ на вопрос «какой должна быть квартирография» получить реально интересно! Этого сервисы анализа фактических продаж пока не умеют...

📅 25 января на Бали был арестован гражданин Германии 53-летний Андре Фрей, основатель местной девелоперской компании PARQ Development. Этой компанией был реализован МФК PARQ Ubud, комплекс рекреационно-туристического назначения с апартаментами, ресторанами, кафе, магазинами и коворкингом на земельном участке площадью 1,8 га. Помимо PARQ Ubud девелопер развивает другие проекты в других частях Бали.

👮 Судя по заявлениям местной полиции Фрею шьют уголовное дело по факту незаконного изменения ВРИ сельскохозяйственных угодий (рисовых полей), что нарушает Закон № 22 от 2019 года «Об устойчивых системах возделывания сельскохозяйственных культур». Относительно вилл и сопутствующей инфраструктуры полиция высказывается в том ключе, что «эта недвижимость была построена незаконно».

💰 Масштаб ущерба, нанесенного PARQ Development очень серьезный - это сарказм. По моим подсчетам, на 1,8 га земли, незаконно переведенных Фреем, всего за один год можно собрать целых 250 центнеров риса на общую сумму $25 тыс. При ставке налога на прибыль в 12,5% Индонезия недополучала с связи с деятельностью Фрея около $2,5 тыс. ежегодно! Понятно, что за делом PARQ Development сейчас наблюдают все рисоводы и девелоперы Индонезии.

🏨 В настоящее время закрыта большая часть инфраструктуры PARQ Ubud, однако, по моим данным ни о каких выселениях из апартаментов никто пока не говорит. Как и об отъеме недвижимости у владельцев.

💻 В связи с событиями на Бали в России началось бурление в интернетах, в том числе обсуждение рисков покупки зарубежной недвижимости, породившие объяснительные посты по теме «почему я никогда не куплю недвижимость за кордоном».

⚖️ При этом параллельно процессам на Бали в России жители Ленинского района Московской Области получают уведомления из прокуратуры о выселении из домов, как выясняется, построенных на сельскохозяйственных землях и незаконно переведенных в ИЖС! К сожалению, показательных задержаний в России пока не произошло, в отличие от Индонезии. А если еще повспоминать, случаев в России было много - из последнего, попытки прокуратуры изъять земли в Барвихе (в том числе у добросовестных приобретателей).

🍑И если с Бали «всё изначально было понятно - развод лохов» (это не я так думаю, это я цитирую высказывания из интернетов), то у нас - «вы не понимаете, это другое»...

❓ И только один общий вопрос, касающийся обоих случаев: куда смотрели контролирующие органы все годы, пока шел процесс строительства домов и продажи недвижимости?

🚨 Покупка недвижимости за рубежом: как не остаться у разбитого корыта?

📋 Главная ошибка большинства покупателей - экономия на комплексной проверке объекта (due diligence или просто DD). Профессиональный due diligence включает юридическую экспертизу документов, технический аудит здания, проверку разрешений на строительство и целевого назначения земли. Да, такая проверка может стоить 1-5% от стоимости объекта, но она может реально оградить инвестора от потери всех вложений.

⚖️ Не стоит полагаться на репутацию застройщика, рендеры или красивый сайт проекта. Необходимо получить независимое заключение от местных (это важно) юристов, специализирующихся на недвижимости. Они должны указать на все подводные камни законодательства, проверить легальность каждого документа, проследить цепочку сделок.

💼 А помимо этого до проведения due diligence необходимо проделать самостоятельную работу по прединвестиционному анализу проекта:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, подробное маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту

🛑 Покупка зарубежной недвижимости может стать отличной инвестицией, но только при грамотном подходе к проверке проекта.

📊 Сколько % инвесторов в зарубежные проекты заказывают DD? Примерно 0,1% (десятая процента) я думаю.

⚠️Экономия на due diligence - это экономия на безопасности ваших инвестиций. Лучше потратить время и деньги на проверку, чем потерять всё имущество из-за юридических проблем.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 1-5% сверху? За что?!
👍 Куда DDеньги нести?

🔥 Due diligence - любимая мантра юристов и консультантов рынка недвижимости. Проверяйте документы, говорят они. Нанимайте экспертов, изучайте разрешения, анализируйте риски. И будет вам счастье.

⚠️ Только вот незадача - даже самая дотошная проверка документов, разрешений и прав собственности не даёт 100% гарантии. Хоть десять юристов наймите, хоть сто аудиторов - если власти решат что-то изъять, они найдут способ это сделать. И неважно, где вы купили - в Дубае, на Бали или в Барвихе.

🎲 Единственное, что реально помогает - это понимание, что инвестиции в недвижимость везде связаны с риском. И нет такой волшебной юрисдикции, где ваши права собственности будут защищены железобетонно. Да, где-то риски повыше, где-то пониже, но они есть везде.

🧲В странах, заинтересованных в притоке иностранных инвестиций (ОАЭ, например), такие «изъятия» могут проходить в мягкой форме, без шума и с минимумом потерпевших. Если само государство владеет / курирует / помогает развивать проект, в который привлекаются инвестиции иностранных покупателей - риски сильно снижаются.

☝️В остальных случаях - волнуйтесь. России тоже касается.

💡 Так что же делать? Проводить due diligence ли нет? Однозначно да. Но при этом трезво оценивать риски и не питать иллюзий. Диверсифицировать портфель по разным странам, юрисдикциям и инструментам.

🚧 Хватит делить мир на «надёжные» и «опасные» юрисдикции. Риски есть везде. И единственный способ с этим жить - принять / не принять эти риски и двигаться дальше.

🚨Все гарантии - на депозите до ₽1.4 млн. от АСВ (если верить этой гос.конторе). За пределами условно безопасной коробочки - welcome to the jungle.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день!

🏗 Застройщик «Гранель» объявил старт старт бронирования квартир во второй очереди ЖК «Живописный»: Московская область, Ленинский ГО, вблизи деревни Спасское (3,6 км от МКАД, от 10 мин.тр.).

📌 Место: обжитой район со сложившейся инфраструктурой, а так красиво, лес со всех сторон, речка...

💵 Цены от ₽5 млн. Площади от 28 м2.

🏢 Проект: мало- и среднеэтажные дома на территории 59 га, В состав второй очереди войдут 16 корпусов высотой до восьми этажей. Гранель обещает построить два детских сада на 450 мест, школу на 1600 учеников и поликлинику со станцией скорой помощи. Класс проекта - комфорт.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

⚠️ Для любителей надежных юрисдикций, отличающихся низкими страновыми рисками!

☝️Ну ведь про климатические риски забывать тоже не нужно!

🌊Есть такой ресурс «Карта затоплений». Можно посмотреть, что случится при подъеме уровня мирового океана с роскошными ЖК на первой линии.

⛰Иными словами покупать лучше на горе!

🫨 Жаль, но в горах отмечаются землетрясения, вот карта этих событий.

🔥В лесах бывают пожары. Карта тут.

🌪А на равнинах случаются торнадо и ураганы. Карту не нашел, но общий смысл вы поняли.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день!

📝 Читательница канала Гузель задала мне недавно такой вопрос: «Многие девелоперы проектов в сфере коммерческой недвижимости продают помещения на этапе строительства индивидуальным предпринимателям и юр.лицам по договорам купли-продажи будущей вещи. Что будет происходить с покупателями такой недвижимости в случае банкротства девелопера?». Отвечаю.

🏢 Для начала важно понимать, что продажа помещений по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) - это стандартная практика на рынке коммерческой недвижимости. Более 80% площадей в строящихся бизнес-центрах продается именно так, и это абсолютно нормальный способ приобретения недвижимости для бизнеса.

⚖️ Банкротство любого бизнеса теоретически возможно. Что может пойти не так? В общем-то что угодно. В основном причиной начала процедуры становится наличие денежных обязательств, которые не может выполнить застройщик. Например, долги перед подрядчиками, продавцами земли, соинвесторами-заимодавцами и т.д. В основе проблем с невозможностью выполнения денежных обязательств - слабая бизнес-модель проектов или проекта (неучёт разного рода рисков, просчеты в финансировании или продажах, плохой менеджмент и т.д.)

🗄Процедура банкротства обычно занимает от 1.5 до 3 лет, в крупных или запущенных случаях до 5 лет и больше. Не буду описывать все ступени этого процесса. Важно, что покупатель недвижимости становится кредитором третьей очереди - сразу после требований граждан за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплат работникам предприятия (вторая очередь).

🏗 Дальнейшее развитие событий зависит от степени готовности объекта. Если объект не достроен, требования покупателя трансформируются в денежные, объект (недострой) продается на торгах, а вырученные средства распределяются между кредиторами. Кредиторы третьей очереди, по моим оценкам, могут рассчитывать на получение от 10% до 40% инвестированных средств через 1-2 года после признания застройщика банкротом. Но это очень общо, неконкретно и неточно.

🔑 Если же объект достроен, но права собственности еще не зарегистрированы, у покупателя есть возможность требовать признания права собственности через суд. При полной оплате и готовности объекта суды часто встают на сторону покупателя. Такой процесс обычно занимает 6-12 месяцев.

✍️Я описываю очень кратко и намеренно опускаю важные моменты - это сокращает и упрощает ответ.

⭐️ Важный момент - при банкротстве к ответственности привлекаются не только сами компании-застройщики, но и их контролирующие лица - акционеры и конечные бенефициары. Если будет доказана их недобросовестность, они будут нести субсидиарную ответственность по долгам компании (будут отвечать личным имуществом), что существенно повышает шансы покупателей вернуть вложенные средства.

🛡 Также напомню, что ДКПБВ по закону нельзя заключать с физическими лицами, т.е. законодатель оградил их от рисков подобного рода. А вот ИП и ЮЛ способны нести предпринимательские риски, в том числе риски банкротств своих контрагентов.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Надеюсь, банкротств не будет...
👍 Кто не рискует, тот не пьет!