📖 А еще я иногда на канале рассказываю истории о людях, которые инвестировали или инвестируют в недвижимость.
🔸Марк Красс
https://t.me/atsogoev/6370
🔸Гаврила Солодовников
https://t.me/atsogoev/6912
🔸Иван Кулаков
https://t.me/atsogoev/6979
🔸Антуан Люро
https://t.me/atsogoev/1527
https://t.me/atsogoev/1532
https://t.me/atsogoev/1533
🔸Пол Рэймонд
https://t.me/atsogoev/4199
https://t.me/atsogoev/4201
https://t.me/atsogoev/4202
🔸Морис Вон
https://t.me/atsogoev/1697
https://t.me/atsogoev/1700
https://t.me/atsogoev/1701
https://t.me/atsogoev/1702
🔸Андре Агасси
https://zen.yandex.ru/media/atsogoev/pochemu-v-shkolnyh-tualetah-razruha-60c91f2d171c814bc6ccf328
🔸Марк Красс
https://t.me/atsogoev/6370
🔸Гаврила Солодовников
https://t.me/atsogoev/6912
🔸Иван Кулаков
https://t.me/atsogoev/6979
🔸Антуан Люро
https://t.me/atsogoev/1527
https://t.me/atsogoev/1532
https://t.me/atsogoev/1533
🔸Пол Рэймонд
https://t.me/atsogoev/4199
https://t.me/atsogoev/4201
https://t.me/atsogoev/4202
🔸Морис Вон
https://t.me/atsogoev/1697
https://t.me/atsogoev/1700
https://t.me/atsogoev/1701
https://t.me/atsogoev/1702
🔸Андре Агасси
https://zen.yandex.ru/media/atsogoev/pochemu-v-shkolnyh-tualetah-razruha-60c91f2d171c814bc6ccf328
💡Какие инвестиционные идеи из мира недвижимости сработают а 2025 году? Можно выбрать несколько вариантов.
Anonymous Poll
13%
🏗️Новостройки
39%
🏪 Готовый арендный бизнес и стрит-ритейл, создание ГАБ
28%
🏬 Скупка вторички с дисконтом
40%
🏨Гостиничная недвижимость, апарт-отели, курортная недвижимость
19%
🏘️ Загородная недвижимость
10%
🎨Флиппинг
7%
🖨️Акции / облигации застройщиков
14%
💿 Коллективные инвестиции, ЗПИФы, инвест.платформы
14%
💸 Долги под залог недвижимости / мезонины
18%
🏝️Зарубежная недвижимость
☝️Между прочим, я уже дал прогноз по двум пунктам из этого списка:
🏪 ГАБ (готовый арендный бизнес)
https://t.me/atsogoev/6951
🏗 Новостройки (но только в Москве)
https://t.me/atsogoev/6943
🏪 ГАБ (готовый арендный бизнес)
https://t.me/atsogoev/6951
🏗 Новостройки (но только в Москве)
https://t.me/atsogoev/6943
Сначала налоги!
🌍 Henley & Partners выпустили свой ежегодный рейтинг паспортов (там ничего нового - можете ознакомиться), но в качестве комментария вышла интересная статья о сдвигах в восприятии налогов сверхбогатыми (HNWI).
💼 По наблюдениям директора по налоговым услугам компании Петра Ферриньо, произошла любопытная трансформация в подходе состоятельных инвесторов к выбору страны для проживания. Теперь они сначала анализируют налоговое законодательство разных юрисдикций, и только потом смотрят на климат, инфраструктуру или качество образования.
🎯 Что интересно, даже если инвестор начал процесс релокации из-за опасений роста налогов в родной стране, а эти опасения не оправдались – он всё равно часто продолжает движение в сторону низконалоговой юрисдикции. "Если налоги на Родине в итоге не вырастут – не страшно, ведь солнечный пляж в стране с низкими налогами никуда не денется", – отмечает Пётр.
🏗 Тренд может серьезно повлиять на рынки недвижимости некоторых стран. Низконалоговые юрисдикции будут притягивать всё больше состоятельных покупателей, что неизбежно отразится на ценах местной недвижимости. Я ни на что не намекаю (и ничего не продаю), но в ОАЭ это уже частично наблюдается...
Готовы переехать ради низких налогов?
🔥 Нет, нравятся жизнь и налоги в 🇷🇺
👍 Уже переехал(а)
👀 Изучаю возможности...
🤔 Сначала нужно стать HNWI
🤗 Меня не касается
🌍 Henley & Partners выпустили свой ежегодный рейтинг паспортов (там ничего нового - можете ознакомиться), но в качестве комментария вышла интересная статья о сдвигах в восприятии налогов сверхбогатыми (HNWI).
💼 По наблюдениям директора по налоговым услугам компании Петра Ферриньо, произошла любопытная трансформация в подходе состоятельных инвесторов к выбору страны для проживания. Теперь они сначала анализируют налоговое законодательство разных юрисдикций, и только потом смотрят на климат, инфраструктуру или качество образования.
🎯 Что интересно, даже если инвестор начал процесс релокации из-за опасений роста налогов в родной стране, а эти опасения не оправдались – он всё равно часто продолжает движение в сторону низконалоговой юрисдикции. "Если налоги на Родине в итоге не вырастут – не страшно, ведь солнечный пляж в стране с низкими налогами никуда не денется", – отмечает Пётр.
🏗 Тренд может серьезно повлиять на рынки недвижимости некоторых стран. Низконалоговые юрисдикции будут притягивать всё больше состоятельных покупателей, что неизбежно отразится на ценах местной недвижимости. Я ни на что не намекаю (и ничего не продаю), но в ОАЭ это уже частично наблюдается...
Готовы переехать ради низких налогов?
🔥 Нет, нравятся жизнь и налоги в 🇷🇺
👍 Уже переехал(а)
👀 Изучаю возможности...
🤔 Сначала нужно стать HNWI
🤗 Меня не касается
💸 Поиграем в крупных инвесторов в коммерческую недвижимость.
🔍 Итак, вы - состоятельный частный инвестор, ищущий интересные проекты на рынке коммерческой недвижимости.
🏭 Вы долго искали и, наконец, купили комплекс формата Light Industrial:
🔹Общая площадь: 5000 м²
🔹10 блоков по 500 м²
🔹Текущая заполняемость: 100%
🔹Средняя ставка аренды: 70 у.е./м² в год
🔹Операционные расходы: 18 у.е./м² в год
🔹Стоимость приобретения объекта 2,17 млн у.е.
🔹Доходность Cap Rate: ровно 12%
🫣 Но сразу после покупки начались проблемки:
🔸3 арендатора (1500 м²) уведомили о расторжении договоров через 2 месяца
🔸Новые потенциальные арендаторы готовы платить максимум 50 у.е./м² в год
🔸Операционные расходы остались прежними
❓ Вопросы:
1. Какую доходность Cap Rate получит инвестор после пересдачи площадей?
2. На сколько процентных пунктов снизится доходность?
Варианты ответов:
👍 10.2% (снижение на 1.8 п.п.)
👀 10.6% (снижение на 1.4 п.п.)
🔥 11.0% (снижение на 1.0 п.п.)
🤔 11.4% (снижение на 0.6 п.п.)
*️⃣ Подсказка:
доходность Cap Rate это отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к стоимости покупки. А вот ЧОД это выручка от аренды минус операционные расходы.
⏰ Правильный ответ опубликую скоро.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🧮 Решение задачи про Light Industrial:
1️⃣ Проверим начальный Cap Rate (а вдруг Цогоев обманывает и там не 12%)
🅰️ Считаем изначальный ЧОД:
🔹 Выручка: 5000 м² × 70 у.е. = 350,000 у.е.
🔹 Операционные расходы: 5000 м² × 18 у.е. = 90,000 у.е.
🔹 ЧОД = 350,000 - 90,000 = 260,000 у.е.
🎚 Проверка Cap Rate:
260,000 ÷ 2,170,000 = 0.12 или 12% ✅
🅱️ Считаем новый ЧОД:
🔸 Площадь по старой ставке: 3500 м² × 70 у.е. = 245,000 у.е.
🔸 Площадь по новой ставке: 1500 м² × 50 у.е. = 75,000 у.е.
🔸 Общая выручка: 245,000 + 75,000 = 320,000 у.е.
🔸 Операционные расходы те же: 90,000 у.е.
🔸 Новый ЧОД = 320,000 - 90,000 = 230,000 у.е.
🎛 Считаем новый Cap Rate:
230,000 ÷ 2,170,000 = 0.106 или 10.6%
📉 Снижение доходности:
12% - 10.6% = 1.4 процентных пункта
✅ Правильный ответ: 👀 10.6% (снижение на 1.4 п.п.)
🏆 Поздравляю того или ту, кто не поленился, всё посчитал и нашел верный ответ! Вы сегодня молодец.
1️⃣ Проверим начальный Cap Rate (а вдруг Цогоев обманывает и там не 12%)
🅰️ Считаем изначальный ЧОД:
🔹 Выручка: 5000 м² × 70 у.е. = 350,000 у.е.
🔹 Операционные расходы: 5000 м² × 18 у.е. = 90,000 у.е.
🔹 ЧОД = 350,000 - 90,000 = 260,000 у.е.
🎚 Проверка Cap Rate:
260,000 ÷ 2,170,000 = 0.12 или 12% ✅
🅱️ Считаем новый ЧОД:
🔸 Площадь по старой ставке: 3500 м² × 70 у.е. = 245,000 у.е.
🔸 Площадь по новой ставке: 1500 м² × 50 у.е. = 75,000 у.е.
🔸 Общая выручка: 245,000 + 75,000 = 320,000 у.е.
🔸 Операционные расходы те же: 90,000 у.е.
🔸 Новый ЧОД = 320,000 - 90,000 = 230,000 у.е.
🎛 Считаем новый Cap Rate:
230,000 ÷ 2,170,000 = 0.106 или 10.6%
📉 Снижение доходности:
12% - 10.6% = 1.4 процентных пункта
✅ Правильный ответ: 👀 10.6% (снижение на 1.4 п.п.)
🏆 Поздравляю того или ту, кто не поленился, всё посчитал и нашел верный ответ! Вы сегодня молодец.
🔢 Инвестиции это цифры, а умение считать - необходимость. Потому что нищета это от слов «не считать».
🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
excel.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺
☝️Вот в рамках этой уникальной онлайн-программы я учу людей правильно считать. За 10 занятий по 30-40 минут можно научиться делать настоящие финансовые модели для проектов в недвижимости.
🧮 Такие, например: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1WOeqmjzIYsn36qQEUTYRg1Jogxnja1d0PrDrCaXfb6A/edit?usp=sharing
Это совсем не так сложно, как кажется!
🔋Если вопросы возникают - есть возможность получить ответ, работает поддержка в отдельном тг-чате. На вопросы отвечаю я лично или мой коллега, практикующий финансовый аналитик.
🔥 2024 год прошел, а необходимых, самых главных знаний об инвестициях, всё нет... Может уже пора???
🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
excel.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺
☝️Вот в рамках этой уникальной онлайн-программы я учу людей правильно считать. За 10 занятий по 30-40 минут можно научиться делать настоящие финансовые модели для проектов в недвижимости.
🧮 Такие, например: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1WOeqmjzIYsn36qQEUTYRg1Jogxnja1d0PrDrCaXfb6A/edit?usp=sharing
Это совсем не так сложно, как кажется!
🔋Если вопросы возникают - есть возможность получить ответ, работает поддержка в отдельном тг-чате. На вопросы отвечаю я лично или мой коллега, практикующий финансовый аналитик.
🔥 2024 год прошел, а необходимых, самых главных знаний об инвестициях, всё нет... Может уже пора???
🔥 Разрушительные лесные пожары в Калифорнии: рынок недвижимости Лос-Анджелеса уже находится в кризисе и пробудет в нем как минимум несколько лет.
📊 Серия лесных пожаров в Лос-Анджелесе и окрестностях привела к беспрецедентному ущербу, оцениваемому в 52 миллиарда долларов, что делает эти пожары самыми разрушительными в истории Калифорнии. Огонь уничтожил более 10,000 строений на территории в 117 км², вынудив эвакуироваться почти 200,000 человек.
💵 Для восстановления разрушенного бизнес и домовладельцы рассчитывают на несколько источников финансирования: страховые выплаты (хотя неизвестно, какая доля пострадавшей недвижимости была застрахована от пожаров), государственную поддержку по аналогии с программами помощи при COVID-19, возможную отсрочку по ипотечным платежам от банков и потенциальную федеральную помощь.
⚡️ Для примера, при пожарах в Калифорнии 2017-2018 годов около 60% ущерба было покрыто страховыми выплатами, 25% - федеральной помощью, остальное - фондами штата и частными средствами.
🏗 Если деньги будут, то массовое восстановление разрушенных объектов создаст существенное давление на строительную отрасль. Ожидается значительный рост цен на строительные материалы и дефицит рабочей силы, что может привести к увеличению сроков строительства до 18-24 месяцев для большинства проектов.
💰 Рынок жилой недвижимости Лос-Анджелеса столкнется с серьезными вызовами: массовый выход на рынок тысяч покупателей и арендаторов, потерявших жильё, неизбежно приведет к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Особое давление ожидается в сегменте аренды, где спрос может значительно превысить предложение.
🏢 Коммерческая недвижимость также находится под давлением: многие бизнес-центры и торговые площади пострадали от пожаров, что может привести к перебоям в работе компаний и дальнейшему снижению деловой активности в регионе. Восстановление этого сектора может занять еще больше времени из-за сложностей согласования и получения разрешений на строительство коммерческих объектов.
⚖️ Ситуация усугубляется тем, что восстановление города и инфраструктуры должно произойти до проведения в Лос-Анджелесе крупных международных мероприятий: Чемпионата мира по футболу 2026 года и Олимпийских игр 2028 года. Это создает дополнительное временное давление на строительную отрасль и местные власти. Если, конечно, эти события не будут экстренно перенесены в другие города США.
📊 Серия лесных пожаров в Лос-Анджелесе и окрестностях привела к беспрецедентному ущербу, оцениваемому в 52 миллиарда долларов, что делает эти пожары самыми разрушительными в истории Калифорнии. Огонь уничтожил более 10,000 строений на территории в 117 км², вынудив эвакуироваться почти 200,000 человек.
💵 Для восстановления разрушенного бизнес и домовладельцы рассчитывают на несколько источников финансирования: страховые выплаты (хотя неизвестно, какая доля пострадавшей недвижимости была застрахована от пожаров), государственную поддержку по аналогии с программами помощи при COVID-19, возможную отсрочку по ипотечным платежам от банков и потенциальную федеральную помощь.
⚡️ Для примера, при пожарах в Калифорнии 2017-2018 годов около 60% ущерба было покрыто страховыми выплатами, 25% - федеральной помощью, остальное - фондами штата и частными средствами.
🏗 Если деньги будут, то массовое восстановление разрушенных объектов создаст существенное давление на строительную отрасль. Ожидается значительный рост цен на строительные материалы и дефицит рабочей силы, что может привести к увеличению сроков строительства до 18-24 месяцев для большинства проектов.
💰 Рынок жилой недвижимости Лос-Анджелеса столкнется с серьезными вызовами: массовый выход на рынок тысяч покупателей и арендаторов, потерявших жильё, неизбежно приведет к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Особое давление ожидается в сегменте аренды, где спрос может значительно превысить предложение.
🏢 Коммерческая недвижимость также находится под давлением: многие бизнес-центры и торговые площади пострадали от пожаров, что может привести к перебоям в работе компаний и дальнейшему снижению деловой активности в регионе. Восстановление этого сектора может занять еще больше времени из-за сложностей согласования и получения разрешений на строительство коммерческих объектов.
⚖️ Ситуация усугубляется тем, что восстановление города и инфраструктуры должно произойти до проведения в Лос-Анджелесе крупных международных мероприятий: Чемпионата мира по футболу 2026 года и Олимпийских игр 2028 года. Это создает дополнительное временное давление на строительную отрасль и местные власти. Если, конечно, эти события не будут экстренно перенесены в другие города США.
🏛 Патрикеевы - яркие представители московской династии рантье второй половины 19 века и крупные владельцы недвижимости. Братья Илья Васильевич (1832 - 1881) и Павел Васильевич (1839-1885) Патрикеевы продолжили семейное дело - их отец Василий Патрикеев стал купцом еще в 1834 году.
💰 Активно вкладывать в недвижимость начал старший брат Илья Патрикеев, который реинвестировал заработанный на торговле посудой капитал, став миллионером именно благодаря инвестициям в недвижимость. Вместе с братом они сформировали внушительный портфель доходных домов в prime-локациях Москвы.
🏚 Их первым крупным активом стал дом в Большом Кисельном переулке, д.3. Затем братья приобрели особняк на пересечении Мясницкой улицы и Мясницкого проезда (объект был снесен и продан в 1895 году как площадка под строительство доходного дома врача Воронина).
⭕️ В 1874 году Илья Патрикеев совершает одну из самых интересных сделок - покупает исторический особняк на Арбате, 53 (известный как дом, где жил поэт А.Пушкин с Н.Гончаровой) и проводит его редевелопмент с приспособлением под коммерческую и жилую функцию. В 1878 году он инвестирует в девелопмент - строит в глубине этого же участка новый двухэтажный особняк в стиле неоклассики.
💸 К 80-м годам 19 века Патрикеевы владели уже десятью доходными домами со стабильным арендным потоком от сдачи помещений под магазины, рестораны и жильё. Жемчужиной коллекции был дом на Театральной площади напротив Большого театра - первый этаж занимали магазин "Семена" и знаменитый развлекательный комплекс "Большой Патрикеевский трактир", который с 1868 года арендовал известный ресторатор Тестов, а второй этаж сдавался под квартиры.
🏠 Семья также владела собственной резиденцией в Старосадском переулке, д.8с1 (рядом с церковью Владимира в Садах) и дачей в престижном Петровском парке (5 мин.пеш. от ст.м. «Динамо»).
🛡 У Ильи Патрикеева не было детей, поэтому после его смерти весь бизнес в секторе недвижимости достался брату Павлу, а чуть позже племянникам Сергею и Павлу, которые к тому времени получили юридическое образование и занялись GR-поддержкой рентного бизнеса. В частности Сергей Патрикеев (фото в золотой рамочке) 21 год проработал в Московской городской думе и занимал посты в советах директоров Петербургского Международного Банка и Русского Банка Внешней Торговли. В 1911 году Сергею было пожаловано дворянство.
🔥 Красавчики!
👀 Хороший выбор локаций…
👍 Спасибо, Кэп.
#история
💰 Активно вкладывать в недвижимость начал старший брат Илья Патрикеев, который реинвестировал заработанный на торговле посудой капитал, став миллионером именно благодаря инвестициям в недвижимость. Вместе с братом они сформировали внушительный портфель доходных домов в prime-локациях Москвы.
🏚 Их первым крупным активом стал дом в Большом Кисельном переулке, д.3. Затем братья приобрели особняк на пересечении Мясницкой улицы и Мясницкого проезда (объект был снесен и продан в 1895 году как площадка под строительство доходного дома врача Воронина).
⭕️ В 1874 году Илья Патрикеев совершает одну из самых интересных сделок - покупает исторический особняк на Арбате, 53 (известный как дом, где жил поэт А.Пушкин с Н.Гончаровой) и проводит его редевелопмент с приспособлением под коммерческую и жилую функцию. В 1878 году он инвестирует в девелопмент - строит в глубине этого же участка новый двухэтажный особняк в стиле неоклассики.
💸 К 80-м годам 19 века Патрикеевы владели уже десятью доходными домами со стабильным арендным потоком от сдачи помещений под магазины, рестораны и жильё. Жемчужиной коллекции был дом на Театральной площади напротив Большого театра - первый этаж занимали магазин "Семена" и знаменитый развлекательный комплекс "Большой Патрикеевский трактир", который с 1868 года арендовал известный ресторатор Тестов, а второй этаж сдавался под квартиры.
🏠 Семья также владела собственной резиденцией в Старосадском переулке, д.8с1 (рядом с церковью Владимира в Садах) и дачей в престижном Петровском парке (5 мин.пеш. от ст.м. «Динамо»).
🛡 У Ильи Патрикеева не было детей, поэтому после его смерти весь бизнес в секторе недвижимости достался брату Павлу, а чуть позже племянникам Сергею и Павлу, которые к тому времени получили юридическое образование и занялись GR-поддержкой рентного бизнеса. В частности Сергей Патрикеев (фото в золотой рамочке) 21 год проработал в Московской городской думе и занимал посты в советах директоров Петербургского Международного Банка и Русского Банка Внешней Торговли. В 1911 году Сергею было пожаловано дворянство.
🔥 Красавчики!
👀 Хороший выбор локаций…
👍 Спасибо, Кэп.
#история
📊 Average Annual Return (AAR), или просто для друзей - средняя годовая доходность!
💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.
🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.
⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!
💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000
❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:
AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%
⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности
💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!
#ликбез
💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.
🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.
⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!
💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000
❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:
AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%
⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности
💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!
#ликбез
🏢 Британские фонды недвижимости: долгое угасание.
📊 В 2024 году британские инвестиционные фонды недвижимости продолжили терять инвесторов: объем изъятий достиг 1,15 млрд фунтов стерлингов, что на 15% больше, чем в 2023 году. За шесть лет подряд сектор потерял почти 7 млрд фунтов стерлингов.
💸 Тревожным сигналом для рынка стало не столько увеличение оттока средств, сколько резкое падение интереса инвесторов к этому типу фондов. Объем заявок на покупку в 2024 году составил лишь 1,77 млрд фунтов - менее половины среднего показателя за период 2015-2022 годов.
📉 Отсутствие спроса и постоянный отток капитала вынуждают фонды массово распродавать активы. Так, фонд Lothbury (849 млн фунтов) и M&G (565 млн фунтов) уже приступили к поэтапной ликвидации своих портфелей.
🔮 Я лично не вижу перспектив улучшения ситуации в 2025 году.
👍 Это только начало
👀 А у нас так не будет?
🔥 Деньги потекут в Россию!
📊 В 2024 году британские инвестиционные фонды недвижимости продолжили терять инвесторов: объем изъятий достиг 1,15 млрд фунтов стерлингов, что на 15% больше, чем в 2023 году. За шесть лет подряд сектор потерял почти 7 млрд фунтов стерлингов.
💸 Тревожным сигналом для рынка стало не столько увеличение оттока средств, сколько резкое падение интереса инвесторов к этому типу фондов. Объем заявок на покупку в 2024 году составил лишь 1,77 млрд фунтов - менее половины среднего показателя за период 2015-2022 годов.
📉 Отсутствие спроса и постоянный отток капитала вынуждают фонды массово распродавать активы. Так, фонд Lothbury (849 млн фунтов) и M&G (565 млн фунтов) уже приступили к поэтапной ликвидации своих портфелей.
🔮 Я лично не вижу перспектив улучшения ситуации в 2025 году.
👍 Это только начало
👀 А у нас так не будет?
🔥 Деньги потекут в Россию!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Банкротства застройщиков 2025.
🫣 Ожидаются в Китае: там пятый год кризиса на рынке недвижимости. Очередной обвал стоимости акций очередного местного девелопера. В пятницу акции Sunac China Holdings Ltd. рухнули на 30%. А облигационный долг девелопера коммерческой недвижимости China Vanke Co. (погашение $4,9 млрд в 2025 году) опять подешевел по очередного минимума.
🫚Корень проблем кроется в агрессивной стратегии роста последних 10 лет: крупные застройщики набирали огромные долги на внутренних и внешних рынках капитала для финансирования новых проектов, рассчитывая на постоянный рост цен и спроса на недвижимость. Когда рынок перестал расти, многие оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства.
🎛️ Правительство Китая пытается спасти сектор. Правда, делает это слишком осторожно: немного снижает ставки по ипотеке, потихоньку ослабляет ограничения на покупку жилья в крупных городах, маненько сокращает налоги на недвижимость. Однако эти меры пока не дают долгосрочного эффекта – продажи 100 крупнейших застройщиков упали на 28,1% в прошлом году.
💡Ну неужели никто не может подсказать китайским товарищам идею семейной ипотеки в 3.5 раза дешевле ключевой ставки?
📉 В отсутствии подобного экстрима перспективы выглядят мрачно: аналитики американского банка JPMorgan Chaseшортят прогнозируют, что китайские застройщики станут главным поставщиком дефолтов в Азии в 2025 году.
📈 Без резкого роста продаж сектор вполне способен на новые корпоративные банкротства, особенно это касается девелоперов из небольших городов, где ситуация намного хуже, чем в крупных мегаполисах.
👍 Кризис это возможности 🈶
👀 У нас тоже будет?
🔥 У нас не Китай!
🫣 Ожидаются в Китае: там пятый год кризиса на рынке недвижимости. Очередной обвал стоимости акций очередного местного девелопера. В пятницу акции Sunac China Holdings Ltd. рухнули на 30%. А облигационный долг девелопера коммерческой недвижимости China Vanke Co. (погашение $4,9 млрд в 2025 году) опять подешевел по очередного минимума.
🫚Корень проблем кроется в агрессивной стратегии роста последних 10 лет: крупные застройщики набирали огромные долги на внутренних и внешних рынках капитала для финансирования новых проектов, рассчитывая на постоянный рост цен и спроса на недвижимость. Когда рынок перестал расти, многие оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства.
🎛️ Правительство Китая пытается спасти сектор. Правда, делает это слишком осторожно: немного снижает ставки по ипотеке, потихоньку ослабляет ограничения на покупку жилья в крупных городах, маненько сокращает налоги на недвижимость. Однако эти меры пока не дают долгосрочного эффекта – продажи 100 крупнейших застройщиков упали на 28,1% в прошлом году.
💡Ну неужели никто не может подсказать китайским товарищам идею семейной ипотеки в 3.5 раза дешевле ключевой ставки?
📉 В отсутствии подобного экстрима перспективы выглядят мрачно: аналитики американского банка JPMorgan Chase
📈 Без резкого роста продаж сектор вполне способен на новые корпоративные банкротства, особенно это касается девелоперов из небольших городов, где ситуация намного хуже, чем в крупных мегаполисах.
👍 Кризис это возможности 🈶
👀 У нас тоже будет?
🔥 У нас не Китай!
🚨Началась первая полноценная рабочая неделя 2025 года. Вы пришли в себя ⁉️
👍 Да
🔥 Нет
🤗 Уже иду...
👀 Где я?
✍️ Выскажусь...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🫣 Разбираем завалы новых стартов продаж новостроек декабря!
📉 Кстати, нам обещали, что «в связи со сложной ситуацией в отрасли» стартов продаж в целом будет меньше, но в декабре их было много! То ли ситуация не очень «сложная», то ли застройщики спешили стартовать до удара курантов!
🏁По данным bnmар.рrо в последнем месяце ушедшего года в столице были объявлены старты продаж в 7 новых проектах. Проектная площадь всех проектов в Москве — 164,2 тыс.
🎚️ В Московской области стартанули 3 проекта общей площадью 63,2 тыс.м2.
⚓ В Санкт-Петербурге и ЛО вышли в реализацию по 3 новых проекта. В СПБ площадью 58 тыс.м2, а в Ленинградской области — 56,9 тыс.м2.
🔮 Ваш прогноз на старты продаж в январе и феврале:
👍 Выведут больше, чем в декабре
🔥 Выведут меньше, чем в декабре
👀 Мне по 🥁
📉 Кстати, нам обещали, что «в связи со сложной ситуацией в отрасли» стартов продаж в целом будет меньше, но в декабре их было много! То ли ситуация не очень «сложная», то ли застройщики спешили стартовать до удара курантов!
🏁По данным bnmар.рrо в последнем месяце ушедшего года в столице были объявлены старты продаж в 7 новых проектах. Проектная площадь всех проектов в Москве — 164,2 тыс.
🎚️ В Московской области стартанули 3 проекта общей площадью 63,2 тыс.м2.
⚓ В Санкт-Петербурге и ЛО вышли в реализацию по 3 новых проекта. В СПБ площадью 58 тыс.м2, а в Ленинградской области — 56,9 тыс.м2.
🔮 Ваш прогноз на старты продаж в январе и феврале:
👍 Выведут больше, чем в декабре
🔥 Выведут меньше, чем в декабре
👀 Мне по
🔥Горячий и пьяный декабрь: застройщики отрывались на корпоративах и много продавали!
📊 По данным Пульса Продаж Новостроек и коллеги @iliilitop, «старомосковские» девелоперы завершили 2024 год мощным рывком — в декабре зарегистрировано 6 595 договоров долевого участия с физическими лицами, что на 20% превышает показатели ноября. А вот по данным BNmар.рrо в «старой» Москве зафиксировано 6583 лота в сделках в декабре, +21% к ноябрю...
💼 Всего за 2024 год на первичном рынке «старой» Москвы было заключено 62 381 ДДУ, из которых 57 409 пришлось на квартиры и 4972 на апартаменты. Несмотря на то, что это на 18% меньше результатов 2023 года, показатель всё же превысил уровень 2022 года на 6%.
🤔 На мой взгляд, в основе этих показателей не в последнюю очередь мощные скидки, которые некоторые девелоперы решили выдать некоторым покупателям...
🌊 Кроме того, декабрьский всплеск активности можно объяснить традиционным, но иррациональным желанием покупателей успеть приобрести недвижимость до нового года, а также стремлением застройщиков закрыть годовые планы продаж.
👍 Год удался (я от застройщика)!
👀 Не всё успелось, что хотелось
🔥 Жду обвала (денег мало)
📊 По данным Пульса Продаж Новостроек и коллеги @iliilitop, «старомосковские» девелоперы завершили 2024 год мощным рывком — в декабре зарегистрировано 6 595 договоров долевого участия с физическими лицами, что на 20% превышает показатели ноября. А вот по данным BNmар.рrо в «старой» Москве зафиксировано 6583 лота в сделках в декабре, +21% к ноябрю...
💼 Всего за 2024 год на первичном рынке «старой» Москвы было заключено 62 381 ДДУ, из которых 57 409 пришлось на квартиры и 4972 на апартаменты. Несмотря на то, что это на 18% меньше результатов 2023 года, показатель всё же превысил уровень 2022 года на 6%.
🌊 Кроме того, декабрьский всплеск активности можно объяснить традиционным, но иррациональным желанием покупателей успеть приобрести недвижимость до нового года, а также стремлением застройщиков закрыть годовые планы продаж.
👍 Год удался (я от застройщика)!
👀 Не всё успелось, что хотелось
🔥 Жду обвала (денег мало)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Дубай-2025: выбор есть, инвеста нет?
📊 Knight Frank констатирует: каждый пятый дом в Дубае стоит более $1 млн. При этом доля инвесторов среди покупателей в эмиратских проектах существенно снизилась – если в 2022 году она достигала 73%, то сейчас, по оценкам Betterrhomes, упала ниже 40%.
💸 Впрочем, продажи у застройщиклв пока идут хорошо. Девелоперы фиксируют рекордные показатели по итогам 2024 года благодаря притоку криптомиллионеров, состоятельных инвесторов и богатых индийцев. Население Дубая выросло с 3,66 млн в 2023 году до 3,8 млн в 2024 году.
😬 С другой стороны ситуация становится напряженной: по данным REIDIN, в 2024 году девелоперы анонсировали рекордное количество проектов, выведя на рынок почти 140 000 лотов в 588 проектах.
🏆Еще раз: рекордная экспозиция на фоне снижения инвестиционного спроса, необходимости для частных инвесторов давать дисконты покупателям и снижения числа переуступок.
🤩При этом аналитики Knight Frank сохраняют оптимизм. Они прогнозируют рост цен в Дубан на уровне 8% в 2025 году (хотя это существенно меньше, чем 20% в 2024 году).
🫤Откуда такие розовые ожидания мне лично неясно, ведь сочетание рекордного объема новых проектов и снижения доли инвесторов создает предпосылки скорее для охлаждения рынка.
🔻Итого: лично я считаю, что рынок Дубая входит в новую фазу – эпоха спекулятивного роста заканчивается (если уже не закончилась). Фокус инвесторов явно будет смещаться на проекты с реальным арендным потоком.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Похоже на сдутие пузыря...
👀 100% в Сочи будет рост цен!
👍 Спасибо, Кэп.
📊 Knight Frank констатирует: каждый пятый дом в Дубае стоит более $1 млн. При этом доля инвесторов среди покупателей в эмиратских проектах существенно снизилась – если в 2022 году она достигала 73%, то сейчас, по оценкам Betterrhomes, упала ниже 40%.
💸 Впрочем, продажи у застройщиклв пока идут хорошо. Девелоперы фиксируют рекордные показатели по итогам 2024 года благодаря притоку криптомиллионеров, состоятельных инвесторов и богатых индийцев. Население Дубая выросло с 3,66 млн в 2023 году до 3,8 млн в 2024 году.
😬 С другой стороны ситуация становится напряженной: по данным REIDIN, в 2024 году девелоперы анонсировали рекордное количество проектов, выведя на рынок почти 140 000 лотов в 588 проектах.
🏆Еще раз: рекордная экспозиция на фоне снижения инвестиционного спроса, необходимости для частных инвесторов давать дисконты покупателям и снижения числа переуступок.
🤩При этом аналитики Knight Frank сохраняют оптимизм. Они прогнозируют рост цен в Дубан на уровне 8% в 2025 году (хотя это существенно меньше, чем 20% в 2024 году).
🫤Откуда такие розовые ожидания мне лично неясно, ведь сочетание рекордного объема новых проектов и снижения доли инвесторов создает предпосылки скорее для охлаждения рынка.
🔻Итого: лично я считаю, что рынок Дубая входит в новую фазу – эпоха спекулятивного роста заканчивается (если уже не закончилась). Фокус инвесторов явно будет смещаться на проекты с реальным арендным потоком.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Похоже на сдутие пузыря...
👀 100% в Сочи будет рост цен!
👍 Спасибо, Кэп.
☃️ ЖАРА на рынке light industrial: ставки аренды взлетели на 27%!
🏢 Консалтинговая компания NF Group подвела итоги 2024 года в сегменте light industrial недвижимости Московского региона. Рынок продемонстрировал впечатляющий рост как по объемам, так и по ценам.
📊 Общий объем предложения достиг 455 тыс. м2, увеличившись за год на целых 70%. Средняя ставка аренды объектов класса А выросла на 27% и достигла ₽12 926 за м2 в год. Цены продажи также не отстают - рост на 12% до ₽106 410 за м2.
🤝 За второе полугодие 2024 года было заключено 14 сделок общим объемом 29 108 м2. Интересно, что большая часть (62%) пришлась на сделки по продаже, а не аренде.
📈 Коллеги из NF Group отмечают устойчивый спрос на современные и функциональные решения для бизнеса, что подтверждается ростом как арендных ставок, так и цен продажи.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Формат light industrial становится все более привлекательным инвестиционным продуктом. Главное - не забывать о рисках такого рода инвестиций.
💭 Что думаете о перспективах light industrial в 2025?
👍 Надо брать, ещё вырастет
👀 Пузырь надувается
🔥 Уже поздно входить
📊 Общий объем предложения достиг 455 тыс. м2, увеличившись за год на целых 70%. Средняя ставка аренды объектов класса А выросла на 27% и достигла ₽12 926 за м2 в год. Цены продажи также не отстают - рост на 12% до ₽106 410 за м2.
🤝 За второе полугодие 2024 года было заключено 14 сделок общим объемом 29 108 м2. Интересно, что большая часть (62%) пришлась на сделки по продаже, а не аренде.
📈 Коллеги из NF Group отмечают устойчивый спрос на современные и функциональные решения для бизнеса, что подтверждается ростом как арендных ставок, так и цен продажи.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Формат light industrial становится все более привлекательным инвестиционным продуктом. Главное - не забывать о рисках такого рода инвестиций.
💭 Что думаете о перспективах light industrial в 2025?
👍 Надо брать, ещё вырастет
👀 Пузырь надувается
🔥 Уже поздно входить
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👀 Педро подгадит инвесторам: 100% налог для покупателей недвижимости в Испании
🌍 Премьер-министр Испании Педро Санчес анонсировал новую шокирующую инициативу – введение 100% налога на покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в Евросоюз. Похоже, что британцам, латиноамериканцам и всем остальным придётся попрощаться с мечтами об Испании.
📊 По данным правительства Испании, только в 2023 году граждане стран, не входящих в ЕС, приобрели около 27 000 объектов недвижимости. Педро уверен, что большинство этих покупок носило спекулятивный характер и не было связано с реальными потребностями в проживании.
🏘 Ситуация особенно острая в Мадриде, где состоятельные латиноамериканцы активно скупают недвижимость в центральных районах, что привело к значительному росту цен по всей столице. Также под ударом оказались популярные у иностранцев Балеарские острова, где комбинация краткосрочной аренды и роста числа элитных объектов сделала жильё недоступным для местных жителей.
🏢 В стране наблюдается серьёзный дефицит нового жилья: по оценкам Банка Испании, для удовлетворения спроса в ближайшие два года необходимо построить около 550 000 новых объектов. При этом сейчас ежегодно строится всего около 90 000 единиц жилья при спросе в 300 000.
🎛 Про эффективность предлагаемых мер. Опыт Канады, где в 2023 году ввели двухлетний запрет на покупку жилья иностранцами, показал, что подобные ограничения слабо влияют на рынок. Цены на недвижимость в крупных канадских городах продолжают расти, а иностранные инвесторы просто перешли на другие инструменты – например, покупку объектов через SPV, локальные юридические лица.
🛞 В случае с Испанией ситуация может развиваться по схожему сценарию:
🔸Иностранные инвесторы, вероятно, найдут способы структурировать сделки через европейские компании или номиналов
🔸Сокращение иностранных инвестиций может негативно повлиять на строительный сектор, что только усугубит дефицит предложения
💡 Реальное решение испанского жилищного вопроса, очевидно, лежит в других плоскостях:
🔹Упрощение процедур согласования новых проектов (в т.ч. борьба с маньяной)
🔹Стимулирование массового строительства доступного жилья, особенно в крупных городах
🔹Развитие рынка арендного жилья и апарт-отелей в курортных зонах
🔹Повышение эффективности экономики Испании и рост реальных доходов испанцев (это Педро не может)
🎚Инициатива испанского правительства может создать прецедент для других стран ЕС (например, Португалии) по ограничению иностранных инвестиций в недвижимость. Это стоит учитывать при формировании инвестиционной стратегии и, возможно, обратить более пристальное внимание на рынки с меньшим уровнем политических рисков.
🤔Что думаете о перспективах испанского рынка недвижимости?
👍 Цены снизятся
🔥 Всё продолжит дорожать
👀 Инвесторы найдут обходные пути
😎 Испанский стыд!
🤗 Ждем покупателей из Латамы у нас!
🌍 Премьер-министр Испании Педро Санчес анонсировал новую шокирующую инициативу – введение 100% налога на покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в Евросоюз. Похоже, что британцам, латиноамериканцам и всем остальным придётся попрощаться с мечтами об Испании.
📊 По данным правительства Испании, только в 2023 году граждане стран, не входящих в ЕС, приобрели около 27 000 объектов недвижимости. Педро уверен, что большинство этих покупок носило спекулятивный характер и не было связано с реальными потребностями в проживании.
🏘 Ситуация особенно острая в Мадриде, где состоятельные латиноамериканцы активно скупают недвижимость в центральных районах, что привело к значительному росту цен по всей столице. Также под ударом оказались популярные у иностранцев Балеарские острова, где комбинация краткосрочной аренды и роста числа элитных объектов сделала жильё недоступным для местных жителей.
🏢 В стране наблюдается серьёзный дефицит нового жилья: по оценкам Банка Испании, для удовлетворения спроса в ближайшие два года необходимо построить около 550 000 новых объектов. При этом сейчас ежегодно строится всего около 90 000 единиц жилья при спросе в 300 000.
🎛 Про эффективность предлагаемых мер. Опыт Канады, где в 2023 году ввели двухлетний запрет на покупку жилья иностранцами, показал, что подобные ограничения слабо влияют на рынок. Цены на недвижимость в крупных канадских городах продолжают расти, а иностранные инвесторы просто перешли на другие инструменты – например, покупку объектов через SPV, локальные юридические лица.
🛞 В случае с Испанией ситуация может развиваться по схожему сценарию:
🔸Иностранные инвесторы, вероятно, найдут способы структурировать сделки через европейские компании или номиналов
🔸Сокращение иностранных инвестиций может негативно повлиять на строительный сектор, что только усугубит дефицит предложения
💡 Реальное решение испанского жилищного вопроса, очевидно, лежит в других плоскостях:
🔹Упрощение процедур согласования новых проектов (в т.ч. борьба с маньяной)
🔹Стимулирование массового строительства доступного жилья, особенно в крупных городах
🔹Развитие рынка арендного жилья и апарт-отелей в курортных зонах
🔹Повышение эффективности экономики Испании и рост реальных доходов испанцев (это Педро не может)
🎚Инициатива испанского правительства может создать прецедент для других стран ЕС (например, Португалии) по ограничению иностранных инвестиций в недвижимость. Это стоит учитывать при формировании инвестиционной стратегии и, возможно, обратить более пристальное внимание на рынки с меньшим уровнем политических рисков.
🤔Что думаете о перспективах испанского рынка недвижимости?
👍 Цены снизятся
🔥 Всё продолжит дорожать
👀 Инвесторы найдут обходные пути
😎 Испанский стыд!
🤗 Ждем покупателей из Латамы у нас!
✍️ Вот только вчера писал про сектор Light Industrial, а сегодня наткнулся на интервью в Forbes, которое Константин Фомиченко, партнер консалтинговой компании 🏢 NF Group взял у Дениса Кузнецова, девелопера проекта «Light Industrial Лыткарино».
🏭 Что способствует активному развитию рынка Light Industrial?
🏭 Почему этот сегмент интересен даже девелоперам жилья?
🏭 Как превратить производственно-складские помещения в объект, который можно назвать искусством?
🏭 Какие бизнес-модели обеспечивают максимальную прибыль инвесторам?
👀 Посмотреть можно здесь:
https://www.youtube.com/watch?v=QMEFO8khlkg
🥸 Почитать тут:
https://www.forbes.ru/spetsproekt/528284-dla-dela-i-dla-deneg-proekty-light-industrial-privlekaut-investorov-i-proizvoditelej
🏭 Что способствует активному развитию рынка Light Industrial?
🏭 Почему этот сегмент интересен даже девелоперам жилья?
🏭 Как превратить производственно-складские помещения в объект, который можно назвать искусством?
🏭 Какие бизнес-модели обеспечивают максимальную прибыль инвесторам?
👀 Посмотреть можно здесь:
https://www.youtube.com/watch?v=QMEFO8khlkg
🥸 Почитать тут:
https://www.forbes.ru/spetsproekt/528284-dla-dela-i-dla-deneg-proekty-light-industrial-privlekaut-investorov-i-proizvoditelej
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
ПРОИЗВОДСТВО КАК ИСКУССТВО: как Light Industrial меняет рынок недвижимости
Light Industrial — это новый и активно развивающийся формат, который создает легкие производственные, офисные, складские и торговые помещения. Сейчас это настоящий тренд и эффективный способ увеличить доход.
О том, как развивается это направление, зачем облегчать…
О том, как развивается это направление, зачем облегчать…
🤔 Тем, кто читает мой канал достаточно давно, хорошо известно, что я несколько лет последовательно выражал свои (на мой взгляд, вполне обоснованные) сомнения по поводу акций "Самолёта".
🗃️ Я много раз писал, что происходит нечто нездоровое, что людей затягивают в акции компании, что цель топ-менеджеров "Самолёта" состоит в искусственном раздувании капитализации компании.
🔲 Тяжело быть белой вороной.
📊 Потому что в течение этих же лет ВСЕ популярные финансовые блогеры активно продвигали идею инвестирования в акции компании «Самолёт». Они проводили детальный анализ отчетности, организовывали интервью с руководством застройщика и прогнозировали рост котировок от Х0 000 рублей до ту зе мун.
👀 Однако реальность оказалась совершенно иной - стоимость акций обрушилась, снизившись на 85% от максимальных значений. "Фаворит сектора real estate" оказался худшим выбором инвесторов.
🎯 Я был прав. Но сейчас я не желаю "Самолёту" зла и не хочу пинать дохлого льва. От дальнейшего падения компании лучше никому из участников рынка недвижимости не станет.
🤷 Ну кого я буду критиковать, если вдруг сей застройщик обанкротится?
#живисамолет
🗃️ Я много раз писал, что происходит нечто нездоровое, что людей затягивают в акции компании, что цель топ-менеджеров "Самолёта" состоит в искусственном раздувании капитализации компании.
🔲 Тяжело быть белой вороной.
📊 Потому что в течение этих же лет ВСЕ популярные финансовые блогеры активно продвигали идею инвестирования в акции компании «Самолёт». Они проводили детальный анализ отчетности, организовывали интервью с руководством застройщика и прогнозировали рост котировок от Х0 000 рублей до ту зе мун.
👀 Однако реальность оказалась совершенно иной - стоимость акций обрушилась, снизившись на 85% от максимальных значений. "Фаворит сектора real estate" оказался худшим выбором инвесторов.
🎯 Я был прав. Но сейчас я не желаю "Самолёту" зла и не хочу пинать дохлого льва. От дальнейшего падения компании лучше никому из участников рынка недвижимости не станет.
🤷 Ну кого я буду критиковать, если вдруг сей застройщик обанкротится?
#живисамолет