💣 Пенсионная бомба: 80% россиян не готовы копить на старость.
💸 Исследование НПФ "Будущее" и проекта "Графин" показало шокирующие результаты: большинство наших соотечественников живут с розовыми очками на носу, надеясь на щедрость государства в старости.
🤷♂️ 41% опрошенных считают, что государство им должно и должно о них позаботиться, а 39% готовы лишь наполовину разделить ответственность с государством за свое будущее. И только 14% храбрецов берут быка за рога и готовы сами лично отвечать за свою пенсию.
🏠 В старости 30% мечтателей планируют жить на пассивный доход от недвижимости и акций. Ещё 28% собираются пахать до гробовой доски. А 27% продолжают верить в сказку про государственную пенсию.
⏰ Большинство считает, что о пенсии нужно начинать думать с 45 лет!
💰 25% россиян готовы откладывать аж целую 1000 рублей в месяц на пенсию. С такими темпами инфляции что же можно будет позволить себе, откладывая всего тысячу...
❓Как у вас с пенсионным планированием? Какая сумма вам нужна для счастья на пенсии?
💸 Исследование НПФ "Будущее" и проекта "Графин" показало шокирующие результаты: большинство наших соотечественников живут с розовыми очками на носу, надеясь на щедрость государства в старости.
🤷♂️ 41% опрошенных считают, что государство им должно и должно о них позаботиться, а 39% готовы лишь наполовину разделить ответственность с государством за свое будущее. И только 14% храбрецов берут быка за рога и готовы сами лично отвечать за свою пенсию.
🏠 В старости 30% мечтателей планируют жить на пассивный доход от недвижимости и акций. Ещё 28% собираются пахать до гробовой доски. А 27% продолжают верить в сказку про государственную пенсию.
⏰ Большинство считает, что о пенсии нужно начинать думать с 45 лет!
💰 25% россиян готовы откладывать аж целую 1000 рублей в месяц на пенсию. С такими темпами инфляции что же можно будет позволить себе, откладывая всего тысячу...
❓Как у вас с пенсионным планированием? Какая сумма вам нужна для счастья на пенсии?
🏗️ Ключевым фактором повышения стоимости строительства стало удорожание материалов. Средний рост цен на стройматериалы составил 9% за год. Наибольшее увеличение зафиксировано в категориях сэндвич-панелей и арматуры (16%), воздуховодов (15%) и строительного песка (14%). Цены на асфальт, остекление и цемент выросли в диапазоне 5-10%.
🔧 Затраты на инженерные сети также продемонстрировали существенный рост, в среднем на 18% за год. Локальные сооружения, водозаборные узлы и доковое оборудование подорожали на 20%. Другие категории, включая котельные, системы пожаротушения и сигнализации, показали увеличение на 17%.
❄️ Стоимость строительства специализированных складских комплексов также возросла. Цена возведения холодильного склада класса A с температурным режимом +5°C достигла ₽86 700 м2, а мультитемпературного — ₽95 400 м2. В таких проектах до 17% от общей стоимости строительства приходится на инженерные системы и оборудование для поддержания температурного режима.
🏭 В сегменте light industrial стоимость строительства к концу III квартала 2024 года составила ₽67 400 м2 без НДС. Затраты на работы сопоставимы с показателями складских комплексов, однако стоимость материалов выше на 8%. Расходы на внутреннюю отделку превышают аналогичный показатель в складских комплексах на 62%.
💼 За девять месяцев 2024 года объем инвестиций составил ₽120–130 млрд , а прогноз на конец года — ₽150–160 млрд , что может стать новым историческим максимумом.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💸 Cash Flow или поток денежек!
💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.
🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.
🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...
📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы
🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес
🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес
⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.
✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).
#ликбез
💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.
🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.
🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...
📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы
🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес
🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес
⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.
✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).
#ликбез
🏗️ Застройщик ГК «Основа» анонсировал старт бронирования квартир проекта бизнес-класса «UNO.Соколиная гора» Адрес: г. Москва, 8-я ул. Соколиной горы , 26 (5 мин. пеш. от ст. м.«Соколиная гора»)
📌Место: расположен в шаговой доступности с Измайловским парком.
💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽8,8 млн. за 20,8 м2 или ₽423 т./м2.
🏢 Проект: «UNO.Соколиная гора»- будет иметь 2 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 642 шт.
🔹Этажность: 17-21 этажей.
🔹Высота потолков: 3 м.
🔹Площадь проекта: 41994 м2.
⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Семеновский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽356 т./м2 и апарт-комплекс «Evopark Измайлово» со средней ценой ~₽296 т./м2.
💥Срок сдачи: II кв. 2027 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📌Место: расположен в шаговой доступности с Измайловским парком.
💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽8,8 млн. за 20,8 м2 или ₽423 т./м2.
🏢 Проект: «UNO.Соколиная гора»- будет иметь 2 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 642 шт.
🔹Этажность: 17-21 этажей.
🔹Высота потолков: 3 м.
🔹Площадь проекта: 41994 м2.
⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Семеновский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽356 т./м2 и апарт-комплекс «Evopark Измайлово» со средней ценой ~₽296 т./м2.
💥Срок сдачи: II кв. 2027 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
20241015_RFIIN.pdf
695.3 KB
👀Столько раз сегодня видел слово АКРА - вот скачал для вас оригинал их исследования по рынку жилой недвижимости и ипотеки.
🤩Для тех, кто ждёт обвал (ну или очень шикарные скидки) после нового года:
«На фоне замедления темпов роста объемов строительства в 2025 году предложение застройщиков будет также ограниченным, тогда как спрос из-за наличия действующих льготных программ сохранится. В таком случае АКРА ожидает дальнейшего повышения цен на первичную недвижимость».
☝️Для меня лично ничего нового.
🤩Для тех, кто ждёт обвал (ну или очень шикарные скидки) после нового года:
«На фоне замедления темпов роста объемов строительства в 2025 году предложение застройщиков будет также ограниченным, тогда как спрос из-за наличия действующих льготных программ сохранится. В таком случае АКРА ожидает дальнейшего повышения цен на первичную недвижимость».
☝️Для меня лично ничего нового.
🫗За пенсию. Не чокаясь.
🤔 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии. Лучше жить в мире иллюзий, надеясь на чудо, чем взглянуть в глаза неприятной правде.
🫣 Неприятная правда:
💸 Государственная пенсия - это выживание. Представьте себя - завтра ваш доход составит 15 тыс.рублей в месяц. Какие планы?
💼 «Ну ничего, я буду работать на пенсии!»... Но старость - это период, когда тело, а за ним и разум начинают подводить. Сегодня вы легко взбегаете по лестнице, а завтра вам нужен отдых после каждого пролёта. Работа на пенсии - это лотерея со здоровьем, и не факт, что вы в ней выиграете.
🏥 «Ну и что, государство же будет меня лечить». Качественное лечение в государственных больницах - это скорее исключение, чем правило. Без личных сбережений есть риск оказаться на кровати в коридоре очень старой больницы, надеясь на чудо.
💰 «Но я же плачу налоги и соцсборы! Они пойдут на мою пенсию!» - ещё одно распространённое заблуждение. Куда точно идут все эти деньги? Как и насколько эффективно они инвестируются? Тут мне тоже порадовать особо нечем.
🎯 Итого: кто не инвестирует сейчас, тот рискует остаться у разбитого корыта в будущем. Только чучхе, только хардкор, только опора на свои силы!
☝️Потому что пенсия от государства, забота государства и бесплатное качественное лечение от государства - это миф. Заботиться о своём будущем придется сейчас, потом может быть слишком поздно.
Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет
🤔 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии. Лучше жить в мире иллюзий, надеясь на чудо, чем взглянуть в глаза неприятной правде.
🫣 Неприятная правда:
💸 Государственная пенсия - это выживание. Представьте себя - завтра ваш доход составит 15 тыс.рублей в месяц. Какие планы?
💼 «Ну ничего, я буду работать на пенсии!»... Но старость - это период, когда тело, а за ним и разум начинают подводить. Сегодня вы легко взбегаете по лестнице, а завтра вам нужен отдых после каждого пролёта. Работа на пенсии - это лотерея со здоровьем, и не факт, что вы в ней выиграете.
🏥 «Ну и что, государство же будет меня лечить». Качественное лечение в государственных больницах - это скорее исключение, чем правило. Без личных сбережений есть риск оказаться на кровати в коридоре очень старой больницы, надеясь на чудо.
💰 «Но я же плачу налоги и соцсборы! Они пойдут на мою пенсию!» - ещё одно распространённое заблуждение. Куда точно идут все эти деньги? Как и насколько эффективно они инвестируются? Тут мне тоже порадовать особо нечем.
🎯 Итого: кто не инвестирует сейчас, тот рискует остаться у разбитого корыта в будущем. Только чучхе, только хардкор, только опора на свои силы!
☝️Потому что пенсия от государства, забота государства и бесплатное качественное лечение от государства - это миф. Заботиться о своём будущем придется сейчас, потом может быть слишком поздно.
Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет
А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?
Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»
🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мой курс «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.
В октябре Замоскворечник традиционно подводит итоги третьего квартала: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.
🏛️ Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.
🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.
🤗 Искренняя рекомендация!
Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»
🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мой курс «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.
В октябре Замоскворечник традиционно подводит итоги третьего квартала: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.
🏛️ Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.
🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.
🤗 Искренняя рекомендация!
🔄 Sale-leaseback: не уходи, побудь со мною!
💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.
🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!
🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)
💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.
#ликбез
💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.
🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!
🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)
💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.
#ликбез
🏙️ Коллеги из Arendator.ru отмечают перенасыщение рынка апартаментов Москвы до октября 2024 года: доля готовых объектов в предложении достигла пятилетнего максимума, что сильно похоже на «затоваривание»...
🏗️ В комфорт-классе насчитывается 765 непроданных готовых апартаментов, что в шесть раз больше, чем в 2019 году. Их доля достигла 20% от общего предложения.
🏢 В бизнес-классе сейчас 866 готовых апартаментов, вдвое больше среднего за 2021-2023 годы.
🗺️ Большинство готовых апартаментов сконцентрировано в нескольких районах Москвы. В комфорт-классе лидируют Останкинский район, Бибирево, Соколиная Гора и Очаково-Матвеевское. А в бизнес-сегменте первенство держат Хорошевский, Басманный и Кунцево районы.
🏗️ В комфорт-классе насчитывается 765 непроданных готовых апартаментов, что в шесть раз больше, чем в 2019 году. Их доля достигла 20% от общего предложения.
🏢 В бизнес-классе сейчас 866 готовых апартаментов, вдвое больше среднего за 2021-2023 годы.
🗺️ Большинство готовых апартаментов сконцентрировано в нескольких районах Москвы. В комфорт-классе лидируют Останкинский район, Бибирево, Соколиная Гора и Очаково-Матвеевское. А в бизнес-сегменте первенство держат Хорошевский, Басманный и Кунцево районы.
www.arendator.ru
Доля готового предложения среди столичных апартаментов достигла пятилетнего максимума
ru зафиксировали явные признаки затоваривания на московском рынке апартаментов. Из представленных на витрине объектов каждый пятый лот комфорт-класса и каждый четвертый лот бизнес-класса относятся к уже сданным комплексам.
☝️Опять ворую аналитику у Ирины Мошевой из Intermark Global.
🥁 Итак, по данным крупного оператора рынка зарубежной недвижимости в 3 квартале 2024 года лидером продаж зарубежной недвижимости у россиян остается Юго-Восточная Азия, на втором месте страны Ближнего Востока:
🔹38% сделок пришлось на Таиланд и Бали;
🔹21% — на страны Ближнего Востока;
🔹15% — на Европу;
🔹6% — на Турцию;
остальное — на другие зарубежные локации.
👀 Как это всё понимать?
🤩 В 3 квартале 2024 года интерес россиян к зарубежной недвижимости перестал снижаться, наметилась тенденция к стабилизации спроса и его возвращению к среднегодовым показателям, характерным для периода до 2022 года. Конкретно в 3 квартале 2024 в Intermark наблюдалось увеличение спроса на Бали, Грецию и Оман.
💸 Скорректировалась и мотивация покупателей: баланс между мотивами покупки зарубежной недвижимости для инвестиций или для получения ВНЖ изменился на 5% в пользу сделок для иммиграции.
☝️Итак, вы задумывались в последнее время о покупке зарубежной недвижимости?
👍 Да.
👀 Нет...
🔥 Уже есть!
🥁 Итак, по данным крупного оператора рынка зарубежной недвижимости в 3 квартале 2024 года лидером продаж зарубежной недвижимости у россиян остается Юго-Восточная Азия, на втором месте страны Ближнего Востока:
🔹38% сделок пришлось на Таиланд и Бали;
🔹21% — на страны Ближнего Востока;
🔹15% — на Европу;
🔹6% — на Турцию;
остальное — на другие зарубежные локации.
👀 Как это всё понимать?
🤩 В 3 квартале 2024 года интерес россиян к зарубежной недвижимости перестал снижаться, наметилась тенденция к стабилизации спроса и его возвращению к среднегодовым показателям, характерным для периода до 2022 года. Конкретно в 3 квартале 2024 в Intermark наблюдалось увеличение спроса на Бали, Грецию и Оман.
💸 Скорректировалась и мотивация покупателей: баланс между мотивами покупки зарубежной недвижимости для инвестиций или для получения ВНЖ изменился на 5% в пользу сделок для иммиграции.
☝️Итак, вы задумывались в последнее время о покупке зарубежной недвижимости?
👍 Да.
👀 Нет...
🔥 Уже есть!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👀 Повод для размышлений о зарубежной недвижимости: за месяц российская валюта снизилась к доллару почти на 7%... Никогда такого не было и вот опять! Шанс, что рубль укрепится существует (но это, увы, неточно).
🍑 В Санкт-Петербурге дефицит офисов класса А! Что делать-то будем?
🤝 Спасибо моим друзьям из NF Group за оперативную реакцию на острые вопросы сектора офисной недвижимости города (и не только). Между прочем, NF Group является ведущей компанией в сфере офисной недвижимости не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, так что им и карты в руки.
🏢 В общем, 30 октября в Санкт-Петербурге состоится конференция NF Group «Новый взгляд на офисы: от дефицита к возможностям». Событие предоставит площадку для обмена опытом и обсуждения текущих тенденций рынка.
📊 Программа конференции охватывает ключевые аспекты сектора. Эксперты рассмотрят наличие свободных офисных помещений в Петербурге, объемы нового строительства и динамику арендных ставок. Также будут затронуты темы продажи офисов, стоимости отделки и развития инфраструктурного ритейла. Отдельное внимание уделят созданию комфортных рабочих пространств.
🎤 В числе докладчиков - специалисты из разных сфер рынка недвижимости. Среди них Регина Волошенко и Станислав Алексеенко из NF Group, Борис Жуков из УК «Теорема», Алексей Котов из коворкинга «Ясная Поляна», Дмитрий Абрамов из Jensen Group и Максим Турта из группы «Аквилон».
🔮 Завершит мероприятие открытая дискуссия об офисах будущего, где участники смогут обменяться идеями о перспективах развития рабочих пространств.
👉 Регистрация здесь
🤝 Спасибо моим друзьям из NF Group за оперативную реакцию на острые вопросы сектора офисной недвижимости города (и не только). Между прочем, NF Group является ведущей компанией в сфере офисной недвижимости не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, так что им и карты в руки.
🏢 В общем, 30 октября в Санкт-Петербурге состоится конференция NF Group «Новый взгляд на офисы: от дефицита к возможностям». Событие предоставит площадку для обмена опытом и обсуждения текущих тенденций рынка.
📊 Программа конференции охватывает ключевые аспекты сектора. Эксперты рассмотрят наличие свободных офисных помещений в Петербурге, объемы нового строительства и динамику арендных ставок. Также будут затронуты темы продажи офисов, стоимости отделки и развития инфраструктурного ритейла. Отдельное внимание уделят созданию комфортных рабочих пространств.
🎤 В числе докладчиков - специалисты из разных сфер рынка недвижимости. Среди них Регина Волошенко и Станислав Алексеенко из NF Group, Борис Жуков из УК «Теорема», Алексей Котов из коворкинга «Ясная Поляна», Дмитрий Абрамов из Jensen Group и Максим Турта из группы «Аквилон».
🔮 Завершит мероприятие открытая дискуссия об офисах будущего, где участники смогут обменяться идеями о перспективах развития рабочих пространств.
👉 Регистрация здесь
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔮Новый прогноз (но не мой): «Доля непроданных квартир в новостройках будет 50-70% уже к концу 2025 года».
🥺И что же это значит? Застройщики останутся без продаж и дадут огромные скидки, то есть до конца 2025 ничего не покупаем, ждём жирнющую скидочку?
Давайте разбираться:
1️⃣ А это о какой стране вообще? О России? А город какой? Москва? Сегмент рынка? Комфорт-, бизнес-, премиум-, де-люкс? Апартаменты или квартиры?
2️⃣ Уже сейчас на рынке в Москве, например, есть ЖК и особенно апарт-комплексы с распроданностью чуть больше 50% на этапе «до сдачи полгода». И чем выше класс/цена, тем больше таких объектов. Например, в элитных жилых комплексах продается 1-2-3 лота в месяц, а темпы строительства у них часто куда быстрее темпов продаж (SMINEX не касается). В комфорт-классе таких проектов куда меньше, даже при том, что количество лотов существенно выше.
3️⃣ Уже (или почти) построенное жильё, если это удачно спроектированный проект, легче продавать, потому что до сдачи осталось мало времени и заезд состоится в обозримой перспективе. Не забудем и о том, что семейная ипотека на новостройки всё ещё действует (лимиты с горем пополам пополняют), будет она действовать и в 2025 году. Ну и почему не купить (почти) готовое жильё в семейку? Уверен, желающих найдется много. Но конечно, не в премиуме- и де-люкс классах.
4️⃣ А жирные скидки будут? Застройщикам готовое жильё на балансе держать некомфортно (там целый комплекс причин от налогов до отношений с банками), поэтому нормальную скидку (5%-10%) можно будет получить. В ряде ЖК бизнес-класса скидки могут оказаться более значительными. Но -35% я бы не ожидал всё же.
ℹ️ Кстати, когда придумывали эскроу идея была в том, чтобы цена на новостройки на старте и на этапе сдачи в эксплуатацию были +/- одинаковыми, ну или разница была не очень большой. Похоже в ближайшие годы мечта-идея законодателя может исполнится.
🔻Итого: прогноз не прогноз, а во многом констатация факта по ряду сегментов рынка жилой недвижимости в Москве. Хочется спросить, ну что из того? А ничего в общем-то, ни для застройщиков, ни для покупателей, ни для инвесторов.
🥺И что же это значит? Застройщики останутся без продаж и дадут огромные скидки, то есть до конца 2025 ничего не покупаем, ждём жирнющую скидочку?
Давайте разбираться:
1️⃣ А это о какой стране вообще? О России? А город какой? Москва? Сегмент рынка? Комфорт-, бизнес-, премиум-, де-люкс? Апартаменты или квартиры?
2️⃣ Уже сейчас на рынке в Москве, например, есть ЖК и особенно апарт-комплексы с распроданностью чуть больше 50% на этапе «до сдачи полгода». И чем выше класс/цена, тем больше таких объектов. Например, в элитных жилых комплексах продается 1-2-3 лота в месяц, а темпы строительства у них часто куда быстрее темпов продаж (SMINEX не касается). В комфорт-классе таких проектов куда меньше, даже при том, что количество лотов существенно выше.
3️⃣ Уже (или почти) построенное жильё, если это удачно спроектированный проект, легче продавать, потому что до сдачи осталось мало времени и заезд состоится в обозримой перспективе. Не забудем и о том, что семейная ипотека на новостройки всё ещё действует (лимиты с горем пополам пополняют), будет она действовать и в 2025 году. Ну и почему не купить (почти) готовое жильё в семейку? Уверен, желающих найдется много. Но конечно, не в премиуме- и де-люкс классах.
4️⃣ А жирные скидки будут? Застройщикам готовое жильё на балансе держать некомфортно (там целый комплекс причин от налогов до отношений с банками), поэтому нормальную скидку (5%-10%) можно будет получить. В ряде ЖК бизнес-класса скидки могут оказаться более значительными. Но -35% я бы не ожидал всё же.
ℹ️ Кстати, когда придумывали эскроу идея была в том, чтобы цена на новостройки на старте и на этапе сдачи в эксплуатацию были +/- одинаковыми, ну или разница была не очень большой. Похоже в ближайшие годы мечта-идея законодателя может исполнится.
🔻Итого: прогноз не прогноз, а во многом констатация факта по ряду сегментов рынка жилой недвижимости в Москве. Хочется спросить, ну что из того? А ничего в общем-то, ни для застройщиков, ни для покупателей, ни для инвесторов.
📽️ Камера! Свет! Денег нет...
💸 Два года назад на рынках недвижимости многих стран отмечался всплеск инвестиций в кино- и видео- студии, связанный с быстро растущим спросом на контент от Netflix, Amazon Prime, SyFy и других.
📺 Резкое развитие потоковых сервисов во время пандемии COVID-19 привело к последующему буму производства видео-контента и недостатку производственных площадей.
🏗️ Исторически в съемочные площадки и студии преобразовывались бывшие производственные и складские помещения, однако ситуация на рынке меняется. Большое количество потенциально подходящих для студий объектов недвижимости в последние годы приспосабливалось под городские склады, dark kitchen или подвергалось редевелопменту в жильё.
🎥 Как результат - дефицит. В 2022 году в Лос-Анжелесе наблюдался дисбаланс на рынке аренды: большим спросом, даже некачественные объекты, а например, арендная плата на офисы класса В- составляла ~$300/м2/год, когда как у студий достигала $620/м2/год.
🎛️ Сектор продакшн-студии стремительно стал новым [особым] сектором рынка коммерческой недвижимости, а институциональные инвесторы, Blackstone в том числе, вкладывали в этот сектор миллиарды долларов по всему миру. Предложение студийных площадей выросло с 3 млн м2 в 2022 году до 4,5 млн м2 на сегодня. Например, за короткий срок в штате Джорджия было выстроено большое количество киностудийных павильонов.
🎭 К настоящему времени киноиндустрия в США переживает беспрецедентный спад. По данным государственного управления кинематографии, расходы на производство фильмов и телепередач в штате сократились на 37% за последний год.
🎥 Голливуд сокращает производство из-за забастовок и переносит съемки за границу в целях экономии. Около 60% продукции Netflix и Amazon снимается за пределами США. Джорджия, некогда главная площадка Disney Marvel, теперь принимает лишь горстку проектов.
📉 Владельцы студий оказались в сложной финансовой ситуации. Многие площадки пустуют, а эксплуатационные расходы приходится покрывать из собственного кармана. Некоторые объекты, как Atlanta Filmworks Studios, штат Джорджия, рассматривают возможность полного перепрофилирования.
💰 Финансовые проблемы усугубляются приближающимися сроками погашения кредитов. К концу 2026 года студиям Джорджии предстоит выплатить около $100 млн по ипотечным займам...!
💸 Два года назад на рынках недвижимости многих стран отмечался всплеск инвестиций в кино- и видео- студии, связанный с быстро растущим спросом на контент от Netflix, Amazon Prime, SyFy и других.
📺 Резкое развитие потоковых сервисов во время пандемии COVID-19 привело к последующему буму производства видео-контента и недостатку производственных площадей.
🏗️ Исторически в съемочные площадки и студии преобразовывались бывшие производственные и складские помещения, однако ситуация на рынке меняется. Большое количество потенциально подходящих для студий объектов недвижимости в последние годы приспосабливалось под городские склады, dark kitchen или подвергалось редевелопменту в жильё.
🎥 Как результат - дефицит. В 2022 году в Лос-Анжелесе наблюдался дисбаланс на рынке аренды: большим спросом, даже некачественные объекты, а например, арендная плата на офисы класса В- составляла ~$300/м2/год, когда как у студий достигала $620/м2/год.
🎛️ Сектор продакшн-студии стремительно стал новым [особым] сектором рынка коммерческой недвижимости, а институциональные инвесторы, Blackstone в том числе, вкладывали в этот сектор миллиарды долларов по всему миру. Предложение студийных площадей выросло с 3 млн м2 в 2022 году до 4,5 млн м2 на сегодня. Например, за короткий срок в штате Джорджия было выстроено большое количество киностудийных павильонов.
🎭 К настоящему времени киноиндустрия в США переживает беспрецедентный спад. По данным государственного управления кинематографии, расходы на производство фильмов и телепередач в штате сократились на 37% за последний год.
🎥 Голливуд сокращает производство из-за забастовок и переносит съемки за границу в целях экономии. Около 60% продукции Netflix и Amazon снимается за пределами США. Джорджия, некогда главная площадка Disney Marvel, теперь принимает лишь горстку проектов.
📉 Владельцы студий оказались в сложной финансовой ситуации. Многие площадки пустуют, а эксплуатационные расходы приходится покрывать из собственного кармана. Некоторые объекты, как Atlanta Filmworks Studios, штат Джорджия, рассматривают возможность полного перепрофилирования.
💰 Финансовые проблемы усугубляются приближающимися сроками погашения кредитов. К концу 2026 года студиям Джорджии предстоит выплатить около $100 млн по ипотечным займам...!
☝🏻А что у нас? Ну с кинопроцессом всё несколько хуже, чем в начале 2022 года. Зато видео-контента для youtube, vk и rutube снимается всё больше. В России сферу недвижимости для кино и видео нельзя назвать перефинансированной. У нас тут не там!
❓Вопрос: можно ли частному инвестору получить доходность, купив помещение с целью последующей сдачи его в аренду под студию (фото/видео)? Можно ли продать продакшн-студию как готовый арендный бизнес?
🎤Ответ: конечно, да! Но есть очень много «но». Вот основные моменты:
1️⃣ Нужно купить специфическое помещение (высокие потолки, большие светлые окна, open space). Такого товара на рынке представлено совсем немного, в основном фотостудии расположены на бывших заводах и фабриках, а там помещения, как правило сдаются в аренду, но не продаются. Стоимость продажи более-менее подходящих помещений находится в диапазоне ₽180-250 т./м2. Продакшн-студии могут находиться на окраине и в промзоне, но если потребителям будет совсем неудобно добираться до них, то бизнес у арендатора «не пойдёт»
⚠️ Сейчас есть большая опасность покупки помещений в промзонах из-за городских программ КРТ. Поэтому нужно крайне осторожно выбирать локацию, обязательно проводить градостроительный аудит.
2️⃣ Нужно дорого сдать помещение продакшн-студии. Но это непросто, т.к. организаторы бизнеса студий стремятся арендовать помещения до ₽20 т./м2/год, и дополнительно просят арендные каникулы на срок 3-5 мес.
🔻Таким образом, чистая доходность от сдачи в аренду помещения продакшн-студии будет в лучшем случае находиться на уровне 7-8%.
⚙️ Это очень-очень грубый расчёт, возможно, в будущем я уделю чуть больше времени этой теме и выложу более точные данные и даже финмодель реализации подобного проекта.
💸 Что думаете насчет бизнеса на фото-, видео- и кинопроизводстве? Вложили бы свои деньги в помещение с такими специфическими арендаторами?
❓Вопрос: можно ли частному инвестору получить доходность, купив помещение с целью последующей сдачи его в аренду под студию (фото/видео)? Можно ли продать продакшн-студию как готовый арендный бизнес?
🎤Ответ: конечно, да! Но есть очень много «но». Вот основные моменты:
1️⃣ Нужно купить специфическое помещение (высокие потолки, большие светлые окна, open space). Такого товара на рынке представлено совсем немного, в основном фотостудии расположены на бывших заводах и фабриках, а там помещения, как правило сдаются в аренду, но не продаются. Стоимость продажи более-менее подходящих помещений находится в диапазоне ₽180-250 т./м2. Продакшн-студии могут находиться на окраине и в промзоне, но если потребителям будет совсем неудобно добираться до них, то бизнес у арендатора «не пойдёт»
⚠️ Сейчас есть большая опасность покупки помещений в промзонах из-за городских программ КРТ. Поэтому нужно крайне осторожно выбирать локацию, обязательно проводить градостроительный аудит.
2️⃣ Нужно дорого сдать помещение продакшн-студии. Но это непросто, т.к. организаторы бизнеса студий стремятся арендовать помещения до ₽20 т./м2/год, и дополнительно просят арендные каникулы на срок 3-5 мес.
🔻Таким образом, чистая доходность от сдачи в аренду помещения продакшн-студии будет в лучшем случае находиться на уровне 7-8%.
⚙️ Это очень-очень грубый расчёт, возможно, в будущем я уделю чуть больше времени этой теме и выложу более точные данные и даже финмодель реализации подобного проекта.
💸 Что думаете насчет бизнеса на фото-, видео- и кинопроизводстве? Вложили бы свои деньги в помещение с такими специфическими арендаторами?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👨💼 Сергей - индивидуальный предприниматель, резидент РФ. В 2025 году его доходы будут состоять из следующих источников:
1️⃣ 💰 Доход от предпринимательской деятельности (УСН «Доходы») - 15,000,000 рублей
2️⃣ 🏢 Доход от продажи офиса, которым он владел 4 года - 25,500,000 рублей
3️⃣ 🏘️ Доход от сдачи в аренду собственной коммерческой недвижимости, включая апартаменты - 8,000,000 рублей
4️⃣ 📈 Доход от дивидендов по акциям проектных АО SimpleEstate - 2,500,000 рублей
5️⃣ 👔 Вознаграждение по трудовому договору с АО «СтройИнвест» - Сергей там независимый директор, член совета директоров и получит 6,000,000 рублей
ℹ️ Дополнительная информация: Сергей использует УСН со ставкой 6%
📝 Задача: рассчитайте общую сумму налогов, которую Сергей должен заплатить за 2025 год (включая налог ИП и НДФЛ)
📝 Варианты ответа:
🔥 3,430,000 ₽
👀 4,092,000 ₽
👍 4,152,000 ₽
😎 4,167,000 ₽
🤗 4,290,000 ₽
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📊 Решение:
1️⃣ Налог УСН:
💼 Доходы, облагаемые УСН:
15,000,000 + 25,500,000 + 8,000,000 = 48,500,000 ₽
💰 Расчет налога: 48,500,000 * 6% = 2,910,000 ₽
2️⃣ НДФЛ с зарплаты (6,000,000 ₽):
🔢 Расчет по ступенчатой системе:
- До 2,4 млн: 2,400,000 * 13% = 312,000 ₽
- От 2,4 млн до 5 млн: 2,600,000 * 15% = 390,000 ₽
- От 5 млн до 6 млн: 1,000,000 * 18% = 180,000 ₽
💰 Итого НДФЛ с зарплаты: 312,000 + 390,000 + 180,000 = 882,000 ₽
3️⃣ НДФЛ с дивидендов SimpleEstate (2,500,000 ₽):
💰 Расчет НДФЛ с дивидендов: 2,500,000 * 15% = 375,000 ₽
4️⃣ Общая сумма налогов:
🧮 УСН + НДФЛ с зарплаты + НДФЛ с дивидендов
💰 2,910,000 + 882,000 + 375,000 = 4,167,000 ₽
✅ Правильный ответ: 😎 4,167,000 ₽
💡 Пояснение:
🔹 Налог УСН рассчитывается на все доходы от предпринимательской деятельности, включая продажу офиса и аренду недвижимости.
🔹 НДФЛ с зарплаты рассчитывается по ступенчатой системе согласно предоставленной ранее таблице.
🔹 НДФЛ с дивидендов рассчитывается по ставке 15%, в связи с превышением порога для 13%
1️⃣ Налог УСН:
💼 Доходы, облагаемые УСН:
15,000,000 + 25,500,000 + 8,000,000 = 48,500,000 ₽
💰 Расчет налога: 48,500,000 * 6% = 2,910,000 ₽
2️⃣ НДФЛ с зарплаты (6,000,000 ₽):
🔢 Расчет по ступенчатой системе:
- До 2,4 млн: 2,400,000 * 13% = 312,000 ₽
- От 2,4 млн до 5 млн: 2,600,000 * 15% = 390,000 ₽
- От 5 млн до 6 млн: 1,000,000 * 18% = 180,000 ₽
💰 Итого НДФЛ с зарплаты: 312,000 + 390,000 + 180,000 = 882,000 ₽
3️⃣ НДФЛ с дивидендов SimpleEstate (2,500,000 ₽):
💰 Расчет НДФЛ с дивидендов: 2,500,000 * 15% = 375,000 ₽
4️⃣ Общая сумма налогов:
🧮 УСН + НДФЛ с зарплаты + НДФЛ с дивидендов
💰 2,910,000 + 882,000 + 375,000 = 4,167,000 ₽
✅ Правильный ответ: 😎 4,167,000 ₽
💡 Пояснение:
🔹 Налог УСН рассчитывается на все доходы от предпринимательской деятельности, включая продажу офиса и аренду недвижимости.
🔹 НДФЛ с зарплаты рассчитывается по ступенчатой системе согласно предоставленной ранее таблице.
🔹 НДФЛ с дивидендов рассчитывается по ставке 15%, в связи с превышением порога для 13%
☝️Нелегкая была задачка... при том, что её условия довольно простые. Даже для меня - я два раза пересчитывал, потому что новации законодательства сильно повлияли на методику расчетов.
👀 Мы сейчас с моей коллегой Евгений Ослоновской занимаемся обновлением нашей совместной обучающей онлайн-программы «Налоги в недвижимости»: https://tax.atsogoev.com/
🗂️ Посмотрели на изменения, принятые в 2024 году, и поняли, что они коснулись всех без исключения разделов обучения, все 9 блоков нуждаются в тотальном обновлении.
☑️ Напомню, образовательная программа «Налоги в недвижимости» была разработана в 2023 году специально для частных инвесторов и собственников объектов недвижимости, а также для профессиональных участников рынка недвижимости.
✍️ В общем, сейчас активно занимаемся полной реновацией этой программы! Уверен, получится супер⚡
👀 Мы сейчас с моей коллегой Евгений Ослоновской занимаемся обновлением нашей совместной обучающей онлайн-программы «Налоги в недвижимости»: https://tax.atsogoev.com/
🗂️ Посмотрели на изменения, принятые в 2024 году, и поняли, что они коснулись всех без исключения разделов обучения, все 9 блоков нуждаются в тотальном обновлении.
☑️ Напомню, образовательная программа «Налоги в недвижимости» была разработана в 2023 году специально для частных инвесторов и собственников объектов недвижимости, а также для профессиональных участников рынка недвижимости.
✍️ В общем, сейчас активно занимаемся полной реновацией этой программы! Уверен, получится супер⚡
👀 Легенда бокса нокаутирует рынок доходных апартаментов.
🥊 Флойд Мейвезер-младший готовится к своему очередному крупному бою — но на этот раз на рынке недвижимости. Легендарный боксер заключил контракт на покупку 1000 сдающихся в аренду квартир в Нью-Йорке за впечатляющие $402 млн. Если всё получится, Флойд станет самым крупным спортсменом-рантье в городе.
🏙️ План Флойда включает в себя приобретение комплекса из 60 зданий, преимущественно расположенных на Верхнем Манхэттене (неплохой выбор!). Продавцом выступает компания Black Spruce Management, стратегический инвестор в многоквартирные дома города.
💼 Интересно, что это не первый выход Мейвезера на ринг коммерческой недвижимости. В 2022 году он уже инвестировал в девять офисных небоскребов Нью-Йорка совместно с REIT SL Green Realty, активным инвнстором Манхэттена.
🏆 Для уроженца Нью-Джерси эта сделка имеет не только финансовое, но и «глубокое эмоциональное значение», а ещё она станет одной из крупнейших в 2024 году.
🎾 А вот теннисист Андре Агассии после завершения карьеры стал девелопером и строит школы.
🥊 Флойд Мейвезер-младший готовится к своему очередному крупному бою — но на этот раз на рынке недвижимости. Легендарный боксер заключил контракт на покупку 1000 сдающихся в аренду квартир в Нью-Йорке за впечатляющие $402 млн. Если всё получится, Флойд станет самым крупным спортсменом-рантье в городе.
🏙️ План Флойда включает в себя приобретение комплекса из 60 зданий, преимущественно расположенных на Верхнем Манхэттене (неплохой выбор!). Продавцом выступает компания Black Spruce Management, стратегический инвестор в многоквартирные дома города.
💼 Интересно, что это не первый выход Мейвезера на ринг коммерческой недвижимости. В 2022 году он уже инвестировал в девять офисных небоскребов Нью-Йорка совместно с REIT SL Green Realty, активным инвнстором Манхэттена.
🏆 Для уроженца Нью-Джерси эта сделка имеет не только финансовое, но и «глубокое эмоциональное значение», а ещё она станет одной из крупнейших в 2024 году.
🎾 А вот теннисист Андре Агассии после завершения карьеры стал девелопером и строит школы.