⤵️ Как снизить риски? Универсальный ответ-совет: диверсификация! Разложи инвестиции в разные корзинки и горя не узнаешь.

📢Об этой диверсификации из всех утюгов все уши прожужжали! И вроде бы как «гуру» инвестиций агитируют за диверсификацию, и даже Баффет, у которого акции одной компании занимают 50% портфеля.

⚠️ Но от инвесторов почему-то «скрывают» важное.

🔀 В сфере инвестиций выделяют два основных типа рисков: компенсируемый и некомпенсируемый.

1️⃣ Компенсируемый риск — это риск, который инвестор может уменьшить или устранить. Например, риск местоположения (неверный выбор локации), риск арендатора или риск неэффективного управления объектом внешним управляющим или самим инвнстором. Все эти риски можно снизить (есть красивое словечко для любителей блеснуть проф.лексиконом «митигировать») или убрать совсем.

2️⃣ Некомпенсируемый риск, также известный как «системный риск» — это риск, который нельзя устранить путем диверсификации. Он влияет на весь рынок недвижимости в целом. Например, экономические циклы (рецессии или экономические спады), негативные изменения процентных ставок по кредитам (вот как сейчас), законодательные изменения (налоги, сборы и прочее регулирование), влияющие на сектор недвижимости и прочее.

☝️Суть в том, что диверсификация неспособна полностью устранить некомпенсируемые риски.

👀 Ну или частично способна, если у инвестора настолько большой портфель недвижимости, что он может себе позволить напокупать проектов в сфере недвижимости по всему земному шару, в России, США, Японии, Европе, ЮАР, Уругвае и т.д. Много ли таких инвесторов? Подозреваю, что не очень. Покупка недвижимости на фондовом рынке (вот тут широкая географическая диверсификация возможна) влечет риски фондового рынка!

🔻Так что диверсификация это не панацея. И точно можно сказать, что все риски не снизить — как бы этого не хотелось.

#ликбез

🔥Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 15.00 первый блок онлайн-программы «Коммерческая недвижимость».

‼️ Торопитесь: gab.atsogoev.com

💣 Путч - август 1991
🪤 Крах МММ - август 1994
❌ Дефолт - август 1998
⭕ Начало экономического кризиса - август 2008

...и прочие напасти. В августе довольно часто падает или сильно ослабевает рубль 📉

❓Ждёте от августа 2024 неприятных сюрпризов?

👍 Жду
🔥 Не жду
😎 Жду не дождусь, скорей бы!
👀 Хочу просто пережить
🤗 Я в отпуске, мне пофиг

⚡Блиц:

🔸Ипотека всё?
Не всё

🔸Цены обвалятся?
Могут скорректироваться, но необязательно на всё и у всех.

🔸Недострои будут?
Массово не будет недостроев

🔸Задержки по стройке будут?
А при ключе 7% их не было?

🔸Застройщики обанкротятся теперь?
Обанкротится может любой бизнес, даже кофейня формата «to go».

🔸Покупать или ждать?
Покуждать!

✅ Люблю короткие интервью, хорошо, что это уже закончилось 🤗

☝️Вспомнил я как давным-давно общался с владельцем трех торговых центров. Он уже умер, к сожалению, а когда мы с ним общались, он очень хотел оставить этот бизнес своим детям, чтобы они продолжили его дело. В общем, я недавно узнал, что два из трёх торговых центров уже проданы - наследникам бизнес отца оказался совершенно неинтересен.

📶 Но есть и обратные примеры, когда наследники успешны и увлечены бизнесом родителей (хотя и не выбирали этот путь). Таких примеров множество.

💸 Американский экономист Зияд Абдельнур как-то опубликовал данные о том, что в США 70% богатых семей теряет своё состояние во втором поколении, а 90% - в третьем.

🎩 Абдельнур видит основную проблему в том, что состоятельные люди оставляют наследникам бизнес, приносящий доходы, когда как должны были формировать диверсифицированные инвестиционные портфели.

💰 Наследники не выбирали бизнес родителей, детям приходится продолжать семейный бизнес вне зависимости от их желания. Абдельнур считает правильной практику создания трастовых фондов для детей, подчёркивая необходимость сохранения у наследников возможностей жить своей жизнью без участия в семейном бизнесе, и без зависимости от состояния этого бизнеса.

✅ Кстати, в США такие целевые фонды весьма популярны. Не только богачи, но и американский средний класс активно пополняет счета детей на $100-300 ежемесячно, чтобы к совершеннолетию у дитя уже сформировался источник дохода и капитал.

🇷🇺 В России в качестве трастового фонда детям к совершеннолетию обычно покупают квартиру-студию. И я не могу на самом деле однозначно это оценить, но уж точно понимаю такое решение.

📺 На YouTube канале SimpleEstate продолжается война с депозитами! Вышел ролик, после которого вы, скорее всего, побежите закрывать свои вклады.

❓Ответы на популярные вопросы:

🔹 Выгодно ли сейчас открывать депозиты?
🔹 Сколько в реальном выражении приносят вклады?
🔹 Можно ли жить на проценты от депозита?
🔹 Куда вложить деньги, чтобы жить на пассивный доход?

🔗 Всё тут:
https://youtu.be/4OeNDsznL7w?si=t0d6XMdhmxhcMS8Y

☝️Продается ГАБ с банком. А это вообще-то хорошее вложение?

📊 В России у банков в общем и целом всё нормально, а у некоторых даже очень позитивно. Во всяком случае, по сравнению с американскими и европейскими кредитными организациями. Относительно недавно банки там столкнулись с системным кризисом.

🤖 Цифровизация уже долгие годы влияет на банковский бизнес, приводя к сокращениям банковских сетей и количества физических отделений.

↘️ Например, по данным ЦБ РФ в 2022 году заметно сократили доп.офисы СБЕР, ВТБ, Совкомбанк, Открытие, Почта-банк. Впрочем, рост филиальной сети прослеживался в 2022 году у Альфа-банка, РСХБ и ПСБ.

↗️ Однако в 2023 году российские банки впервые за 10 лет увеличили число доп. офисов - на 1,2%. Больше всего за год выросло число точек POS-кредитования, на 73%, а также небольших облегченных форматов обслуживания.

♻️Продолжаются процессы укрупнения и слияния банков, вызванные уходом иностранных кредитных организаций из России, что также может повлиять на потребность в физических отделениях объединенных структур.

🗜Типовые характеристики российского банка как арендатора:
🔹Срок аренды 5-10 лет
🔹 Запуск банка в арендованном помещении может занимать от 2-х до 6-и месяцев
🔹 Зачастую специфические требования, связанные с наличием нескольких входов и безопасностью
🔹 Арендуемая площадь от 20 м2 до 400 м2. Есть запрос и на большие помещения от 700 м2
🔹 Рыночные арендные ставки, отсутствие привязки к обороту

👀 На мой личный взгляд, несмотря на происходящие изменения, банки остаются неплохими арендаторами. Опять же на мой взгляд, покупателям ГАБ стоит отдавать предпочтение либо хорошо расположенным помещениям небольшого размера (пригодным для организации light форматов), либо большим помещениям банков (свыше 500 м2).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🚨 Мечта о гражданстве США тысяч инвесторов-иностранцев может оказаться несбыточной

🌎 Программа EB-5, открывающая путь к «американской мечте» через инвестиции, оказалась под угрозой. Служба гражданства и иммиграции США (USCIS) собирается закрыть четверть региональных центров, управляющих миллиардами долларов иностранных инвестиций.

💼 Программа EB-5 позволяет иностранцам получить грин-карту (и впоследствии гражданство), вложив от $800 тыс. до $1 млн в проекты, создающие рабочие места в США. Она способствовала реализации таких масштабных проектов, как нью-йоркский Hudson Yards, привлекая миллиарды долларов в американскую экономику.

📑 Однако реформы 2022 года, призванные усилить надзор и предотвратить мошенничество, создали неожиданные проблемы. Региональные центры, сертифицированные для управления специальными инвестиционными фондами программы EB-5, были наделены обязанностью вносить взносы в новый «Фонд добросовестности». Однако из-за путаницы с платежами и технических сбоев поступления в фонд от многих центров не поступили и USCIS затеял процедуру закрытия региональных центров.

⚖️ Ситуация дошла до суда: Региональный центр Северных Скалистых гор (штат Монтана) подал иск против USCIS, утверждая, что центр не имел возможности узнать о пропущенном платеже. Федеральный судья встал на сторону рег.центра, предложив путь для урегулирования ситуации.

💸 Реформы 2022 года были направлены на устранение случаев мошенничества по программе EB-5 (были кейсы, когда инвесторы переводили деньги мошенникам, действовавшим от имени рег.центров).

⭕Но пока перспективы EB-5 вновь под вопросом: иностранные инвесторы, вложившие средства в закрывающиеся центры, могут потерять не только деньги, но и шанс на получение грин-карты (и гражданства).

🤔 Будущее программы EB-5 теперь зависит от судов, политики USCIS и желания иностранцев рисковать $0,8-1 млн...

⛔ Не покупай аптеку или алкомаркет!

⚠️Потому что главная угроза для них - онлайн!

📶 Логика такая: в момент, когда разрешат онлайн-торговлю алкоголем и нерецептурными лекарствами, сети аптек и алкомаркетов прикроют 60-70% своих магазинов. А объекты недвижимости с арендаторами аптеками / магазинами алкоголя станут стрессовыми активами и резко подешевеют.

👀 А потому что за последние два года три крупнейшие аптечные сети США объявили о планах закрыть около 1500 точек по всей стране в ответ на возросшую конкуренцию с онлайн-аптеками и снижение спроса.

🩺Аптечные сети Walgreens, CVS и Rite Aid, сталкиваются с трудностями: потребители предпочитают альтернативные способы покупки лекарств (через интернет), а сопутствующие товары покупают в других магазинах или в том же интернете.

☝️Ну вот же - у нас в России будет так же, как на загнивающем.

🙄 Но не всё так просто! Вы были в американских аптеках?

🫣В них экспонируется слишком много не относящихся к медицине товаров, да и и сами аптеки занимают слишком большие площади (в 3-5 раза больше среднерусских). В результате аптечные сети вынуждены сокращать ассортимент и оптимизировать торговые площади, часто через закрытие.

💊Однако в крупных городах всё ещё много физических аптек и людей в них. Хотя бизнес онлайн-аптек и растёт на 20% в год...

❓Почему же алкомаркеты и аптеки массово не закроются:

1️⃣ Онлайн-торговля алкоголем и лекарствами может столкнуться с жесткими или странными регуляторными барьерами, такими как возрастные ограничения и специфические требования к доставке / доставщикам. Это может сильно усложнить процесс покупки и сократить привлекательность онлайн-каналов для потребителей.

2️⃣ Для многих людей аптеки и алкомаркеты предоставляют важную услугу - профессиональную консультацию. Её сложно полностью заменить онлайном. Например, фармацевты могут помочь в выборе лекарств и объяснить их применение, и пока многие люди не доверяют ИИ или информации из интернета, физические точки не закроются.

3️⃣ Скорость и эффективность: для многих покупателей личное посещение магазина остается предпочтительным из-за возможности быстрого выбора, немедленного получения товара, а также из-за привычки и доверия к определенным местам. Сколько времени нужно потратить, чтобы выбрать бутылку вина или беруши? Зайти по дороге домой, лично осмотреть, спросить специалиста и купить - вполне вероятно, просто быстрее.

Итого:

✅ Да, бизнес аптек и алкомаркетов будет сокращаться, если станет возможна легализация доставки горячительных напитков и таблеток.

❌ Нет, 60-70% имеющихся аптек и алкомаркетов не закроется по причинам 1️⃣2️⃣3️⃣

🚩 Покупатель ГАБ не застрахован от съезда арендатора и не может купить помещение с «вечным» арендатором. Но нужно стремиться покупать помещение, которое можно сдать арендаторам с разными профилями!

🤨 Не согласны со мной? Welcome в комментарии!

⚡Началось? ПИК снизил цены на сотни квартир, Донстрой придумал чёрную пятницу, а ЛСР запустил ипотеку под 1,51%

Ипотека с господдержкой закончилась, семейную тоже порезали. Чтобы продать хоть что-то, застройщикам придётся придумывать выгодные акции: скидки до 30%, ипотеку 0,01%, рассрочку без платежей первые полгода и так далее.

Очень вовремя появился канал, который отслеживает все спецпредложения и публикует даже закрытые акции на новостройки в Москве. Здесь разбирают рекламные заманухи и прямо говорят, где реальная экономия, а где фейки и развод.

Один пост этого канала может сэкономить вам 2-3 миллиона рублей или даже больше.

Подпишитесь, если хотите квартиру в Москве: https://t.me/umestentorg


Реклама ИП Чевелева К.А.
ИНН 510704176593
Erid: LjN8KDquq

➕1️⃣8️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 2-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.

📈 Дубай достиг рекордных показателей 40 584 сделки с недвижимостью на сумму 104 млрд дирхамов ОАЭ, что на 49% больше, чем в том же квартале прошлого
года.

↗️ При этом цены сделок в 2-м квартале повысились на 18% в годовом исчислении.

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне возвращают позиции и поднялись с 9-й на 7-ю строчку...

🔥 Еще теплится
👍 В Туапсе лучше, душевнее
👀 А когда же сдутие пузыря?

🏗️ Девелоперская компания «Джи-групп» («Унистрой») готовится размещать очередные облигации серии 002Р-05

💰 Объем выпуска - ₽2 млрд.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - ключевая ставка ЦБ РФ + спред (пока не более 3.25%)

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏗 Девелопер STONE анонсировал долгожданный старт продаж ЖК Sokolniki. Адрес: Москва , р-н Сокольники, ул. Гастелло, вл. 32. (10 мин.пеш. от ст.м. «Сокольники»).

📌 Место: в шаговой доступности парк «Сокольники», развитая инфраструктура района, недалеко река.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от 15,5 млн руб. за 32 м2. или ₽476 тыс./м2.
1️⃣- к.: от 17,3 млн руб. за 40 м2. или ₽405 тыс./м2.
2️⃣- к.: от 24,8 млн руб. за 54 м2. или ₽387 тыс./м2.  
3️⃣- к.: от 34,2 млн руб. за 84 м2. или ₽393 тыс./м2.
4️⃣-к.: от 51,8 млн руб. за 120 м2. или ₽431 тыс./м2.

🏢 Проект: в Sokolniki будет всего 3 жилых башни , бизнес+ класс. Площади квартир от 28 до 135 м2. Количество квартир - 763 шт. Высота потоков 3,1 м.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о новом проекте STONE?

👍 Есть инвест
🔥 Для жизни ок
😎 Уже забронировано!

⚓️Вчера мудрую вещь написал! Цитирую себя: «Покупатель ГАБ не застрахован от съезда арендатора и не может купить помещение с «вечным» арендатором. Но нужно стремиться покупать помещение, которое можно сдать арендаторам с разными профилями!».

🤑Вообще все хотят купить такое помещение - универсальное, ликвидное, востребованное рынком, чтобы все арендаторы его потенциально хотели. Чтобы если один арендатор съехал, другой тут же заехал бы. И чтобы простой был не более месяца! И желательно без рисков - то есть ГАБ с долгосрочным договором. Ну и конечно, с хорошей доходностью!

🔮Мечтать не вредно.

🎯В реальности приобретение ГАБ это всегда покупка риска - потенциально пустого помещения. Сейчас там есть арендатор, а через неопределенное количество времени его там не будет. Никто не знает когда - через год, два, 10 лет.

👀Почему-то у многих инвесторов пелена перед глазами - ну как же, там же «КиБ» сидит! Уж эта сеть прошаренная, в плохое помещение бы не сели. А на самом деле когда принималось решение об аренде сети был интересен район и они просто хотели застолбить там место - взяли то, что было на тот момент в экспозиции. Прошло время - теперь по соседству «ВинЛаб», «Ароматный Мир», «Бристоль» и на днях «Вингараж» откроется.

🚨И если вдруг «КиБ» решит съехать - ну не факт совсем, что в это помещение выстроится очередь алкомаркетов. Поэтому нужно обращать внимание на специфические характеристики помещения, даже помещения занятого арендатором!

📚Это базовые вещи, но почему-то неочевидные людям. Инвестиционной оценке в сфере стрит-ритейла можно и нужно учиться. И учиться лучше не на своих ошибках!

Краудлендинг: почему инвесторы часто разочаровываются?

👀В последнее время наблюдаю большое количество рекламы одной краудлендинговой платформы в телеграм.

⚙️Краудлендинговая платформа - это онлайн-сервис, где обычные люди могут дать в долг компаниям и предпринимателям. Инвесторы напрямую финансируют заемщиков, а платформа выступает посредником.

🌵Так вот под рекламными постами этой краудлендинговой платформы нередко вижу комментарии инвесторов (когда комментарии открыты) о низкой доходности и обилии дефолтов. При этом во всех кейсах инвесторов почти одинаковая картина - вначале вроде всё ок, потом лавина дефолтов.

❓Почему так происходит?

🔹Эффект "Старения портфеля" (portfolio seasoning). Реальное качество кредитного портфеля можно оценить только спустя значительное время его эксплуатации, обычно несколько лет. NPL (Non-Performing Loans, неработающие ссуды, просроченные кредиты) накапливаются постепенно, и их реальный уровень становится очевидным лишь после прохождения полного цикла кредитования. В начале может создаваться иллюзия успешности, но истинная картина проявляется со временем.

🔹Качество заемщиков. На краудлендинговых платформах часто кредитуются те, кому отказали банки. Причина отказа? Низкое кредитное качество, что ведет к высокому уровню дефолтов.

🔹Рост платформы и снижение стандартов. С ростом числа инвесторов краудлендинговой платформе требуется всё больше заемщиков, ведь ей нужно освоить всё больше денег. Это может привести к снижению стандартов кредитования и появлению более рискованных проектов (я этого не утверждаю, но это возможно). Кстати рекламируемая краудлендинговая платформа растет наиболее бурными темпами и даже собирается на IPO в ближайшее время.

🔹Неадекватная оценка рисков. В силу специфики работы (скорость, количество проектов и т.д.) краудлендинговые платформы часто не имеют возможности внедрять сложные модели оценки рисков, что приводит к неправильному установлению процентных ставок по займам для рискованных заемщиков.

☝️Это всё довольно очевидно и хорошо известно.

⚡️Важно заметить, что частное кредитование (а краудлендинг часть этого сектора) во всем мире - очень большой бизнес. Например, компании Starwood Capital Group и Apollo Global Management годами успешно работают в этой нише. Но это также и рискованный бизнес, о чем свидетельствуют многочисленные случаи списания портфелей на миллиарды долларов, а также банкротства компаний-кредиторов и банков (Lehman Brothers, например).

❌Выводов не будет! Просто написал, чтобы было понятно как работает система.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не против краудлендинга.

#краудлендинг #jetlend