🖥️ Финансовая модель покупки здания формата BTR получилась довольно простой, но интересной.

🧮Модель предполагает покупку проекта целиком и сдачу квартир в аренду в течение 10 лет. В модели нет предпосылки использования заёмного финансирования.

🏢 Это еще одна финансовая модель, касающаяся крупных финансовых вложений в недвижимость.

📊 Результаты:
💰 Инвестиции £4,3 млн.
💸 Прибыль £3 млн.
🔌 ROI 70%
📈 IRR 6,4%

☝️Кстати, мой товарищ и коллега Сергей Сандер @sergeysander может рассказать как финансировать покупку этого или подобных проектов за пределами Великобритании в рублях или дирхамах, чтобы получить в собственность доходный проект в Лондоне.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Что с рублём?

📉Слабеет потихоньку, уже опустился до ₽93.6 за 1 бакс. Никогда такого не было и вот опять...

🔩Что ранее сдерживало рубль от очередного ухода в пике?

💵Ключевым фактором было требование об обязательной продаже валютной выручки, полученной отечественными компаниями от экспорта товаров и услуг за рубеж. Российские предприятия, получающие иностранную валюту в качестве оплаты за поставленную продукцию, обязаны конвертировать ее в рубли на внутреннем валютном рынке.

✍️Данная мера была введена в 2023 году и действует до конца апреля 2024 года. Принудительная продажа экспортной валютной выручки создает дополнительный спрос на российский рубль, поддерживая его курс относительно иностранных валют, прежде всего доллара США.

🛢️Цены на нефть растут, но парадокс заключается в том, что чем выше стоимость нефти, тем хуже рублю. Дополнительные доходы бюджета от нефти направляются на покупку валюты для наполнения ФНБ (кубышка на черный день) - это называется бюджетным правилом.

🗓️ В апреле Минфин более чем вдвое нарастил объем покупок иностранной валюты по бюджетному правилу. Месяцем ранее ведомство Силуанова тратило на это ₽4,7 млрд рублей в день, а сейчас мера обходится ежедневно в ₽11,2 млрд.

💸Фактически судьба курса рубля зависит от продления или непродления действия требования об обязательной продаже валютной выручки. На изменение бюджетного правила можно не надеяться - Силуанов против этого.

⚖️ Пока похоже, что требование всё-таки продлят и курс вернется в коридор ₽91-93 за доллар. Но если реализуются слухи об отмене - рубль опять перейдет в стадию девальвации и даже сможет «сходить» на ₽100/$.

✅ На днях по работе изучал сайт А101 и увидел новость о том, что компания предлагает купить кладовки со скидкой 20%! В последнее время я наблюдаю только накидки по кладовкам, а тут...

🚘 Как мне удалось выяснить, речь идет о кладовках увеличенной площади, расположенных в мультипаркинге, который А101 строит рядом с жилыми комплексами «Москва А101» и «Скандинавия» в Коммунарке.

🏢 Мультипаркинг находится на пересечении главных автомобильных и пешеходных путей района, что обеспечивает автомобильный и пешеходный трафик.

🏦 Сами кладовки в теории могут представлять интерес для тех, кто собирается сдавать в аренду склады или даже инвестировать в бизнес формата self-storage. А101 экспонирует склады площадью от 50 м2... Фин.модель я не считал, если честно.

☝🏻Заявляется возможность работать 24/7 , проводить шумные работы в любое время, а еще использовать звуковую или яркую рекламу.

🎁 К сожалению, А101  обещает скидку в размере 20% при приобретении кладовых помещений площадью от 50 кв.м... но только до 30 апреля.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🗓️ Сегодня товарищи напомнили мне цитатой из моего же поста о дне космонавтики! Цитата такая:

«🚀 Во времена моей юности было выражение «отправить космонавта», то есть привлечь для решения сложной задачи по согласованиям с некими «властями» внешнего или внутреннего контрагента (как правило, лично акционера)».

#оффтоп #юмор #шутка

🚱This is the end...

🔌15 апреля мы в SimpleEstate заканчиваем принимать заявки на инвестиции в «Новое Летово». Последний 3-й раунд закрывается.

💸Минимальная сумма инвестиций - ₽115 000. Целевая доходность 19-46% годовых.

🏗️Строят, кстати, ЖК «Новое Летово» очень быстро. «ВкусВилл» уже с нами...

👋В общем, всем привет из последнего вагона уходящего поезда.

📺 Пока у нас тут идет реалити по определению инвестиционного потенциала в «Северном порту» от застройщика Legenda... по моим данным там прошла оптовая сделка - 62 квартиры были проданы некоему инвестору.

🔍По косвенным признакам (сделка через того же самого брокера) этим покупателем стал ЗПИФ недвижимости «Тинькофф Квадратные метры» под управлением УК «Тинькофф Капитал». Сейчас стоимость чистых активов фонда ₽2,3 млрд.

📑На 29 марта 58.7% активов было вложено в ОФЗ, то есть в очень ликвидные ценные бумаги, не в недвижимость. Примерно ₽1.35 млрд. они могут очень оперативно заслать застройщику в Санкт-Петербург.

👀 Стоит ли частным инвесторам встрепенуться и посмотреть на «Северный порт» другими глазами?

❌Нет, конечно!

1️⃣ Оптовая сделка предполагает дисконт (скидку) в размере минимум -20% к рыночным ценам. Частному инвестору такую не дадут, во всяком случае пока!
2️⃣ Так называемая «команда экспертов Тинькофф по рынку недвижимости» ни одной сделки самостоятельно не сделала, к их дееспособности и компетенциям в сфере инвестиционного анализа есть огромные вопросы.

🗓️В понедельник утром опубликую свою аналитику по данным, подготовленным Анной Попович и собранным лично мной.

🙂 Не переключайтесь!

📚Подборка книг!

🤗 Я знаю, вы ждали эту рубрику от меня!

🥽За последний год я с большими мучениями прочел всего одну книгу, связанную с бизнесом, а за последние пять лет я не читал ни одной художественной книги (роман, повесть, рассказ). Бумажных книг я не читал лет семь - и не собираюсь.

🚀Жизнь набирает скорость, а время становится наиболее ценным ресурсом. Сегодня я сформулировал, что лично для меня, книги стали тратой времени, а значит атавизмом, экспонатом музея или предметом интерьера.

☝️Зато будет, что внукам рассказать! Я: «Когда-то давно я читал настоящую книгу!» Внуки: «🤯»

📖Про художественную литературу. Гоголь, Толстой и Чехов остались в школе, в более зрелом возрасте были мемуары, а потом - всё. Сейчас вообще не представляю, что может заставить меня читать книгу, которая не приносит мне практической пользы прямо сейчас. Мне просто это не нужно в жизни.

📓Про бизнес-литературу. У меня нет столько времени, чтобы читать фолиант по теме, которая долго и нудно раскрывается на фоне всяких отвлечений, рассуждений и т.д. Можно быстро и по сути? Я видео на 2Х смотрю, где в бизнес-литературе эта функция? Вся содержащаяся в книге информация в сжатом виде уже есть в других источниках, и я иду туда, а не трачу время, читая книгу. Не говоря уж про GPT, который может сократить 100 страниц до 3-х абзацев.

📒Про учебники. В массе своей нормальных учебников нет. Некоторые американские учебники по финансам неплохи, но только чтобы с ними работать нужна подготовка. Я пытался написать свой учебник в 2021 году, но получилось не очень - слишком много букв.

👀 На этом подборка закончена. Приятного чтения.

👋 Друзья, доброе утро! Готова моя таблица по «Северному порту» от застройщика Legenda - продолжение нашего реалити (мы определяем, стоит ли инвестировать в этот ЖК).

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

🧮 В основе таблицы - данные от Анны Попович по аналогам, объектам, расположенным в локации. Я немного изменил дизайн и добавил парочку дополнительных объектов.

🖲️ Если вы нажмете на названия жилых комплексов, сможете ознакомиться с объектами- аналогами, ссылки приведут вас

🎯 Основные цели создания таблицы сравнения:

1️⃣ Определить насколько квартира в строящемся ЖК «Северный порт» отличается в цене от готовых аналогов
2️⃣ Спрогнозировать «справедливую» цену на квартиру в строящемся ЖК «Северный порт» в момент сдачи в эксплуатацию.

📚 Аналогов я нашел довольно мало, это повлияло на результаты.

☝️А ещё я немного отвык от ручного труда, раньше всё это считал ИИ, но мы его отправили на отдых. Плюс я считал довольно быстро. Поэтому вполне могут быть ашипки, в том числе логические - проверяйте.

📑 Задание для Анны Попович: найти самые лучшие условия по ипотеке в «Северном порту» - следующий этап это финансовая модель.

🔣 Как правильно считать доходность при инвестировании в недвижимость?

🟣 Мы в SimpleEstate начали записывать видеоролики на тему инвестиций в недвижимость.

🎥 Первый ролик уже доступен на YouTube канале инвестиционной платформы: https://youtu.be/YUnoEGgxuS8

Нужно ли написать текст с объяснениями моих расчетов?

👍 Да
🔥 Нет

👍 Итак, как понимать мои расчеты.

👀 Вот эти: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

🎯У нас есть квартира с строящемся ЖК бизнес-класса «Северный порт», евродвушка без отделки на 17 этаже с боковым видом на воду со сдачей в 2028 году. 69.4 м2 за ₽26,9 млн.

⚖️ Для определения того, насколько «рыночной» является стоимость этой квартиры ее необходимо сравнить с аналогами.

🔍В ЦИАНе были обнаружены наиболее близкие по характеристикам квартиры, расположенные в домах аналогичного класса в локации:

🔹квартира 65 м2 в ЖК Акватория
🔹квартира 69 м2 в Фестиваль Парке
🔹квартира 67.4 м2 в Фестиваль Парке 2
🔹апартаменты 69.6 м2 на Досфлота 10.

🔗Ссылки на все аналоги с описаниями, планировками и т.д. - в файле расчетов.

🪞Все аналоги - евродвушки. И так получилось, что все они - в уже сданных домах. Почему здесь нет «Мангазеи»? Потому что у меня нет достоверных сведений о ценах, а неподтвержденные цифры из тг-каналов мне не подходят.

⚠️Важно: поправки мы вводим к стоимости 1 м2.

🧮 Дальше. Мы же инвесторы! Мы ни за что, никогда и ничего не покупаем по рыночной цене - пусть так делают эндюзеры. Поэтому мы вводим поправку на торг (дисконт). В моём случае дисконт везде составил 5%, хотя возможно, что застройщики LEGENDA («Северный Порт») и Galaxy Group («Досфлота10») более ограничены в возможности дать скидку, чем частные собственники, владельцы квартир со вторички в «Акватории» и «Фестивалях». Эти могут и 10% дать, особенно сейчас. Однако везде стоит 5% - к обсуждению.

📐Поправка на тип: у нас тут Досфлота 10 - апартаменты. Среднемосковская разница между апартаментами и квартирами бизнес-класса - 15%. Чтобы оценивать апартаменты на Досфлота наравне с квартирами, нам нужно повысить цену на 15%.

⚒️Поправка на отделку. Квартиры в Акватории и Фестиваль парке - с отделкой. Чтобы сравниыать их с квартирой в «Северном порту» без отделки нужна соответствующая поправка. Для целей расчета мы считаем, что отделка в аналогах стоит ₽50.000/м2. Эту суммы мы вычитаем из стоимости 1 м2.

🏛️Поправка на класс - все ЖК заявлены как бизнес-класс (я проверил на ДOM.PФ - там так написано), поэтому поправку не применяем.

⚙️Поправок может быть куда больше. Например, можно было бы ввести поправку «на вид на воду» и дисконтировать квартиры в Фестивалях, а можно было ввести поправку на этаж, всё-таки 17-й этаж в «Северном порту» это не 4-й на «Досфлота 10»... И т.д.

🔢 Дальше просто - считаем стоимость 1 м2 с учетом поправок как среднее арифметическое. Можно попробовать посчитать как средневесовое, экспертно посчитав вес того или иного аналога (кто забыл - это из школьной программы).

🔀 Про сценарии (их два) напишу чуть позже отдельно.

🤝Заранее спасибо за вопросы и комментарии

✍️Не дописал вот о чем! В сравнительный расчет также для оценки можно добавлять средние цены по вторичке, причем ее можно делить на две категории - до 2008 года постройки и после.

👀Как видите, в моём расчете оказались только «свежие» проекты, самому древнему аж 3 года, но на самом деле рынок в локации куда более разнообразен и я советую это тоже учитывать при создании расчетов, аналогичных моему.

🔀 Теперь про сценарии.

1️⃣Сценарий №1. Резко пессимистичный. Квартира в строящемся ЖК «Северный порт» стоит с учетом всех поправок ₽367.8 т./м2, а средняя цена готовых аналогов в локации ₽405.2 т./м2. В этом сценарии мы считаем, что цены на объекты-аналоги в локации повышаться не будут, то есть в 2028 году средняя также останется на уровне ₽405.2 т./м2, таким образом, квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить те же ₽405.2 т./м2, то есть прибавит за период строительства (4 года) всего 10.16%.

2️⃣Сценарий №2. Реалистично-оптимистичный. Но ведь цена на вторичку растет, а не стоит на месте. В 2023 году по данным IRN цены на вторичку выросли на 7.28%. А что если тренд продолжится? Тогда за 4 года цены на аналоги должны вырасти на 29.12% до ₽523 т./м2. Повторяю - это не прогноз, а всего лишь один из сценариев.

📚Сценариев может быть ещё больше, в том числе коррекция цен, менее заметный рост стоимости вторички т.д.

🧮Ну а дальше - финансовое моделирование. Жду данных по ипотеке в «Северный порт» от Анны Попович.

🎨Совсем пропустил печальную новость. Свинья-живописец по кличке Пигкассо умерла 6 марта, почти месяц назад.

🖼️ За 7 лет активной творческой карьеры свинка написала сотни картин. В общем итоге за ее творения хозяйка, маркетолог, фермер и зоозащитница Джоанн Лефсон выручила сумму более $1 млн.

🪞В 2018 году свинья Пигкассо стала первым животным-художником, у которого состоялась персональная художественная выставка, прошедшая в Кейптауне (ЮАР). Затем при активном участии Джоанн Лефсон последовали вернисажи в Нидерландах, Германии, Франции, Китае и Великобритании.

📩 Помощники прислали мне аналогичный кейс из России. Некий пенсионер Бабаян за 4 года создал каналы в YouTube, Телеграм и Дзен для свиньи-блогера с неплохими просмотрами и охватами (тематика - жилая недвижимость). И это далеко не непоседливый Хрюша из «Спокойной ночи малыши», а довольно неприятное визгливое существо.

👀 К чему это я? Вы видите, что инфлюэнсером с миллионными доходами может стать даже парнокопытное. Главное - хороший наставник, который сможет помочь сделать первые шаги.

☝️Так почему же мне приходится заманивать в блогерство людей, рекламируя свою мастер-группу по ведению телеграм-каналов? Неужели вам комфортно от того, что свиньи успешны и популярны, а вы нет?

🤗 Нам, людям, нужно что-то делать с этим! tg.atsogoev.com

Александр Дьяченко - мой друг и товарищ, эксперт по рынку элитной жилой недвижимости Москвы, хороший адекватный человек. У нас с ним было несколько совместных эфиров на его и на моём канале, и я надеюсь, ещё будут!

🎓Кроме того, Александр успешный преподаватель, он в своё время собрал группу практикующих агентов по недвижимости и достиг с ними невероятных результатов. Кстати, многие из его студентов учились и у меня!

🏢 Я знаю, что среди читателей моего канала есть эксперты по недвижимости. Так вот!

📚У Александра Дьяченко совсем скоро (22 апреля) стартует очередной поток программы-спецкурса «Эксперт элитной недвижимости», которую я спешу порекомендовать.

В чем польза?
🔹Если вы хотите создать стабильный поток собственников, которые будут хотеть заключить с вами эксклюзив на продажу
🔹Если вы хотите создать стабильный поток покупателей на элитные объекты из вашей базы
🔹Если вы хотите уметь легко закрывать сделки и работать с возражениями.
🔹Если хотите получать комиссию за свою работу 6-8 или даже 10%.
🔹Если вы хотите начать успешно продавать элитную недвижимость

- вам обязательно нужно пойти на Спецкурс «Эксперт элитной недвижимости».

🤝Лично хорошо знаю ряд учеников Александра - у них всё получилось.

🤗 Я попросил Александра позволения написать о его курсе, а он так растрогался, что выдал для моих читателей промокод на покупку программы со скидкой 10%👇🏼

Промокод: partner20242DB01A88

👉Переходите по ссылке http://alexdyachenko.online выбирайте тариф, вводите промокод и регистрируйтесь в программу со скидкой.
Осталось 10 дней до старта программы!

⚠️Я никогда прежде не рекомендовал чужие образовательные продукты. Этот обучающий курс я рекомендую - в нем есть большая польза для кошелька слушателей

🛸 Недавно (и относительно недавно - месяц/полтора назад) официально вышли в продажу или бронирование новые проекты в Москве!

Старты продаж, которые инвесторы так ждали:

🆕 «Серебряный бор» от St. Michael на Октябрьском поле
🆕 «Шелепиха» от Центр-Инвеста в пригороде Сити
🆕 «Vesper Кутузовский» от Vesper во дворе «Бадаевского» (ЖК от Capital Group)
🆕 «Новые Академики» от «Главстрой» - «дубайский» проект на Новых Черемушках (с очень оптимистичными прогнозами по ценам)
🆕 «Ольховый квартал» от «Самолет» в Новой Москве
🆕 «Публицист» от DOGMA в подмосковном Пушкино
🆕 «Северный порт» от LEGENDA - мегапроект, запустивший мегариалити
🆕 «2-й Иртышский» от ПИК, провальный старт на Щелковской (уже дисконтируют прайс)

📢 Анонсированы скорые старты (и кое-где уже броня крепка)
🚀 «MYPRIORITY Mnevniki»  от «Гранель» на Октябрьском поле
🚀«BeLuck Коломенское» от «Гранель» на месте Каширского двора на Нагатинской
🚀«Мангазея на Речном» от Мангазеи на Речном
🚀 «Olivia» от Брусники в Останкино
🚀 «Sokolniki» от STONE в Сокольниках

🪑 А ещё у нас есть бизнес-центры:
🏢 STONE Калужская - класса А у ст.метро Калужская
🏢 STONE Ходынка 2 - реинкарнация STONE Ходынка 1 на Ходынке
🏢 МФК Lakes от ПИК класса В+ на Озерной

Наверняка, кого-то забыл… Вообще в условиях ключа по 16% небывалое половодье стартов продаж жилья - застройщики ведь на всё это ПФ получили. Коммерция продается, в основном, внарезку по ДКПБВ.

🤑 Инвесторы, дорогие мои! Кто поучаствовал? Удалось заработать виртуальные миллионы или нет?

🔮Как я и предсказывал, старт продаж в STONE Калужская случился прямо после анонса.

⚡Итак, в официальные продажи вышел проект STONE Калужская (Москва, Старокалужское ш., зу 64/1).

🏢 Три корпуса офисного квартала площадью 96 т.м2 расположатся всего в 1 мин.пеш. от ст.м. «Воронцовская» и «Калужская».

*️⃣ Класс А
🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.

💸Заявленные минимальные цены м2 сейчас — от ₽285 тыс.

📐Есть очень небольшие лоты, например, 64 м2 по ₽352 т./м2 или за ₽22.5 млн.

📈 STONE прогнозирует рост цены м2 до 50% к завершению строительства...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж