🔥Не могу не поделиться! Очень красивое и предновогоднее исследование рынка офисной недвижимости Москвы от STONE. И довольно позитивное для инвесторов, цитирую:

⏪ Цена квадратного метра строящихся офисов вырастет из-за дефицита предложения. Однако наибольшее влияние на рост цены окажет увеличение стоимости строительства и удорожание кредитных ресурсов после повышения ключевой ставки ЦБ РФ ⏩

🧸Ждём рост цен на строящиеся офисы...

⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2023 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~25%, это на 10% ниже чем в 2022 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил от силы ₽30 тыс. за 12 мес.

В этом году я присоединился к неформальному сообществу авторов профильных каналов «Инвест-Мэтры», созданном частично из слушателей моей мастер-группы по развитию tg-каналов. Мы помогаем другу другу привлекать новых читателей.

2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые не стыдно. В работе над содержанием канала мне помогали мои коллеги, Кристина и Виктория (по очереди, не вместе), за что им большое спасибо.

Я недоволен собой: нужно писать намного лучше, делать больше фин. моделей, анализировать глубже и вести канал более качественно.

3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё выравнивалось.

4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).

Благодарю моих коллег @ireneadmin и @alesya404 за помощь и поддержку в этом направлении.

📋 Планы:
🔹 Развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, производить больше видео и сторис, делать больше эфиров
🔹 Наконец-то начать приглашать других людей писать на канале гостевые посты (и быть менее критичным к чужим текстам)
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

🔵 Подмосковный строительный монстр «Самолёт» сбросил листовки с новостью о новой программе buyback в 2024 году и опять на ₽10 млрд.

☝️Как я подозреваю, выкупать акции будут у текущих мажоритарных акционеров и в меньшей степени это событие касается розничных инвесторов (их используют для разгона стоимости акций и поддержания котировок).

💸 Путем buyback из компании выводят деньги? Если это так, то все победные реляции и крокодиловы слезы Елистратова на SmallDay были нужны лишь для того, чтобы совершить обмен бумаг мажоритарных акционеров на реальные деньги по максимальному курсу.

🔥 Мне по 🥁
👀 А фюзеляж не треснет?
👍 Пора продавать!

✍️Ну и второй подводящий мои личные итоги пост.

🗓️ В этом году я продолжал заниматься интересными мне проектами:

1️⃣ Развивал образовательное направление atsogoev.com, создал семь абсолютно новых образовательных программ, стал продюсером и убедил в необходимости передачи знаний нескольких крутых экспертов в своих областях.

2️⃣ Активно работал на благо коллективных инвестиций в недвижимость в Совете Директоров инвестиционной платформы SimpleEstate. Мне кажется, был полезен.

3️⃣ Под конец года на свой день рождения оказался в Панаме - мне понравилось и я решил ещё вернуться в те края. Вообще решил в 2024 году побольше и подальше путешествовать.

4️⃣ Решил перепридумать Finmodul, чтобы ещё снизить свою вовлеченность в бизнес этого международного аналитического сервиса.

5️⃣ Не удалось масштабировать личный бренд так, как я надеялся в 2022 году. Зато родился оригинальный план на 2024 год.

6️⃣ Удалось успеть там, где это было остро необходимо.

7️⃣ Кое-то не успел - пока еще не могу на 100% эффективно управлять временем, часто отвлекаюсь на неважное и несрочное.

8️⃣ Отметили 11 лет отношений, 10 лет совместной жизни и 9 лет официального брака с женой.

9️⃣ Много работал со своей командой над новыми перспективными проектами.

🤗Очень благодарен людям, которым нравится то, что я делаю, пишу или говорю. Этим вы вдохновляете и поддерживаете меня.

🌲Всем в новом году желаю удачи в жизни и в инвестициях. Побольше общаться с позитивными людьми, зарабатывать много, ещё больше денег.

🙂 Со своей стороны обещаю обеспечить вас полезным инструментарием, чтобы инвестировать эти деньги с приемлемым соотношением риска и доходности!

💸 Не прощаюсь, я ещё тут.

💸 Отгремела Ханука

💼 Активы KR Properties А. Клячина теперь станут собственностью государства российского: «Даниловская мануфактура», «Вернадский», «Авиатор», особняк на Смоленском бульваре и ряд девелоперских проектов.

☝️Пусть радуется, что хоть «Метрополь» и вообще «Азимут» не отобрали.

🔍 Пока мы ели оливье:
в 2024 году начнется взимание нового налога с доходов по банковским вкладам. Если доход по депозитам превысил ₽150 000 - придется заплатить налог.

⚠️Важно отметить, что налог платится с суммы превышения ₽150 000. Стандартная ставка — 13%. Но если общие доходы (зарплата, дивиденды и т.д.) превысят ₽5 млн. за год, ставка составит 15%.

✴️Разносить деньги по разным банкам ради ухода от налога не имеет смысла - «большой брат» всё видит. Но и процедура подачи налоговой декларации не нужна - банки передадут ФНС всю информацию, а вкладчик получит уведомление об уплате налога, заплатить который нужно до 1 декабря 2024 года.

🧛Фискалы подготовились: процесс обложения налогами выстроен и цифровизирован (см.госуслуги), потенциал сбора есть, налоговая база расширяется.

🏆С учетом рекордной ключевой ставки и связанного с ней роста интереса инвесторов к депозитам, у государства российского в 2024 году может случится небольшой денежный праздник.

Что думаете, инвесторы?
🔥 Люблю платить налоги
😱 Ненавижу платить налоги

💸💰💳 По предварительным оценкам чистый отток капитала из России в 2023 году составит ~$64 млрд. Итоговое значение еще будет официально уточнено ЦБ РФ.

📊 Для сравнения, чистый отток капитала из России в 2022 по оценкам Центробанка был близок к $251 млрд. А в 2020 отток капитала составил $50,4 млрд. То есть в 2023 отток капитала снизился в разы - вот где обвал и крах.

📉 Сильно похоже, что в 2024 году показатели оттока ещё больше снизятся.

💵 Продолжается «уход иностранных компаний» из России, но всё же интересно, какой % из этих ~$64 млрд. приходится на прямые вложения в зарубежную недвижимость («дружественных» стран)❓ Дубай, Турция, Пхукет и Бали... и т.д.

🔮 У меня нет информации и даже предположений, предлагаю пофантазировать в комментариях👇👇👇

📰 Новости мира «защитных активов»

🔔 Состоятельные частные клиенты российских банков в 2023 году скупали золото в слитках. О росте продаж сообщили в Сбере, ВТБ, Газпромбанке и ПСБ.

🎩 Богатенькие клиенты ВТБ с начала ушедшего года купили около 23 тонны слитков, а клиенты ПСБ - 7 тонн. Сбер и Газпромбанк точные цифры не назвали, но сообщили, что спрос со стороны богачей был «на на уровне середины 2022 года».

☝️А в 2022, кстати, россияне купили рекордный объем физического золота - 75 тонн, прежде всего в связи «с общей ситуацией» и отменой НДС на покупку физического золота.

📈 В настоящее время котировки золота на хаях, 29 декабря курс достиг рекордного значения $2090 за унцию.

🚩 Справедливости ради замечу, что цены на золото волатильны, спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики. Однако напряженная геополитическая ситуация в мире дует в паруса золотому кораблику и приводит к росту спроса и цен на металл.

💸 Дядюшка Скрудж знает куда инвестировать.

📺 По хорошо складывающейся традиции каждый год, в конце декабря или начале января выходит интервью со мной на youtube-канале Виктора Зубика Smarent Pro Недвижимость.

👀 Свежее можно смотреть здесь:
https://youtu.be/pCv0_qAaF1o

Отгремела Ханука - 2

📚 Антон Филатов провел работу у себя в канале и собрал информацию относительно того, какие активы потерял А.Клячин. Список впечатляющий - похоже, что владелец KR Properties отдал государству всё, что у него было, кроме гостиниц, включая даже «Красную Розу».

🎁В состав перешедших в казну активов вошли в том числе компании, которые возводят жильё и продают права на него по ДДУ. Иначе говоря, проекты с дольщиками.

💵А помимо дольщиков многие компании обременены огромными кредитами. Это вообще была особенность бизнеса Клячина - много кредитов и частые периоды кассовых разрывов.

🥗И вот этот винегрет из компаний, проектов, обязательств и обременений перешел под контроль государства. Как Россия будет всё это разгребать?

Варианты:

1️⃣ Как с «Интеко». Эффективные менеджеры банка «Траст» неоднократно становились героями критических постов на моем канале за странные и нелогичные решения, которые принимали - от покупки новых проектов в портфель до продажи «Интеко» Sminex. Применительно к активам Клячина - создадут компанию, сольют туда все девелоперские проекты, года три-четыре поизображают бурную деятельность и затем продадут Тулупову.

2️⃣ Как со СУ-155 и Urban Group. Тут совсем беда может случиться. Будут достраивать долго, с огромной потерей качества, с нерешёнными вопросами дорог и благоустройства.

3️⃣ Как с любыми активами, попадающими в казну. Быстро распродать все компании на торгах РАДа абы кому, лишь бы купили. Самый правильный и логичный вариант для государства - продать эффективному частному собственнику (девелоперу) и выручить живые деньги.

🔀 Какой путь в итоге выберут - скоро узнаем.

🥁 Маленькое объявление. Я продолжаю набор слушателей на новый обучающий курс «Финансовый аналитик в недвижимости».

❓Зачем проходить курс: для получения новой профессии в сфере финансов.

🧮 Инвестиционный или финансовый аналитик - важнейший сотрудник, отвечающий за развитие любой инвестиционной или девелоперской компании, который оказывает большое влияние на бизнес.

✅ Курс был создан, чтобы обучить любого человека так, чтобы в результате его прохождения выпускник был готов выходить на работу финансовым аналитиком в инвестиционную или девелоперскую компанию сектора недвижимости.

🔻Приглашаю на обучение. Стартуем 1️⃣5️⃣ января, в понедельник.

👉 https://fan.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

⛳ И ещё небольшое объявление.

☑️ Для всех вновьприбывших на канал подписчиков и ветеранов (если вдруг позабыли) сообщаю: у вас есть возможность задать мне вопрос и получить ответ в виде публикации на канале.

✍🏻Просто напишите на @artemtsogoev, с 09.00 по 21.00 по московскому времени (лучше утром после 09.00).

🙋🏻‍♂️Если у вас возник вопрос ко мне очень рано утром или сильно поздно вечером, воспользуйтесь функцией создания отложенного сообщения: наберите текст вопроса, удерживайте кнопку «Отправить», выберите пункт «Отправить позже» и назначьте дату и время отправки.

🙂 Заранее спасибо за вопросы! Сильно желательно, чтобы они совпадали с темой канала...

👋🏻 «Большой привет» рынку переуступок

И Сбер, и ВТБ благополучненько приостанавливают заключение кредитных договоров в рамках программ с господдержкой по сделкам уступок прав требований у физлиц и ИП. Об этом нам сообщают агенты рынка, с которыми мы сотрудничаем уже много лет.

Таким образом, крупнейшие по объемам выдачи ипотеки банки «прикрыли лавочку»: прибарахлить квартиру по льготным программам получится лишь у застройщика, который сотрудничает с финансовыми организациями. Ну а частным инвесторам, которые приобрели «квадраты» с целью перепродажи придется теперь с фонарями и собаками искать покупателя с налом или готового связаться со стандартной ипотекой (ставки по которой в том же Сбере с сегодняшнего дня стартуют с 16,7%).

Теоретически, некоторые банки могут продолжить работу с переуступками, но очевидно, что выйти из инвеста с гордо поднятой головой будет непросто. 🤷‍♀️

@novostroyman

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах 2023 года на рынке новостроек Москвы.

🏢 За истекший год в массовых новостройках (комфорт-класс) повысились: средняя цена 1м2 — на 22,4%, средний бюджет лота — на 25%.

🏛️ В высокобюджетных проектах наблюдается менее значительное повышение цен: на 7,6% выросла стоимость 1м2, на 7,1% — бюджет лота.

🔮 Что будет в 2024 году?
Так вот же - Новостройки Москвы: мой прогноз на 2024 год

☝️Сообщение с сайта «Гранель» звучит несколько двусмысленно.

«В самые ближайшие дни банки изменят тарифы на оформление кредитов по государственным кредитным программам: льготной, семейной, IT-ипотеке и другим продуктам. Это может отразиться и на стоимости квартир».

🥺 Но как отразится? Стоимость понизится или повысится? Увы «Гранель» лишь предлагает использовать «возможность приобрести квартиру на текущих выгодных условиях».

💡У вас есть версии что будет с ценами после изменения тарифов банков? Напишите в комментариях 👇👇👇

📮Выпускница моих курсов Елена Тарская прислала вопрос на @artemtsogoev: «С чего начать начинающему инвестиционному консультанту (инвест-брокеру)? Как запланировать доходы в среднем и сколько времени нужно чтобы раскачаться как профессионал?»

📜Инвест-брокер это профессионал рынка недвижимости, при посредничестве и консультационной поддержке которого продаются и покупаются инвестиционные продукты.

💻 На курсе «Советник инвестора» я подробно рассказываю о том, как научиться продажам инвестиционных продуктов и взаимодействию с инвесторами. С чего начать:

1️⃣ База проектов. Сейчас на рынке представлено достаточно большое количество инвестиционных продуктов. Строящиеся офисы, доходная загородная недвижимость, доходные апартаменты, ГАБ в секторе стрит-ритейла, коллективные инвестиции, зарубежная недвижимость и т.д. Это позволяет создать достаточно большой портфель проектов с разным риск-профилем, подходящий разным инвесторам. Необходимо подписать агентские договоры с компаниями, которые продают инвестиционные проекты.

2️⃣ База инвесторов. На курсе я достаточно много говорю о том, кто эти люди и как их искать. Если кратко, то инвесторы рядом с нами: необходимо лишь отделить инвесторов от неинвесторов, определить их риск-профиль и предложить инвестиционные продукты из своей базы. С точки зрения привлечения инвесторов: реклама, построение личного бренда, нетворкинг и т.д. Всё это на курсе есть в отдельном уроке.

3️⃣ Повышение экспертности. Инвесторы покупают вашу экспертизу, поэтому чем более информированный и погруженный в отрасль эксперт будет с ними взаимодействовать, тем выше будут результаты советника, инвестиционного консультанта и выше удовлетворенность инвесторов от сотрудничества. Этот момент может быть решен через дополнительное обучение, не только в сфере инвестиционного анализа, но и продаж, психологии, маркетинга и т.д.

😁Чисто технически начать стоит с регистрации ИП.

🗓️По поводу времени на раскачку. Зависит от бэкграунда. Действующим агентам по недвижимости перейти к продаже инвестиционных продуктов намного проще, чем людям без опыта. Если уже есть компетенции в сфере купли-продажи недвижимости, то переход может занять менее полугода - я знаком с такими кейсами.

📰 Главная новость недели: банки вводят обязательное субсидирование застройщиками сделок с субсидированной государством ипотекой. Уже решили постричь овечек-застройщиков: Сбер, ВТБ, Альфабанк, Газпромбанк.

💵 Размер комиссии от 7,5% до 9% от суммы кредита. Если застройщик не хочет платить комиссию банку, тогда ему предлагается продавать квартиры по рыночной ставке 16-18%.

🤝 Коллеги из do A.S.A.P. поделились в своём телеграм-канале информацией для частных инвесторов, которые планируют уступать права требования по ДДУ.

👉Кстати, весьма полезный канал: @doasapconsulting

🏆В 2023 году опять рекорд по инвестициям в российскую недвижимость - открывают шампанское в IBC Real Estate🍾.
✔️Всего в недвижимость проинвестировано ₽833 млрд., что в 1,5 раза больше, чем в 2022.
✔️В торговую недвижимость – ₽325 млрд., это почти в 7 раз больше по сравнению с 2022.

👀Обратимся к ТОП-5 сделок этого триумфального, по версии IBC Real Estate, года.

1️⃣ Продажа 14 ТРЦ «МЕГА» убегающей из России IKEA госбанку Газпром. Вынужденная сделка, вызванная геополитикой, осуществленная очевидно с большой скидкой (до 50%) к оценочной стоимости активов. Деньги вышли из России.
2️⃣ Продажа ТРЦ «Метрополис» американской компанией Hines в пользу армянского фонда Balchug. Вынужденная сделка, вызванная геополитикой, осуществленная очевидно с большой скидкой (до 50%) к оценочной стоимости активов. Деньги вышли из России. У Hines, кстати, в России еще много чего есть, будут потихоньку продавать весь 2024 год, видимо.
3️⃣ Сергей Гордеев продал ТРЦ «Саларис» и ТРЦ «Коламбус». В обоих случаях - профильным игрокам, занимающимся торговой недвижимостью. Деньги, вероятно, остались в России (не это неточно).
4️⃣ Застройщик МИЦ был продан застройщику «Самолёт». Деньги, вероятно, остались в России (не это неточно).

⭕️Итого, две крупнейшие сделки с российской недвижимостью в 2023 году привели к выводу из России денег. Эти средства никогда не будут реинвестированы в Россию. И это всё, что нужно знать о рекорде. В 2024 году никакого рекорда, похоже не случится, если, конечно, вдруг не решат спешно покинуть Россию Auchan и Leroy Merlin.

📚 Основоположник системы портфельного управления Гарри Марковиц еще в 50-е годы ХХ выдвинул теорию об индивидуальном отношении людей к потерям, которые могут возникать при инвестициях.

📊 И уже в 60-е годы инвестиционные компании ввели термин риск-профилирования, то есть начали ранжировать инвесторов на категории, чтобы предлагать им инвестиционные продукты, соответствующие их отношению к рискам.

💰Классическая классификация инвесторов по признаку отношения к риску (риск-профиль):

🔸Консервативный
🔸Умеренный
🔸Агрессивный

🥱 Это было очень скучно. Когда я готовил свой авторский тест на риск-профиль, я переименовал их:

🔹Старушка-процентщица
🔹Скрудж-рантье
🔹Алчный спекулянт

🎚️Вчера решил посмотреть сколько людей прошли мой тест на определение риск-профиля. 1324 человека с 21июня 2021 года.

🥺 Это очень мало! Кто-то из читателей канала так и не знает, какой у него риск-профиль... И очень зря!

📊 Важно: с течением времени риск-профиль может меняться, поэтому проходить тест можно (и нужно) регулярно.

😳 Вдруг вы уже не старушка, а Скрудж?

☑️ Пройти можно здесь (это абсолютно бесплатно): atsogoev.ru/rp