🖥️Делаю презентацию к вебинару в этот четверг в 16.30 по МСК.

📚 В первой части будет много слайдов. Насчитал 12 источников пассивного дохода в недвижимости:

✅ Торговая недвижимость
☑️ Апартаменты
✅ Офисы
☑️ Склады
✅ Квартиры
☑️ Машиноместа
✅ Кладовки
☑️ Эко-отели, лоджи, глэмпинги
✅ Облигации
☑️ Акции
✅ ЗПИФы
☑️ Инвестиционные платформы

❓Я ничего не забыл❓Наверняка забыл.

👀 А во второй части еще будут слайды по ГАБ, кстати...

👉Регистрация здесь: https://atsogoev.com/w/pasincome/

🌐 15 и 16 сентября в Москве пройдёт выставка зарубежной недвижимости Property Show.

Участие принимают крупнейшие застройщики и агентства недвижимости из ОАЭ, Турции, Кипра, Бахрейна, Таиланда, Испании, Португалии, Германии и других стран. Можно узнать о способах получения ВНЖ, встретиться с экспертами и посетить семинары. 

Билеты можно бесплатно получить на сайте выставки. 

#реклама

✍️Давно ничего не писал о REIT. Между тем в одном из самых интересных с точки зрения див.доходности секторов, кредитования недвижимости, происходят глобальные изменения.

💸Вообще небанковские кредиторы коммерческой недвижимости были важной частью моего личного портфеля в 2020-2022 годах: Apollo CRE Finance, Blackstone Mortgage, Starwood Property, KKR RE Finance... и т.д.

💰Один из ярких представителей рынка частного кредитования в сфере недвижимости, Arbor Realty Trust (ABR), специализирующийся на финансировании многоквартирных домов.

ℹ️ Arbor Realty Trust — кредитный фонд, выдающий мезонинные и бридж-кредиты, и одновременно выпускающий ипотечные векселя и кредитные ноты.

🏦 Флагманский продукт Arbor в последние годы — промежуточные бридж-кредиты девелоперам многоквартирных домов сроком от 1 до трех 3 на сумму до $100 млн.

🪙 У Arbor нет источника привлечения денег (депозитов), поэтому приходится привлекать банковский капитал через механизм РЕПО. Компания занимает деньги у банков, структурируя сделки через ДКП ценных бумаг - кредитные ноты (CLO, CDO) ипотечных закладных и т.д.

🛋️ В период 2020-2022 года девелоперы потратили рекордные суммы денег на скупку проектов арендных многоквартирных домов, с целью последующей продажи их консервативным инвесторам, выбирающим стабильные активы (людям всегда нужно где-то жить).

📊 Согласно финансовым отчетам Arbor в 2021 году компания выдала рекордный объем кредитов на сумму около $16,1 млрд.

🆘 Финансовые модели Arbor и всего рынка хорошо работали в период дешевых денег и бурного спроса, но сейчас корабль терпит бедствие. Повышение % ставок в США, охлаждение на рынке девелопмента многоквартирных домов и сделок с готовыми арендными домами, все это стало одной большой проблемой Arbor.

💸 Многие девелоперы брали у Arbor кредиты с плавающей процентной ставкой... и теперь, когда ставки резко выросли, у них возникли трудности с погашением кредитов. Одновременно с этим арендная плата за многоквартирное жилье снизилась, а предложение на рынке жилья США увеличилось.

💵 В конце июня этого года компания сообщила, что по кредитным портфелям (всего на сумму $13,1 млрд.) не совершается никаких действий, а количество просрочек «значительно возросло». Аналитики отмечали, что на балансе Arbor появились еще как минимум 3 новых проблемных кредита на общую сумму около $116 млн.

🔻В общем, высокая стоимость денег и охлаждение рынка арендной жилой недвижимости в США оказывает давление на бизнес-модель частных кредиторов. Наблюдаю за ситуацией.

☝️Знаю, что многим эта тема вообще неинтересна. Потерпите, пожалуйста, я пишу об этом раз в полгода в порядке исключения!

🛡️Инвестиции или спекуляции?

⚔️ Очень часто вижу противопоставление этих понятий. Причем спекуляции имеют негативный и даже аморальный флёр (особенно в России), а инвестиции - это «хорошо и правильно».

🏺Слово «спекуляция» имеет латинские (Древний Рим) корни. На латыни speculātiō означало «наблюдение, высматривание». Уже много позже латинское слово начали использовать философы и финансисты.

💸 На самом деле спекулятивная стратегия - одна из форм инвестиций. Спекулянт зарабатывает на разнице цен, заранее точно не зная, сколько и когда сможет получить в результате своей операции.

🧮 Для инвестиционного анализа грамотные спекулянты пользуются большим массивом различных
данных и сложными предварительными расчетами для определения предпосылок своих финансовых моделей.

🔻То есть спекуляции - намного, намного более интеллектуальная деятельность, чем кажется обывателям.

🔥Иногда случаются и неосознанные, случайные спекуляции. Со мной часто советуются друзья и знакомые по теме инвестиций в недвижимость. В том числе в новостройки.

🔮Вчера написал старинный товарищ: «А помнишь?»... Я помню смутно, но в 2019 году мы обсуждали с ним целесообразность покупки квартиры в ЖК Prime Park. В итоге, после достаточно подробного анализа, я высказал мнение «ЗА» и вот что из этого вышло.

💸2019 год (февраль): покупка 40 м2 (whitebox) за ~₽9.3 млн.
💵2023 год (август): продажа 40 м2 (whitebox) за ~₽22.1 млн.

Ипотеку мой товарищ не брал.
🔹Прибыль ₽12,2 млн.
🔸Инвестиции ₽9,3 млн.
🔹ROI 131% (общая доходность проекта)
🔸IRR 20,5% (доходность годовых)

⭕️ Я не буду углубляться в причины, почему квартира не продавалась в течение 5 лет, это были личные обстоятельства моего товарища.

🧮 Хотите научиться делать такие и более сложные финансовые модели? Вам сюда: excel.atsogoev.com

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Успешные результаты инвестиций в прошлом не означают успех в будущем.

❗Вспомнил тут недавно. В 2008 году меня уволили и я какое-то время не работал по найму (не было работы для бывшего коммерческого директора крупной московской девелоперской компании).

💸В тот момент у меня был кое-какой пассивный доход и некоторые накопления. Пассивный доход закрывал мои тогдашние потребности и позволил заняться тремя новыми бизнесами:

1️⃣ Я попробовал инвестировать в ценные бумаги
2️⃣ Я начал успешно поставлять товар в сеть канцтоваров «Республика»
3️⃣ Я открыл с партнерами шинмонтаж

🍔То есть пассивный доход позволил мне заниматься потенциально интересной и доходной деятельностью, а не думать о работе «за еду».

👀 Не отрицаю, что для многих людей пассивный доход - синоним пенсии. Но я не понимаю людей, которые собираются в 35, 40 или 45 лет выйти на пенсию (движение F.I.R.E.) и жить на пассивный доход. Для меня это слишком скромная и преждевременная цель - «бездельничать».

💰Пассивный доход, с моей точки зрения - синоним свободы. Можно пробовать новое и рисковать.

...Остальное - завтра в 16.30.

👉Регистрация здесь: https://atsogoev.com/w/pasincome/

🚀 Цены на жильё в Дубае в августе выросли на рекордные 20% в годовом выражении — рекордные темпы после семилетнего спада, зафиксировал международный консультант CBRE в своем новом отчете...

📊 Тем не менее, средние цены на квартиры в эмирате все еще на 9,6% ниже пика 2014 года, в то время как цены на виллы и коттеджи уже на 8,7% выше.

🎉 Способствует такому взлету приток азиатских банкиров и криптомиллинеров, а также россиян. Правительство тоже радуется такому наплыву иностранцев, даже смягчило визовые требования для приезжающих.

💸 Аренда квартиры в среднем в Дубае стоит $29 тыс./год, вилла $87,8 тыс. /год.

🔥 Как же там жарко!
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Подумываю о покупке

❗️Полезная информация по рынку недвижимости Бали

🔸 Хотите найти безопасные и доходные варианты для инвестирования в зарубежную недвижимость?

🔸 Хотите узнать как оформить ипотеку в банке РФ и купить виллу на Бали? Платить в рублях, а получать доход в $?

🔸 Хотите разбавить ваш инвестиционный портфель российских активов?

👉 Основатель девелоперской компании на Бали Inside Development открыто делится всей информации от первого лица, а также рассказывает с какими трудностями и вызовами приходится сталкиваться при строительстве комплекса из 59 вилл на Бали.
Все риски и проблемы рынка и как их решают. Как не потерять инвестору деньги и выбрать проект с наибольшим потенциалом.

🏝Бали входит в ТОП направлений для инвестиций в недвижимость как среди русскоязычных инвесторов, так и среди иностранцев со всего мира. И опираясь на фундаментальные факторы эта тенденция имеет пролонгированный потенциал.

🥇Бали занимает лидирующие места в международных рейтингах, как лучшая туристическая локация. Экономика Индонезии растет темпами 5-7% в год и по прогнозу PWC к 2030 году войдет в ТОП5, а к 2050 году в ТОП4 экономик мира.

🔆На Бали нет сезонности. Загрузка недвижимости по году - более 75%. В модных современных проектах - 85-90%. Такими показателями не может похвастаться почти никакая другая локация/страна.

🔍 Многие проекты сулят от 13% до 30% доходности. Но на что обратить внимание, чтобы максимально снизить риски и не потерять свои кровные!?

ℹ️В канале информация:

🔹На что обращать внимание в договоре с Застройщиком
🔹Аналитические данные по региону
🔹Какие разрешительные документы необходимы и как это работает
🔹Как риски несет договор Лизхолда и как их убрать
🔹Эксклюзивные предложения для инвесторов
🔹Информация по ходу нашего проекта


Подписывайтесь на канал Поселок инвесторов на Бали 👇👇👇

https://t.me/+dPVCPDgO3BYxOGEy

#реклама

🏗️ Застройщик «АПРИ Флай Плэнинг» из Челябинска планирует 21 сентября начать размещение 4-летних облигаций серии на ₽500 млн.

💰 Объем выпуска ₽0,5 млрд.
🗓️ Срок обращения 4 года
💸 Купон 20-21% годовых до оферты через год либо 1,25 года, купоны квартальные
ℹ️ По выпуску будет предусмотрена амортизация равными частями в последний год обращения

❗21%❗Какая же у них доходность проектов⁉️ В Челябинске клондайк для застройщиков, а мы и не знали? Хочу увидеть фин.модель АПРИ ФП 🧮

🌆 Москва-Сити? Лондонский Сити? Мидтаун Манхеттена? Централ Гонконга?

❓Что будет с офисами в этих всемирно известных деловых районах?

📝 Относительно недавно «Корпорация развития лондонского Сити» наняла консультантов из Knight Frank и Arup составить отчет о будущем района и динамике изменения рабочих мест в компаниях, реальных и потенциальных резидентах района. Эти показатели являются ключевым индикатором будущего спроса на офисы.

📚 И консультанты выдали тонну позитива. По прогнозам к 2042 году в лондонском Сити появится спрос аж на 85 тыс. новых рабочих мест, что потребует 2 млн. м2 новых офисных площадей.

👀 Вот только в отчете был мелкий шрифт... 2 млн.м2 будут востребованы при условии полного слома тренда на удаленную работу или гибридный режим.

🔀 А если гибридная работа (часть дней из дома, а часть в офисе) останется устойчивым трендом, то в Сити потребуется всего 1,2 млн. м2 новых офисов к 2042 году.

🚷 Ну а если полная удаленка сохранит свои позиции, то к 2042 году потребуется всего 6 тысяч м2 новых пространств в Сити.

☝️В России судя по всему удаленка и гибрид не очень приживаются. Например, в Москва-Сити согласно отчета NF Group количество вакантных офисов сейчас всего 5%, когда как в масштабах города 13.2% в классе А.

👀 Я на удаленке
🔥 У меня гибрид
👍 Сижу в офисе

«Я очень хочу, но очень боюсь! Я ничего в этом не понимаю».

☝️Это из моей переписки с инвестором. Написала мне женщина, которая годами вкладывает деньги в жилую недвижимость с вопросом о том, стоит ли сейчас покупать квартиру для сдачи в аренду.

✍️ Я ответил, что доходность у квартир низкая и в качестве альтернативы предложил коммерческую недвижимость.

❌❌Где-то два абзаца отговорок почему коммерческая недвижимость не подходит ей для инвестиций закончились фразой про боюсь, не понимаю, но очень хочу.

🖥️Написал письмо, порекомендовал прийти на мой вебинар сегодня.

👉Регистрация здесь: https://atsogoev.com/w/pasincome/

🇻🇺 Вануату всё.

❌ С 30 ноября возможности получить паспорт за инвестиции $150 тыс. у граждан России и Белоруссии больше не будет.

🪗Куда же русскому (в широком смысле) человеку податься за вторым паспортом? В Турцию, в Египет (за дотацию).

📕Возможно, скоро гражданство Северной Кореи или Ирана начнут за инвестиции выдавать в честь великой дружбы между странами (сарказм).

🔍Все остальные легальные возможности касаются выискивания разнообразных корней в родословной.

👍 Российского хватает
🔥 Бегу покупать

Почему нет предложений по ГАБам с окупаемостью до 10лет.

В недвижимости в разные периоды бывает «рынок продавца» и «рынок покупателя». Сейчас «рынок продавца»: много потенциальных покупателей и очень мало предложений на рынке.

Паники нет, просто продавцы хороших активов не продают свои объекты. Ведь держать деньги в недвижимости – одна из самых выигрышных стратегий. 💰

Варианты, которые есть в продаже, предлагаются по стандартной рыночной цене – то есть это ГАБы с окупаемостью от 11-12 лет . Если вы находите что-то за более низкую цену, то скорее всего это проблемное предложение. 🤨

Тренд на повышение стоимости сильный и в ближайшее время изменений не предвидится. Все идёт к дефициту хороших предложений и росту стоимости: предложений становится меньше, а цены растут. Поэтому ждать понижения цен и увеличения рынка предложений не стоит.

Многие покупатели с деньгами «на руках» сейчас выбирают покупку на этапе стройки. Имеющиеся в продаже активы частных инвесторов дорожают, а деньги обесцениваются. Рынок застройщиков более стабилен и количество предложений по-прежнему растёт.

Не знаете, какую стратегию выбрать?

Эксперты t.me/why_not_realty всегда помогут не просто разобраться с возможными вариантами, а помогут решить именно вашу задачу👌🏻

#реклама

🤖 Коллеги из ВNmар.рro выложили развернутый отчет о структуре и динамике сделок с новостройками в Москве в августе 2023

🔺По предварительным данным августа 2023, средняя цена 1м2 лотов в сделках в «старой» Москве по сравнению с августом 2022 выросла на 25,7%.

🔺В Новой Москве стоимость 1м2 по сравнению с августом прошлого года повысилась на 0,4%.

💸 Средний бюджет лота в «старой» Москве значительно вырос — на 23,0% по сравнению с августом 2022.

🏆 Ну и нельзя не упомянуть о рекорде по числу проданных лотов в августе! Никогда такого не было и вот опять.

📢 Вчерашний вебинар «Пассивный доход и ГАБ» прошел, а темы для размышления и дальнейшего обсуждения остались...

🖥️ Вебинар получился действительно очень интересным. Наверное, это первый раз, когда я остался доволен тем, как всё прошло. Спасибо всем, кто был вчера вместе со мной, ваша поддержка была незабываемой.🔥🔥🔥

🇷🇺 Россияне пытаются продать отели в Карловых Варах. Причины - опасение расширения санкционных списков и сложности финансовых операций с активами россиян.

☝️На продажу выставлено примерно 50 объектов недвижимости, большинство из которых были куплены россиянами в конце 90-х и начале 2000-х годов.

🏨 К примеру, чуть более чем за 100 млн. крон продается отель Aberg. Он принадлежит кипрской компании, контролируемой, как утверждают местные эксперты, российскими бизнесменами.

💸Спрос на покупку в целом небольшой, а местные риэлторы отказываются брать «российские» отели в работу (исключительно по причине технических сложностей сделок).

⚡️Доллар под 100 руб., а ЦБ повысил 🔑 ставку до 13%

❓Какие последствия для сектора торговой недвижимости и готового арендного бизнеса?

ℹ️ Сегодня, 15 сентября, ЦБ РФ в очередной раз повысил ключевую ставку уже до 13% (месяц назад ЦБ повысил ставку с 8.5% до 12%) в ответ на ускорение инфляции и девальвацию рубля. Эксперты расходятся во мнении относительно действенности решения ЦБ. Высокий курс доллара и других валют подстёгивает рост цен на товары и услуги, но повышение ключевой ставки в этот раз может оказаться неэффективным инструментом для обуздания инфляции.

1️⃣ Рывок доллара уже выразился в очередном повышении цен на импортные товары, прежде всего на бытовую химию, косметику, транспортные услуги, в том числе стоимость доставки продуктов в розничные магазины. Отечественные товары и продукты питания также подорожают в течение 1-2 месяцев.

☝️ Мы напоминаем, что сегмент коммерческой недвижимости, с которым работает SimpleEstate, успешно противостоит росту цен с помощью механизма привязки аренды к товарообороту.

2️⃣ Повышение стоимости кредитов, безусловно, способно привести к отказу ряда инвесторов от сделок с применением заемного финансирования. Однако, данный фактор больше актуален для жилой недвижимости, так как доля кредитных сделок на рынке купли-продажи ГАБ крайне мала.

3️⃣ Повышение ключевой ставки до 13%, очевидно, кратковременная акция ЦБ РФ, а инвестиции в готовый арендный бизнес - долгосрочные. На горизонте 2-5 лет вложения в коммерческую недвижимости формата стрит-ритейл способны существенно опередить в доходности и депозиты, и облигации и инфляцию.

4️⃣ Даже сейчас, в период неопределенности, мы не наблюдаем условий, при которых цены на помещения, занятые крупными сетевыми супермаркетами будут корректироваться вниз. Инвесторы всё больше стараются защитить свой капитал от возможных потрясений и обесценения денег, поэтому спрос на коммерческую недвижимость остается стабильно высоким. На рынке наблюдается дефицит качественного арендного бизнеса. Все это приводит к дальнейшему росту цен.

📉 Когда скорректируются цены на новостройки или хотя бы прекратится рост цен?

☝️Версия Эльвиры Сахипзадовны

🔥 С 1 октября 2023 ЦБ РФ собирается вводить меры, которые поспособствуют:
🔸завершению роста цен на первичном рынке жилья
🔸 повышению требований банков к заемщикам и сократят кредитную нагрузку на рискованные группы населения.

🥊 Посмотрим, что ответит строительное лобби.