⛳️ Местоположение The Community - в районе Motor City, расположенном между районами Dubai Studio City и Arjan-Dubailand. Если оперировать более знакомыми россиянам наименованиями, то Motor City находится между районом Al Barsha и Damac Hills.
🗣️ 21 минута до Downtown Dubai
🏖️ 20 минут до Dubai Marina
✈️ 25 минут до Международного аэропорта
🗣️ 21 минута до Downtown Dubai
🏖️ 20 минут до Dubai Marina
✈️ 25 минут до Международного аэропорта
🏗️ Застройщик - AQUA Properties, компания основанная в 2005 году и реализовала в Дубае несколько проектов, в частности Mysk by Shaza на Пальм Джумейре. Это не очень большая компания, впрочем, без пятен на репутации.
💵 Соинвестор проекта, организатор финансирования и партнер по продажам - международный брокер с российскими корнями Tranio.
🔷 13 лет на рынке недвижимости
🔷 Продано 1600+ объектов
🔷 Компания работает с партнерами в 71 стране мира
🔷 Инвестировано $220 млн.
🔷 Офисы в Дубае, Стамбуле, Бодруме, на Пхукете, Афинах, Берлине и Лимассоле, Москве, Брянске и Алматы.
🔷 Реализованы собственные инвестиционные и девелоперские проекты в Греции, Испании и Германии
🏗️ Tranio уже не только брокерская, но и финансовая компания, известная на рынке своими продуктами в сфере мезонинного кредитования проектов девелоперов жилой недвижимости по всему миру.
💵 Соинвестор проекта, организатор финансирования и партнер по продажам - международный брокер с российскими корнями Tranio.
🔷 13 лет на рынке недвижимости
🔷 Продано 1600+ объектов
🔷 Компания работает с партнерами в 71 стране мира
🔷 Инвестировано $220 млн.
🔷 Офисы в Дубае, Стамбуле, Бодруме, на Пхукете, Афинах, Берлине и Лимассоле, Москве, Брянске и Алматы.
🔷 Реализованы собственные инвестиционные и девелоперские проекты в Греции, Испании и Германии
🏗️ Tranio уже не только брокерская, но и финансовая компания, известная на рынке своими продуктами в сфере мезонинного кредитования проектов девелоперов жилой недвижимости по всему миру.
🛋️ Всего в The Community представлены четыре типа квартир площадью от 41,17 м2 до 177,42 м2 и средней ценой от $124 тыс. до $413 тыс.
🏗️ Ход строительства: строится (этап котлована), частично продан, сдача в эксплуатацию состоится в 2025 году
🏗️ Ход строительства: строится (этап котлована), частично продан, сдача в эксплуатацию состоится в 2025 году
Дубай The Community.xlsx
57.6 KB
📊 Финансовая модель. Для анализа был выбран типовой апартамент площадью 83 м2 с одной спальней за $206,6 тыс. Для расчета NPV бралась доходность 3,67% (доходность пятилетних US Treasury на текущую дату).
🪺 В модели 2️⃣ сценария. В обоих сценариях не применена рассрочка.
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 100%. Ставка аренды в мес - $2000.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $134 573
🔷IRR (доходность в год) 9,7%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $73 977
🔷 ROI 63%
🪨 Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 95%. Ставка аренды в мес - $1700.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $67 352
🔷IRR (доходность в год) 5,3%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $18 411
🔷ROI 31%
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔍 Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта The Community.
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 100%. Ставка аренды в мес - $2000.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $134 573
🔷IRR (доходность в год) 9,7%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $73 977
🔷 ROI 63%
🪨 Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 95%. Ставка аренды в мес - $1700.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $67 352
🔷IRR (доходность в год) 5,3%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $18 411
🔷ROI 31%
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔍 Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта The Community.
📱Телеграм-каналы о недвижимости разрываются от актуальных новостей:
📜 Капиталисты шуршат документами!
😱 Мастер-девелопер скинул проект регионалам!
⚡Молния: ноунеймы купили КРТ и внесли изменения в ПЗЗ!!!
🌪️ Ураган Кузнецов НЕ утвердил фасады людям в худи
👀 Успеваете читать? Столько важного, как бы не пропустить!
⚠️Вот серьезно, неужели эти новости интересны: компания Х получила ГПЗУ, компания Y – РНС, директор компании Z увеличил долю владения… и прочее? Зачем это в принципе знать? Какой толк от этой информации?
☝️На рынке новостроек 🍑
С какой целью можно интересоваться появлением нового проекта, если и так известно, что инвестировать в этот котлован будет невыгодно? Ну кроме как для покупки в личных целях, чтобы жить долго и счастливо!
📜 Капиталисты шуршат документами!
😱 Мастер-девелопер скинул проект регионалам!
⚡Молния: ноунеймы купили КРТ и внесли изменения в ПЗЗ!!!
🌪️ Ураган Кузнецов НЕ утвердил фасады людям в худи
👀 Успеваете читать? Столько важного, как бы не пропустить!
⚠️Вот серьезно, неужели эти новости интересны: компания Х получила ГПЗУ, компания Y – РНС, директор компании Z увеличил долю владения… и прочее? Зачем это в принципе знать? Какой толк от этой информации?
☝️На рынке новостроек 🍑
С какой целью можно интересоваться появлением нового проекта, если и так известно, что инвестировать в этот котлован будет невыгодно? Ну кроме как для покупки в личных целях, чтобы жить долго и счастливо!
Как все учесть и найти проект-самородок?
☝️А ведь правда. Как часто получается найти проект, который принесёт приличную доходность? Очень редко!
📶 Слишком много обстоятельств, нюансов и подводных камней, которые нужно учесть.
1️⃣4️⃣ июня на бесплатном онлайн-обучении поговорим о том, как правильно выбирать и по каким параметрам оценивать инвестпроекты.
💰А также затронем тему привлечения инвестиций в девелоперские проекты.
📺 В онлайн встретятся:
◽️ Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России поделится мнением на тему:
«Как оценивать инвестиционные проекты?»
◽️ Андрей Любунь — инвестор, основатель клуба Деньги раскроет тему:
«Как привлекать инвестиции в девелоперские проекты в РФ и за рубежом?»
📆 14 июня 19:00
📍 онлайн
✅ бесплатно
👉 Зарегистрируйтесь здесь!
🅿️.💲. Я подготовил на завтра необычную и даже немного провокационную презентацию. Приходите, будет весело 😜
☝️А ведь правда. Как часто получается найти проект, который принесёт приличную доходность? Очень редко!
📶 Слишком много обстоятельств, нюансов и подводных камней, которые нужно учесть.
1️⃣4️⃣ июня на бесплатном онлайн-обучении поговорим о том, как правильно выбирать и по каким параметрам оценивать инвестпроекты.
💰А также затронем тему привлечения инвестиций в девелоперские проекты.
📺 В онлайн встретятся:
◽️ Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России поделится мнением на тему:
«Как оценивать инвестиционные проекты?»
◽️ Андрей Любунь — инвестор, основатель клуба Деньги раскроет тему:
«Как привлекать инвестиции в девелоперские проекты в РФ и за рубежом?»
📆 14 июня 19:00
📍 онлайн
✅ бесплатно
👉 Зарегистрируйтесь здесь!
🅿️.💲. Я подготовил на завтра необычную и даже немного провокационную презентацию. Приходите, будет весело 😜
🧯Ситуация накаляется, инвесторы в недвижимость нервничают, но не унывают
🗣️ Исходя из исследования юридической компании DLA Piper, опросившей более 300 топ-менеджера крупнейших компаний сектора коммерческой недвижимости в США, большинство опрошенных — 86% прогнозируют спад на рынке коммерческой недвижимости страны во второй половине 2023 года.
📊 46% назвали причиной такого негативного прогноза бешеный рост процентных ставок по кредитам и проблемы банковского сектора: снижение доступности заемных средств (20%), риск рецессии (15%), а также последствия пандемии и удаленки (9%).
📈📉 Многие опрошенные уверены, что пандемия значительно повлияла на сектор офисной недвижимости и 43% заявляют, что показатели вакантности уже никогда не вернутся к допандемийному уровню.
🏢 Сложности имеются и у бизнес-центров класса А, которые находятся в долгах и в скором времени могут быть переданы кредиторам.
☝🏻Но, как отметил Джон Салливан, руководитель отдела недвижимости DLA Piper, несмотря на общий неблагоприятный прогноз, в руках инвесторов имеется рекордная за время измерений сумма капитала, ожидающего инвестирования.
Куда могут пойти деньги:
1️⃣ Логистические центры, складские помещения и холодильные камеры являются наиболее привлекательным объектом инвестиций для 53% инвесторов
2️⃣ Жилая недвижимость, многоквартирные арендные дома остается выбором 45%, доступное жилье эконом-класса - для 38%
3️⃣ Весьма популярны вложения в дата центры (32%), мед. учреждения (37%), помещения под ритейл (27%)
🗣️ Исходя из исследования юридической компании DLA Piper, опросившей более 300 топ-менеджера крупнейших компаний сектора коммерческой недвижимости в США, большинство опрошенных — 86% прогнозируют спад на рынке коммерческой недвижимости страны во второй половине 2023 года.
📊 46% назвали причиной такого негативного прогноза бешеный рост процентных ставок по кредитам и проблемы банковского сектора: снижение доступности заемных средств (20%), риск рецессии (15%), а также последствия пандемии и удаленки (9%).
📈📉 Многие опрошенные уверены, что пандемия значительно повлияла на сектор офисной недвижимости и 43% заявляют, что показатели вакантности уже никогда не вернутся к допандемийному уровню.
🏢 Сложности имеются и у бизнес-центров класса А, которые находятся в долгах и в скором времени могут быть переданы кредиторам.
☝🏻Но, как отметил Джон Салливан, руководитель отдела недвижимости DLA Piper, несмотря на общий неблагоприятный прогноз, в руках инвесторов имеется рекордная за время измерений сумма капитала, ожидающего инвестирования.
Куда могут пойти деньги:
1️⃣ Логистические центры, складские помещения и холодильные камеры являются наиболее привлекательным объектом инвестиций для 53% инвесторов
2️⃣ Жилая недвижимость, многоквартирные арендные дома остается выбором 45%, доступное жилье эконом-класса - для 38%
3️⃣ Весьма популярны вложения в дата центры (32%), мед. учреждения (37%), помещения под ритейл (27%)
Драматическая история в Китае!
💰 Основатель девелоперской компании Wanda Group, Ван Цзяньлинь, пытается удержать на плаву свою империю недвижимости. Он уже потерял $40 млрд., но пытается спастись от банкротства активно ведя переговоры с банками и инвесторами.
🏢 Wanda Group один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Китае. Компания входит в число 500 крупнейших корпораций мира. Основана в 1988 году, штаб-квартира расположена в Пекине. Число сотрудников - 156 тыс.чел.
📶 Всего год назад Ван Цзяньлинь был одним из немногих в секторе недвижимости Китая, кто сумел избежать дефолта и разорения.
💸 А теперь один из старейших и крупнейших китайских конгломератов в сфере недвижимости находится в проблемной зоне. Доходность по долларовым облигациям, эмитированным компанией Wanda Properties Global, в апреле превысила 35%. Это верный признак риска возможного дефолта компании.
🔍 В конце апреля агентство Fitch Ratings поставило кредитные рейтинги Wanda Commercial и Wanda Commercial Properties (Гонконг) на пересмотр с перспективами понижения.
🔻В общем, если год назад проблемы были у застройщиков жилья (и правительство Китая им активно помогало и помогает), то сейчас волна долговых проблем (пришедшая с Запада) коснулась уже собственников и девелоперов торговой и офисной недвижимости Китая.
⁉️Станет ли Wanda Group новой Evergrande? Скоро узнаем.
💰 Основатель девелоперской компании Wanda Group, Ван Цзяньлинь, пытается удержать на плаву свою империю недвижимости. Он уже потерял $40 млрд., но пытается спастись от банкротства активно ведя переговоры с банками и инвесторами.
🏢 Wanda Group один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Китае. Компания входит в число 500 крупнейших корпораций мира. Основана в 1988 году, штаб-квартира расположена в Пекине. Число сотрудников - 156 тыс.чел.
📶 Всего год назад Ван Цзяньлинь был одним из немногих в секторе недвижимости Китая, кто сумел избежать дефолта и разорения.
💸 А теперь один из старейших и крупнейших китайских конгломератов в сфере недвижимости находится в проблемной зоне. Доходность по долларовым облигациям, эмитированным компанией Wanda Properties Global, в апреле превысила 35%. Это верный признак риска возможного дефолта компании.
🔍 В конце апреля агентство Fitch Ratings поставило кредитные рейтинги Wanda Commercial и Wanda Commercial Properties (Гонконг) на пересмотр с перспективами понижения.
🔻В общем, если год назад проблемы были у застройщиков жилья (и правительство Китая им активно помогало и помогает), то сейчас волна долговых проблем (пришедшая с Запада) коснулась уже собственников и девелоперов торговой и офисной недвижимости Китая.
⁉️Станет ли Wanda Group новой Evergrande? Скоро узнаем.
Лоббизм это хорошо! Если это наш лоббизм.
📢 Всем известна моя позиция по этому поводу: я всегда ЗА строительную отрасль, потому что в ней и вокруг нее трудятся миллионы людей (и я в том числе).
🏗️ В основном государство поддерживает и заботится об интересах застройщиков жилья. Но у нас есть не менее обширная отрасль коммерческой недвижимости. Так вот, теперь лоббизма сектора коммерции станет больше!
🏢 В России начала действовать Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости по устойчивому развитию (АРКН). Учредителями выступили компании STONE HEDGE и О1 Properties.
📜 Объединение призвано представлять интересы компаний коммерческой недвижимости, выдвигать инициативы, направленные на повышение устойчивости рынка внешним вызовам, служить платформой для взаимодействия игроков с целью развития совместных проектов.
💬 «Благодаря созданию ассоциации профессиональное сообщество рынка коммерческой недвижимости сможет выдвигать инициативы в области «зеленых» стандартов, учитывая специфику сегмента. А также развивать тренд на устойчивое развитие среди участников рынка, повышая узнаваемость российской сертификации экологических стандартов», — сказала Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE HEDGE.
👀 Жду от АРКН лоббирования идеи льготной коммерческой ипотеки, поддержки отечественных производителей инженерного оборудования и строительных материалов... и интересных новостей!
📢 Всем известна моя позиция по этому поводу: я всегда ЗА строительную отрасль, потому что в ней и вокруг нее трудятся миллионы людей (и я в том числе).
🏗️ В основном государство поддерживает и заботится об интересах застройщиков жилья. Но у нас есть не менее обширная отрасль коммерческой недвижимости. Так вот, теперь лоббизма сектора коммерции станет больше!
🏢 В России начала действовать Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости по устойчивому развитию (АРКН). Учредителями выступили компании STONE HEDGE и О1 Properties.
📜 Объединение призвано представлять интересы компаний коммерческой недвижимости, выдвигать инициативы, направленные на повышение устойчивости рынка внешним вызовам, служить платформой для взаимодействия игроков с целью развития совместных проектов.
💬 «Благодаря созданию ассоциации профессиональное сообщество рынка коммерческой недвижимости сможет выдвигать инициативы в области «зеленых» стандартов, учитывая специфику сегмента. А также развивать тренд на устойчивое развитие среди участников рынка, повышая узнаваемость российской сертификации экологических стандартов», — сказала Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE HEDGE.
👀 Жду от АРКН лоббирования идеи льготной коммерческой ипотеки, поддержки отечественных производителей инженерного оборудования и строительных материалов... и интересных новостей!
📆 Сегодня 14 июня 19:00
📍 онлайн
✅ бесплатно
👉 Зарегистрируйтесь здесь!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🗜️ Что такое компрессия ставки капитализации и как эти загадочные слова относятся к инвестициям в недвижимость?
💬 Есть такой термин, и его используют некоторые проф.участники. А я расшифрую.
✍️ Компрессия (сжатие) ставки капитализации - это явление, которое возникает, когда цены на коммерческую недвижимость растут, а доходы от аренды - нет.
💰 Но сначала про ставку капитализации. Ставка капитализации (CapRate) - ключевой инструмент оценки доходности недвижимости. Она определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД, он же Net Operating Income, NOI) объекта недвижимости на его стоимость. Измеряется в %. Годовой ЧОД ₽1 млн., а объект стоит ₽10 млн., таким образом cap. rate 1/10=10%
🗓️ Помню году этак в 2002-2003 доходность ГАБ (CapRate) была 18-20%. А сейчас - 8-10%. Вот это и есть компрессия.
⁉️Почему происходит компрессия? Высокий спрос при ограниченном предложении и готовность инвесторов получать пониженную доходность.
⚖️ Влияние сжатия ставки капитализации на инвестиции в недвижимость может быть двояким. С одной стороны, сжатие ставки капитализации может повысить стоимость существующих активов, что является положительным для собственников объектов.
☝🏻Однако, с другой стороны, сжатие ставки капитализации это плохая новость для тех, кто ищет куда бы вложить деньги. Это кстати, характерно для рынка. Большинство инвесторов хочет вложить деньги с доходностью 13-15%, но таких CapRate на рынке уже нет - произошла компрессия и приходится покупать объекты с дрходнлстью 8-10%...
#ликбез
💬 Есть такой термин, и его используют некоторые проф.участники. А я расшифрую.
✍️ Компрессия (сжатие) ставки капитализации - это явление, которое возникает, когда цены на коммерческую недвижимость растут, а доходы от аренды - нет.
💰 Но сначала про ставку капитализации. Ставка капитализации (CapRate) - ключевой инструмент оценки доходности недвижимости. Она определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД, он же Net Operating Income, NOI) объекта недвижимости на его стоимость. Измеряется в %. Годовой ЧОД ₽1 млн., а объект стоит ₽10 млн., таким образом cap. rate 1/10=10%
🗓️ Помню году этак в 2002-2003 доходность ГАБ (CapRate) была 18-20%. А сейчас - 8-10%. Вот это и есть компрессия.
⁉️Почему происходит компрессия? Высокий спрос при ограниченном предложении и готовность инвесторов получать пониженную доходность.
⚖️ Влияние сжатия ставки капитализации на инвестиции в недвижимость может быть двояким. С одной стороны, сжатие ставки капитализации может повысить стоимость существующих активов, что является положительным для собственников объектов.
☝🏻Однако, с другой стороны, сжатие ставки капитализации это плохая новость для тех, кто ищет куда бы вложить деньги. Это кстати, характерно для рынка. Большинство инвесторов хочет вложить деньги с доходностью 13-15%, но таких CapRate на рынке уже нет - произошла компрессия и приходится покупать объекты с дрходнлстью 8-10%...
#ликбез
🔮А ещё cap.rate позволяет выяснить, сколько стоит объект приносящей доход недвижимости. И оценить его справедливую стоимость (доходным методом).
💡Напомню, что есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…
📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate
🏪Например, нам нужно оценить помещение супермаркета в Москве доходным методом. Мы знаем годовой ЧОД - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.
🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.7%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.7%= ₽114,9 млн.
⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.
🔮Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
#ликбез
👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод
💡Напомню, что есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…
📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate
🏪Например, нам нужно оценить помещение супермаркета в Москве доходным методом. Мы знаем годовой ЧОД - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.
🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.7%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.7%= ₽114,9 млн.
⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.
🔮Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
#ликбез
👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод
🔍 Для тех, кто пропустил! Полную версию обзора инвестиционной привлекательности проекта The Community в рамках единого текста можно прочитать здесь
🚩А теперь о гру стном!
😡Взгляд подписчиков на мои обзоры:
- Это реклама?
- Нет
- Но написано как реклама
- Это не реклама
- В нерекламе есть минусы и плюсы, тут этого нет - одни плюсы
- Вот тут минусы
- Всё равно это реклама!
- Нет, это не реклама
😡Взгляд продавцов проектов на мои обзоры:
- Нужно было с нами всё-таки согласовать!!!
- Зачем?
- Ну мы не согласны с выводами, там ошибки
- Какие ошибки? Орфографические, математические?
- Вот нет информации о богатой инфраструктуре, это же важно!!!
- Но это же не реклама!?
- Всё равно, нам это неприятно читать!!!
⚔️ В общем, у меня возник конфликт с Tranio по поводу The Community. Им резко не понравилось. В мягкой публичной форме свои претензии высказал Михаил Буланов в своем ТГ-канале. А в более жёсткой и непубличной я получил обратную связь от Георгия Качмазова...
😐Вот и думай после этого, делать в канале в принципе обзоры инвест. проектов или нет!
🚩А теперь о г
😡Взгляд подписчиков на мои обзоры:
- Это реклама?
- Нет
- Но написано как реклама
- Это не реклама
- В нерекламе есть минусы и плюсы, тут этого нет - одни плюсы
- Вот тут минусы
- Всё равно это реклама!
- Нет, это не реклама
😡Взгляд продавцов проектов на мои обзоры:
- Нужно было с нами всё-таки согласовать!!!
- Зачем?
- Ну мы не согласны с выводами, там ошибки
- Какие ошибки? Орфографические, математические?
- Вот нет информации о богатой инфраструктуре, это же важно!!!
- Но это же не реклама!?
- Всё равно, нам это неприятно читать!!!
⚔️ В общем, у меня возник конфликт с Tranio по поводу The Community. Им резко не понравилось. В мягкой публичной форме свои претензии высказал Михаил Буланов в своем ТГ-канале. А в более жёсткой и непубличной я получил обратную связь от Георгия Качмазова...
😐Вот и думай после этого, делать в канале в принципе обзоры инвест. проектов или нет!
atsogoev.ru
The Community: разбор проекта в Дубае от Tranio
Рентный мираж.
👀 Очень часто можно увидеть похожее на такое объявление: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty»...» Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (я их названия немного исковеркал, но догадаться можно).
💰Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.
🪤А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Пупкина, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с алкоголем, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров лудоман, ИП Пупкина просто скандалит и обманывает своих работников.
🌋Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции.
⚡И это ещё один риск, который сопутствует ГАБу с подобным «диверсифицированным» набором арендаторов. Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи?
🅿️.💲. Я не считаю, что риски, сопутствующие какому-то из инвестиционных продуктов, можно замалчивать. Я думаю, что эти риски нужно стараться каким-то образом минимизировать. Безусловно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о рисках и способах их митигации просто необходимо.
👀 Очень часто можно увидеть похожее на такое объявление: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty»...» Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (я их названия немного исковеркал, но догадаться можно).
💰Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.
🪤А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Пупкина, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с алкоголем, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров лудоман, ИП Пупкина просто скандалит и обманывает своих работников.
🌋Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции.
⚡И это ещё один риск, который сопутствует ГАБу с подобным «диверсифицированным» набором арендаторов. Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи?
🅿️.💲. Я не считаю, что риски, сопутствующие какому-то из инвестиционных продуктов, можно замалчивать. Я думаю, что эти риски нужно стараться каким-то образом минимизировать. Безусловно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о рисках и способах их митигации просто необходимо.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
☎️Сегодня мне позвонил Михаил Буланов из Tranio и попросил не выносить сор из избы...
🙄Что за изба?! В общем, Михаил практически потребовал дать ему слово, чтобы «открыто разъяснить позицию его компании по моему обзору The Community». Хочет в прямой эфир! Хорошо, что судом не грозил...
🪤 Возможность высказаться и дать обратную связь по поводу моих постов на моем канале гарантировано всем, про кого я пишу.
⚔️Решили, что во вторник 20 июня в 16.30 проведем эфир. Всех любителей разборок - милости прошу!
🙄Что за изба?! В общем, Михаил практически потребовал дать ему слово, чтобы «открыто разъяснить позицию его компании по моему обзору The Community». Хочет в прямой эфир! Хорошо, что судом не грозил...
🪤 Возможность высказаться и дать обратную связь по поводу моих постов на моем канале гарантировано всем, про кого я пишу.
⚔️Решили, что во вторник 20 июня в 16.30 проведем эфир. Всех любителей разборок - милости прошу!
📝ДOM.PФ и Мосбиржа на ПМЭФ-2023 подписали меморандум о сотрудничестве по привлечению инвестиций в жилищную сферу с использованием цифровых финансовых активов (ЦФА)...
🎤Из пояснений сторон понятно, что ничего непонятно. Но есть слово блокчейн и анонс первого выпуска ЦФА на платформе Мосбиржи с надеждой на спрос институциональных и частных инвесторов.
🛩️Опыт подмосковного «Самолёта» показал, что идея заворачивать инвестиции в недвижимость через ЦФА, мягко говоря, оказалась не очень интересна потребителю. У ДOM.PФ есть своя УК ЗПИФ, зачем же огород городить?
🔨Вообще, гвозди можно забивать молотком, но есть и другие варианты🔬🎻🤕.
☝🏻Мне кажется, что сфера коллективных инвестиций в недвижимость полностью покрывается законодательством РФ: ГК РФ, законами в сфере инвестиционных фондов (ПИФ), законами об АО и инвестиционных платформах. Но есть и новый закон о ЦФА и чешущиеся у экспериментаторов руки.
🍄 Но ЦФА пока являются экзотикой для рынка и потребителя. Сколько времени понадобится для раскрутки этого механизма? Год, несколько лет? Зачем это всё нужно лично мне непонятно.
🎤Из пояснений сторон понятно, что ничего непонятно. Но есть слово блокчейн и анонс первого выпуска ЦФА на платформе Мосбиржи с надеждой на спрос институциональных и частных инвесторов.
🛩️Опыт подмосковного «Самолёта» показал, что идея заворачивать инвестиции в недвижимость через ЦФА, мягко говоря, оказалась не очень интересна потребителю. У ДOM.PФ есть своя УК ЗПИФ, зачем же огород городить?
🔨Вообще, гвозди можно забивать молотком, но есть и другие варианты🔬🎻🤕.
☝🏻Мне кажется, что сфера коллективных инвестиций в недвижимость полностью покрывается законодательством РФ: ГК РФ, законами в сфере инвестиционных фондов (ПИФ), законами об АО и инвестиционных платформах. Но есть и новый закон о ЦФА и чешущиеся у экспериментаторов руки.
🍄 Но ЦФА пока являются экзотикой для рынка и потребителя. Сколько времени понадобится для раскрутки этого механизма? Год, несколько лет? Зачем это всё нужно лично мне непонятно.