2️⃣ Инвестиции в ценные бумаги, связанные с недвижимостью, и альтернативные формы инвестиций

📈 Акции российских застройщиков (ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолёт») и их облигации (Setl, Legenda, Пионер, АПРИ Флай Планинг и т.д.). Вход от ₽1 т., таким образом имея ₽500 т. можно набрать много бумаг этого сектора.

🗓️1.5 года назад можно было купить акции иностранных застройщиков (DR Horton, Vonovia, Lennar и т.д.), а также акции REIT разных секторов рынка недвижимости (Prologis, Omega Healthcare и т.д.). Сейчас эти удовольствия в полноценном виде доступны через иностранных брокеров (прежде всего через IB), через дружественных казахских брокеров, а также через российских, но при наличии смелости и статуса квал.инвестора. Вход - от 100$, т.е. на $8 т. (~₽500 т.) можно много чего накупить.

📊 Паи ЗПИФ недвижимости. На рынке есть ряд неплохих предложений в сфере коллективных инвестиций в недвижимость, стоимость пая в которых стартует с ₽3 т. То есть на ₽500т. можно собрать целый портфель.

💰 Инвестиционные платформы, позволяющие дать кредит под залог недвижимости или вложить деньги в недвижимость напрямую. Здесь не могу не упомянуть о SimpleEstate, минимальный вход на рынок через эту платформу - ₽100 т.

💸Доходность таких вложений зависит от выбора инструментов, стратегии инвестирования и от состояния всего фондового рынка (если эти инструменты представлены на бирже).

❗НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗

⚙️ Насколько я понимаю, иных вариантов, позволяющих вложить ₽500 т. на рынке недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье больше нет. Если есть что-то ещё, напишите, пожалуйста, в комментариях🔻

🏛️Премиальная недвижимость Грузии растет в цене на 30% за 2 месяца, и это не предел!

🌞В августе 2022 специалисты Vesta Estate Investment подобрали клиентам несколько объектов для инвестиций - в Гонио и в Чакви, пригородах Батуми с чистым морем и обильной зеленью.

🛏️Апарт с 1 спальней «под ключ» у Ботанического сада обошелся в $135 т. Сейчас такие апартаменты стоят уже $180т.-$190т., а к моменту сдачи в марте 2023 цены вырастут еще больше.

📈 В этом и есть привлекательность недвижимости в Грузии – высокая капитализация и приятные условия для покупки.

🔹Вход от 10% до 30% от стоимости объекта плюс беспроцентная рассрочка
🔹Налоги до 1% и доступный порог входа
🔹Застройщики предлагают обратный выкуп и гарантированный доход
🔹Доходность объектов от 30% в долларах США в год
🔹Разнообразие вариантов – от квартир и таунхаусов до апартаментов и номеров в отелях мировых сетей.

ℹ️Другой пример:

💰Вы покупаете номер 32,2 кв.м в известном международном отеле

🔘 Стоимость – $52 390
🔘 Минимальная загрузка в год – 155 дней
🔘 Ваш доход – $10 550
🔘 Ваш доход за вычетом комиссии управляющей компании – $6330
🔘 Рассрочка – 2,5 года
🔘 Первый взнос – 30% ($15 717)
🔘 Ежемесячный платеж – $1222

👍🏻Лучше, чем в Турции, ОАЭ или Сочи.

🏗 Некоторые застройщики предлагают обратный выкуп – если вы захотите продать недвижимость черз 6 месяцев или позднее, застройщик может выкупить у вас по цене покупки с доплатой в размере от 6 до 15% от первоначальной стоимости объекта. Отличная страховка инвестиций.

💼 Опытные консультанты Vesta Estate Investment  помогут подобрать для вас ликвидный объект – сравнить эффективность вложений в разных регионах и учесть не только прямые расходы на приобретение, но и стоимость владения, продажи и управления.

👉🏻Оставить заявку на подбор объекта можно здесь

#реклама

🛏️ С момента объявления частичной мобилизации в Санкт-Петербурге арендные ставки (экспонирование, то есть за сколько выставляют) на квартиры упали на 8,5%, в среднем до ₽40 тыс./мес., подсчитали аналитики Rеstаtе.гu

🛋️ Сильнее всего пострадали ставки на аренду трехкомнатных квартир, они упали сразу на 10% (₽66 тыс./мес. вместо ₽73 тыс./мес.)

📊 При этом цены на вторичку в СПБ по данным все того же Rеstаtе.гu в общем-то топчутся на месте (максимум падение на 1.5%).

📉 В результате ЧМ доходность сдачи жилой недвижимости в Санкт-Петербурге тоже, соответственно, упала...

🔥 Москва, готовься! 11-12 ноября состоится флагманская международная выставка недвижимости

Выставка зарубежной недвижимости Property Show в ноябре 2022 года пройдет в самом центре Москвы уже в 37-й раз!

⏰ Место и время

Москва, Тишинская площадь, 1

11 ноября 12:00 – 19:00
12 ноября 11:00 – 19:00

🤓 На выставке вы:

♦️ Познакомитесь с крупнейшими застройщиками и агентствами недвижимости из Турции, ОАЭ, Черногории, Кипра, Германии, Испании, Египта и др.

♦️ Узнаете о способах инвестиционных вложений в зарубежную недвижимость.

♦️ Получите скидки и актуальные спецпредложения.

♦️ Поучаствуете в семинарах, ориентированных как на простых покупателей недвижимости за рубежом, так и на опытных инвесторов.

👉 Получите электронный билет 👈

🧮 Как там дела у моего сервиса Finmodu? Не буду делать вид, что ничего не произошло и писать о том, что «события на бизнесе не сказались». Увы, это не так.

🗺 Мы только начинаем развивать консалтинг за границей, у нас пока очень мало заказчиков из-за рубежа. В основном в atsogoev.ru/finmodul обращаются российские предприниматели, многим из которых с конца сентября и в октябре было не до новых заказов.

📉 Мы столкнулись с падением спроса на наши услуги. Но, к счастью, это не полный провал, а просадка где-то на 50%. К настоящему времени уже заметна тенденция к увеличению количества обращений.

🗓 Итак, в октябре 2022 мы:

✅ Сделали градостроительный анализ по земельному участку в центре Москве и последующую оценку его рыночной стоимости.
✅ Закончили и сдали анализ возможности приспособления здания в центре Москвы под коворкинг. Кстати, благодарю основателя @apollax_space Ивана Гуськова за методическую поддержку.
✅ Создали финансовое обоснование / подтверждение цены продажи крупного объекта готового арендного бизнеса в Москве
✅ Создали две финмодели:
🔹редевелопмент небольшого здания на окраине Москвы в ГАБ с последующей продажей
🔹небольшой коттеджный поселок на 20 домов в Подмосковье

💬 Сейчас мы ведём переговоры по участию в проекте строительства отеля в одном из южных регионов России, а также недавно сделали коммерческое предложение по определению best use интересного здания в Санкт-Петербурге.

🗜Если подытожить, в основном я сейчас вижу запрос от заказчиков на обоснование цен продажи их активов. Тем не менее, как я написал выше, многие инвесторы продолжают реализовывать свои проекты в России и, к моей радости, обращаются в atsogoev.ru/finmodul за профессиональными услугами.

📱Потому что мы всегда на связи и вне зависимости от обстановки вокруг готовы создавать финансовые модели и исследования для проектов в сфере недвижимости.

🔻Быстро, качественно и недорого: atsogoev.ru/finmodul

🟣 А как дела у SimpleEstate?

🌪️Октябрь был не самым простым месяцем не только для нашей инвестиционной платформы, но и для всех российских бизнесов. Сначала было довольно тревожно, но затем мы увидели резкий рост спроса инвесторов на защитные активы в сфере недвижимости.

🏁Нам удалось в срок и почти в плановых значениях по объемам финансирования завершить 2-й раунд инвестиций в новый проект «Прокшино».

🚀 Вчера мы запустили 3-й раунд привлечения финансирования в этот проект: теперь можно инвестировать в коммерческую недвижимость с надёжным арендатором (сеть супермаркетов «Перекресток») в Новой Москве, имея всего ₽100 т.

❗Что ещё, помимо «Прокшино»?

🔹Планово выплатили дивиденды по акциям проектных компаний. Я думаю, что в «Прокшино» инвесторов в том числе привлекла ожидаемая дивидендная доходность на уровне 10%, косвенно подтвержденная результатами выплат дивидендов по другим проектам SimpleEstate.
🔹Улучшаем систему взаимодействия с инвесторами, с октября привлечением финансирования руководит моя коллега и многолетняя соратница @Sandra310i Пишите Александре, очень её рекомендую!
🔹Продолжаем искать новые проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупнейших городах (если что-то есть интересное из сектора ГАБ с сетевыми супермаркетами - присылайте на info@simpleestate.ru)
🔹Активно занимаемся продвижением и PRом SimpleEstate (см. интервью на Bitkogan, InvestFuture), выступления на форумах и т.д. В общем, стремимся, чтобы о нас узнало как можно большее количество людей. В этой связи решили записать серию интервью с действующими инвесторами инвестиционной платформы.

🔻По итогам октября можно констатировать, что несмотря на все волнения осенний ветер дует в паруса SimpleEstate.

☑️ Очевидно, это связано с правильным выбором ниши на рынке: продукты питания нужны всем и всегда, а недвижимость, связанная с продуктовыми операторами, пользуется повышенным спросом в турбулентные времена.

UPD. Оказалось, что не все в курсе, я член совета директоров SimpleEstate, поэтому пишу об этом проекте на своем канале.

⚒️ Новые объекты на карте столичного редевелопмента! Оказывается на рынок Москвы вышла санкт-петербургская ИСК «Метры»🥁

🧰Суть бизнеса компании - покупают крупные и не очень помещения в зданиях разного назначения и начинают их... пилить🪚

🛠️В результате получаются так называемые «апартаменты», или как я их называю «офисы с мокрыми точками». Жить в них нельзя, но находится 24 часа в сутки можно (важно ещё соблюдать «омерту» - никто не должен проговориться, что «живёт» в своем офисе).

🖼️ В золотой рамочке типичный проект «Метров», сильно напоминающий мне мультфильм из детства «Жадный богач».

🧲 ИСК «Метры» активно привлекает средства частных инвесторов, заполняя рекламой высокодоходных инвестиций весь санкт-петербургский интернет.

⭐ В Москве компания уже приобрела четыре проекта:
📍ул. Беговая, 11
📍Большой Златоустинский пер., 3А
📍Смоленская-Сенная площадь, 27
📍Трубная, 29с4

🏛️В Санкт-Петербурге у «Метров» около 10 проектов в работе / в продаже.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📮По сообщениям компании ИнвестТорги недвижимость Киностудии им. М. Горького, расположенная по адресу по адресу Москва, Ленинградский пр-кт, д. 47 выставлена на торги.

🏢 Нежилые помещения ~16,5 тыс.м2 и земельный участок 0,87 га в 1-й минуте пешком от ст.м. «Аэропорт» выставлены по мин.цене ₽1,24 млрд. или по ₽75 т./м2

🔨Ранее (в 2021 году) на торги выставлялись 13.3 тыс.м2 в этом же здании за ₽1,14 млрд., но тогда не получилось.

🪚Само здание, распиленное ещё в 90-х, сейчас состоит из неравных частей: помещения Киностудии им. М. Горького соседствуют с бизнес-центром Avion, офисами с мокрыми точками AirSpace и прочим.

🔍Я когда-то очень давно смотрел этот объект на предмет редевелопмента. Тяжёлый, но интересный проект. Цена сейчас привлекательная, может кто и купит...

🎉 У меня сегодня день рождения. Очередной год моей жизни.

👍🏻 Я благодарю вас за то, что были вместе со мной эти 365 дней: читали мои тексты, писали комментарии, терпели рекламу, поддерживали мои проекты (в том числе финансово), читали мою новую книгу, учились на моих курсах.

🗝️ Добро пожаловать тем, кто подписался «на меня» совсем недавно. Каждый день я стараюсь сообщать что-то интересное о мире инвестиций и недвижимости.

🙂 Спасибо, что читаете!

❗А теперь о серьёзном - о возможном отказе от гражданства России финансистов Тинькова и Сторонского.

😳А знаете ли вы, что в Европе набирает силу волна отказов от гражданства США? Я вот тоже не знал, а оказалось что это просто массовое явление.

👶Как известно, для того, чтобы стать гражданином США достаточно родиться на территории этой страны. А дальше начинаются сюрпризы.

🗺️ Где бы гражданин США ни был/жил, он обязан подавать информацию о своих банковских счетах, активах и доходах в Налоговую службу США (закон FATCA).

📃FATCA был разработан для того, чтобы преследовать американцев, хранящих деньги за границей, с целью избежания налогов.

📑Этот закон долгие годы отравляет жизнь людям, имеющим гражданство США и постоянно живущим (в т.ч. имеющим иные гражданства) в других странах, например, в Европе. FATCA обязывает европейские банки предоставлять данные властям США и предусматривает серьезные штрафы за непредоставление такой информации.

🏛️Что с этим делают европейские банки? Они якобы вообще отказываются открывать счета для граждан США. Что-то знакомое, да? Скажу больше голландские банки (по слухам) закрывают даже текущие счета граждан США!

📢 Большую известность получил кейс постоянно проживающей во Франции с 2-х лет (ей сейчас 36) гражданки США Джулии Сейерманн, которой ежегодно приходится подавать отчетность в Налоговое управление США. Она платит $450 в год бухгалтеру и около $2500 налогов в США на доходы от сдачи находящейся в Европе недвижимости в аренду!

💰Что еще хуже, она не может инвестировать во французские и европейские финансовые продукты, т.к. местные банки отказываются открывать ей даже самые простые сберегательные счета.

❌ Джулия Сейерманн инициировала процедуру отказа от гражданства США. Планируемый срок реализации процедуры - от 6 мес. до 3-х лет!

ℹ️ Для чего вам это знать? Сейчас (по различным причинам) многие люди выбирают решения по получению ВНЖ или гражданства других стран (от Турции и Грузии до ОАЭ и Вануату).

🔍Очень важно глубоко изучать последствия тех или иных действий, в том числе покупки недвижимости, выбора налогового резидентства и т.д.

🏴 Вспоминая того же Тинькова - он только недавно закончил налоговый спор с властями США и выплатил 💲 многомиллионный штраф.

📰 Новости о присвоении/подтверждении тем или иным рейтинговым агентством (НРК, Акра, РА Эксперт и т.д.) кредитных рейтингов российским застройщикам можно смело пропускать мимо ушей и не ориентироваться на эту информацию вообще.

🕹️Все эти рейтинги на уровне А+-+(вRU) и «прогноз по компании СуперСтабильный»... Это всё абсолютный ноль, пустота.

📢 Напоминаю: 3-го марта 2015 года крупнейшая на тот момент девелоперская компания России «СУ-155» заявила о возможном дефолте по 3-м выпускам своих облигаций, а именно о невозможности исполнить обязательства по выкупу облигаций на сумму ₽3 млрд.

🛑 На момент сообщения компании «ничто не предвещало», хотя последствия кризиса 2014 как бы намекали. Разве что за несколько дней до сообщения «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности «СУ-155» с уровня А до уровня B++ и установило «стабильный прогноз».

🧱 Дальше было банкротство компании, передача части активов на достройку в «РК-Строй», ДОМ.PФ и т.д.

🌪️Самый главный признак надвигающихся проблем - большие долги. Долги погашаются от продаж, не из воздуха. Есть продажи - есть приток денег на эскроу и погашение долгов.

🏗️ Наши застройщики в плане долга чуть более консервативны, до китайских товарищей из Evergrande им ещё далеко!

👀 Не смотрим на рейтинги, смотрим только на независимые отчёты по динамике продаж. За динамикой стройки тоже следим.

💬Хуснуллин в октябре 2022:
⏪ Мы всеми силами поддерживаем сейчас первичную ипотеку. Но ипотека на вторичный рынок сегодня никак не поддерживается, а если на вторичном рынке ипотека никак не развивается, то хуже продается ипотека на первичном ⏩

💬Хуснуллин в апреле 2022:
⏪ Когда вторичный рынок не продается или продается по высокой цене, люди на вторичке не берут ипотеку и не покупают. Это взаимосвязанные вещи ⏩

🔻Может пора всё-таки уже бежать в ЦБ РФ и начать договариваться с Эльвирой, пока она ВСЮ ипотеку не закрыла? Или ещё полгода подождём?

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

👨‍💻 Компания «Пионер» – канал девелопера, который не скучно читать. Все о том, где искать офисную недвижимость с доходом 30-40%, как создаются знаковые городские кварталы LIFE, а еще собственная аналитика, экспертиза, новости города и lifestyle-тренды. Подписывайтесь на «Пионер» и прокачайте себя в недвижимости.

🏢 STONE by Stone Hedge – канал офисного девелопера №1. Если вы хотите получать аналитику по офисному рынку и понять, как сохранить сбережения в коммерческой недвижимости, а также быть в курсе стартов продаж и динамики строительства бизнес-центров STONE, то подписывайтесь на них.

📊 NF Group (ex-Knight Frank Russia) — канал одной из крупнейших консалтинговых компаний в сфере коммерческой и жилой недвижимости России: инвестиции, склады, офисы, торговые центры и стрит-ретейл, элитная городская, загородная и зарубежная недвижимость. Если вы хотите отслеживать актуальную аналитику рынков Москвы, Петербурга и других регионов, получать ценную информацию об инвестициях в недвижимость и знакомиться с экспертными мнениями о происходящих событиях и их влиянии на отрасль, спешите подписаться!

📰 @ria_realty - канал, который ведут журналисты редакции недвижимости РИА Новости. Главные события рынка от лучших информационщиков страны - оперативно, понятно, без хайпа и фейков.

⚡️ Filatoff Inc. – авторский канал редактора отдела «Потребительский рынок» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 15 лет пишет о недвижимости. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

🧑‍💼 ricci - канал про весь рынок недвижимости для специалистов от специалистов. Здесь публикуется взгляд сильнейших консультантов на происходящее.

🔺Человек | Закон | Право - Здесь самые громкие Судебные процессы, Расследования, схемы и махинации чиновников. Законы, Арбитраж, Судебная Практика. Свежие Новости судебной системы, подпишись!

👁 Москвач — главные и интересные новости о жизни большого города и всей страны. Скоро на российских дорогах: автомобили, напечатанные на 3D-принтере; в Москве и Подмосковье замечены пьяные снегири; московская резиденция Деда Мороза открывает зимний сезон.
Присоединяйся 👉 @moskwatch

🚨 1-й Криминальный — актуальные новости, криминал, политика России, Украины, СНГ и мира, оперативные материалы и сводки силовиков, записи с камер наблюдения, задержания и допросы, плантации марихуаны и тонны других наркотиков!

🚨👉🏼1-й Криминальный 18+ — абсолютно отбитый контент 18+ со всего мира!

❗️Новая искренность - всё о политическом закулисье России, честным и прямым языком. Тут настоящие инсайды из администрации президента, реальная политика и самые жаркие дискуссии под постами.
Подпишись, если хочешь знать о настоящей политике!

📌 АВТОРСКИЕ РАЗБОРЫ ЛУЧШИХ ЖК МОСКВЫ под аренду и перепродажу на канале Александра Харыбина: https://t.me/Kharyb
🔘 Сенсационные новости рынка недвижимости Москвы и России: https://t.me/KharibinNews
🔍 Лучшие квартиры в аренду в Москве и Санкт-Петербурге по цене и качеству: https://t.me/KharybO

🗝 THE KEYS — канал с самыми выгодными инвестиционными предложениями Санкт-Петербурга и Москвы. Подписывайся, если хочешь узнать как работает сложный процент и сколько можно заработать благодаря инвестициям в недвижимость.

📈 Доходные ГАБы - канал об инвестициях в коммерческую недвижимость.
Анализ самых интересных объявлений на рынке Москвы и Московской области.

Подборка организована DREAMSMM

🏪 Владельцы объектов ГАБ в США и Канаде столкнулись с трудностями по взиманию арендной платы с арендаторов.

📊 Согласно опроса, проведенного бостонской компанией Alignable, около 37% компаний малого бизнеса не смогли полностью оплатить арендную плату в октябре.

🪢 Жёсткие американские арендодатели привязывают индексацию договоров аренды к уровню инфляции. Из-за этого более 50% опрошенных Alignable предпринимателей жалуются на то, что арендная плата стала по крайней мере на 10% выше, чем была шесть месяцев назад.

📈 В топе проблемных арендаторов за октябрь - образовательные центры (танцевальные залы, музыкальные школы и т.д.), рестораны, автосервисы и автосалоны.

☝🏻Для тех, кто считает, что эта информация является пропагандой [мнимого] упадка экономики США и Канады в духе «Международной панорамы» эпохи застоя в СССР, вот ссылка на первоисточник.

🔮Мне вчера на ДР пожелали побольше точных прогнозов. С этим сейчас беда, во всяком случае, на первичном рынке жилья.

🤖У нас в atsogoev.ru/finmodul (для тех, кто не в курсе) есть программный продукт, который умеет прогнозировать доходность инвестиций в новостройки на старте продаж и выдавал крутейшие отчёты по этому поводу. Как пример: https://t.me/atsogoev/2053

⛔️Вот только сейчас мы полностью прекратили использовать этот продукт и его алгоритмы. И даже пару раз отказались от денег (это ужасно просто!), которые нам предлагали за анализ новых стартов продаж по ряду проектов.

📶 Потому что внутри алгоритма лежит определенная логика движения рынка новостроек, которая позволяет прогнозировать его развитие и развитие цен в проектах.

👀Но сейчас (ноябрь 2022) любой взгляд в будущее рынка - шарлатанство. Это на мой взгляд, я никого не осуждаю за попытки делать прогнозы по новостройкам, только себя. И я лично не хочу иметь с этим ничего общего, шутка про «пророческий дар» и «аланских магов» - это всего лишь шутка.

‼️Я считаю, что просто нельзя сейчас делать прогнозы по новостройкам, предсказывать их доходность и руководствоваться старыми трендами и предпосылками.

🌪Рынок в такой неопределенности, в таком странном состоянии, что прямо сейчас мне лично мало что понятно.

✅ Можно пользоваться какими-то отдельными элементами для маркетингового анализа, что-то с чем-то сравнивать..., но прогноз спекулятивной доходности, доходности от перепродажи...?

🔻В общем, не хочу становится клоуном, оставшимся после убытия цирка. Рынок придет в себя - опять станем публиковать отчёты нашего искусственного интеллекта.

⚡🏗️ Застройщик (преимущественно Санкт-Петербургский) GloraХ ещё в августе хотел разместить дебютный выпуск облигаций на ₽20 млрд., но скромно дебютирует в ноябре с выпуском всего на ₽1 млрд.

🥺 Обстоятельства изменились...

🏷️ Купонный доход ожидается на уровне 14.5%

📶 Рейтинг компании «ВВВ-» от АКРА (просто для информации)

📸 P.S. Это всё ещё моя фотография их проекта Golden City на намыве Васильевского острова.

🔚Конец португальской «золотой визы»...

🎙️Вчера премьер-министр Португалии Антонио Кошта сообщил, что более не считает целесообразным существование программы инвестиционного ВНЖ и сохранять ее оснований не видит.

💼 Португальский парламент сейчас пересматривает все визовые программы страны, поэтому заявление Кошты является сигналом в том числе для депутатов.

☑️ Это ещё не конец, но вероятность отмены «золотых виз» в Португалии весьма высокая.