Вчерашний день оказался очень продуктивным:

- участвовал в конференции «Курортная
инфраструктура Юга: инвестиции в эпоху дорогих денег»

- дал комментарий для телеканала Крым 24 «Кто и почему инвестирует в недвижимость в Крыму»

- дал комментарий радио России «ИЖС и развитие инфраструктуры»

Хотел бы остановиться подробно на мыслях с конференции и точечных замечаниях:

- окупаемость меньше 12 лет при сдаче апартаментов в аренду - миф! В этом сошлись все участники. Конференции. Среди участников отельеров было очень много.

- средняя окупаемость гостиницы (отеля, апартаментного комплекса, и тд) - 15 лет. Может доходить до 17 лет!

- девелоперы завышают доходность при продаже!
- риелторы завышают доходность при продаже!

Мои мысли по итогам конференции:

- Девелоперам нужны быстрые деньги. Они хотят зарабатывать на цикле стройки. Они не хотят быть долгосрочными инвесторами.

- Дробление схемы строительство объекта размещения на части - девелопер - физическое лицо - управляющая компания (отельный оператор) - создает дисбаланс рынка с точки зрения доходности и эффективности управления.

- Сочи будет терять позиции из за дефицита и дороговизны земли.

- Единственный вариант обеспечить полную загрузку курортов которые строятся сейчас - увеличение географии гостей за счет международного туриста.

- Рынок туризма и курортной недвижимости развивается очень неоднородно с разными темпами в отдельно взятом регионе и населенном пункте.

В Анапе ведут строительство 15 тысяч новых гостиничных номеров

Сообщает РБК ЮГ

«У Анапы имеется уникальный инвестиционный потенциал. Сегодня в городе строятся еще 15 тысяч номеров. Мы как город и как регион заинтересованы в том, чтобы прежде всего здесь развивались и зарождались наши предприятия, которые будут работать с нашими кубанскими инвесторами», — рассказал замглавы города Виталий Воронов

Для обеспечения региона новыми средствами размещения на Кубани ежегодно открывают по 30 отелей. До 2032 года планируется завершить реализацию 62 крупных инвестпроектов. Общая сумма вложений в туристическую отрасль Краснодарского края сегодня составляет 700 млрд рублей.

Последний раз когда мы проводили подсчеты насчитали - 11 395 тыс номеров.

Видимо в это число включили еще те проекты которые выйдут в рынок в ближайшее время.

Один из них - это проект от компании ССК находящийся в районе высокого берега.

Евгений Ткачев: «Запуск программы может привести к увеличению в Краснодаре числа сделок с ипотекой на 15–20%»

Дополнительный эффект от программы – возможный рост интереса к курортной недвижимости Краснодарского края. Льготная ипотека позволит семьям приобретать квартиры в городах Черноморского побережья для отдыха и инвестиций, что дополнительно простимулирует строительный сектор региона.

По нашим оценкам, запуск программы может привести к увеличению числа сделок с ипотекой в Краснодаре на 15–20% в течение 2025 года. Не исключаем, что в сегменте эконом- и комфорт-класса спрос может вырасти еще сильнее, поскольку именно в этих категориях представлена основная масса доступного жилья.

Однако важно учитывать, что устойчивый рост возможен лишь при сохранении сбалансированной политики в сфере кредитования и контроля за объемами нового строительства».


https://yug.business-magazine.online/fn_1629461.html

#новости
В Крыму запускают новую программу поддержки молодых семей: миллион рублей на покупку квартиры

Для получения субсидии супругам должно быть не более 25 лет, они должны учиться очно и иметь крымскую прописку (включая ребенка)

Сертификатом можно будет воспользоваться в течение 12 месяцев.

Неочевидный регион для инвестиций в недвижимость - это Адыгея.

Адыгея как туристический регион на сегодняшний день сильно недооценена.
Турпоток в регион стабильно растет. По оценке комитета республики по туризму и курортам, турпоток в Адыгею в 2024 году составил 560 тысяч человек. Это на 5,7% выше, чем в 2023 году, когда турпоток составил порядка 530 тысяч человек.

На мой взгляд этот показатель можно легко увеличить вдвое при наличии необходимых средств размещения, реализации концепции событийного туризма, и усиления оздоровительного туризма в республике.

Строительство курортного комплекса Лагонаки только подогревает интерес к региону.

К 2032 году планируют построить 2500 номеров и 35 км горнолыжных трасс, появятся пешие туристические маршруты. «Лагонаки» станет одним из немногих курортов России, который появится рядом с природоохранной зоной — недалеко от Кавказского биосферного заповедника.

Однако Говоря про инвестиционную привлекательность республики, стоит остановиться на Майкопе.

Речь здесь не о покупке квартиры для сдачи в аренду - как о инвестиционной идее, а о том, что городу необходима точка притяжения туристов для раскрытия всего туристического потенциала региона.

С открытием аэропорта Майкопу понадобятся средства размещения отвечающие самым высоким стандартам. Появление такого рода объектов будет точкой роста для Майкопа.

Подробнее о стратегии развития республики Адыгея писали в декабре 2024г.

https://tkachew.expert/blog/tpost/dkg2m70kt1-adigeya-2030-chto-stanet-s-regionom-v-bu

#мысли
На смену обманутым дольщикам прийдут обманутые инвесторы.

👆🏻 Обратите внимание

Что Мамисон, что Лагонаки - от анонсирования реализации проекта прошло порядка 10 лет!

Процесс развития таких крупных курортных зон занимает большое количество времени.

Так же обратите внимание, что с нарастанием количества реализуемых проектов в определенной локации создается информационный ореол вокруг данной локации.

Посмотрите на Сочи, Архыз, Крым - девелоперы формируют информационное пространство вокруг необходимости инвестиций в недвижимость.

В какой то момент появляется критическая информационная масса, когда из «каждого утюга» идет пропаганда инвестиций и создается ажиотаж.

Ажиотаж в свою очередь разгоняет цены.

Потом происходит «перегрев» рынка, и отток спроса.

Главная задача частного инвестора - зайти до ажиотажа в ликвидный объект.

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв отметил, что распространение семейной ипотеки на вторичку — очень хорошая и нужная инициатива.

На сегодняшний день основной покупатель недвижимости — это семья.

Для многих единственная возможность улучшить жилищные условия — это покупка новостройки по программе семейной ипотеки. Ипотека на вторичку по рыночным ставкам для большинства семей является неподъёмной.

И расширение действия льготной ипотеки на регионы, где новое жильё либо не строится, либо возводится в очень малых объёмах, положительно повлияет на ситуацию в целом и позволит улучшить жилищные условия семьям, которые в этом нуждаются», — высказался спикер.

Также Евгений Ткачёв добавил, что корректировка условий семейной ипотеки — отличный пример адресной меры поддержки.
«Тут не идёт речь о том, чтобы заработала какая-то цепочка перетока денежных средств со вторичного рынка на первичный. Мера направлена на то, чтобы семьи, которым, например, расшириться надо и в трёшку переехать, действительно могли себе это позволить», — пояснил он.


https://www.cian.ru/novosti-semejnuju-ipoteku-na-vtorichku-nachnut-vydavat-s-1-aprelja-338755/

#инвестиции

В Горячем Ключе планируют построить современный круглогодичный термальный курорт.

Так же один из Краснодарских застройщиков планирует строительство жилого комплекса в Горячем Ключе на территории площадью 80 га.
Место окружено лесом, рядом есть река и сады. Проект будет реализовываться через КРТ.

Покупка недвижимости в этом комплексе подойдет как для переезда так и для инвестиций.

Вот так выглядит реклама таунхаусов за 11 млн в пригороде Краснодара, от одного из краснодарских застройщиков.

Креативно 👍🏻 Даже немного напомнило недавний мой пост о том, что Краснодар не место для инвестиций.

Правда есть нюанс - очистные бизнес класса в 5 км от коттеджей и таунхаусов, с которых иногда ветром доносит характерное амбре.

#мысли
Рынок жилой недвижимости сегодня напоминает сказку.

Одни эту сказку рассказывают, другие в эту сказку верят.

Инвестиции в жилую недвижимость во всех регионах России на этом фоне стали инструментом заработка для девелоперов и инфориелторов.

Хочется конечно отдельно поднять вопрос о том, что такое инвестиция. Но уверен, что в массовом сознании это будет термит навязываемый девелоперами и риелторами.

Те кто сегодня покупают квартиры для инвестиций в недвижимость в основной своей массе не умеют считать деньги, и покупают недвижимость по совокупности двух причин:
1. Страх за свои накопленные сбережения. В надежде сохранить их в бетоне.
2. Популяризация данной идеи в информационном поле.

Инвестиция ли это - я думаю - нет.

До 2020 года все были обычными людьми, с 2020 года все массово стали инвесторами.

Чем острее будет стоять проблема продажи недвижимости у девелоперов, тем «больше будет необходимость инвестировать в недвижимость».

Бизнес. Ничего личного.

#семейныйкапитал

Семья как экономический субъект: почему нам нужен семейный капитал

Современная семья — ключевая, но недооценённая структура экономики.

Она потребляет, работает, обучает, заботится и воспитывает. Но при этом не воспринимается как субъект стратегии. Более того, семья сама не осознает себя в этой роли.

В массовом сознании семья — это источник забот, бытовых сложностей и социальных обязательств.

В медиа и публичной политике фокус смещён в сторону компенсаций, поддержки, дотаций.

За пределами внимания остаётся главный вопрос: как сделать семью устойчивой? В чем устойчивое развитие внутри семьи?

Сегодня семья — это точка, где сталкиваются волатильность экономики, социальное давление и дефицит будущего.

Люди боятся планировать, не готовы инвестировать в долгий горизонт, не знают, как защищать накопленное.

В этой среде растёт тревожность, сокращается горизонт мышления, ослабляется преемственность.

Отсутствие стратегии приводит к стагнации — семья оказывается объектом обстоятельств, а не субъектом решений.

Модель семейного капитала предлагает следующую идеологию: семья — не бенефициар социальной политики, а институциональный игрок. Она способна создавать, управлять и передавать капитал — не только материальный, но и ценностный, культурный, интеллектуальный.

Эта парадигма требует новых инструментов и новой философии.

Мы исходим из пяти базовых принципов:
1. Надёжность — юридически надежные активы и понятные инвестиционные модели;
2. Прозрачность — полное понимание движения средств, роли каждого участника и целей инвестирования;
3. Гибкость — возможность выбора между доходом, приростом стоимости и наследованием;
4. Доступность — даже семьи со средним доходом могут построить капитал;
5. Долгосрочность — активы остаются в семье, переходят от поколения к поколению и формируют устойчивую базу.

Семейный капитал — это институциональная рамка, в которой семья перестаёт быть просто домохозяйством и становится субъектом стратегии.

Зерно правды лежит в плоскости моделирования будущего как набора практических решений: создание активов, диверсификация, оптимизация структуры собственности, наследование, защита капитала.

Почему это важно сейчас?

Потому что текущая экономическая реальность делает ставку на индивидуализм и краткосрочное потребление.

Государственная повестка сконцентрирована на поддержке, а не на развитии.

Люди сталкиваются с высокой неопределённостью, но не имеют инструмента долгосрочной защиты.

В этих условиях именно семья становится тем узлом, где может быть сформирована точка устойчивости.

Мы видим большое количество примеров: семьи, которые с помощью правильно выбранных объектов курортной недвижимости получают стабильный доход, формируют наследуемый актив и открывают для себя стратегическое мышление.

Необходимо создание среды, в которой сильная семья становится нормой, а не исключением.

Мы пропагандируем мышление категориями десятилетий, проектировать связность между поколениями, капитализировать социальные связи, а не терять их.

Доходы населения не растут, потому что домохозяйства не воспринимают себя как инвесторы.

Культура потребления подавляет культуру накопления и преемственности.

Стратегия замещается ежедневными задачами.

Институционализация семейного капитала возвращает экономике горизонт, а обществу — баланс.

Инвестиционная недвижимость позволяет соединить три вектора: доход, прирост стоимости и безопасность.

Каждая семья должна проектировать свою модель будущего — гибко, осмысленно, в своём темпе.

Институционализация семейного капитала — это шаг к тому, чтобы сделать семью субъектом будущего.

Море или горы?
Куда инвестировать?

На сегодня есть два конкурентных рынка курортной недвижимости. Каждый со своими особенностями и преимуществами.

Одинаково развивающиеся с точки зрения туристического потенциала. Масштаб реализуемых проектов опубликованных на туризм.рф впечатляет.

При этом почти каждый регион с инфраструктурными крупными туристическими объектами имеет в своем арсенале мастер планы городов, и стратегии развития до 2035 года, что позволяет оценивать инвестиционный потенциал, и строить индивидуальную стратегию.

Однако вопрос останется открытым. Что выбрать для формирования семейного капитала?
Море или Горы.

В информационном поле на первый взгляд количество объектов реализуемых на морских курортах больше.

Горный кластер представлен меньшим количеством объектов, при этом с большим порогом входа в инвестиционные лоты.

Есть еще несколько неочевидных вопросов на которые стоит ответить при построении портфеля семейного капитала, но они лежат в плоскости экономических и политический факторов. Эти параметры мы учитываем при работе с клиентами бутикового private&exclusive.