Почему рост цен у застройщика не означает рост стоимости актива и капитализации?

Один из главных мифов, который активно продвигают риелторы и застройщики, звучит так:
"Цена квартиры в новостройке выросла – значит, ваша недвижимость подорожала, и вы заработали."

На первый взгляд, это кажется логичным. Но на самом деле рост цен у застройщика не всегда означает рост реальной стоимости актива и его капитализацию.

Разобрали , почему это так в нашей новой статье.

Что можно купить в Сочи обычному покупателю?

Сочи — не только главный курорт России, но и один из самых дорогих городов по стоимости недвижимости.

Обычный покупатель может рассчитывать на приобретение студии в комфорт-классе за 8,4–12 млн ₽, однокомнатные квартиры можно найти за 11 - 13 млн ₽, но важно учитывать сроки сдачи и местоположение комплекса.

Эти лоты можно приобрести с использованием льготных ипотечных программ.

В среднем рост стоимости данных объектов с начала года держится в районе 2%

«Как только в Крыму полетят самолеты, цены взлетят!» – эта фраза давно стала мантрой у риелторов продающих недвижимость в Крыму.

Но действительно ли это единственный фактор, влияющий на рынок?

Конечно нет! Крым имеет свои фундаментальные драйверы роста.

Главный из них – отсутствие перегрева рынка, в отличие от Сочи, с которым так любят проводить параллели. Второй - развитие инфраструктуры на полуострове.

Да, цены растут, но без той спекулятивной накачки, что мы наблюдаем на черноморских курортах Краснодарского края.

Сейчас жду появления новой «нетленки»: «Вот закончится СВО, покупайте сейчас – потом продадите дороже».

Очевидно, что это лишь очередная интерпретация старой схемы – продавать людям необходимость срочной покупки.

Но если недвижимость в Крыму действительно растет в цене, то стоит ли поддаваться ажиотажу?

Вопрос срочности – это инструмент продаж. Если на вас давят словами «последний шанс», «потом дороже», – задумайтесь, кому это выгодно.

Сегодня увидел, как Евпаторию уже сравнивают с Майами. Прекрасно! Осталось только дождаться, когда крымские застройщики начнут обещать небоскребы на побережье и яхт-клубы уровня Монако.

Но главный вопрос – что будет, когда подпишут соглашение об окончании СВО?

Будет ли рынок недвижимости Крыма в приоритете у мелких и крупных инвесторов, или же регион продолжит развиваться в своем текущем темпе?

Насколько маркетинговые лозунги разгонят цены на недвижимость в Крыму?

Пока ответ неочевиден, но одно ясно – эмоции никогда не были хорошим советчиком в инвестициях.

Уже сейчас, если не брать Симферополь - средняя цена однушки уже составляет 8 млн.

Моя позиция здесь однозначная.
Если вы инвестор - вы уже имеете объекты в Крыму.

Вы не инвестируете вместе с толпой. Вы в когда на несколько шагов впереди!

Отличные кейсы наших клиентов - это покупка недвижимости в 2022 - 2023 году. Когда цены были на минимумах.

И эмоции толпы были - страх. В том числе и тех риелторов, которые сейчас активно продают Крым как новый Сочи.

Планируете покупку недвижимости в Крыму - пишите, разберемся вместе что и зачем стоит купить.

С каждым инвестором работаем в его темпе.

Есть два формата работы:
- консультация
- подбор и сопровождение

Для клиентов с особым статусом предоставляем услугу бутикового сервиса private & exclusive


По всем вопросам пишите мне лично

Евгений Ткачев: "Крым не станет вторым Сочи — он превзойдет его"
https://yug.business-magazine.online/fn_1620161.html

Аналитики прогнозируют, что премиальный сегмент недвижимости на Южном берегу Крыма, который сегодня недооценен, будет активно развиваться и конкурировать с перенаселенным Сочи. Перспективы инвестирования в недвижимость полуострова в беседе с "Федеральным Бизнес Журналом. Юг" оценил руководитель федеральной программы "Семейный капитал" Евгений Ткачев.

Подписаться на Деловые новости Юга и Северного Кавказа

Доступность жилья в России повысят за счет введения ЖСК с господдержкой.

Светлана Разворотнева в своем телеграм канале сообщила о первом заседании рабочей группы по вопросам ЖСК с господдержкой, где обсуждались вопросы создания законодательной базы для данного механизма.

Ранее сообщалось что участники СВО смогут получить жилье через ЖСК с господдержкой.

Эксперт рынка недвижимости Ткачев Евгений считает, что создание новой системы строительных кооперативов с господдержкой – это амбициозный шаг, который может сделать жилье доступнее, но без жесткого контроля рискует превратиться в новую волну долгостроев и коррупционных схем.

Если мы идем по этому пути, то нам нужны четкие механизмы прозрачности, финансовые гарантии и жесткие требования к качеству, иначе вместо решения проблемы доступности жилья мы получим еще одну головную боль для граждан.

#эксклюзив

Ходят слухи, что риэлторы уезжают из Сочи, из за сокращения объемов продаж недвижимости и усиления конкуренции на фоне сверхвысокой ставки ЦБ и невероятной дороговизны ипотеки (до 29% годовых).

Эта тенденция коснется в первую очередь частных маклеров и небольшие агентства недвижимости, вышедшие на рынок Сочи с 2020 года.

Куда они поедут пока остается загадкой.
Обратно в регионы или же выберут полуостров Крым?

Льготную ипотеку для педагогов хотят вести в России. Госдума обратилась с такой рекомендацией к правительству.

И это не стало неожиданностью, ведь 10 января 2025г Владимир Путин попросил ускориться с предложениями по развитию льготной ипотеки

Отмечу, что разговоры об этом ходили еще в 2023 году.
Когда мы обсуждали будущее рынка ипотеки.

Замечу, что льготные адресные ипотечные программы для:
- педагогов;
- медицинских работников;
- молодых студенческих семей;
- участников СВО и членов их семей.

Очень скоро появятся.
Это лишь вопрос времени.

Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев отмечает, что в большинстве городов ЮФО средний рост стоимости квадратного метра составил 10–13%.

Значительный рост наблюдается в курортных локациях (Анапа, Новороссийск), что связано с высоким спросом на апартаменты и квартиры для отдыха или сдачи в аренду.

Краснодар и Ростов-на-Дону демонстрируют умеренные темпы роста благодаря большей емкости рынка.

Евгений Ткачев отмечает, что более 70% сделок в жилой недвижимости финансировались через ипотечные программы.

Основные покупатели — семьи, имеющие доступ к льготной ипотеке (семейная, дальневосточная и другие программы). При этом доля ипотечных сделок в премиум-сегменте и апартаментах ниже, т. к. покупатели предпочитают рассрочку. Высокие ставки делают ипотеку в этом сегменте менее востребованной.

Таким образом, рынок недвижимости Краснодарского края и Ростова-на-Дону в 2024 году оставался устойчивым благодаря льготным ипотечным программам и высокому спросу на курортное жилье.

В долгосрочной перспективе ключевыми драйверами роста останутся инфраструктурное развитие региона, популярность курортных городов среди внутренних туристов, программа субсидирования ипотеки, поддерживающая экономсегмент.

«Для покупателей и инвесторов важно учитывать текущие тренды: переход спроса в сегменты малогабаритного жилья, популярность курортных локаций и увеличение интереса к рассрочке в премиальном сегменте», — резюмирует эксперт.

https://www.kommersant.ru/doc/7515865

❗️ Когда торопят – задумайтесь!

Радует, что всё больше клиентов приходят на консультацию после общения с инфориелторами, блогерами, или менеджерами отделов продаж застройщика.

Люди начинают понимать, что им искусственно навязывают срочность покупки.

Согласитесь. Если речь идёт о вложении миллионов рублей в недвижимость для получения пассивного дохода, разве стоит торопиться? Разве не логичнее сначала разобраться, чтобы выбрать оптимальное решение под ваши цели?

Я вполне допускаю, что срок принятия решения – 1-2 месяца – это нормально.
У каждого свой темп жизни, свой ритм, свои обстоятельства. Лучше потратить время на детальный анализ с экспертом, оплатив консультацию за 50 000 рублей, чем поддаться давлению и купить неликвид за 20 млн, а потом сожалеть.

Запомните правило:
Если риелтор или менеджер застройщика вас торопит – уходите.

На растущем рынке срочность могла иметь смысл, но сейчас рынок в коррекции. Нет никакой гонки.

Наоборот, у вас есть время для обдуманного решения, чтобы купить то, что действительно принесёт прибыль, а не просто «успеть урвать».

Хотите сделать правильный выбор? Записывайтесь на консультацию. Разберём вашу ситуацию, построим стратегию и выберем лучший вариант.

Или задайте ваш вопрос в ватсап

Тренд который я вижу в Крыму - строительство небольших апартментных комплексов в интересных местах ЮБК.

На мой взгляд это неплохая реализация точечной застройки, когда вместо высотки мы получаем камерный, выполненный в старинном архитектурном стиле дом.

Цены в среднем начинаются от 10 млн за апарт 30м2. Что в принципе является неплохим рыночным предложением.