Что не так с этим расчётом

1. Дана аналитика по первичному и по вторичному рынку по району

Если брать вторичный рынок - тут более менее точная информация, с единственным уточнением - вторичка в радиусе 15 мин пешком (не считая старый фонд и панельки) продаётся с отделкой под ключ.

А предлагаемая для инвестиций недвижимость от застройщика - в черновой отделке

Первичный рынок - новостройки которые строятся в этом же районе либо классом выше, либо у них срок сдачи 2023- 2024г, поэтому сравнение в данной таблице по рынку первички так же не корректно

Так же непонятна выгода в размере
3 195 900. Откуда она взялась?

Если суммируем 3 195 900 и 6 105 600 - получим 9 301 500 - то есть стоимость аналогичных предложений. Поделив эту цену на 47.7м2 получим 195 000р./м2 некая средняя цена на новостройки в районе?

По прежнему непонятно с какими объектами сопоставляется выгода приобретения

В общем аналитика цен на «аналогичное жильё» не даёт корректной информации по состоянию рынка.

Почему надо покупать сейчас?

1. По поводу конкурентов выше мы уже увидели - что непонятно на основании чего делается вывод о «выгодности приобретения»

2. Продажа по ДКП ни в коем случае не повысит спрос. То есть квартира будет продаваться на вторичном рынке, конечный покупатель если будет брать ее в ипотеку - будет брать ее по ставке 9,9% а это на сегодняшний день - не самые привлекательные условия.
А на вторичном рынке сейчас почти полный штиль, и оживления пока не наблюдается. Да и переуступки не очень хорошо продаются.
Я думаю вы и так это знаете.
Здесь наоборот есть риск увеличения времени выхода из проекта по причине продажи его на рынке вторичной недвижимости.

Плюс динамика продаж сейчас достаточно низкая. Уверен что до сдачи дома застройщик не успеет распродать весь квартирный фонд,

3. Всего квартир в доме - 452

4. Пул видовых квартир - друзья, все однокомнатные квартиры в этом ЖК - имеют вид на озеро. Помимо отобранных в пул квартир, таких же в свободной продаже есть 130 штук.

Основная мысль здесь следующая

На районе, в радиусе 15 минут ходьбы продаётся вторичка с ремонтом по цене 130 000 за квадратный метр за однушки.

Фактически инвестор покупает квартиру по цене вторичной недвижимости, но с целью ее перепродать через год.

Продавать он будет ее на рынке вторички.

Прогнозируемая стоимость продажи через год - 172 000 за квадрат.

То есть рынок вторичной недвижимости должен за год вырасти примерно на 35%!

Что должно произойти, чтобы вторичка выросла в стоимости за год на 35%?

Что должно произойти, чтобы спрос на вторичку вырос, и инвестор вышел, зафиксировав прибыль?

Напомню - государство поддерживает только первичный рынок.

Конечно - доходность 89% к вложенным средствам звучит очень сильно 👍🏻

Но риск застрять с этим объектом выше, чем получить эту доходность в принципе.

И кстати - прогностика основанная на данных 2019 - 2021 года не гарантирует повторение этого же сценария. Особенно в нынешних реалиях.

Скидки на новостройки в Краснодаре до 7%

Дорогие подписчики кто рассматривает покупку квартиры в Краснодаре, прошу обратить внимание на список акционных квартир.

Скидки от 1% до 7% в зависимости от площади.

В базовом варианте ипотечной сделке применяется субсидия ставки без завышения стоимости.
Ставка равно 4,7% по ипотеке с господдержкой.

По всем вопросам пишите в WhatsApp

Отличная возможность приобрести квартиру в хорошем районе с развитой инфраструктурой.

Обратите внимание на планировку 52м2 на 1 этаже - цена со скидкой 5.476.814₽
🔥🔥🔥

Её легко можно перепланировать в две квартиры - студия и полноценная однокомнатная квартира.

Это достигается благодаря тому, что мокрые точки расположены в разных сторонах квартиры

Квартиру можно сдавать по стратегии - мини офисы, что увеличит доходность за счёт более высокой арендной ставки и уменьшения затрат на запуск объекта.

Отличный вариант доходного объекта для вашего семейного капитала 👍🏻

Кстати квартира такой же планировки у нашего инвестора сдаётся за 40 000₽/мес.

Собрали в небольшую подборку квартиры которые подойдут для стратегии - покупка курортной недвижимости с целью создания пассивного дохода.

Для примера взяли среднюю стоимость квартиры студии - примерно 4 000 000₽., и посмотрели квартиры какой площади и в какой локации можно приобрести.

Стоимость и расчёты по каждой квартире - на слайдах в видео.

По вопросам покупки и бронирования пишите в WhatsApp .

p.s. Видео с локации в Крыму не записал, так как там был очень сильный ветер.

Старт продаж апартаментного комплекса в Судаке

Восьмиэтажный дом, с благоустроенной придомовой территорией, паркингом на 100 машин и эксплуатируемой кровлей для отдыха

Цены на студии 20м2 стартуют от 2,7 млн рублей

🔥 На сегодня это самая низкая цена на недвижимость в шаговой доступности к морю

Не только на территории Южного берега Крыма, но и на территории Краснодарского края

🌊 15 минут пешком до пляжа через территорию кипарисовой аллеи - будут одним из преимуществ этого комплекса

👍🏻 На эксплуатируемой кровле можно загорать, отдыхать, читать, наслаждаться морскими бригами и закатами

💵 Покупка апартаментов доступна как в ипотеку так и в рассрочку на 2 года без удорожания

📈 Стратегии приобретения:
- собственный отдых в Крыму, и сдача в аренду.
- перепродажа в 2025г.

С точки зрения формирования семейного капитала - отличный актив который будет расти в стоимости в момент строительства и в последующем приносить вам пассивный доход, который можно будет направить на покупку нового объекта недвижимости

📝 Давайте ещё раз остановимся на стратегическом направлении - развитие внутреннего туризма.


"Отдыхать в России становится модно" - Дмитрий Чернышенко, заместитель председателя правительства РФ.


❕ Ниже опубликую тезисы, которые на мой взгляд являются очевидными, и с точки зрения ретроспективного анализа - решающими для принятия решения инвестировать ли в недвижимость Крыма.

1. Курортная недвижимость растет в цене всегда. Темпы роста стоимости выше по сравнению с обычной жилой недвижимостью.

2. Комплексное развитие территорий позволяет увеличивать в разы туристический поток.

3. В 2023 году мы ещё больше услышим о развитии внутреннего туризма, но когда этот тренд станет слишком хайповым - это будет означать что настоящие инвесторы уже зашли.
Не инвестируете с толпой. Инвестируете раньше неё.

4. Все регионы которым уделяется внимание с точки зрения развития туризма - получают федеральные дотации, и активно работают над привлечением частных инвестиций.

(Крым за первое полугодие 2022г. Привлек более 14 млрд. руб., что на 70% больше чем в прошлом году в аналогичный период)

5. Во всех регионах работой с крупными инвесторами занимаются профильные ведомства, а сроки исполнения инвестиционных проектов контролируются не только на уровне Глав, но и на уровне минэконом развития.
(Строительство новых жилых и туристических объектов с концепцией комплексного развития территории так же входит в этот список, что даёт дополнительные гарантии)

6. География приоритетных курортных зон расширяется.
Крым - одно из приоритетных направлений

💵 - Умный жилой квартал построят в Феодосии - сумма инвестиций 2 млрд. руб. Срок реализации - 7,5 лет.

💵 - Строительство термального комплекса в Сакском районе

💵 - Туристический кластер в Алуште - объем инвестиций более 19,4 млрд. руб.

💵 - Всесезонный курорт в Керчи - объем инвестиций 760 млн. руб.

💵 - Строительство детского реабилитационного центра в Евпатории - объем инвестиций - 12 млрд. руб.

Юг хорош тем, что у нас есть возможность реализовывать концепции круглогодичного отдыха, хороший пример - Сочи. В Крыму так же есть такая возможность.

Обратите внимание, темпам привлечения и реализации инвестиций в Крым, могут позавидовать некоторые курортные территории Краснодарского края

Формируйте свой семейный капитал правильными активами, которые будут расти в цене и приносить вам гарантированный постоянный доход.

Сегодня после Президиума Госсовета по туризму мне написали инвестора, купившие недвижимость в Крыму.

👍🏻 Выражавшие слова благодарности, после сегодняшних новостей о развитии внутреннего туризма.

👍🏻 Это лишний раз подтверждает эффективность методики гибкого инвестирования при создании Семейного капитала.

Мои мысли по поводу того что было озвучено на Президиуме в видео.

Очень рекомендую посмотреть.

По всем вопросам касательно инвестирования в недвижимость и создания Семейного капитала с гарантированным доходом - пишите в WhatsApp

В Симферополе до конца года в виде акции от застройщика доступна покупка квартиры в субсидированную ипотеку без завышения стоимости.

Ставка по ипотеке - 4%

Почему именно недвижимость выбрана в качестве инструмента для создания семейного капитала?

📈Прежде всего недвижимость – это фундамент с точки зрения инвестиций, она всегда растет в долгосрочной перспективе.

💵 Создает постоянный прогнозируемый надежный ежемесячный доход.

Недвижимость - самый наименее рисковый инструмент.

При ее покупке есть возможность использовать заемные средства для приобретения притом что стоимость актива превышает в разы собственные средства.

👍🏻 Все самые богатые люди и династии в качестве основного актива имели недвижимость.

📈 На приведенном графике, на примере Москвы видно, что в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости линейно растет.

🔥 При этом если мы формируем семейный капитал системно, то для нас особо не имеет значение сиюминутное состояние рынка недвижимости, для нас большее значение имеет покупка самого лучшего предложения на рынке, которое обеспечит максимально возможную доходность.

👍🏻 Ведь даже сейчас, благодаря технологии гибкого инвестирования, мы находим интересные инвестиционные проекты позволяющие рассчитывать на доход даже пре спекулятивных стратегиях. (Это конечно же штучные лоты)

💵 Необходимо так же смотреть на создание семейного капитала как на возможность формирования своего будущего, в котором вы обладаете свободой действий и мысли и имеете возможность развиваться и заниматься любимым делом за счет финансовой независимости, которую вам создает ежемесячный прогнозируемый денежный поток.

💬 А что если бы вы начали формирование семейного капитала в 2012 году, то на сколько бы на сегодняшний день выросла ваша капитализация? Какой денежный поток помимо роста стоимости недвижимости вы бы получали на протяжении 10 лет?

Уверен, коррекция рынка вас бы не волновала.

Кейс клиента

Создание семейного капитала по технологии гибкого инвестирования

👍 В мае 2019г обратилась Людмила из Астрахани с запросом - покупка квартиры в Краснодаре для переезда или сдачи в аренду

Запрос клиента:
- двухкомнатная квартира;
- микрорайон гидростроителей или черемушки;
- бюджет до 3 000 000 р.;
- дом монолит- кирпич;
- срок сдачи не принципиален;

Что было сделано:

- проведена презентация ЖК подходщих по запросу клиента;
- дана краткая консультация по районам Краснодара и их комфорту для жизни и перспективам аренды;
- регулярные постоянные консультации с клиентом;

Какое решение принял клиент:

- договорились на проведение экскурсии по Краснодару;
- решили так же посмотреть предложения в частном секторе;

Сорректировали запрос(добавлили к пожеланиям)

- недалеко от центра;
- школа в шаговой доступности;


Какое решение принял клиент:

- определился с локацией;
- остановил окончательный выбор на квартире;

Что в итоге получилось:

- 11 сентябра 2020г. забронировали двухкомнатную квартиру 62.77м2. - стоимостью 3 041 000р.;
- квартира была приобретена в ипотеку;
- первоначальный взнос по ипотеке - 1 600 000 + материнский капитал;
- ежемесячный платеж - примерно 11 000р.;
- ключи получены - в 1кв. 2022г.;

📈 На 11 сентября 2022г. стоимость данной квартиры на вторичном рынке - в районе 6 300 000р.
прогнозируемый доход от сдачи в аренду этой квартиры - 30 000р./мес, что будет не только перекрывать ипотечный платеж но и приносить доход.

Помимо увеличения своего семейного капитала Людмила может получать стабильный денежный поток от сдачи квартиры в аренду.

💰 Если Людмила накопит сумму на еще один перваначальный взнос, и приобретет еще одну квартиру в ипотеку, то арендные платежи от сдачи первой квартиры будут гасит ипотечные платежи по обоим объектам недвижимости. Таким образом можно выстраивать систему создания семейного капитала.

👨🏼‍💻 Кстати сказать, на момент покупки квартиры с учетом текущего состояния рынка, стоимость 3 041 000 за двушку было отличным предложением, хоть и психологически - казалось дороговато.

💭 Если бы Людмила покупала недвижимость в 2021г, или в 2022г, то ее доходность и капитализвция были бы меньше по сравнению с покупкой в 2020 году.

💰 Отлличный кейс о своевременности покупки в подтверждение к тому, что недвижимость в долгосрок всегда дорожает.


@tkachewexpert – лучший телеграмм канал о доходной недвижимости.

🥇 инновационные методики инвестирования, которые приносят прибыль.
👨🏼‍💻 планируйте свое будущее - создавайте семейный капитал
🙋🏼‍♂️ помощь в составлении инвестиционной стратегии
😊 бесплатная консультация