Стоит ли инвестировать в недвижимость в Кисловодске в 2025 году?

Мой ответ - да.

Я бы рассмотрел Кисловодск как альтернативу некоторым курортным локациям - например Архызу.

Почему?
- рынок формируют массы, важно быть впереди масс

- где есть ажиотаж - будет перегретость

- зачем идти с толпой, инвестируя в активы которые уже на хаях, если можно инвестировать там, где нет ажиотажа

- если вы увидели/услышали/прочитали о том, что инвестиции в эту локацию перспективные, вероятно самые прибыльные сделки уже совершены.

https://tkachew.expert/blog/tpost/3023hn8jn1-stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost-v-k

Как решить проблему мошенничества в ИЖС

В ИЖС обычная практика заключалась в оформлении двух отдельных договоров: купли-продажи земельного участка и подряда на строительство дома, рассказал Евгений Ткачев.

Такое разделение использовалось для того, чтобы избежать попадания сделки под регулирование 214-ФЗ о долевом строительстве, который накладывает дополнительные обязательства на застройщика.

— Получается, что в такой схеме застройщик уходил от дополнительных налогов, а покупатель получал дом по доступной цене, — отметил он.

— Но формальное разделение сделки на покупку земли и строительство дома приводило к ряду проблем.
Так, дом и участок — разные объекты права.

Земля — это недвижимое имущество, право собственности на которое регистрируется в Росреестре.

А дом, пока он не построен, юридически не существует, его нельзя купить как готовый объект.

— Можно только заказать строительство. Если подрядчик прекращает работы, покупатель остается с участком, но без завершенного дома, — предупредил эксперт.

— Поскольку расчеты велись напрямую, застройщик мог исчезнуть с деньгами, не завершив строительство. Что очень часто и происходило. Кроме того, землю оформляли на покупателя сразу, а дом строился долго.

В случае проблем с застройщиком вернуть деньги было крайне сложно, так как подрядчик мог сослаться на использование средств по договору.
После введения эскроу-счетов в ИЖС риски, по его словам, для покупателя минимизировались

В чем диссонанс связки «цены полетят вместе с самолетами»

1. С одной стороны рынок сейчас недооценен
2. С другой стороны на рынке нет такого количества покупателей чтобы цены выросли на 100% и более
3. Фактор скорого перемирия будет использоваться как дополнительный стимул создания ажиотажа вокруг истории «покупай пока не подорожало»
4. Продажи в Крыму растут так как рынок растет сам по себе
5. Покупатели и девелоперы уже адаптировались к повестке СВО и приняли тот факт, что полуостров не находится в зоне активных интересов
6. Риск отчуждения территории Крыма из состава России - отсутствует.

Получается что все разговоры риелторов о том что надо спешить с покупкой недвижимости в Крыму - по прежнему «маркетинг и манипуляция»

А что касается открытия аэропорта - по такой логике цены в Ростове на Дону и в Краснодаре тоже должны будут вырасти. Однако этого не произойдет.

Сфера внутреннего туризма в последние три года получила колоссальный импульс к развитию – и Юг России стал главным бенефициаром этого тренда. Как показывает исследование «Инвестпортфель Юга России», проводимое аналитическим центром «Эксперт Юг», на середину 2024 года объем инвестиций в крупные проекты в сфере туризма составляет около триллиона рублей — это сопоставимо с инвестициями, заявленными в нефтегазовом секторе.

Вчерашний день оказался очень продуктивным:

- участвовал в конференции «Курортная
инфраструктура Юга: инвестиции в эпоху дорогих денег»

- дал комментарий для телеканала Крым 24 «Кто и почему инвестирует в недвижимость в Крыму»

- дал комментарий радио России «ИЖС и развитие инфраструктуры»

Хотел бы остановиться подробно на мыслях с конференции и точечных замечаниях:

- окупаемость меньше 12 лет при сдаче апартаментов в аренду - миф! В этом сошлись все участники. Конференции. Среди участников отельеров было очень много.

- средняя окупаемость гостиницы (отеля, апартаментного комплекса, и тд) - 15 лет. Может доходить до 17 лет!

- девелоперы завышают доходность при продаже!
- риелторы завышают доходность при продаже!

Мои мысли по итогам конференции:

- Девелоперам нужны быстрые деньги. Они хотят зарабатывать на цикле стройки. Они не хотят быть долгосрочными инвесторами.

- Дробление схемы строительство объекта размещения на части - девелопер - физическое лицо - управляющая компания (отельный оператор) - создает дисбаланс рынка с точки зрения доходности и эффективности управления.

- Сочи будет терять позиции из за дефицита и дороговизны земли.

- Единственный вариант обеспечить полную загрузку курортов которые строятся сейчас - увеличение географии гостей за счет международного туриста.

- Рынок туризма и курортной недвижимости развивается очень неоднородно с разными темпами в отдельно взятом регионе и населенном пункте.

В Анапе ведут строительство 15 тысяч новых гостиничных номеров

Сообщает РБК ЮГ

«У Анапы имеется уникальный инвестиционный потенциал. Сегодня в городе строятся еще 15 тысяч номеров. Мы как город и как регион заинтересованы в том, чтобы прежде всего здесь развивались и зарождались наши предприятия, которые будут работать с нашими кубанскими инвесторами», — рассказал замглавы города Виталий Воронов

Для обеспечения региона новыми средствами размещения на Кубани ежегодно открывают по 30 отелей. До 2032 года планируется завершить реализацию 62 крупных инвестпроектов. Общая сумма вложений в туристическую отрасль Краснодарского края сегодня составляет 700 млрд рублей.

Последний раз когда мы проводили подсчеты насчитали - 11 395 тыс номеров.

Видимо в это число включили еще те проекты которые выйдут в рынок в ближайшее время.

Один из них - это проект от компании ССК находящийся в районе высокого берега.

Евгений Ткачев: «Запуск программы может привести к увеличению в Краснодаре числа сделок с ипотекой на 15–20%»

Дополнительный эффект от программы – возможный рост интереса к курортной недвижимости Краснодарского края. Льготная ипотека позволит семьям приобретать квартиры в городах Черноморского побережья для отдыха и инвестиций, что дополнительно простимулирует строительный сектор региона.

По нашим оценкам, запуск программы может привести к увеличению числа сделок с ипотекой в Краснодаре на 15–20% в течение 2025 года. Не исключаем, что в сегменте эконом- и комфорт-класса спрос может вырасти еще сильнее, поскольку именно в этих категориях представлена основная масса доступного жилья.

Однако важно учитывать, что устойчивый рост возможен лишь при сохранении сбалансированной политики в сфере кредитования и контроля за объемами нового строительства».


https://yug.business-magazine.online/fn_1629461.html

#новости
В Крыму запускают новую программу поддержки молодых семей: миллион рублей на покупку квартиры

Для получения субсидии супругам должно быть не более 25 лет, они должны учиться очно и иметь крымскую прописку (включая ребенка)

Сертификатом можно будет воспользоваться в течение 12 месяцев.

Неочевидный регион для инвестиций в недвижимость - это Адыгея.

Адыгея как туристический регион на сегодняшний день сильно недооценена.
Турпоток в регион стабильно растет. По оценке комитета республики по туризму и курортам, турпоток в Адыгею в 2024 году составил 560 тысяч человек. Это на 5,7% выше, чем в 2023 году, когда турпоток составил порядка 530 тысяч человек.

На мой взгляд этот показатель можно легко увеличить вдвое при наличии необходимых средств размещения, реализации концепции событийного туризма, и усиления оздоровительного туризма в республике.

Строительство курортного комплекса Лагонаки только подогревает интерес к региону.

К 2032 году планируют построить 2500 номеров и 35 км горнолыжных трасс, появятся пешие туристические маршруты. «Лагонаки» станет одним из немногих курортов России, который появится рядом с природоохранной зоной — недалеко от Кавказского биосферного заповедника.

Однако Говоря про инвестиционную привлекательность республики, стоит остановиться на Майкопе.

Речь здесь не о покупке квартиры для сдачи в аренду - как о инвестиционной идее, а о том, что городу необходима точка притяжения туристов для раскрытия всего туристического потенциала региона.

С открытием аэропорта Майкопу понадобятся средства размещения отвечающие самым высоким стандартам. Появление такого рода объектов будет точкой роста для Майкопа.

Подробнее о стратегии развития республики Адыгея писали в декабре 2024г.

https://tkachew.expert/blog/tpost/dkg2m70kt1-adigeya-2030-chto-stanet-s-regionom-v-bu

#мысли
На смену обманутым дольщикам прийдут обманутые инвесторы.

👆🏻 Обратите внимание

Что Мамисон, что Лагонаки - от анонсирования реализации проекта прошло порядка 10 лет!

Процесс развития таких крупных курортных зон занимает большое количество времени.

Так же обратите внимание, что с нарастанием количества реализуемых проектов в определенной локации создается информационный ореол вокруг данной локации.

Посмотрите на Сочи, Архыз, Крым - девелоперы формируют информационное пространство вокруг необходимости инвестиций в недвижимость.

В какой то момент появляется критическая информационная масса, когда из «каждого утюга» идет пропаганда инвестиций и создается ажиотаж.

Ажиотаж в свою очередь разгоняет цены.

Потом происходит «перегрев» рынка, и отток спроса.

Главная задача частного инвестора - зайти до ажиотажа в ликвидный объект.

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв отметил, что распространение семейной ипотеки на вторичку — очень хорошая и нужная инициатива.

На сегодняшний день основной покупатель недвижимости — это семья.

Для многих единственная возможность улучшить жилищные условия — это покупка новостройки по программе семейной ипотеки. Ипотека на вторичку по рыночным ставкам для большинства семей является неподъёмной.

И расширение действия льготной ипотеки на регионы, где новое жильё либо не строится, либо возводится в очень малых объёмах, положительно повлияет на ситуацию в целом и позволит улучшить жилищные условия семьям, которые в этом нуждаются», — высказался спикер.

Также Евгений Ткачёв добавил, что корректировка условий семейной ипотеки — отличный пример адресной меры поддержки.
«Тут не идёт речь о том, чтобы заработала какая-то цепочка перетока денежных средств со вторичного рынка на первичный. Мера направлена на то, чтобы семьи, которым, например, расшириться надо и в трёшку переехать, действительно могли себе это позволить», — пояснил он.


https://www.cian.ru/novosti-semejnuju-ipoteku-na-vtorichku-nachnut-vydavat-s-1-aprelja-338755/

#инвестиции

В Горячем Ключе планируют построить современный круглогодичный термальный курорт.

Так же один из Краснодарских застройщиков планирует строительство жилого комплекса в Горячем Ключе на территории площадью 80 га.
Место окружено лесом, рядом есть река и сады. Проект будет реализовываться через КРТ.

Покупка недвижимости в этом комплексе подойдет как для переезда так и для инвестиций.