#эксклюзив

4,5 года необходимо застройщикам Краснодарского края, чтобы распродать весь товарный остаток выведенный в продажу на сегодняшний день.

Если Кубанские девелоперы перестанут выпускать новые проекты на рынок и займутся только реализацией нераспроданного жилья, при текущих объемах спроса прогнозируемый срок продажи всего товарного остатка составит 4,5 года.

#прогноз

Конкуренция на рынке недвижимости среди девелоперов будет усиливаться.

Ожидаю проведение совместных мероприятий среди застройщиков, построение новых публичных партнерских связей в виде альянсов. Для усиления веса бренда в глазах потребителя.

К 2027 году возможна консолидация и поглощение на девелоперском рынке.

Так же отчетливо можно выделить тренд освоения смежных или связанных с девелопментом бизнес проектов для диверсификации бизнеса.

Делить чужие деньги самое популярное занятие.

Еще более интересно наблюдать, как эксперты в различных отраслях дают прогнозы о том, что деньги с депозитов прийдут в их отрасль.

«Я бы не стал утверждать, что большая часть вкладчиков, которые получили доход от депозитов, начнёт инвестировать в недвижимость.

У многих на вкладах лежит до 1 миллиона. Конечно, этой суммы хватит на первоначальный взнос по семейной ипотеке на однушку, средняя стоимость которой составляет около 5 миллионов.

Но я бы не давал иллюзорных прогнозов, что большинство вкладчиков выберет именно такой вариант реинвестиций», — сказал Евгений Ткачёв.

Также спикер добавил, что вывод средств с вкладов в рынок недвижимости не приведёт к росту цен на квартиры.

«Скорее, это поможет девелоперам распродать тот товарный остаток, который у них на сегодняшний день подзавис, и сократить долю нераспроданного жилья», — заключил Евгений Ткачёв.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в Кисловодске в 2025 году?

Мой ответ - да.

Я бы рассмотрел Кисловодск как альтернативу некоторым курортным локациям - например Архызу.

Почему?
- рынок формируют массы, важно быть впереди масс

- где есть ажиотаж - будет перегретость

- зачем идти с толпой, инвестируя в активы которые уже на хаях, если можно инвестировать там, где нет ажиотажа

- если вы увидели/услышали/прочитали о том, что инвестиции в эту локацию перспективные, вероятно самые прибыльные сделки уже совершены.

https://tkachew.expert/blog/tpost/3023hn8jn1-stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost-v-k

Как решить проблему мошенничества в ИЖС

В ИЖС обычная практика заключалась в оформлении двух отдельных договоров: купли-продажи земельного участка и подряда на строительство дома, рассказал Евгений Ткачев.

Такое разделение использовалось для того, чтобы избежать попадания сделки под регулирование 214-ФЗ о долевом строительстве, который накладывает дополнительные обязательства на застройщика.

— Получается, что в такой схеме застройщик уходил от дополнительных налогов, а покупатель получал дом по доступной цене, — отметил он.

— Но формальное разделение сделки на покупку земли и строительство дома приводило к ряду проблем.
Так, дом и участок — разные объекты права.

Земля — это недвижимое имущество, право собственности на которое регистрируется в Росреестре.

А дом, пока он не построен, юридически не существует, его нельзя купить как готовый объект.

— Можно только заказать строительство. Если подрядчик прекращает работы, покупатель остается с участком, но без завершенного дома, — предупредил эксперт.

— Поскольку расчеты велись напрямую, застройщик мог исчезнуть с деньгами, не завершив строительство. Что очень часто и происходило. Кроме того, землю оформляли на покупателя сразу, а дом строился долго.

В случае проблем с застройщиком вернуть деньги было крайне сложно, так как подрядчик мог сослаться на использование средств по договору.
После введения эскроу-счетов в ИЖС риски, по его словам, для покупателя минимизировались

В чем диссонанс связки «цены полетят вместе с самолетами»

1. С одной стороны рынок сейчас недооценен
2. С другой стороны на рынке нет такого количества покупателей чтобы цены выросли на 100% и более
3. Фактор скорого перемирия будет использоваться как дополнительный стимул создания ажиотажа вокруг истории «покупай пока не подорожало»
4. Продажи в Крыму растут так как рынок растет сам по себе
5. Покупатели и девелоперы уже адаптировались к повестке СВО и приняли тот факт, что полуостров не находится в зоне активных интересов
6. Риск отчуждения территории Крыма из состава России - отсутствует.

Получается что все разговоры риелторов о том что надо спешить с покупкой недвижимости в Крыму - по прежнему «маркетинг и манипуляция»

А что касается открытия аэропорта - по такой логике цены в Ростове на Дону и в Краснодаре тоже должны будут вырасти. Однако этого не произойдет.

Сфера внутреннего туризма в последние три года получила колоссальный импульс к развитию – и Юг России стал главным бенефициаром этого тренда. Как показывает исследование «Инвестпортфель Юга России», проводимое аналитическим центром «Эксперт Юг», на середину 2024 года объем инвестиций в крупные проекты в сфере туризма составляет около триллиона рублей — это сопоставимо с инвестициями, заявленными в нефтегазовом секторе.

«Движение.ру»: Краснодар — самый привлекательный город для инвестиционного жилья

Краснодар? 🤷‍♂️
Дорогие инвесторы - нет!
Это неправда.
Видимо здесь ошибка в методологии анализа!

На первом месте топа — Краснодар. В годы действия базовой программы льготной ипотеки рынок недвижимости Краснодара рос: по общим площадям текущего строительства город уступал только Москве и Санкт-Петербургу, а цена квадратного метра в новостройках Краснодарского края выросла рекордно — более чем в два с половиной раза с 2020 года по 2025 год
аналитики центра ИА «Движение.ру»

Если вы вдруг увидели эту странную новость - рекомендую к прочтению материал Краснодар не место для инвестиций.

В этом материале я вкратце описывал почему Краснодар не лучшее место для инвестиций.
Кстати аналогичного мнения я придерживаюсь и относительно Ростова на Дону!

Краснодар - был привлекательным для инвеста. Сейчас - нет!

И то, что большая часть покупателей сейчас совершает сделки для инвестиций - это не значит что город интересен для инвестиций. Это значит только одно - люди принимают решения на основе рекомендаций инфориелторов и инфо шума!

А для читателей моего канала еще раз напомню - доходность прошлых периодов - не гарантирует доходность в будущем.

Вчерашний день оказался очень продуктивным:

- участвовал в конференции «Курортная
инфраструктура Юга: инвестиции в эпоху дорогих денег»

- дал комментарий для телеканала Крым 24 «Кто и почему инвестирует в недвижимость в Крыму»

- дал комментарий радио России «ИЖС и развитие инфраструктуры»

Хотел бы остановиться подробно на мыслях с конференции и точечных замечаниях:

- окупаемость меньше 12 лет при сдаче апартаментов в аренду - миф! В этом сошлись все участники. Конференции. Среди участников отельеров было очень много.

- средняя окупаемость гостиницы (отеля, апартаментного комплекса, и тд) - 15 лет. Может доходить до 17 лет!

- девелоперы завышают доходность при продаже!
- риелторы завышают доходность при продаже!

Мои мысли по итогам конференции:

- Девелоперам нужны быстрые деньги. Они хотят зарабатывать на цикле стройки. Они не хотят быть долгосрочными инвесторами.

- Дробление схемы строительство объекта размещения на части - девелопер - физическое лицо - управляющая компания (отельный оператор) - создает дисбаланс рынка с точки зрения доходности и эффективности управления.

- Сочи будет терять позиции из за дефицита и дороговизны земли.

- Единственный вариант обеспечить полную загрузку курортов которые строятся сейчас - увеличение географии гостей за счет международного туриста.

- Рынок туризма и курортной недвижимости развивается очень неоднородно с разными темпами в отдельно взятом регионе и населенном пункте.

В Анапе ведут строительство 15 тысяч новых гостиничных номеров

Сообщает РБК ЮГ

«У Анапы имеется уникальный инвестиционный потенциал. Сегодня в городе строятся еще 15 тысяч номеров. Мы как город и как регион заинтересованы в том, чтобы прежде всего здесь развивались и зарождались наши предприятия, которые будут работать с нашими кубанскими инвесторами», — рассказал замглавы города Виталий Воронов

Для обеспечения региона новыми средствами размещения на Кубани ежегодно открывают по 30 отелей. До 2032 года планируется завершить реализацию 62 крупных инвестпроектов. Общая сумма вложений в туристическую отрасль Краснодарского края сегодня составляет 700 млрд рублей.

Последний раз когда мы проводили подсчеты насчитали - 11 395 тыс номеров.

Видимо в это число включили еще те проекты которые выйдут в рынок в ближайшее время.

Один из них - это проект от компании ССК находящийся в районе высокого берега.

#новости

Без льготной ипотеки семье невозможно улучшить жилищные условия!

Правительство обсуждает возможность расширения программы льготного ипотечного кредитования для семей, имеющих одного ребенка. Об этом сообщает РБК.

Также рассматривается возможность расширения программы семейной ипотеки на вторичное жилье для определенных категорий граждан.

«При текущей модели функционирования рынка новостроек - расширение льготных ипотечных программ один из немногих способов поддержки отрасли. Не самый лучший.

Однако на сегодняшний день мы оказались в ситуации что не имея льготных условий по ипотеке квартиру почти невозможно приобрести». Льготная ипотека поможет решить вопросы с улучшением жилищных условий, но она не остановит роста цен.

Расширение льготной семейной ипотеки может способствовать повышению продаж до 30% и иметь долгосрочный эффект для рынка первичного жилья, так как количество семей имеющих хотя бы одного ребенка до 18 лет, в нашей стране превосходит количество семей с двумя детьми до 18 лет или с одним ребенком до 6 лет.
На сегодняшний день основной покупатель недвижимости - это семья, и государство стремится сейчас найти компромисс в решении комплексного вопроса связанного с доступностью жилья для семей с детьми и поддержкой строительной отрасли - оценил ситуацию руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт рынка недвижимости. Евгений Ткачев

Евгений Ткачев: «Запуск программы может привести к увеличению в Краснодаре числа сделок с ипотекой на 15–20%»

Дополнительный эффект от программы – возможный рост интереса к курортной недвижимости Краснодарского края. Льготная ипотека позволит семьям приобретать квартиры в городах Черноморского побережья для отдыха и инвестиций, что дополнительно простимулирует строительный сектор региона.

По нашим оценкам, запуск программы может привести к увеличению числа сделок с ипотекой в Краснодаре на 15–20% в течение 2025 года. Не исключаем, что в сегменте эконом- и комфорт-класса спрос может вырасти еще сильнее, поскольку именно в этих категориях представлена основная масса доступного жилья.

Однако важно учитывать, что устойчивый рост возможен лишь при сохранении сбалансированной политики в сфере кредитования и контроля за объемами нового строительства».


https://yug.business-magazine.online/fn_1629461.html

#новости
В Крыму запускают новую программу поддержки молодых семей: миллион рублей на покупку квартиры

Для получения субсидии супругам должно быть не более 25 лет, они должны учиться очно и иметь крымскую прописку (включая ребенка)

Сертификатом можно будет воспользоваться в течение 12 месяцев.

Неочевидный регион для инвестиций в недвижимость - это Адыгея.

Адыгея как туристический регион на сегодняшний день сильно недооценена.
Турпоток в регион стабильно растет. По оценке комитета республики по туризму и курортам, турпоток в Адыгею в 2024 году составил 560 тысяч человек. Это на 5,7% выше, чем в 2023 году, когда турпоток составил порядка 530 тысяч человек.

На мой взгляд этот показатель можно легко увеличить вдвое при наличии необходимых средств размещения, реализации концепции событийного туризма, и усиления оздоровительного туризма в республике.

Строительство курортного комплекса Лагонаки только подогревает интерес к региону.

К 2032 году планируют построить 2500 номеров и 35 км горнолыжных трасс, появятся пешие туристические маршруты. «Лагонаки» станет одним из немногих курортов России, который появится рядом с природоохранной зоной — недалеко от Кавказского биосферного заповедника.

Однако Говоря про инвестиционную привлекательность республики, стоит остановиться на Майкопе.

Речь здесь не о покупке квартиры для сдачи в аренду - как о инвестиционной идее, а о том, что городу необходима точка притяжения туристов для раскрытия всего туристического потенциала региона.

С открытием аэропорта Майкопу понадобятся средства размещения отвечающие самым высоким стандартам. Появление такого рода объектов будет точкой роста для Майкопа.

Подробнее о стратегии развития республики Адыгея писали в декабре 2024г.

https://tkachew.expert/blog/tpost/dkg2m70kt1-adigeya-2030-chto-stanet-s-regionom-v-bu

#мысли
На смену обманутым дольщикам прийдут обманутые инвесторы.