❗️❗️❗️

Господдержку не отменят.

Поговаривают в кулуарах.

👔Да и по моему ощущению параметры ипотеки с господдержкой будут перенесены на какую то другую ипотеку.

Например - молодая семья.

В общем - пока ждём чем закончится очередная стимуляция продаж на «отмене ипотеки с господдержкой»

И будем надеятся. А вдруг..

Последнее время все активнее обсуждают ценообразование и затоваренность рынка недвижимости.

И красной нитью идет вопрос на сколько упадут продажи после отмены льготной ипотеки?

То что цены не упадут, я думаю уже все с этим смирились.

👔Ценообразование в курортном сегменте жилой недвижимости уже в ближайшее время будет иметь минимальные порог в 300 тысяч за м2.

👔 Здесь отчетливо виден тренд сокращения количества новых объектов на рынке жилой недвижимости.

👔 Анапа по количеству объектов вышедших на рынок в 2022 - 2024 г. обгоняет Новороссийск. Темрюк, Ейск и Приморско - Ахтарск — по прежнему самый бюджетный вариант.

👔КМВ и Крым - самые перспективные направления для инвестиций.

Планируете покупку недвижимости для создания семейного капитала - пишите @tkachewexpert

Хотите стать амбассадором федеральной программы «Семейный капитал», и делать первые шаги к созданию своего капитала, заполняйте анкету


Создавайте семейный капитал с умом!

Сегодня начался ПМЭФ!

Традиционно ждём подписанных инвестиционных соглашений по регионам.

Уверен что в рамках форума Краснодарский край, Кавказ и республика Крым заключат достаточное количество соглашений для усиления и развития туризма в своих регионах.

📈📈📈📈📈📈

Между тем на этой неделе в Новороссийске мы ждём старт продаж одного из проектов.

Локация честно говоря не сильно интересная, но в любом случае посмотрим на цены.

Если рассматриваете Новороссийск для покупки недвижимости - пишите.

На сегодняшний день молодая семья без детей является самым слабым социальным звеном.

У них просто нет возможности приобрести недвижимость. Размер первоначального взноса и ежемесячный платеж по ипотеке для них просто неподъемные!

Казалось бы они могли бы купить студию, но строительство таких квартир предлагают ограничить площадью от 28 м2.

Ставка по семейной ипотеке им недоступна.

Такая семья находится в самом начале пути и является значимой ячейкой общества.

Считаю что молодая семья где супругам каждому меньше 25 лет должна иметь возможность наравне с общими условиями по семейной ипотеке, или даже на лучших условиях использовать государственную поддержку для покупки недвижимости!

🙂🙂🙂🙂

Обратите внимание, как внезапно для отраслевого форума возникла повестка о продлении ипотеки по ставке 8%.

Ждём выступления президента.

Уверен по этим двум вопросам будут озвучены ключевые решения.

Поговаривают что первый взнос на ипотеку с господдержкой на оставшиеся дни увеличат до 60%.

👀👀👀👀👀👀

Инвест в кладовки и парковки

У этих стратегий будет общий тренд, как и у всей жилой недвижимости - падение спроса.

Да, у них хорошая математика, больше 10% годовых, если считать на год или чуть больше.

👔спекуляции на недвижимости - дружно с ними прощаемся.


И если с кладовками еще более менее понятно - балкон сейчас роскошь, а не средство хранения.

- их количество меньше чем квартир в жк;

- самый бюджетный инвест в бетон;

То вот с парковками появляются вопросы:

- крт регламентирует количество парковочных мест возле жк;

- на улице, в жк построенных по крт нет ажиотажного спроса на покупку паркинга;

Долгая заселяемость самого жк, и как следствие отложенный спрос на эти инвест продукты.

В чем суть?

- на бумаге - математика идеальная, но в 90% случаев ваш инвест растянется более чем на 2 года.
Либо продадите быстрее и не получите делаемую доходность.

- парковки и кладовки в жк в городах где количество предложения на рынке кратно больше спроса - плохая спекулятивная идея (например Ростов на Дону, Екатеринбург, и тд)

- кладовка или парковка , не важно, в сухом остатке за вычетом комиссии агента за продажу, уверен вы зададитесь вопросом: «почему я не положил деньги на депозит? Меньше движений, доходность такая же»

- спекулятивные стратегии по паркингу в Москве в жк возле метро все еще актуальны.

Например если у вас есть 5 - 8 млн живых денег.

Что выбрать?

Парковки и кладовки на всю котлету?

Или депозит?

Или квартиру в курортной локации юга?

А может апартаменты под сдачу?

Все зависит от конечной цели к чему вы хотите прийти через 15 - 20 лет.

Наш опыт показывает что подавляющее большинство семей хотят иметь стабильный пассивный доход на пенсии.

При этом обеспечив жильем и себя и своих детей.

Задача со звездочкой, но мы знаем как ее решить!

Инвестиции в ИЖС

Растущий тренд с точки зрения информационного присутствия и стимуляции со стороны государства

👔 В течение 6 лет мы точно увидим трансформацию рынка ИЖС, бенифициаром которой выступает дом.рф

- прийдем к комплексной застройки домокомплектами коттеджных поселков, со сниженной ставкой на таких проектах

- курортный сегмент должен уйти в другую концепцию ценностей и повышаться в стоимости

- семейная ипотека на постройку дома - отличная идея. Но при сравнении трешки с частным домом, увидим, что сегмент ИЖС проигрывает в инфраструктуре МКД

В чем суть?

- неотрегулированный рынок ИЖС будет иметь детские болячки;

- нет общего стандарта качества;

- будет появляться больше количество коттеджных поселков со своей внутренней инфраструктурой;

- проблема транспортного сообщения с городом будет главным тормозом в развитии этого рынка.

📈📈📈📈📈📈

✔️Старт продаж по Новороссийску перенесли на 14 июня. Планировки публиковал выше. Цен еще нет.

☑️Объект в районе ореховой рощи в Анапе перенесли старт на следующий год.

☑️Холидей хаус в сукко планируют стартовать новую очередь - август - сентябрь. Здесь настоятельно рекомендую обратить внимание на этот проект.
Комплекс отлично подойдет для собственного отдыха и сдачи в аренду. Во дворе расположены бассейны. Семьям с детьми будут интересны однокомнатные квартиры.
Мы уже записываем в реестр инвесторов по этому объекту.

☑️Старт продаж еще одного жк в районе супсехского шоссе в Анапе ждём в августе.

🔎🔎🔎🔎🔎

Обратите внимание ‼️
Анапа город - курорт, и строительство гостиничных и апартаментных комплексов будет увеличиваться. Количество жилой недвижимости - сокращаться.

Планируете покупку квартиры в Новороссийске или Анапе - пишите wa.me/+79649069057

Инвестиции в апартаменты.

👔 Тренд набирающий обороты в курортных районах черноморского побережья Краснодарского края.

Почему он возник?

- дефицит земельных участков для жилого строительства;

- отсутствие норм КРТ при строительстве апартаментов;

- города - курорты «заточены» под создание туристической инфраструктуры;

- имеющиеся участки для жилого строительства непривлекательны для реализации в парадигме «для собственного отдыха и сдачи в аренду» из за удаленности от моря.

Что сейчас наблюдаем на рынке?

- большое количество информации в сми о новом тренде «сервисные апартаменты» и «гостиничные комплексы»;

- количество строящихся апартаментов и гостиничных комплексов равно или превышает количество жилой недвижимости;

- активный маркетинг со стороны застройщика в продвижении идеи покупки апартаментов для создания пассивного дохода.

Негатив для инвестора!

- отсутствие квалификации в отделах продаж застройщика в части математики и экономики. Инвестициии - это цифры, а не эмоции. Менеджер не может объяснить порядок происхождения цифр в расчетах. Работа идет по заранее заготовленным табличкам;

- анонсируемая доходность слишком завышена.
Уже сейчас есть прецеденты в Сочи, когда обещанная загрузка номеров застройщиком близко не приближается к фактическим цифрам;

- капитализацию стоимости и рентный доход считают вместе, чтобы создать видимость большей ликвидности;

- инфориелторы, которые скоро переключатся на этот сегмент будут транслировать некорректные расчеты отдела продаж застройщика.
При этом добавляя эмоций и надежд о бесплатном обогащении;

- тренд набирает обороты, и очень большой вопрос возникает к апартаментам как к активу.
Сможет ли данный актив показывать доходность близкую к 10% чистыми деньгами, без учета роста стоимости самого актива;

- если вы захотите выйти из данного проекта как скоро вы найдете покупателя на апартаменты среди физлиц на вторичном рынке?

- спросите в отделе продаж расчет негативного сценария, или попробуйте посчитать самостоятельно.

Покупать или нет?

- вторая береговая линия по цене 250 000 р./ кВ. м. - вполне неплохой вариант. Но считайте расходы!

- новые проекты где можно будет возместить НДС - будут привлекательны для юрлиц;

- на данном этапе для пассивного дохода лучше выбрать жилую недвижимость. При прочих равных она более ликвидная и доходная!