Что растет быстрее: материнский капитал или цены на жилье?

🔎🔎🔎🔎🔎

🔅 Маткапитал в РФ на первого ребенка в 2024 году составит 631 тыс. рублей, на второго — 834 тыс. рублей, — заявил министр труда Антон Котяков 10 октября. Таким образом, индексация составит 7,5%. Но достаточно ли это в сравнении с ростом цен на жилье, например, в Краснодаре?
 
Давайте разбираться на примере трех последних лет.
 
2020 год

В этот год материнский капитал первого ребенка составлял 466 617 руб., а на второго — 616 617 руб.

Средняя стоимость жилья в Краснодаре на однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м. и двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м. была следующей

Вторичный рынок: однокомнатная квартира — 2 224 980 руб., двухкомнатная квартира — 3 436 235 руб.

Новостройки: однокомнатная — 1 875 095 руб., двухкомнатная — 2 833 710 руб.
 
2021 год

Размер материнского капитала с 1 января 2021 года вырос на 3,7%, он составил 483,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. — на второго.

В то время как средние цены на квартиры в городе тоже выросли:

Вторичный рынок: однокомнатная — 2 521 188 руб. (+13,3%), двухкомнатная — 3 734 885 руб. (+8,7%).

Новостройки: однокомнатная — 2 467 764 руб. (+31,6%), двухкомнатная — 3 550 800 руб. (+25,3%).

Рост цен в этот год как на однокомнатные, так и на двухкомнатные квартиры был выше индексации материнского капитала.

 
2022 год

Размер выплаты на первого ребенка в 2022 году составил 524,5 тыс. рублей, на второго — 693,1 тыс. рублей. Индексация на 8,4%.

Цены на квартиры в Краснодаре:

Вторичный рынок: однокомнатная — 4 268 772 руб. (+69%), двухкомнатная — 5 831 760 руб. (+56%).

Новостройки: однокомнатная — 4 884 660 руб. (+98%), двухкомнатная — 6 255 590 руб. (+76,2%).

Рост цен в этот год как на однокомнатные, так и на двухкомнатные квартиры был выше индексации материнского капитала.
 

Сегодня

В 2023 году размер капитала был проиндексирован на 11,9% и состав 586,9 тысячи рублей на первого ребенка и 775,6 тысячи — на второго.

Вторичный рынок: однокомнатная — 4 580 820 руб. (+7,3%), двухкомнатная — 6 702 355 руб. (+14,9%).

Новостройки: однокомнатная — 4 938 480 руб. (+1,1%), двухкомнатная — 7 211 380 руб. (+15,3%).

Рост цен в этот год на двухкомнатные квартиры был выше индексации материнского капитала.

📊На однокомнатные квартиры цены росли не так стремительно в среднем по городу.

📊Однако, посмотрев на цифры прошлого года, мы можем с уверенностью сделать вывод, что материнский капитал за три года индексировался гораздо медленнее роста цен.
 
📚📚📚📚📚📚📚📚

Чтобы это подтвердить, давайте посмотрим, какой процент стоимости жилья материнский капитал составлял в 2020 году и какой составляет сегодня.


🟡Допустим, мы возьмем однокомнатную квартиру площадью 36 кв. метра и двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. метров и материнский капитал на второго ребенка, так как он больше.
 
В 2020 году на вторичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 2 224 980 руб., двухкомнатной — 3 436 235 руб.

В 2020 году на первичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 1 875 095 руб., двухкомнатной — 2 833 710 руб.

Следовательно, материнским капиталом можно было оплатить

27.71

% стоимости однушки и

17.94

% стоимости двушки на вторичном рынке и

32.88

% стоимости однушки и

21.76

% стоимости двушки — на первичном.

 

В 2023 году на вторичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 4 580 820 руб., двухкомнатной — 6 702 355 руб.

В 2023 году на первичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 4 938 480 руб., двухкомнатной — 7 211 380 руб.

Следовательно, материнским капиталом можно оплатить

16.93

% стоимости однушки и

11.57

% стоимости двушки на вторичном рынке и

15.71

% стоимости однушки и

10.76

% стоимости двушки — на первичном.

 
На наш взгляд, разница очевидна. Стоимость недвижимости растет быстрее, чем индексация от государства. Учитывайте это, когда планируете будущее своей семьи, потому что, откладывая жилищный вопрос на потом, вы теряете возможность вложить свой материнский капитал выгодно.

🏙 Причины инвестировать сейчас в старт продаж в Краснодаре.

Давайте выделим цели покупки:

📈📈📈📈📈📈

🎯 ЦЕЛЬ №1

заработать на спекуляции или купить ликвидный объект для сдачи в посуточную аренду за небольшой бюджет:

☑️доход от перепродажи от 30%

☑️срок окупаемости объекта от сдачи в аренду без учета роста стоимости 8 лет

☑️ комфортные ипотечные платежи в районе 15 000 р.

☑️ использовать материнский капитал в ПВ

📊 Какие факторы нам обеспечат желаемую доходность и рост стоимости:

- концепция и локация
По окончанию строительства мы получим новое место притяжения с концепцией 15 минутного города

- 214 ФЗ
Он обеспечит рост стоимости за счет финмодели

- стартовые цены
Будет хорошая дельта на первые 10 квартир для тех кто зайдет по самой первой цене

📊 Какая аналитика есть сейчас на этапе принятия решения:

- конкуренты в этой локации проигрывают по концепции и инфраструктуре

- средняя цена сдачи студии в аренду в этом районе посуточно от 2 500 р; помесячно от 15 000р., с ожидаемым ростом. В горизонте двух лет(после сдачи первой очереди) видим рост посуточной аренды от 3 000 р., помесячной от 17 000 р.

- город растет в этом направлении каждый новый дом или жилой комплекс будет стартовать с цены выше чем вы купите сейчас на самом старте

- никаких завышений со старта в виде субсидий или ипотек без пв

- инфляция будет расти, квартира за условные 3 млн лучше сохранит деньги чем квартира за 5 млн, ведь меньше пв, меньше платеж, возможность продать с прибылью.

🔘Для примера

Наши инвестора кто купил в числе первых квартиры студии в жк САМОЛЕТ 2 или САМОЛЕТ 4 по цене 1,7 млн., на сегодня имеют доходность 10% годовых от сдачи в долгосрочную аренду, в то время как большинство «инвестирует» в этот жк сейчас по программам без пв, покупая эти студии за 5,5 млн и получая доходность 3%

📈 Кстати стоимость недвижимости купленной нашими инвесторами в жк Самолет 2, Самолет 4 за два года выросла на 100%

🟡 Мы не продаем квартиры.
Мы решаем конкретную задачу инвестора которая приведет к
достижению цели!

🔅 Ваша цель заработать на перепродаже или выгодно вложить сбережения купив ликвидный актив?

🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡

Записывайтесь в реестр инвесторов

🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡

🏙Есть подробный видеообзор локации с привязкой к инфраструктуре и конкурентам.


И помните инвестиции - это цифры это там где нет толпы.

Если вы принимаете решение оперируя понятием «нравится - не нравится» это не инвестиции, это эмоции. Никаких эмоций. Только расчет и получение прибыли. Ваш покупатель или арендатор будет принимать решение с позиции «нравится - не нравится» а вы на этом заработаете!

Записаться в реестр инвесторов

👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆

⚡️⚡️⚡️⚡️

Прислали буклет по старту продаж в Краснодаре.

Проект просто 🔥

Кстати в реестре инвесторов осталось всего 10 мест

Чтобы успеть приобрести квартиру в Краснодаре по первой цене в одном из самых ликвидных ЖК будущих лет

Записывайтесь в реестр инвесторов

Вся аналитика по ЖК и полный буклет уже в наличии у нас!

☑️ Реестр инвесторов набран.

⚡️ Завтра буду отправлять всем заполнившим материалы, и созваниваться для уточнения всех деталей.

В принципе есть договоренность с застройщиком еще на 5 лотов, так что если кто сомневается или думает - оставляйте заявку. Обсудим на консультации цели по созданию семейного капитала и как к ним прийти.

Заявка на консультацию

💰 Комплекс правда очень стоящий, и я искренне хочу, чтобы у наших инвесторов даже в период турбулентности на рынке повторился кейс как с ЖК Самолет, где мы фиксируем очень хорошую прибыль

📌 Зачем в нынешнее время мы так предварительно готовимся к старту продаж?

- прежде всего инвестор у которого стоит конкретная цель, должен обладать полной информацией о комплексе чтобы до старта продаж принять решение о покупке

- мы в комфортном темпе с инвестором анализируем все факторы на предмет соответствия поставленной задачи

- исключаем напрочь эмоциональные покупки на ажиотаже

- корректируем цель если необходимо, и предлагаем другие варианты, если выбранный старт продаж не соответствует задаче

- подходим к сделке с холодной головой и с понятным алгоритмом действий.

🏙 Наши инвестиции - только расчет финансовых показателей и стратегическое планирование


📊 Кстати на днях мы нашему инвестору, реинвестировали средства от продажи студии в жк Самолет 2 в отличную квартиру в сданном доме в Крыму.

Срок окупаемости этой инвестиции от сдачи квартиры в аренду составляет примерно 7 лет. Без учета роста стоимости, а за 7 лет цены в Крыму очень сильно взлетят.

🟡 Уже сейчас студию дешевле 5 млн у моря не найти, а еще год назад цены были 3,8 млн за видовые квартиры, с шаговой доступностью до моря.

Сегодня искал одну публикацию от 22 года, которую опубликую ниже, и случайно нашел пост сделаный 13 ноября 2022 года.

И он по прежнему актуален!


✅ ✏️✏️✏️✏️

В 2019 г был старт продаж жк Родные Просторы. Знаменский микрорайон.

📈 Студии на старте продаж были от 800 000. Было всего несколько квартир по такой цене.

Инвестор (я был свидетелем) приобрела у застройщика несколько лотов за наличные. Сразу после этого цены застройщик поднял.

⚡️ Сейчас в 2022г. на вторичном рынке и рынке переуступок студии в этом ЖК стоят от 3 000 000р. У застройщика - еще дороже.

В чем суть:

🟣в 2018 году инвестор не рассчитывал на доходность от 100%. Рынок был спокойный и 10%

🟣15% годовых от перепродажи - были нормой и всех устраивали.
С расчетом на 10 - 15% доходности квартиры и были куплены;

🟢инвестор не мог прогнозировать такой рост стоимости, но риски оценивал;

🟢инвестор покупал квартиру в полях;

🔴инвестор не знал что застройщик по ходу строительства будет улучшать проект;


Что на сегодняшний день имеем:

✔️рост стоимости кратно больше чем предполагалось;

✔️жк получается одним из лучших в городе Краснодаре;

☑️поля превратились в новый микрорайон который активно строится; ( по родным просторам - самые довольные покупатели)

☑️застройка идет по новым правилам. Нет перенаселения и проблем со школами и садиками;

☑️внутри жк расположена такая инфраструктура, которой нет в большинстве других домов города;

✔️все жилые комплексы в новом микрорайоне отличаются хорошим качеством и новыми технологиями;

☑️рядом с микрорайоном вся инфраструктура + будет строится большой медицинской кластер;

☑️район будет продолжать строится и не будет проблем с садиками и школами как например в восточно - кругликовском микрорайоне (губернский, любимово, и тд.)

Вывод:

1️⃣ даже на рынке в коррекции новостройка строится по экономической модели текущего периода. Цена будет расти. Другого выхода нет;

покупая всегда новое и в числе первых вы всегда выигрываете. Первый = победа;

2️⃣ выбирать надо точечно. Понимать что, где, почему, и иметь риск сценарий.

3️⃣ мыслите стратегически диапазонами 3 - 5 лет. Тогда все что происходит в этом периоде не будет для вас шоком;

4️⃣ деньги обесцениваются, инфляция их ест постоянно.

Кстати, а те, кто купил квартиры в 2020г, например в Анапе, купили бы вы их сейчас? Соотношение 2 млн и 5,7 млн соответственно.

Хватило бы денег на покупку если бы вы решили купить в 2023 году?

Согласитесь, на нашем канале мы публикуем только то, что действительно станет фундаментом вашего семейного капитала.

Мы работаем по принципу - только лучшее:
- лучшая цена
- лучшее качество
- лучшая ликвидность
- лучший сервис

🏙 Станьте первыми покупателями ликвидных новостроек в Краснодаре в новых домах, с новой концепцией соответствующей времени.

⚡️Хватит покупать неликвид с проблемами в инфраструктуре районов.

🔅 Планируйте ваше будущее.
Улучшайте условия жизни.

🟡 Создавайте семейный капитал.

🔆 Меньше работать - больше зарабатывать.

Дорогие инвесторы

⚡️⚡️⚡️⚡️⚡️⚡️

Открыто голосование на премии Private money forum

Проголосовать за меня можно по ссылке в номинациях

☑️лучший телеграм канал о доходной недвижимости

☑️лучший эксперт в теме доходной недвижимости

Буду благодарен каждому за его голос.

Это займет всего пару минут.

Главная цель премии - выбрать лучших авторов ресурсов, кто внес максимальный вклад в обучение финансовой грамотности, популяризации идеи управления личными финансами, частными инвестициями и идеи о приумножения капитала через инвестирование в недвижимость в России и за рубежом в 2023 г.

Хочу донести один важный контекст.

📚📚📚📚📚📚📚📚

Мы не продаем квартиры - мы решаем задачу в соответствии с вашей целью.

Например:

- цель сохранить и приумножить сбережения;
- цель увеличить капитал на спекуляции с недвижимостью;
- цель купить квартиру у моря для отдыха и для сдачи, и тд.

В нашем телеграм канале минимум конкретных предложений, но если они все же есть, то публикуются в контексте - зачем совершать покупку.

В нашей технологии гибкого инвестирования мы идем с самых истоков, разбираясь вместе с вами как достичь того результата, который вы хотите, и какую проблему вы решаете достижением результата.

Стратегическое планирование - важная деталь семейного капитала!

Мы ушли от «витрины предложений» и пришли к более персональному подходу, который еще и более результативен!

Обратите внимание, со стартом продаж по которому мы собирали реестр инвесторов.

Происходит именно то, о чем я постоянно говорю - не спеша все анализируем, смотрим, считаем, принимаем решение.

Приняли решение, и в момент старта - совершаем результативные покупки.

Инвестируем грамотно, и получаем прибыль.
Никакой паники и никаких эмоций.

Никаких манипуляций.

Взвешенный взрослый подход.

🏙 Запускаем свою управляющую компанию

🔎🔎🔎🔎🔎

По жк в Краснодаре (предстоящий старт продаж)

Приняли решение создать управляющую компанию для сдачи квартир посуточно.

📈📈📈📈📈📈

В связи с этим - набираем еще инвесторов требуемое количество всего 10 человек.

Предлагаемая инвестиция
- покупка для сдачи в посуточную аренду

Получаем доход от посутки + рост стоимости актива

Записаться в реестр инвесторов

📚📚📚📚📚📚📚📚

🏙 Сегодня на примере предстоящего старта продаж немного расскажу методику выбора квартир для создания семейного капитала.

Что выбрать:
- близкое к сдаче или старт продаж?
- какую площадь взять? Студию или однушку?
- покупать ли отделку под ключ от застройщика?
- как выбрать локацию для получения максимального эффекта - рост стоимости + доход от сдачи в аренду.
И ТД.

🟣Близкая к сдаче недвижимость подойдет для покупки по договору уступки с использованием семейной ипотеки.
Рассматриваем цель покупки - переезд или для сдачи в аренду.

При покупке от застройщика в доме близком к сдаче цена актива будет завышена, да и останется в наличии один неликвид.

🟣Покупку с котлована стоит рассмотреть:

1️⃣ для спекулятивной стратегии при условиях:
- срок реализации всего проекта 5-7 лет;
- ликвидная локация;
- современная концепция и инновационные подходы в реализации;

2️⃣ Для переезда или для студента:
- когда вы легко можете подождать 2 и более года;
- выбираете эргономичную планировку и видовые характеристики;
- не можете купить переуступку по семейной ипотеке.

3️⃣ Для создания семейного капитала:
- сохранение и приумножение сбережений.

🔴Что выбрать студию или однушку?

Критерии выбора:
1️⃣ всегда смотрим самые удачные планировки по эргономике: студия с двумя окнами, компактная евродвушка или полноценная двушка;
2️⃣ смотрим каких планировочных решений меньше всего;
3️⃣ видовые квартиры;
средние этажи или до 15 этажа;

🟣Максимально эффективная локация для спекуляции или увеличения капитализации

Должна отвечать следующим параметрам:
1️⃣ зона с большим количеством застройки при условии что вы в числе первых инвесторов
2️⃣ застройка по стандартам КРТ
3️⃣ строительство не жилых комплексов, а микрорайонная застройка
4️⃣ город должен расти в сторону застройки
5️⃣ крупные социальные инфраструктурные объекты

🟣 Покупать ли отделку от застройщика?

Если вы покупаете для сдачи, или же не хотите заниматься отделкой сами - можно рассмотреть отделку от застройщика как дополнительную услугу.

⚡️⚡️⚡️⚡️

Риелторам грозит уголовная ответственности за продажу самостроев в Сочи!

При выявлении факта продажи такого объекта будет возбуждаться уголовное дело по 159 ст. УК РФ.

Мой комментарий

Отличная инициатива, жаль что не сделали ее еще в 2010 году.

Вообще рынок риелторских услуг - самый низкоквалифицированный сегмент в России.

У агента нет никакой ответственности перед покупателем, ведь он работает за комиссию от застройщика. И представляет по договору его интересы!

А какова цена вашей ошибки?

Вообще считаю, что если застройщик продает квартиры для инвестиций у него в штате должно быть как минимум два специалиста с профильным образованием или опытом этой деятельности.

Чтобы на определенном этапе можно было четко сказать - НЕТ!

Для инвестиций это вам не подойдет.


Про риелторов думаю и так понятно )

👀 Чудеса рекламы из риелторских чатиков.

📉 Эта же квартира без парковки, кладовки, кэшбека, и отделки стоит всего 3 200 000р.

Пв составляет 645 000р.

⚠️ Более того, эти квартиры с за 5 631 710 р. предлагают как инвестицию для сдачи в аренду.


📊 Но давайте к деталям:

- отделка будет стоить в районе 600 000р., думаю к 25 году можно эту сумму накопить;
- парковку вы получаете «в подарок» по цене больше чем 800 000р.;
- кладовка кстати тоже «в подарок по рынку»;
- комиссия за выдачу пв тоже в стоимости;
- и еще завышение за сниженную ставку.

‼️ Где же здесь инвестиция?

Сколько в итоге то стоит сейчас студия купленная в ипотеку без пв?


Кто то посчитал? 😀

Финансовая грамотность которую мы заслужили.

Банк России установил более строгие ограничения на кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой

К чему приведет вся эта шумиха вокруг действий цб?

📚📚📚📚📚📚📚📚

Условно у вас с текущим уровнем дохода будет лимит на 1 - 2 максимум 3 ипотеки на семью.

🚫 Больше вам не одобрят.

❓ Как скоро инвесторы зададутся вопросом - как выбрать для покупки самую лучшую квартиру?

❓ К кому обратиться для решения этой задачи? Именно задачи. Вашей задачи, а не трансляции рекламного буклета застройщика.

❓ Какого специалиста вы можете себе позволить?

💬 Риелтора с потешными рилс, или признанного эксперта?

‼️ Ипотека без пв размыла понятие ценности денег.
Люди просто ныряют в эту кабалу не понимая деталей.

🔼И вот у вас исчерпан лимит на ипотеки, у вас две квартиры в ипотеку без пв, без потенциала роста стоимости, и вы не можете их сдать, потому что огромная конкуренция.

🔼Продать вы их не можете - само собой. Кому они нужны по вашей цене? Продадите зафиксировав убытки, или будете тянуть дальше?

⚠️ Вы скажете - Евгений, не нагнетайте, но это суровая реальность которая нас ждёт.

💸 Отчетливо вижу отрезвление общества в вопросах распоряжения своими финансами.